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前两天跟做中介的朋友小F聊天，他跟我倒了一肚子苦水，吐糟郑州二手房市场现在是真难做。

以前门店再不济一周也能卖个几套，现在一个月能卖一套，全店恨不得放鞭炮；

以前为了促成交，顶多会拐着弯劝房东让让利，现在还得跟人解释行情不同了，你不降个诚意出来，根本卖不出去嘛；

好不容易逮个客户连着看了十几套房，始终都只回复再看看，再看看，再看看……

小F说，自己干了这么多年的二手房，2020年是最挫败的一年。

虽是一个简单的聊天，小F几乎指出了郑州二手房目前所面临的所有痛点：

成交量下降；

价格回调；

成交周期拉长。

前段时间，贝壳研究院公布了2020年二手房市场城市榜单。九个榜单中，郑州上了两个，而且成绩“名列前茅”。

①2020年交易周期最长十大城市中，郑州排名第二。

②2020年跌幅较大十大城市中，郑州与济南并列第三。

二手房的成交周期直接代表着市场上的活跃度，成交周期越长，整体的去化也就越艰难。郑州一套房源的成交周期约为166天，也就是说一套房子卖出去要将近半年时间。

二手房房价的涨跌与供需矛盾有着直接的必然联系。供应量上去了，需求没有相应增加，房价就会下跌。

而二手房房价的持续回调也会加重购房者的观望情绪，持续拉大成交周期，如此恶性循环。

看来，不管是民间还是大数据，郑州二手房都在经历着至暗时刻。

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二手房市场整体遇冷，区域之间呈现差异化，优质学区是最明显的分界线。

再来看一组数据。

这是针对郑州市各个区域二手房的销售情况进行的统计。

金水区的二手房销量一枝独秀。

金水区一个区域的二手房销量比二七区和管城区两个区域的销量加起来还多，几乎与管城区、郑东新区、高新区、惠济区几个区域相加之和不相上下。

金水区不但是郑州的经济强区，也是名校最集中的区域之一。

其中最知名的名校有：省实验小学、纬五路一小、文化路一小、农科路小学、优胜路小学、文化路二小等。

还有一组数据。

这是贝壳研究院发布的2020年度关注度的前20名小区，金水区占了11个之多，而且他们大部分都有一个共同的特征，那就是优质学区。

交通银行家属院：文化路一小，省实验中学；

省供销社家属院：纬五路一小；

纬五路30号院：纬五路一小，八中；

天福苑小区：文化路一小，省实验中学；

金元公寓：纬五路一小、八中；

河南省直住宅小区：丰产路小学；

其中带看量排名的交通银行家属院是文化路一小、省实验中学两所重点学校的双学区房。

可以说，在二手房整体大环境不佳的情况下，学区房依旧有着较高的关注度。

不仅如此，学区房的成交周期也相对较短。

这是贝壳发布的2020年郑州成交最快的TOP20小区。

排名的中原新城学府，是伊河路小学、十九中中学的学区房，同时也是外国语中学学位房；

排名第二的瀚海思念城划片学校是农科路小学国基路新校区；

绿都蓝湾樟园划片学校为创新街小学；

……

其中，中原新城学府小区成交周期最短，为48天，对比一下郑州二手房平均成交周期的166天，成交一套普通小区房源花费的时间能成交约4套中原新城学府房源！

差别就在于是不是优质学区房。

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学区房独树一帜的还有价格。

就连我的朋友小F也直言，即使在二手房最冷的时候，二手的学区房的房价依旧是最稳定的。

2020年不但是二手房冰封的一年，也是学区房与二手房分道扬镳的一年。

我们抽取了几个较为典型的学区房、学位房简单做个对比。

正弘数码公寓

学区：文化路二小，省实验中学；

据安居客统计数据显示，正弘数码公寓在2020年9月份开始迎来上涨。2020年一整年平均上涨幅度在1000多元/㎡。

但是熟悉这一片区的中介朋友告诉我，正弘数码公寓作为金水核心区的双学区房，真实的上涨幅度可远没有这么温和。

正弘数码公寓房价的真正上涨是在去年10月份，将近三个月的时间单价涨幅在3000元/㎡左右，他还告诉我，这个小区因为面积小，环境相对较好，也是片区内成交量较好的小区。

交通银行家属院

学区：文化路一小，省实验中学；

金水区的交通银行家属院是1995年左右的房子，是标标准准的老破小小区。即使是这样的房子，因为优质学区房的身份依旧是月月环涨。要知道，不管是文化路一小还是省实验中学都是郑州市的学校。

安居客对其2020年的房价统计显示，该小区一年平均单价涨幅为2000元/㎡左右。

中介朋友说，这个小区环境不好是真的，涨价也是真的。半年以来，交通银行家属院的单个房源涨幅能达到20万元左右。

建业贰号城邦

学位：文化路一小、省实验中学

不知道还有多少人记得金水区建业贰号城邦当年销售时的火热盛况，在高出区域均价3000元/㎡的情况下依旧热销，打的就是教育牌。

但是建业贰号城邦不是学区房，是学位房，而且房子一旦更名将失去上学名额。即使买了这里的房子也不能享受到文化路一小和省实验中学的教育资源。

从安居客提供的数据来看，该小区目前均价在26000元/㎡左右，相比较上个月略有下降。

中介朋友也说建业贰号城邦虽然是片区少有的新小区，环境好、物业好，但是由于不是学区，价格浮动不是特别大，甚至在微微回调。

所以，在郑州，优质学区房几乎能盖过小区本身的所有不足，但如果不是学区房，哪怕自身条件再硬，也难以逃脱“泯然众房”的命运。

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学区房“值钱”，郑州不是个案。

根据贝壳公布的2020年中国成交最快的十大小区中，排名的居然是上海闵行区的一个没有电梯的老旧小区——高兴花园。

高兴花园别的优点没有，却是上海优质学校莘松中学+闵行实验的双学区房，这就够了。

再来说说北京。

2020年1-11月份北京学区房成交量占到了整个北京市所有新房、二手房销量总和的7%，同比去年上涨9%；

与此同时，北京1-11月份学区房挂牌量却同比下跌了29%。

需求上涨，供应减少，直接的后果就是，北京的学区房均价比普通二手房均价高出了近30%。

不只有一二线城市，还有三线城市。

据了解，2020年10月份，江苏淮安一套53㎡的学区房出售，单价4.7万元/㎡。而在上一年这个时候，该小区的成交价为2.1万元/㎡，一年的时间，单价暴涨123.8%。

事实告诉我们，不管在哪学区房都是“硬通货”。