房屋要求
1、房屋的产权要明晰,符合国家规定的上市交易的条件,可进入房地产市场流通,未做任何其他抵押;
2、房龄(从房屋竣工日起计算)与贷款年限相加不能超过40年;
3、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划,并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;
抵押房地产的保险
我国有些地方性法规和政策规定,房地产抵押人在申请抵押贷款前,应按银行指定的险种向保险公司投保,否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证,办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”,至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定:凡以、建的住房作抵押的,不得少于购、建住房的价值;以优惠价购房的住房作抵押的,应按优惠价房的现值进行保险;旧房翻新后作抵押的,将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内,保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致,借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险,贷款单位有权代为保险,费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险,其责任范围内的灾害事故,由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的受益人,如果借款人未按合同履行还本付息者,贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。
抵押物的占管和处分
1.抵押物的占管一般而言,抵押物的占管方式有两种:抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管,抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的和完整,并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意,不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建,不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时,继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。
抵押物的处分
抵押物的处分,是房地产抵押权实现的形式,有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物:
抵押
人未依约履行债务的,即合同期满后未还清贷款本息的;
抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的;
抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的;
抵押人被宣告解散或破产的。
抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物:
申请当地房地产市场公开拍卖;
委托房地产交易市场出售;
经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式,均应按照当地有关规章办理。
抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是:
支付处分抵押物的费用;
扣除抵押物应交税费;
偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金;
所剩余部分退还抵押人。