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行业资讯

  • 利好政策频现,民营房企融资料加速回暖

    受疫情等因素影响,今年以来民营房企发债规模出现明显萎缩。业内人士表示,近期监管层陆续表态支持民营企业再融资,民营房企融资规模有望逐步增加。   增强房企信用   5月16日,深交所推出中国证券金融股份有限公司和专项计划管理人中信证券股份有限公司联合创设的信用保护凭证,与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”(简称“龙湖供应链ABS”)配套成功完成簿记。龙湖供应链ABS发行总规模为4.02亿元,优先级资产支持证券利率为3.5%,投资者认购倍数为2.36倍,基础资产为供应链上游306家中小供应商对龙湖的应收账款。对应信用保护凭证名义本金为4000万元,被保护标的发行规模为4亿元。该信用保护凭证的成功设立,是市场落地的首单民营房企信用保护工具,有利于提高民营房企债务融资信用水平,标志着创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果。   投行人士王骥跃对记者表示,简单来说,就是对龙湖发行的ABS提供增信工具,然后把这个增信工具做成标准化产品,让投资者去买。这是给房地产债券增强了信用,方便房地产公司债券或其他债务工具的发行。   业内人士认为,上述信用保护凭证相当于中证金融跟中信证券一起做信用保护,对于民营房企发债融资是利好。   中原地产首席分析师张大伟对记者表示,首单民营房企信用保护凭证业务虽然额度不高,但是一种积极尝试,一定程度上表明房企融资难度有望降低。   深交所相关负责人表示,深交所将用好用活市场力量,推动业务创新、产品创新,支持更多市场机构参与民营企业债券融资信用保护工具业务,合力赋能民营经济健康发展。   支持政策陆续推出   克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨对记者表示,最近一段时间,深交所、证监会、发改委等陆续表态,支持民营企业再融资。上述民营房企信用保护凭证业务的落地,标志着民营房企债券投资者在购买债券时,除房企自己做背书外,还可以增加一层资金保护机制。   “信用保护凭证在其他行业的上市公司中有过先例,但在房地产行业之前是没有的。启动这一机制,相当于上了双保险,增加投资者的认可度。对于投资者来说,如果想多一层保护,就可以买入这一凭证;如果认可房企基本面,可以将凭证卖出。凭证本身也是可以交易的。”孙杨对记者表示。   4月28日,深交所牵头召开的“沪深交易所信用保护工具买方机构专题研讨会”提出,不断增强信用保护工具服务民营企业融资质效。会议指出,下一步,沪深交易所将持续创新工作举措,完善支持民企融资的制度供给,进一步加大对实体经济直接融资支持力度。一是提供信用保护凭证发行支持机制,提升凭证创设便利性;二是积极响应市场需求,尽快推出组合型信用保护合约业务,提升信用保护工具的标准化和流动性,不断增强信用保护工具服务民营企业融资质效。   目前,深交所已有20家机构备案成为深市信用保护合约核心交易商、12家机构备案成为凭证创设机构,累计达成合约交易78笔、凭证项目9单,名义本金合计43.4亿元,受保护债券规模合计340亿元。其中,民营企业债券规模约为200亿元,占比58.8%。获得信用保护的机构覆盖证券公司、资管、银行等主流债券投资机构,信用保护工具提升了市场主体认购及投资民企债券的积极性。   证监会债券部介绍,证监会系统多措并举着力提升民营企业融资的便利性、可得性。根据证监会工作部署,交易所市场近年来陆续推出信用保护合约和信用保护凭证业务,为民营企业债券融资提供支持,协同中国结算开展受信用保护债券质押式回购业务试点,持续赋能民营企业融资。   融资渠道将更加通畅   中指研究院数据显示,4月房企非银融资总额为843.4亿元,同比下降52.1%,环比下跌19.7%。1-4月,房企信用债发行规模为1532亿元,同比下降37.7%。其中,民企发行8笔,融资金额为94.1亿元,占比6.1%。1-4月,房企海外债发行规模为去年同期的一成左右,发行金额约为143亿元。其中,民营房企融资70亿元。   5月16日,有消息称,龙湖、美的置业、碧桂园3家房企将陆续发行人民币债券。为吸引投资人,创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具,以帮助民营地产增强公开市场的融资功能。   当日,龙湖、美的置业分别发布公告,将在上交所市场发行公司债券。其中,龙湖将发行5亿元公司债券,5月17日簿记;美的置业将发行不超过10亿元公司债券,5月20日簿记。   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,龙湖、美的置业、碧桂园发债融资,体现了监管层对于民营企业融资方面的支持。此次发债强调了信用保护工具的使用,投资者认购此类债券的顾虑将减少。这是资本市场积极创新支持实体经济的表现,有助于房企融资成本降低、融资效率提高。   中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示,政府支持民营房企融资措施正在加快落地。在当前市场环境下,通过市场化的信用保护工具增信有助于民营房企筹措资金,增加投资者信心。

    中国证券   14 阅读   2022-05-21 21:15
  • 张大伟:房贷大幅降息20个基点是楼市近期的重磅利好

     5月15日,人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称“通知”)引发市场高度关注。   通知指出,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。同时,在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。   那么政策出台的背景与影响到底多大?   首先,4月居民住房贷款呈现同比大幅收缩态势是一个市场背景。5月13日,人民银行发布的《2022年4月金融统计数据报告》显示,2022年4月份人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元;不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元,同比少增1861亿元;经营贷款减少521亿元,同比少增1569亿元。   4月新增社融明显低于市场预期和往年同期水平,表内信贷同比大幅收缩是主要拖累来源,尤其是居民住房、消费以及经营贷款均呈现同比大幅收缩态势。笔者预期5月份LPR存在调降的可能性。   其次,此次政策并未统一降息,而是给出利率下限的同时采取了市场化的方式,也给地方政府留下了执行空间,需要各地根据细则具体落实。从之前政策的执行历史经验来看,并非全部城市都能按照最低标准来执行,同时,政策也仅仅只针对首套房的房贷。   再次,此次政策出台还有一个大的前提是针对楼市出台的宽松调控政策越来越多,政策力度也越来越强。   当前,房地产行业仍是中国经济的稳定器、压舱石。房地产在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,所以2022年以来,国内多个城市陆续发布了房地产稳市场、救市场的政策。   但值得注意的是,热闹的救市政策持续“井喷”,但并未带动市场信心全面回暖。比如,全国范围内,除一线城市有一部分客群还在继续购买第三套房外,大部分二线及以下城市,对限购政策并不敏感。   未来几个月,房地产市场能不能全面企稳重点还要看疫情的发展情况。

    中新经纬   6 阅读   2022-05-17 12:41
  • 前4月地产开发投资同比降2.7%,表明房企投资动力较弱

     5月16日,国家统计局发布了2022年1—4月全国房地产开发投资和销售数据。1—4月份,全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%;其中,住宅投资29527亿元,下降2.1%。   近几年来,除2020年疫情期间房地产开发投资数据出现同比下降之外,该数值多为正增长。而此次数据出现同比下降,表明在市场整体去化难、库存持续增加的情况之下,房企明显表现出投资动力不足,这或将会进一步拖累全国的固定资产投资。   最新数据显示,房地产市场可谓是“量降价跌”,行业销售市场进一步下行。1-4月,全国商品房和商品住宅销售面积同比下降20.9%、25.4%;销售均价分别同比下跌10.8%、9.1%。在“量降价跌”的情况下,全国商品房和商品住宅销售额同比分别下降了29.5%、32.2%。   在疫情影响下,国内东部、东北地区市场同比降幅明显超过其它区域。房地产销售下行除受疫情拖累之外,市场预期较弱、信心难以重建是另一个主要原因。2022年以来,国内多个城市陆续发布楼市支持政策,但受疫情反复影响、以及国外地缘冲突加大经济下行压力,以及收入预期下降导致居民风险偏好降低等原因,房地产市场信心恢复持续受阻。   此外,房地产市场销售下降导致住宅市场库存不断增加。1—4月,全国商品住宅待售面积同比增长14.8%,增速均比上月扩大0.6个百分点。   而近期,一则令市场可短期振奋的消息传来。5月15日,人民银行、银保监会联合发布通知,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。   虽然二套房利率下限未调整,但前期多数城市已取消认房认贷,换房需求按首套贷款执行,因此本次首套利率下限降低,给银行留出了房贷继续降息的空间,有利于降低刚需和改善性需求的购房成本。   贝壳研究院数据显示,4月,百城首套房贷平均利率为5.17%,距离当前最新提出4.4%的下限仍有较大空间。我们预计,未来更多城市的房贷利率将有可能下降,取消认房又认贷的城市也会相应增多。因此,从这个角度来看,全国层面的房贷降息有望改善房地产销售持续下行局面。   当前,中央在持续加大房企流动性风险化解力度,但房企债务风险并未得到有效、全面的改善,这成为掣肘房企拿地投资的根本因素。未来,地方政府、金融机构需要切实出台可供落地的房企债务解决细则,如积极支持房企再融资,尤其是放开优质上市房企的并购融资,加快支持重点房企的风险处置等。

    中新经纬   5 阅读   2022-05-17 12:41
  • 最低4.4%的房贷利率谁能拿到?今年以来超70城放宽楼市政策

    除了降低房贷利率,各地方政府今年以来多措并举,支持楼市。   中国人民银行、银保监会5月15日发布通知,调整差别化住房信贷政策,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。换言之,根据4月20日公布的最新4年期LPR报价4.6%,首套住房的房贷利率最低可到4.4%,二套房房贷利率仍执行最低5.2%的标准。   据测算,按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算,利率下调20个基点,平均每月可减少月供支出约60元,未来30年内共减少利息支出约2万元。   不过,并非所有的购房者都能从中受益。   据了解,此次利率下限调整主要针对新发放商业性个人住房贷款,存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。也就是说,已经申请下来住房贷款的“房奴”们将无法享受到这次政策优惠,“持币待购”的首套购房者才是本次政策的目标受众,而且也并非所有的首套购房者都能享受到相同的利率优惠。   我国房地产市场区域特征明显,个人住房贷款利率遵循采用“全国+地方+银行”三层确定机制。在全国统一的贷款利率下限基础上,地方层面,由人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向,可选择跟随全国下限下调,也可保持不动或适度上调,维持区域房地产市场稳定。   此外,在城市贷款利率下限基础上,银行业金融机构也可结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,合理确定每笔贷款的具体加点数值。   地方政府“花式发力”支持楼市   贝壳研究院数据显示,2022年4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%,二套利率为5.45%,分别较上月回落17个、15个基点,利率水平为2019年以来月度新低。苏州、南通首套主流利率已降至4.6%,与5年期以上LPR持平,其余城市首套主流利率也均低于6%。4月平均放款周期为29天,较上月缩短5天。放款速度也是2019年以来最快的月份。   除了降低房贷利率,各地方政府今年以来多措并举,支持楼市。   日前长沙市一项松绑政策被视为“租出去就算无房”,引发舆论密切关注。   5月11日,长沙市印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》规定,《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。   据贝壳研究院统计,今年以来超过70个城市楼市调控政策放宽,包括公积金贷款支持,如降低首付比、提高公积金贷款上限、延长贷款年限、父母公积金可用于子女购房等,限制性政策包括限购、限贷、限售等政策均有不同程度的放宽。政策放松的城市由三线城市传导到二线省会城市,如南京、苏州、芜湖等长三角区域强二三线城市,以及天津、兰州、烟台、银川等北方城市。中央多部委也释放了积极的政策信号。央行、证监会等相关部委出台金融支持举措,包括要求支持上市民营企业融资、降准0.25个百分点、鼓励地方因城施策执行差别化信贷政策、金融机构加大对优质项目的贷款支持等。   尽管政策利好频发,但在疫情冲击等多种不确定性因素的扰动下,整体大环境景气度低迷,企业发展面临压力,就业压力加大,居民预期收入降低,举债购房的意愿不强。   5月13日,央行发布的《2022年4月金融统计数据报告》显示,4月份人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元。根据报告,住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元;不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元,同比少增1861亿元;经营贷款减少521亿元,同比少增1569亿元。   房地产市场仍处深度调整期   中信期货有限公司研究部副总经理张革表示,自去年四季度以来,全国楼市政策逐步放松。本次央行下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP,释放了较强的稳楼市信号,有利于提振房地产市场信心。但是,房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。今年以来,很多城市已经开始因城施策下调房贷利率。随着疫情的缓解和房地产信心的提振,未来商品房销售或多或少会有所修复。   中银证券房地产行业研究员夏亦丰表示,央行统一下调首套房贷利率下限更具宏观信号意义,有助于降低购房者置业成本,引导地方政府后续信贷调整。最直观的影响在于购房成本的降低,缓解购房者置业压力,支持刚需释放。相较于此前信贷政策以地方调整为主,此次自上而下的调整信号意义更强,有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策。在前期各地信贷政策的放松下,全国房贷利率已经连降7个月,当前处于2019年以来的最低位。但从实际政策落地效果来看,房贷利率方面的调整能起到的作用相对有限,后续若有更多市场有效性更强的信贷政策,如央行发文降低商贷首付比例下限、调整“认房认贷”标准等,并能在更高能级的核心城市扩围,或许方能起到更加有效的提振市场信心的作用。   中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,今年以来全国多个城市优化调整房地产政策达200余次,4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大,但部分地区疫情反复下,短期政策效果尚不明显,房地产市场仍处于深度调整期。本次全国统一下调首套房房贷利率下限,对当前的市场预期将起到积极作用,亦将对市场产生实质性利好。

    21世纪经济报道   6 阅读   2022-05-17 09:45
  • 最低4.4%!首套房商贷利率下限减20个基点,买房能省多少钱

    楼市信贷政策又传来重磅消息。15日,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(下称通知)提出,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。 按照最新(即2022年4月)5年期以上LPR报价4.6%计算,也就是首套房贷款利率不低于4.6%。此次通知后,首套房贷款利率最低可降至4.4%。 而对于广大存量房贷客户则不受本次通知影响,但5月20日即将迎来新一轮LPR报价,业内普遍预计5月LPR或降调降,存量房贷客户的贷款利率也有望在重定价日跟随下降。 100万贷款30年节省4万利息 2019年8月,央行曾发布公告,要求首套商业房贷利率不得低于相应期限LPR,二套商业房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。 根据上述通知,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。最新一期5年期以上LPR报价为4.6%,若调整为LPR-20个基点,则首套房贷款利率可下调至4.4%。 中新经纬以贷款100万元、贷款期限30年、等额本息还款估算,若房贷利率为4.6%,则每月月供约5126.44元,利息总额为84.55万元。下调至4.4%后,每月月供约5007.61元,利息总额为80.27万元,总利息节省4万多元。 “该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平,2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松,可以预测到本次信贷政策是房地产市场回稳的助推器。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱说道。 招联金融首席研究员董希淼对中新经纬表示,4月,住户住房贷款出现了罕见的负增长。下调首套房贷利率具有紧迫性,或将产生三个作用:一是稳定居民住房消费预期,激发新的住房消费需求;二是传递“稳房价”信号,促进房地产市场平稳健康发展;三是降低住房消费支出,进而提振居民扩大消费的意愿和能力。当然,这只是首套房贷利率下限的调整,不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同,对“普通自住房”也需要进行界定。 浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为,本次主要是通过打破利率下限的限制,以此促进银行间对首套房按揭竞争的方式,来促进首套房按揭利率的下行。这个政策出台以后,各家银行会适度调整自己的首套房利率政策。 二套房贷款利率未变动 需要注意的是,通知还指出,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即二套房贷款利率仍然为5.2%(即4.6%+60个基点)。 东方金诚首席宏观分析师王青分析称,二套房房利率下限依旧为相应期限LPR加60个基点,表明在房住不炒基调不变的背景下,本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求。 董希淼指出,4月29日中共中央政治局会议提出,“支持刚性和改善性住房需求”。但目前住房信贷政策调整,无论是金融管理部门还是商业银行,主要集中在支持刚性住房需求。下一步,在如何更好地支持改善性住房需求方面,还有较大的优化空间,比如:放宽二套房贷条件、降低二套房贷首付、调整二套房贷利率下限等。部分三四线城市,还可以探索推出三套房贷政策。 王青判断,本次首套房房贷利率下调,将带动部分城市银行房贷利率(包括部分二套房利率)更大幅度下调,进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头,为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。 通知还指出,在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 “实践中,多数城市直接采用了全国下限,没有额外再做加点要求。”王青表示。他进一步分析称,各商业银行会结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等情况,明确利率的定价规则,在各城市利率政策下限基础上,合理确定每笔贷款的具体加点数值,这是完全市场化的经营决策。 5月LPR报价或下调 本次通知,主要影响的是新增个人住房贷款,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。不少贷款人在贷款时利率较高,有的甚至达到6%以上。由于房贷利率由LPR+加点形成,加点数值在合同剩余期限内固定不变。LPR报价下降对存量房贷才是实实在在的“利好”。 今年以来,LPR仅在1月份经历了下调,1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点至3.7%、4.6%,此后一直保持不变。本月20日即将迎来新一期LPR,是否会下降呢? 光大证券研报认为,展望来看,内外部扰动加剧有效融资需求走弱,宽信用的持续性需要各类政策全面加码发力。供给端,货币政策有望通过存量和增量政策工具,加快引导LPR 报价利率下行,5 月LPR 有望调降。 5月9日,央行在发布的一季度中国货币政策执行报告《建立存款利率市场化调整机制》专栏中披露,2022年4月,人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制,自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率,合理调整存款利率水平。根据央行最新调研数据,4月最后一周(4月25日-5月1日),全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%,较前一周下降10个基点。 中信证券分析称,央行在金融数据的答记者问中提到,未来将“充分发挥贷款市场报价利率改革效能,发挥存款利率市场化调整机制作用,推动降低银行负债成本,进而带动降低企业融资成本”。考虑到央行在4月的存款改革使全国加权平均存款利率下降10bps,5月LPR利率有望下调。 董希淼在接受中新经纬采访时表示,本月LPR很快要公布,建议1年期和5年期以上LPR同步下调5-10个基点。 “下调5年期以上LPR,这才能降低存量房贷的利率,进而减轻大多数贷款购房者的负担,更好地提振居民消费意愿和消费能力。”董希淼说道。 不过,即便LPR下降,不少贷款人可能暂时还无法享受这项“利好”。大部分人转换LPR利率时,将利率重定价日选择在每年1月1日,也就是最快要等到明年,利好才能兑现。

    中新经纬   9 阅读   2022-05-16 20:23
  • 严跃进:差别化房贷政策充分体现扭转市场颓势决心

    5月15日,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次央行首次对于差别化房贷政策发布专门文件,充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。 严跃进分析道,从政策表述中可以看出,当前政策对于贷款利率的下行提出了新的要求和支持政策,一方面利率下限允许进一步下调,这使得商业银行贷款的空间更大,有助于后续更好地促进房贷实际贷款利率的下调。另一方面,类似下调20个基点的表述,充分说明下调的力度比较大,这也将引导银行后续更好得制定贷款政策,尤其是推介一些低成本贷款的利率。此类下调主要是强调首套房,实际上也是希望刚需购房成本进一步降低,是非常好的支持刚需购房的政策。 另外,严跃进还表示,此次央行政策选择在周末发布,也说明政策下调的引导非常紧迫和必要,充分体现了金融部门对于当前房贷成本降低的导向,预计会产生四个方面的重要影响。从地方政府和银行机构方面来看,政策有助于进一步调整贷款政策,尤其是在房贷利率方面,能降则降、能低则低,充分为低成本购房落实优惠政策;从房企方面来看,有助于引导房企积极推盘和销售,尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势,鼓励房企积极销售,充分带动房地产交易行情的活跃;从购房者角度来看,有助于进一步降低购房者的成本,同时结合近期各地政策持续放松的工作,客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少。包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起,将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件;从因城施策的角度来看,有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作,一些市场交易行情疲软的城市,将基于差别化的信贷政策工具,积极开展更宽松的房贷政策。

    北京商报   4 阅读   2022-05-16 20:19
  • 县城房地产发展重在科学规划

    着力推进现代化县城建设,并不意味着县城将开启大拆大建、大规模上马房地产的阶段。根据人口和产业状况进行科学适度的房地产开发是必要的。县城发展的根本在于找准功能定位,培育发展特色优势产业。   近日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》(以下简称《意见》),县城发展将迎来难得历史机遇。   城镇化持续推进,是房地产市场发展的重要支撑。农村人口向县城迁徙,城镇之间的人口迁徙,都会引起住房需求增长。基于人民对美好居住生活的向往,对居住品质的要求也会更高。随着以县城为重要载体的城镇化建设推进,农民到县城就业安家规模不断扩大,县城居民生活品质将进一步改善。因此,县城总体保持一定的住房建设规模,是经济社会发展的客观需要。从长期看,县城房地产市场发展是有支撑条件和潜力的,将继续成为我国房地产市场的增长极。   在分类引导县城发展方向的情况下,应因地制宜制定住房发展规划。截至2021年底,我国有1472个县及394个县级市,县域发展状况千差万别。《意见》提出,科学把握功能定位,分类引导县城发展方向。五类县城分别是大城市周边县城、专业功能县城、农产品主产区县城、重点生态功能区县城、人口流失县城。人口流动状况和产业发展,是衡量一地房地产市场未来发展空间的重要指标。不同类型的县城,应该有不同的住房发展规划。例如大城市周边县城有望承接更多大城市人口和产业转移,在人口净流入情况下,应适当增加住房供给,适时构建租购并举的多层次住房供应和保障体系。而人口流失县城则应避免盲目扩张,严控城镇建设用地增量、盘活存量。   尤应注意的是,着力推进现代化县城建设,并不意味着县城将开启大拆大建、大规模上马房地产的阶段。县城建设既要防止盲目进行高密度高强度开发,又要防止摊大饼式无序蔓延。根据人口和产业状况进行科学适度的房地产开发是必要的,而过度依赖房地产的路径是走不通的。县城发展的根本在于找准功能定位,培育发展特色优势产业。县城房地产市场也要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。近年来,个别县城出现了脱离实际过度开发房地产,从而供给过剩的情况,应谨防这种状况继续蔓延。   县城住房发展应严格落实绿色低碳建设有关要求。住房和城乡建设部等15部门《关于加强县城绿色低碳建设的意见》明确,限制县城民用建筑高度。县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的,应严格充分论证,并确保消防应急、市政配套设施等建设到位。给县城住宅限高很有必要,这是基于县城民用建筑高度要与消防救援能力相匹配,以及提升居住舒适度和降低住宅维护成本等角度考量确定的。此外,还应大力发展绿色建筑,推广装配式建筑、节能门窗、绿色建材、绿色照明,全面推行绿色施工。   提升县城人居环境质量应加强历史文化保护传承,保持县城特有风貌。我国很多县城历史悠久,有的已经有2000多年历史,有丰厚的文化底蕴和建筑文化传承。改善县城人居环境,应避免千城一面。应鼓励建筑设计传承创新,促进新建建筑与原有风貌有机融合,与自然环境相和谐,使县城住宅更好体现地域特征、民族特色和时代风貌。应禁止拆真建假、以假乱真,严禁随意拆除老建筑、大规模迁移砍伐老树,严禁侵占风景名胜区内土地。   对于房地产开发企业和其他市场主体而言,应在国家推进以县城为重要载体的城镇化建设中寻找新发展机遇。除房地产开发以外,老旧小区改造、养老托育发展等都需要企业积极参与,而体制机制创新也将为广大市场主体参与县城建设提供政策保障。正如《意见》中明确,“对准公益性项目和经营性项目,提升县域综合金融服务水平,鼓励银行业金融机构特别是开发性政策性金融机构增加中长期贷款投放,支持符合条件的企业发行县城新型城镇化建设专项企业债券”,“引导社会资金参与县城建设,规范推广政府和社会资本合作模式,稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金试点”。

    中国经济网   15 阅读   2022-05-14 14:53
  • 仲量联行:疫情影响中国办公楼市场情绪

    房地产咨询机构仲量联行日前发布的“中国40城办公楼市场指数”报告显示,得益于前两个月的良好开局,一线城市在一季度的整体指标表现优异,但自3月以来,受疫情扰动及不确定因素影响,风险担忧情绪上升,给市场复苏趋势蒙上阴影。二线城市在疫情以及经济放缓压力的背景下,同样表现出较大的市场观望情绪,修复周期有所延长。   办公楼租金方面,全国20个重点城市中约有三分之二的城市甲级租金环比下降。其中,超过半数的城市处于正负1%的正常波动区间。空置率方面,全国20个重点城市中有9个城市的甲级空置率水平仍高于30%,面临较大去化压力;7个城市处于20%-30%的可控区间,以长三角城市为主;另有4个城市(北京、上海、广州、成都)基本上长期维持在20%以内的健康水平。   指数报告显示,排名前10的城市都是各个经济圈的头部城市,其主导优势无可撼动。北京在商办项目供应受到限制的情况下,仍然以193.8分高居榜首,代表了其强大的市场发展动力。除此之外,成都、杭州、重庆、南京、武汉、长沙的指数得分在56-63之间,分别代表了其所在城市群楼宇经济发展的最高水平,是产业聚集效应和企业运营实力的综合体现。   仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示:“多地疫情反弹,短期内市场需求受到抑制,给市场复苏预期带来不确定性。中长期来看,‘稳增长’背景下数字经济等新基建领域有望成为政策发力点,支撑商业地产市场稳健发展。”   在京津冀城市群中,北京的办公楼租赁市场强势复苏,租金实现三年以来首次上涨,空置率创过去10个季度以来最低水平,但在疫情干扰下市场情绪有所回落;天津及石家庄因新增供应有限,供需关系得到改善,但整体需求增长动力不足。   在长三角城市群中,新一轮疫情暴发前,上海和苏州仍录得租金正增长。上海一季度的净吸纳量达到29.5万平方米,但疫情的暴发或将使短期内新增租赁需求转弱。苏州在新兴的数字经济领域持续发力,为其办公楼市场的稳定性提供了有力支撑。

    中国新闻网   1 阅读   2022-05-14 14:46
  • 商品房预售资金既要监管更要优化

    日前,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。   不难看出,这次会议对下一步房地产市场发展给出了更加明确的方向和目标,定位不变,政策可以灵活把握,对商品房预售资金监管需要优化。目的就是一个——促进房地产市场平稳健康发展。只要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,房地产市场就不会出现大的问题。   倒是“优化商品房预售资金监管”要求,对各级来说,是需要认真研究和思考的问题,既要把资金监管好,不要再出现开发企业跑路等问题,也要监管有序、监管合理、监管科学,不影响开发企业正常的资金使用。   商品房预售制,在房地产市场发展中的作用还是比较大的。特别是房地产市场发展的初期,由于各方资金都比较紧张,政府无力组建经济实力强的开发企业,一般建筑企业也没有足够的经济实力参与房地产市场发展,有实力的企业没有开发房地产的资质和能力。也正是在这样的情况下,商品房预售制应运而生,成为了开发企业启动市场最重要的资金来源,并一直延续到现在。   但是,随着房地产市场的不断发展,进入房地产市场的投资主体越来越多,鱼目混珠、参差不齐等问题也越来越多,一些本就没有能力和实力的企业与个人,也通过不同渠道、不同手段进入到房地产市场,紧盯商品房预售资金这块大肥肉。起初,在市场火爆、融资十分方便时,都能勉强应对,调控力度一加大,融资闸门被锁,那些原本就是依靠负债入行的企业风险顿现,在用完了商品房预售资金后,资金链断裂,从而出现了烂尾跑路现象,而缴了房款的居民,则面临拿不到房的风险,从而引发了许多矛盾和问题。   也正是在这样的大背景下,有关取消商品房预售制的呼声也就越来越高。只是,在房地产市场最火爆、融资最便捷的时候不取消商品房预售制,到市场趋于平淡、甚至低迷后取消商品房预售制,显然是不合适的,条件也是不具备的。唯一的办法就是加强对商品房预售资金的监管,让开发企业不要再出现依赖商品房预售资金“过日子”的现象,而必须在其他方面资金都比较充分的情况下,再拿地建房,商品房预售资金只能锦上添花,不能雪中送炭。否则,风险就难以避免。   此次会议要求“优化商品房预售资金监管”,主要是基于一些地方在商品房预售资金监管方面,要么放手不管,要么出手管死的“两极化”现象而提出的,是为了更好地发挥商品房预售资金的作用。要知道,商品房预售资金是一笔数额非常巨大的资金,且都与广大居民的利益密切相关,不很好地发挥其作用,对于高效利用社会资源是不利的,也是会影响房地产市场的健康稳定发展的。会议强调“优化”二字,说明地方在商品房预售资金监管方面是存在需要改进的地方的,是有提升的空间的,也是需要对监管的方法与手段进行调整完善的。   就目前而言,最需要优化的还是如何更好地发挥商品房预售资金的作用。目前的开发企业,普遍资金紧张,货币政策又不能轻易给开发企业放水,否则会带来更为严重的问题。因此,用好商品房预售资金就显得极其重要。客观地讲,有些地方在这块资金的监管方面,有点过于严厉,甚至有点僵化了,导致一些开发企业面临比较大的信用风险和资金链断裂风险。   因此,对商品房预售资金的监管,需要优化,要突出“优”字,建立规范、科学、灵活的商品房预售资金监管办法,既不要再出现放任不管问题,也不要将这块资金管死。要依据企业实际和风险防范需要,合理调度与使用好这块资金。其中,监管机构要配备政治素质和业务素质都比较高的人员管理这块资金,而不能将其作为一个安排关系户的新的平台,否则会留下很大的风险隐患,会成为新的漏洞。

    中华工商时报   1 阅读   2022-05-14 14:40
  • 因城施策,多地出台举措完善房地产政策

    据了解,最近徐州、赣州、中山、梅州、无锡、连云港、上饶等地相继根据当地实际出发,进一步完善房地产政策,包括公积金、首付比例、购房补贴、供地、商品房预售资金监管等多个方面。   日前,徐州市住房和城乡建设局、徐州市自然资源和规划局、人民银行徐州市中心支行等相关部门召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会。会上,相关部门负责人表示,将从科学实施土地供应、加大信贷融资支持、优化市场营商环境、支持合理住房需求、调整公积金使用等方面调整相关政策。   另外,赣州市于5月1日提高公积金贷款最高额度到60万元,首次使用住房公积金贷款或购房提取住房公积金的,首付款比例下调至20%。同日,建行赣州市分行首套房贷利率下调至5.2%,二套房利率下调至5.35%;购房者年龄放宽至70周岁;首付比例调至国家政策规定最低比例。   中山市发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从优化商品房预售资金监管、加大住房公积金支持力度、优化商品房销售价格备案机制、优化限购区域、加大购房金融支持力度、优化土地供应等六方面提出支持措施,因城施策促进中山市房地产良性循环和健康发展。无锡市下发《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》,明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行,由5年调整为2年。   中原地产首席分析师张大伟表示,相比往年楼市调整博弈期很长,楼市下调缓慢,本轮市场因为多重因素叠加,楼市调整加速。   现阶段,房地产行业仍面临一定挑战。一方面是个别房企还债承压。另一方面,购房者因购房门槛、自身收入水平等多方面因素,大多处于观望状态。在此背景下,上述相关政策,将有效助力房地产市场尽快恢复,重回平稳运行轨道,打通房地产市场良性循环。   中央也明确释放更为积极的稳房地产信号。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管。   张大伟表示,预计将有更多城市加快政策调整节奏。

    经济参考报   0 阅读   2022-05-14 14:10
  • 沪农商行副行长顾贤斌:房地产贷款风险相对可控

    “虽然受到疫情的影响,短期内消费者购房的意愿可能变弱,房地产开发的进度也可能放缓,但从长远看,预计房地产市场将在短期低迷以后逐渐企稳并且稳步趋好。”沪农商行副行长兼首席风险官顾贤斌在5月11日召开的2021年度业绩说明会上表示。   2020年末,中国人民银行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,根据要求,沪农商行的房地产贷款和个人住房贷款占比上限分别是22.5%和17.5%。   在发布会上,顾贤斌介绍了沪农商行的房地产业务情况。他表示,自从房地产贷款集中管理制度发布以后,沪农商行对所有房地产贷款进行了更为严格的准入和发放审核,同时进一步加大了对普惠中小微企业和实体制造业信贷投放的力度。   顾贤斌指出,截至报告期末,沪农商行的制造业贷款和房地产贷款的占比分别为18.91%和34.42%,实现了“一升一降”。未来三年,该行也将根据计划推进房地产集中度的稳步压降。“我行一直坚决落实监管的要求,坚持房住不炒的底线,重点支持城市更新、园区开发、保障性租赁房等建设的项目,进一步积极支持刚需及改善型住房的按揭需求、改善民生,来满足市民对美好生活的向往。”顾贤斌说。   在授信业务开展方面,顾贤斌介绍,沪农商行严格执行国家的政策制度和相应的监管要求,并且制定了完备的信贷管理制度来规范行内的信贷操作。他透露,市场上普遍担忧的一些暴雷的房地产企业,在该行业务量的规模相当小,占比也很低,而且对于相应的风险贷款,沪农商行已经计提了充分的拨备,因此不会对该行的正常经营和利润带来重大的负面影响。   数据显示,截至2021年末,沪农商行的房地产贷款的余额为1093.82亿元,其中不良贷款余额是13.59亿元,不良率为1.24%。“总体而言,上海经济发达,房地产市场的流动性也比较好,我行房地产贷款的风险也相对可控。”顾贤斌表示。   展望2022年,顾贤斌称,沪农商行将继续积极落实监管部门对于房地产贷款的最新要求,坚持“房住不炒”的定位,整体而言要保持房地产贷款的投放平稳有序,满足房地产企业合理的融资需求,满足购房消费者合理的购房需求。   顾贤斌指出,虽然受到疫情的影响,短期内消费者购房的意愿可能变弱,房地产开发的进度也可能放缓,但从长远看,预计房地产市场的情况将在短期低迷后,逐渐企稳并且稳步趋好。   他透露,下一阶段,沪农商行将在继续积极落实监管部门对于房地产贷款的各项管控要求前提下,积极布局其他的优质资产,持续加大对于实体经济的投放力度,进一步支持绿色金融服务、科技型企业、普惠小微的实体企业,加大对核心客户的信贷支持,同时提升市区两级重大项目的参与数量和占比,持续扩大非房地产贷款的业务规模,不断优化信贷结构。

    中新经纬   42 阅读   2022-05-11 21:31
  • 全国房地产商会联盟:房地产必须升温,要稳地产稳经济

    在近日博智宏观论坛举行的例会上,全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,当前房地产市场不景气,房地产必须升温保增长,要稳地产稳经济。 顾云昌指出,2001年中国加入WTO,对外发展贸易,对内房地产拉动,应该说这两股力量导致了中国经济在城市化进程当中的高速发展。此外,房地产还对应着实体经济。“第一,房地产是实体经济的总装车间,它不是虚拟经济。第二,房地产作为支柱产业的地位稳固。第三,它是家庭财富的主要体现。现在衡量一个家庭是穷还是富关键看房子,因为房屋价值在居民家庭财富中的占比已经达到70%。” 顾云昌进而表示,从1到3月份的房地产数据可以看出,当前房地产市场不景气,房地产必须升温保增长,再继续“冷”下去,对房地产行业和整个经济可能都存在很大的风险,要稳地产稳经济。 那么,如何升温房地产?顾云昌表示,要充分释放居民住房需求的潜力。“现在居民的住房需求还有没有潜力?我觉得还是有的。第一,城市化率从65%到75%,这里面有10%的提升空间,将有1.4亿甚至更多的人要进入城市,这是一个巨大的增量。在这个增量当中,中产阶级的改善性需求、中高阶层的享受发展需求、中低收入的保障性需求这三个层次的需求都很强烈。第二个需求是,一二线城市的保障房、租赁房中低端的需求,以及三四线城市农民进城需求。为什么小县城还是有需求呢?主要是农民进城需求。第三个需求是,各类产业地产发展需求。在整个房地产当中,1/3的投资(大约30%的投资)是非住宅,非住宅的投资在未来仍有很大的发展基础。”顾云昌说,如何通过政策的力量、体制的力量,能够把居民的住房需求潜力释放出来,是一个问题。 “不管怎么说,城市要更新,还要改造,这里面还有很大的空间。因此,房地产市场还是有发展空间的,而且未来十几年发展空间还很大。”顾云昌说。

    新京报   17 阅读   2022-05-11 18:29
  • 吴建钦:疫情反弹致近六成买房人群持币观望

    近日,中指研究院对在国内二三线主流城市工作,且年龄为85后~95后之间的一万名青年人进行置业调查发现,4月中旬以来,受制于这一轮严峻复杂的疫情,以及经济改善预期较弱,居民收入增加预期下滑等多重因素,居民的入市置业节奏减缓,购房积极性相对较弱,看房占比、到访占比均出现了明显下滑。   56%的受访者会观望政策效果购房   3月份以来,全国各地因城施策开始发力,国内针对房地产放松的城市逐步由三四线向二线城市过渡,政策放松力度开始加码,逐步由边际改善的财税、补贴类政策向调整首付比例,放松限购、限贷、限价等核心调控政策转变。近期政治局经济会议、中央财经委会议对房地产行业的定调均有所放松,市场政策宽松预期持续提升。   中指院这次的调查报告显示,短期内,政策鼓励居民购房的效果相对较弱,购房者观望情绪较重。约有56%的受访者表示会根据政策出台效果再决定是否购房,不进行购房人群占比达到18%,而顺应政策趋势积极进行购房的人群占比仅有22%。   整体来看,目前鼓励购房的政策效果相对较弱,近六成人群持续观望楼市效果。对此,笔者认为主要有以下几方面原因:首先,近几年来,国内平均住房面积快速增加,居民的合理的住房满足度已实现大幅提升。其次,短期内,国内部分城市楼市持续低迷、房价呈现不同程度下跌,行业发展出现转折,置业者对楼市信心较弱;最后,疫情的反复,导致很多人工资水平增加的预期持续下降,而疫情也影响了楼市优惠政策的传递效果与市场修复动力。   调查结果显示,当前一线城市购房热情相对较高,积极购房人群占比达到41%,位居各线城市首位。二线城市购房需求仍在,但观望情绪较浓,63%的人群表示会观望楼市运行状况再决定购房,积极购房与不购房占比均处中等水平;而三四线城市购房积极性相对较弱,不购房人群比例接近三成,观望购房人群占比接近一半。   从不同区域来看,长三角区域购房积极性最为突出,积极购房占比达到36%,山东半岛、长江中游、珠三角区域观望情绪较浓,根据楼市运行状况决定是否购房人群占比达到六成以上,市场修复仍需一段时间。   此外,成渝、京津冀区域购房积极性相对较弱,不购房人群占比相对较高,周边城市房价经过长时间调整,区域目前市场信心仍显不足。   疫情导致购房需求释放延迟   当前,疫情防控形势依然异常复杂严峻,不仅使市场中集聚了众多楼市“观望人群”,同时也使原本就存在的购房需求不得不再次延迟释放。   疫情的持续反弹,外出感染风险提升、疫情管控措施增加,导致部分买房人群的购房计划出现不同程度的延迟。据本次调查报告显示,约有46%的受访者表示置业计划出现了一定程度的延迟,其中延后半年内占比达到33%,推迟半年以上占比仅占13%;38%的人群占比表示目前疫情影响相对较弱,对购房计划影响相对较小,仍按照计划进行购房,仅12%的人群会考虑提前购房置业。   调查显示,疫情对上海、济南、太原、深圳、苏州等城市购房计划影响相对较大,延长半年以上再购房的人群占比已超两成,延长半年内购房人群占比相对较高。而北京、重庆、南京、武汉、郑州等城市购房计划也出现不同程度的延长,其中,北京、重庆、南京购房计划延长半年内占比均超四成;而宁波、贵阳、兰州等城市影响相对较小,有四成以上居民表示购房基本不受疫情影响。   图2:近6个月购房计划的时间分布   总体来看,疫情的大规模反弹,对市场经济、未来收入增长预期产生了较大冲击,叠加不确定风险的增加,使众多准购房者的置业需求更加理性谨慎。   虽然近期有较多政策持续出台,鼓励居民合理居住求释放,但仍有近六成人群保持了观望态度,从而导致目前房地产市场回暖不及预期。随着短期政策的继续发力,房贷利率预计仍将延续下行态势,都带动市场预期逐步修复,以及房价企稳预期逐步增强。

    中新经纬   2 阅读   2022-05-10 20:39
  • 仲量联行:疫情影响中国办公楼市场情绪

    房地产咨询机构仲量联行日前发布的“中国40城办公楼市场指数”报告显示,得益于前两个月的良好开局,一线城市在一季度的整体指标表现优异,但自3月以来,受疫情扰动及不确定因素影响,风险担忧情绪上升,给市场复苏趋势蒙上阴影。二线城市在疫情以及经济放缓压力的背景下,同样表现出较大的市场观望情绪,修复周期有所延长。   办公楼租金方面,全国20个重点城市中约有三分之二的城市甲级租金环比下降。其中,超过半数的城市处于正负1%的正常波动区间。空置率方面,全国20个重点城市中有9个城市的甲级空置率水平仍高于30%,面临较大去化压力;7个城市处于20%-30%的可控区间,以长三角城市为主;另有4个城市(北京、上海、广州、成都)基本上长期维持在20%以内的健康水平。   指数报告显示,排名前10的城市都是各个经济圈的头部城市,其主导优势无可撼动。北京在商办项目供应受到限制的情况下,仍然以193.8分高居榜首,代表了其强大的市场发展动力。除此之外,成都、杭州、重庆、南京、武汉、长沙的指数得分在56-63之间,分别代表了其所在城市群楼宇经济发展的最高水平,是产业聚集效应和企业运营实力的综合体现。   仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示:“多地疫情反弹,短期内市场需求受到抑制,给市场复苏预期带来不确定性。中长期来看,‘稳增长’背景下数字经济等新基建领域有望成为政策发力点,支撑商业地产市场稳健发展。”   在京津冀城市群中,北京的办公楼租赁市场强势复苏,租金实现三年以来首次上涨,空置率创过去10个季度以来最低水平,但在疫情干扰下市场情绪有所回落;天津及石家庄因新增供应有限,供需关系得到改善,但整体需求增长动力不足。   在长三角城市群中,新一轮疫情暴发前,上海和苏州仍录得租金正增长。上海一季度的净吸纳量达到29.5万平方米,但疫情的暴发或将使短期内新增租赁需求转弱。苏州在新兴的数字经济领域持续发力,为其办公楼市场的稳定性提供了有力支撑。

    中国新闻网   20 阅读   2022-05-06 20:30
  • 陈星:4月,房企传统融资高峰期正变得平淡

    中指研究院最新发布的2022年4月房企融资月报显示,本应是房企融资高峰期的4月份,整体表现却变得十分平淡。   通过对房企的非银融资,包括信用债、海外债、房地产信托、资产证券化等方面监测后,我们发现,4月单月房企融资总额环比下降两成,其中信用债占比近半。   按照历史经验,3月、4月为房企信用债年度集中发行时段,但2022年4月,却过早、过快地关闭了传统的房地产融资窗口期。   具体来看,2022年4月,房企非银融资总额为843.4亿元,同比下降52.1%,环比下跌19.7%,未能延续3月的千亿势头。数据显示,信用债发行回落是融资总额环比下降的主要原因。4月份,房企的信用债同比、环比均有明显下降。   从融资结构来看,4月信用债规模占比43.7%,海外债占比3.4%,信托融资占比15.3%,ABS融资占比37.6%。   从平均利率来看,4月,行业平均利率为4.23%,同比下降1.17个百分点,环比基本持平,房企的融资成本维持了平稳态势。   4月,融资发行的主体全部为央企、地方国企,民企的债券融资能力仍未得到明显提升。从发行种类来看,保利、信达地产均发行了并购债,并购融资仍在继续。   当前,房企的并购融资是政策边际放松的主要形式,其中以银行授予房企的并购融资额度为主。3月,多家房企获此额度,总规模达到1780亿元。但进入到4月份,房企新增融资额度明显放缓;此外,并购额度距离资金实际到位仍有较长距离,贷款企业未必能尽快获得相应资金。   一般而言,房企发行并购债可以保证募集资金及时落地,但截至目前,发行主体仅有招商蛇口、建发、保利、信达、中国铁建等企业,发行总额为62亿元,惠及面相对较窄。   从行业典型房企的债券发行情况来看,4月华润的融资额度最高,合计人民币为80亿元,平均融资利率3.4%。典型房企中信用债利率最高的为华发股份,利率为4.8%,最低为招商蛇口,利率为2.4%;在海外债方面,远洋发行的美元债利率最低,为3.8%。   整体来看,当前房企融资规模整体持续处于一个历史低位。行业存量风险仍未化解,房企到期债务尚未偿还,短期内难以启动新一轮大规模融资。受疫情、宏观经济影响,房地产销售端疲软,市场短期内难以快速回暖,房地产行业信心仍需时日修复。   5月4日,央行、银保监会、深交所纷纷出台落实金融支持稳经济工作措施,其中重点提及房地产金融措施。深交所发文明确提到“支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动,允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途,鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目,促进房地产行业平稳健康发展。”   更多的支持优惠政策陆续出台,以重点支持房企的合理融资需求,减少募集资金的使用限定,这都将有利于调动房企发展能动性,提升资金使用效率,为当前行业发展周期注入新活力。

    中新经纬   22 阅读   2022-05-06 20:30
  • 政治局会议支持各地从当地实际情况出发完善地产政策

    4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。针对房地产行业,会议强调,要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。   宏观政策继续发力,扎实稳住经济   当前,在多地疫情反复、美联储加息通道开启、俄乌政治局势不稳等因素影响下,中国经济下行压力进一步加大。本次会议进一步强调“要加大宏观政策调节力度,扎实稳住经济,努力实现全年经济社会发展预期目标,保持经济运行在合理区间。要加快落实已经确定的政策,实施好退税减税降费等政策,用好各类货币政策工具”。   结合政策推进情况来看,4月15日,央行已降准0.25个百分点,进一步释放了长期资金,引导资金成本下行。预计未来宏观政策仍会进一步加快落地,降准降息仍有一定预期,激活微观主体活力,在此过程中,市场上资金流动性充足亦为满足合理住房需求、企业合理融资需求奠定了更坚实的基础。   “房住不炒”总基调不变,各地政策优化空间已开启   本次会议进一步强调“要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线”,针对房地产市场,一方面,坚持“房住不炒”基调不变;另一方面,提出“支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管”。“支持”两字更充分地体现了当前中央对各地因城施策的态度,各地结合当地实际情况,优化房地产政策的空间已开启。   根据中指研究院监测,截至4月29日,全国已有近100城出台房地产政策百余条,主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限等方面。   4月以来,各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点:   一是政策的落地节奏加快。截至4月29日,60余城出台房地产相关政策近90条,明显高于前三个月。   二是政策从放松公积金、发放购房补贴、降利率等向放松限购、限贷、限售等方向延伸,优化调整力度加大。截至4月29日,已有超30城政策涉及相关内容。   三是放松城市由三四线扩围至热点一二线城市。4月,苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛,或降低限售年限,热点一二线城市调控政策优化,向市场释放出积极信号。   预售资金监管有望边际改善,缓解房企短期资金压力   本次会议明确提出“优化商品房预售资金监管”,表明监管层已关注到此前因部分城市过度监管造成房企资金回笼不畅问题。   预售资金监管制度本意是保障预售资金安全,适度的重点监管资金可以保障项目顺利竣工交付,保护购房者合法权益,促进市场平稳健康发展。   但在行业下行阶段,应保障资金安全前提下提高资金使用效率,需要在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡,因企施策,合理释放预售资金,以缓解房企短期资金压力,保障上下游供应商合法权益,稳定市场信心,实现行业良性循环。   根据中指研究院监测,自2022年以来,佛山、南京、烟台、南平、常德等城市相继调整预售资金监管制度,分别从加快审批效率、放宽资金监管比例、银行保函等额替换等方式提高预售资金使用效率,降低房企重点监管资金的沉淀压力。短期来看,“保交楼”仍是政策底线,但结合本次会议再次提出“优化商品房预售资金监管”的政策导向,预计部分城市预售资金监管规则有望边际放松,有助于缓解房企短期资金压力。   政策形成合力有助于市场企稳恢复   根据中指研究院数据,4月11日—17日、4月18日—24日,国内重点城市商品住宅成交面积环比连续回升,部分城市的优质项目开盘去化情况略有好转,市场呈现一定企稳迹象,个别热点城市市场情绪有所修复,如北京、杭州等城市,北京新房、二手房成交规模均继续回升,杭州优质项目去化较好、2022年首批次土拍热度较高。热点城市表现出较强的市场韧性,市场恢复节奏好于其它城市。   从中长期来看,居民住房需求仍在,在市场调整阶段,维护房地产市场平稳健康发展仍需各方共同发力。预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后,热点城市有望率先企稳,并带动重点区域三四线城市完成市场筑底。

    中新经纬   5 阅读   2022-05-05 20:29
  • 解决北京的“住有所居”,可尝试兴建“五环住宅带”

    从2016年12月14日,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位之后,政府不断加强预期引导,探索新发展模式,坚持租购并举,在支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求方面,取得了长足进步。可以说,房住不炒中的“不炒”已经充分落实,但笔者认为“房住”的问题还有一定进步空间。   以当前北京市民住房情况与存在的问题来看,在市场化供应的前提下,民营房地产企业开发的供应量并不能满足当前北京的住宅需求。目前,绝大部分新增住宅项目都位于北京六环左右和环京等地区,最需要新增住宅的五环以内新房供应量较少,供需矛盾较为突出。   住房市场长期供不应求,一方面,影响北京对高端人才的吸引力,导致每年大量人才外流。另一方面,大量住宅分布在六环外和环京地区,且长期空置,造成了社会资源的极大浪费。针对此,笔者认为,北京的房地产市场亟须在五环以内供给大量居民“可以买得起”的住房。   经济学视角下,当前北京住房困境的深层次原因   市场经济的伟大爆发力在于其激励机制,即市场经济可以无限调动人类的财富欲望,从而促进社会生产力发展,这种激励又可以分为“激励相容”和“激励扭曲”。即当企业目标与社会目标一致时,企业追求经济效益的同时也实现了社会效益,我们称为市场经济的“激励相容”,当企业目标与社会目标不一致时,企业目标实现的越多,离社会目标就越远,我们称之为市场经济的“激励扭曲”,实行市场经济的国家与政府应该通过“机制设计”实现企业行为与社会目标的激励相容,通过“政策规制”扭转企业行为与社会目标相悖的“激励扭曲”。   中国房地产市场以民营开发商为主,早期确实是“激励相容”的,但是近几年则出现了“激励扭曲”的现象,主要表现在,民营地产开发商更愿意在远郊区兴建住宅;此外,民营开发商热衷于兴建豪宅,因为前者可以降低资本周转成本,后者可以降低销售成本,这就导致在北京主城区内缺乏大量刚需住宅供应。   经济学中有“需求”和“有效需求”两个概念,“有效需求”是指民众购买力可以承受的需求,只有聚焦于满足人们的“有效需求”才可以真正推动经济增长与社会发展。   通过调研,我们发现北京的住宅市场并不需要太多总价在500万元以上的住房,在北京当前收入情形下,对于刚需客群,住房的“有效需求”集中在总价为200~500万元之间、面积为30~60平方米的住宅,这应该成为北京市场供应的主流住宅产品。但对民营开发商来说,在主城区开发远远没有在环京开发住宅的利润高,因此企业开发愿意不高、动力不足。因此,笔者认为,当前由政府出台政策纠正这种市场扭曲非常必要。否则这不仅提高民众生存成本、降低民众幸福度,也不利于城市产业与服务业发展,最终也会损害整体经济的发展。   建议北京尝试兴建“五环住宅带”   针对当前北京存大的供需矛盾,笔者建议,在北京五环路外侧,紧邻五环路兴建一个“五环住宅带”,短期内至少投放市场500万套住房,尽量在三年内交付,基础条件较好的区域争取一年内交付。30~60平方米的小面积住宅占比供应最好能达到70%,如此才能有效满足当前市场针对住房的“有效需求”。   笔者建议,针对名下无房的北京工作人士购买小面积住宅,每人限购一套,同时降低首付比例至25%,社保比例降低为两年,这样就有利于房地产开发商快速回笼资金,更好地实现资金循环,更快地投入新增住宅的建设。   目前,北京五环外侧存在着大量空地,而五环区域与城市核心商务区距离不远,北京工作的人群多集中在三环到四环区域,因此,居住在五环,去三环或四环工作上班,相对是一个宜居便利的选择。   开发过程中,政府不需要出资,只进行规划、招标、提要求,房地产开发商进行市场化建设开发,此举不仅可以满足民众住房需求,也可以大大提升北京的经济增长和税收。此外,在北京兴建“五环住宅带”时,应同步完善相应的地下公共交通配套。   总之,笔者认为,尝试兴建“五环住宅带”是缓解北京住房问题的有效路径之一。其不仅有利于吸引高端人才留在北京,重塑北京人才争抢中的优势;同时也有利于解决大城市青年人的居住问题。   当前,几乎世界范围内的所有大城市都出现了“住房难”“铺大摊子”“大城市病”等问题,如果我们可以成功解决这一世界级难题,必将成为全球样本。同时,若这个措施在北京最终能试验成功,就可以复制推广到上海、深圳、广州、杭州等其它城市,拥有更多受益人群。从学术角度看,“五环住宅带”作为创新之议,一旦践行成功,也将成为一个政府通过“机制设计”扭转“市场激励扭曲”的典型案例。

    中新经纬   4 阅读   2022-05-05 19:59
  • “房产”万亿蛋糕,“幸福里”吃得消不?

    近期,媒体报道称,房产交易平台幸福里日前通知部分北京新房销售员工裁员。下半年以来,幸福里成都、重庆、苏州、福州的新房直销团队已经陆续解散,有相关前员工透露,“今年下半年以来,销售团队无房可卖。”而早在10月8日,幸福里就裁撤了北京新房直销的客服团队,离职员工获得一个月工资的补偿。 对此,幸福里相关负责人回应称,近期的确有对个别城市业务做了小范围调整,但新房依然是未来的重点业务方向,公司并不会放弃。此外,其还透露,近期因业务需要而对部分城市的新房直销团队进行了调整,未来公司会更专注于由经纪人参与的新房分销业务。 值得注意的是,此前多家媒体报道,幸福里刚刚入股了房产经纪公司麦田房产,持有其20%股份。一边收并购,一边裁员,幸福里究竟将去往何方? 幸福里的流量密码 幸福里,原名好多房,脱胎于今日头条房产频道,2019年更名为幸福里。目前服务范畴主要在线上。一手房业务方面,幸福里为房产资讯和房源展示平台,主要是前端客服组建看房团;二手房业务上,幸福里对接了麦田、我爱我家(000560)等中介房源,采用端口(流量)模式。 打开APP 阅读最新报道 和今日头条、抖音一样,为字节跳动旗下产品,字节跳动全资持有幸福里。拥有流量和资本的幸福里,一经问世就备受关注。2020年,幸福里曾对标贝壳找房,由于其兄弟单位抖音日活用户超5亿的流量优势,贝壳研究院曾一度把幸福里作为主要竞品研究。 但直到2021年,幸福里在二手房、新房市场都没掀起大波澜。相比同类竞对,幸福里的客户认知度相对较低。统计显示,过去三年内,幸福里iOS下载量约为650万,而贝壳找房、安居客的下载量均超过5000万。 “幸福里主要依靠线上信息流广告变现,在房源上没有绝对的优势,也不具备最终的房源交易功能。”有知情人士分析,这才是幸福里最大的疲软。 值得注意的是,今年9月底,幸福里对其幸福号进行推广,欲邀请更多房产垂直领域的创作者入驻。该平台通过聚合今日头条、幸福里、抖音、西瓜视频、抖音火山版等五端资源,让内容、信息、资源得到有效流通及交流。 “C端用户是我们的砝码”,幸福里内部员工曾向媒体透露。而根据第三方数据显示,字节旗下最核心产品、抖音、今日头条的DAU都增长乏力,来自抖音的收入已经停止增长,今日头条甚至处于亏损边缘。 行业颓势之下,幸福里的发力似乎有些不合时宜。 拆分+并购,幸福里逆势加码? 众所周知,张一鸣的地产情节由来已久,而从近期字节在房地产的跳动来看,显然是蓄谋已久。 2021年9月28日,字节跳动旗下公司北京好房有幸信息技术有限公司全资收购北京金色麦田子公司北京福旺房地产经纪有限公司。 这次收购对于字节来说有着重要意义。根据《房地产经纪管理办法》,中介机构及其分支机构在我国开展房地产经纪活动有两个基本前提:一是必须拥有营业执照;二是必须拥有备案证明文件。在此之前,字节跳动并不具备上述资质,因此想出了“曲线救国”的办法,获得了进入房地产中介代理的通行证。 此外北京好房有幸信息技术有限公司旗下已相继成立了福建、厦门、合肥、广州、兰州、北京等多个区域分公司。 有业内人士认为,北京福旺有交易功能,此次交易后,幸福里才具备房产交易、租赁资质,可以进入实质的交易环节,或有助于幸福里增添房地产经纪业务。 对此,幸福里相关负责人10月8日回应,其近日收购的是北京麦田旗下的一家公司,仅为业务拓展需要,暂未有搭建线下门店的计划。 11月24日,市场传出字节跳动要拆解幸福里,且要引入独立的外部资本运作,相关消息称,目前幸福里的拆分方案尚在讨论,潜在投资人包括红杉中国、中金等财务投资基金,也包括万科、碧桂园等产业资本。 据悉,这是字节跳动成立以来首次尝试业务拆分,幸福里方面回应称,将引入外部资本独立发展,聚焦房源与服务价值的提升。 11月29日,幸福里拟收购麦田房产20%股权。11月30日,幸福里通知部分新房销售员工被裁。 幸福里的“幸福”道路 仅就目前而言,贝壳找房、安居客占据了大部分的市场份额,天猫好房、恒大房车宝等年轻的线上平台也不容小觑,即便恒大房车宝已在近期被服务商停止SaaS服务。 市场普遍认为,贝壳找房是目前中国最大的房屋交易和服务平台,数据显示,2020年贝壳找房新房交易额1.383万亿元,市场占有率7.97%;二手房交易额1.94万亿,市场占有率26.6%。 在此前的上市招股书中,安居客还宣称拥有中国最大用户流量和经纪人网络,其通过整合安居客、58房产、爱房和巧房,打造一个领先的开放型房产信息交易服务平台。 此前幸福里裁撤新房直销、拿下北京麦田股权的一系列动作,被解读可能要布局线下门店,更多偏向于二手房市场。仅从目前来看,在现有头部企业占据市场主导的环境下,幸福里也正在尝试开辟不同的线上推广渠道。 其实,关于幸福里的优势,业内已达成初步共识:通过抖音、头条、幸福里等平台汇聚流量,实现房地产线上业务和视频平台流量的结合。不过,鉴于房产交易业务的高价低频、繁琐及复杂性,如何将虚拟的流量转化成一单单生意,落地的过程并不容易。 确定的是,对于一个重线下、重运营、重经验的赛道,如果字节跳动还照搬过去无往不利的流量逻辑和算法优势,也少不了走弯路。 通往幸福的道路,且看明朝。

    和讯   20 阅读   2022-05-04 17:26
  • 所有人都在等待,上海楼市会不会“接龙”?

    过去半个多月,“救场”的信号频繁传来。 4月28日,贝壳研究院发布月度市场报告称,今年以来超过70个城市楼市优化了楼市调控政策,包括公积金贷款支持,如降低首付比、提高公积金贷款上限、延长贷款年限、父母公积金可用于子女购房等,限制性政策包括限购、限贷、限售等均有不同程度的优化。 起初,我们都能理解,毕竟二三线城市的环境,房企和购房者的信心疲软,需要政策面上的一些鼓励。 但随着南京和深圳这样的省会和超一线城市都有风向吹入,这样的声音就更强烈了。 4月26日,一张“贝壳集团高层群”截图流出,称深圳即将放开限购限贷政策—— 1、限贷政策:全国有贷记录,只要还清深圳买房即可首付3成; 2、限购政策:深户3年社保+3年深户调整为1年社保+1年深户,非深户5年社保调整为3年。 4月27日,深圳贝壳公司官方声明,截图内容为虚假图片且恶意造谣。 4月27日,网传南京对限购、限贷等一系列政策放松。即贷款结清后再购房仍算首套;外地户口仅需6个月社保,已缴3个月可补;在限购方面,只看限购区域内的房产情况;限购放开的区域,南京户籍可购买第三套房等。 此前执行的限购政策发布于2017年的《关于进一步调整我市住房限购政策的通知》,要求自2017年3月16日起,在主城区(不含六合区、溧水区、高淳区)范围内,南京市户籍居民家庭限购2套房;非南京市户籍居民家庭申请购买首套住房时,应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个税或社保,不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。 但房产局工作人员表示,关于“认贷不认房”的调整应该是在银行方面,“结清贷款后再购房,具体算第几套、首付多少、贷款额度都是银行说了算”,相关首付比例的调整等内容暂时也没有相关文件。 气氛已经烘托到这儿了,上海会不会接招呢? 4月26日,《上海市2022年度国有建设用地供应计划》正式亮相。 其中,商品住房用地为522-592公顷。对比2021年供应340-430公顷,增长了约4成。 很多人当然把这个当成一个转捩点。隔壁的杭州已经杀疯了,刚刚结束了一轮土地抢购潮,共60宗土地,除一宗流拍外,其他59宗全部名花有主,成交总金额约827亿。 毕竟,上海在4月23日刚刚公布了2022年第一季度GDP。甚至,对一些关键性指标专门区分了1-2月份和3月份的表现。 例如,一季度全市规模以上工业增加值比去年同期增长3.9%,其中1-2月同比增长11.9%,3月份下降10.9%等等。对比以上指标在1-2月份和3月份的差异可以看出,上海经济在1-2月份的表现堪称优异,一些主要指标明显优于全国平均水平,但3月份受疫情影响出现了大幅下滑。 上海楼市更是出现“供大于求”的现象。 2022年一季度,上海新建商品住宅供应套数约27685套(约308.0万㎡),环比下降0.9%。3月份更是受“疫情”影响,部分楼盘延迟认购,呈“供大于求”态势。 很多人嗅到了“2014-2015”年的味道。 当时,也是各大城市率先迎来政策大松绑。那一年的口号,是“去库存”。 从央行五次降息到二三线城市取消限购;从降低二套房首付比例到户籍改革挂钩去库存,中央对房地产管理释放出更多宽松的信号。这一年,在持续的政策利好下,房贷利率创十年来最低。 现在也要去库存吗?更不要说那么多土地供应量的闸门一打开,就更甚了。 当然,早在2016年3月,“沪九条”出台并执行,堪称史上最严政策,就已经很出了方法论。 2018年中央定调“房住不炒”,并直到今天依然是圭臬,是旋律。 所以,楼市到底要走向何处? 还是那句话,市中心的黄金窗口期要关闭了。 去年,静安,虹口,杨浦,这些传统市中心迎来爆发式供应。 这得益于大规模旧改的上马。而2022年大规模旧改即将收尾。杨浦、静安、虹口已接近尾声,黄浦进入了冲刺阶段。 所以,之前上海首批宅地清单已经亮相,共40幅土地里,五大新城的供应正慢慢呈增长趋势。 能不能抓住这中间的黄金窗口期,仍然是关键。 所以,即便仍在疫情之下,上海仍有16盘利用线上认资的模式,其中不乏市中心多个红盘项目,比如招商·虹玺、天汇世纪玺、金隅外滩东岸等等,也是在抢抓这个窗口期。

    和讯   12 阅读   2022-05-04 16:23
  • 酒店推出“网课房” 专家建议家长谨慎消费

    “把娃交给我们,您放心上班去”“网速飞快、还管三餐”“居家办公家里不再‘鸡飞狗跳’”……近日,广东多家酒店推出“网课房”,提供“督促学习”的服务。这样的“网课房”有没有消费风险?记者对此展开了调查。   线下停课期间“网课房”兴起   “网速快、能打印、环境好”“一人一房间”“孩子一日三餐不用愁”“日托不到200元”……此前,佛山一家酒店在当地中小学线下教学停课后推出“网课房”。据悉,“网课套餐”分为“日托套餐”“全天套餐”“一周套餐”,定价分别为198元、350元、1388元,日托套餐提供单日8:00—18:00的服务,全天套餐提供8:00—次日12:00的服务。   广州部分高档酒店也提供网课连住套餐,平均价格在200元/天—1000元/天不等,并提供免费洗衣、定制三餐、文具礼包、电视投屏等“增值”服务。   “现在早教班、兴趣班一节课都不止两百元了,这还一人一间房管三餐饭,我们做父母的白天都上班,把孩子放在这边做做作业休息一下也无妨。”佛山一名12岁孩子的家长告诉记者,他在网上看到宣传后和几位好友一同报名了。   记者调查发现,不少酒店推出的“网课房”在宣传时还附带了“带娃服务”。佛山某酒店就明确表示,客房管家会配合家长督促孩子学习、定时拍照汇报孩子的学习状况,市场部工作人员还会带领孩子做健身操等。   但有一些酒店则淡化了“带娃服务”。广州一家老牌五星级酒店客服人员说,“网课房”其实与普通的房间没什么区别,只是在特殊时期提供一些个性化服务,“我们五星级酒店的服务比较好,如果客人需要我们督促孩子写作业,可以适当帮帮忙。”广州某湖畔酒店相关负责人也强调不提供课程辅导的服务,“如果孩子布置了作业,我们只负责督促完成,不做辅导。”   餐饮、陪护、安全方面要重点关注   专家表示,“网课房”“带娃套餐”的出现,一方面有利于酒店缓解疫情期间的经营压力;但另一方面,推出“网课房”服务的酒店在硬件设备投入、人员培训上是否满足消费者所期望的教育托管需求,是否符合防疫安全标准都值得探讨。   广州大学法学院教授欧卫安表示,因涉及校外托管服务,“网课房”是否因超出酒店经营范围而需要取得校外托管机构资格、看护人员资质等问题,应根据各地有关部门的要求进一步做出监管。   深圳市消费纠纷评审专家、北京市东元(深圳)律师事务所律师邓永提醒,对于购买“网课房”服务的家长,应尽量选择规模大、口碑好、经营状况良好的酒店,并通过电话等方式与孩子多沟通,充分了解孩子学习、生活、健康、安全状况,建议为孩子购买意外伤害等保险,保障孩子人身安全。   欧卫安提醒,家长在与酒店签订相关服务合同时,要重点关注餐饮、陪护、人身安全等方面约定,尽可能减少相关纠纷。此外,这类服务可能存在预付式消费,也可能因有关部门的监管而受到限制甚至终止,家长应警惕这类风险,谨慎消费。

    科技日报   32 阅读   2022-05-03 12:10
  • REITs进展快速,保障性租赁住房将成安心之选

    要进一步提升保障性租赁住房的居住体验。这不仅需要提升房屋质量,优化周边环境,更应注重完善租赁住房的配套设施,以及推进租购同权,使广大租房者能享受到更均等的公共服务资源。   近日,保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展,深圳市人才安居集团有关项目已经报送国家发展改革委,成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目,意味着金融支持保障性租赁住房的渠道进一步拓宽。   REITs即房地产信托投资基金,是以不动产为底层资产的标准化金融产品。保障性租赁住房REITs有助于降低融资成本和减轻企业资金压力,通过增量资金、盘活存量土地和资产,可有效增加保障性租赁住房供给。保障性租赁住房REITs正式发行后,能为更多企业提供参照和模型,更好吸引社会资本参与保障性租赁住房建设,提振发展信心,同时,探索发展保障性租赁住房运作新模式,对缓解住房租赁市场结构性供给不足、推动建立租购并举住房制度有重要意义。   近日,各地还不断传出推进保障性租赁住房建设的消息。成都市2022年首个保障性租赁住房项目开租,这一项目位于成都高新区,房源总数246套,租金为周边市场平均租金的九成,均为50平方米左右的一室一厅户型。“十四五”期间成都计划筹集建设保障性租赁住房30万套。北京市今年商品住宅用地与租赁住房用地数量相当。拟供租赁住房用地的87宗中,近八成将用于建设保障性租赁住房。北京市近日还相继出台了《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》和《北京市保障性租赁住房建设导则(试行)》。2022年北京保障性租赁住房青年公寓对接工作将率先从新毕业大学生开始试点,首批4个青年公寓项目面向2022年应届毕业大学生,试点房源共653套近1000间。   这些迹象表明,我国保障性租赁住房建设正在提速。今后,国家住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。作为我国住房保障体系顶层设计中三大类住房中的一类,旨在解决新市民、青年人住房困难的保障性租赁住房将成为重中之重。按照计划,“十四五”时期,40个重点城市将新增保障性租赁住房650万套,预计可解决1300万人的住房困难。   保障性租赁住房发展将为住房消费发展提供支撑,进一步释放消费潜力。国务院办公厅近日发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》,其中明确,扩大保障性租赁住房供给。住房消费是居民消费的重要组成部分。过去,我国房地产市场售卖一条腿长,租赁一条腿短。随着保障性租赁住房建设的持续推进和住房租赁市场不断完善,住房租赁消费需求将日益旺盛。大城市的高房价会让很多较早购房的青年人背负沉重资金压力,而适当、安全和负担得起的保障性租赁住房可以让他们更轻松解决居住问题,有利于释放消费潜力,扩大内需。   未来,我国房地产市场分化或日益明显,人口净流入的大城市供需矛盾仍将十分突出。租住保障性租赁住房能让初到大城市的新市民、青年人慢慢攒钱购房。因此,发展保障性租赁住房有助于稳定房地产市场预期,合理释放购房需求,缓解房价上涨压力。   从长远看,发展保障性租赁住房还须进一步从供需两端发力。供给端,应提升多方参与保障性租赁住房建设的积极性。进一步发挥市场机制作用,引导多主体投资,多渠道供给,支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。不同于传统房地产开发,发展住房租赁往往前期投入高,回报周期长,资金回报率低。为拓宽发展保障性租赁住房的资金来源,可通过降低土地、税费成本,发挥金融支持作用等,进一步激发企业参与保障性租赁住房建设的积极性。   需求端,推进保障性租赁住房建设应进一步完善公共服务。在大城市加大保障性租赁住房供给,能够为新市民、青年人提供更为稳定、长期、可靠的租赁住房,将有利于让租房成为安心之选。租房者也应树立长住即安家的理念,形成良好的住房租赁市场环境。同时,要进一步提升保障性租赁住房的居住体验,让他们住得进去,更住得好。这不仅需要提升房屋质量,优化周边环境,更应注重完善租赁住房的配套设施,以及推进租购同权,使广大租房者能享受到更均等的公共服务资源。

    中国经济网   1 阅读   2022-05-03 11:58
  • 协议离婚如何确保房屋留给孩子

    尹律师:   您好!我跟我丈夫结婚7年了,很遗憾没有扛过七年之痒,要面临离婚了。我俩只有一个孩子,婚后财产只有一套房子,登记在我丈夫名下,考虑到和平分手,公平处理婚后财产,我们都同意把这套房子留给孩子。但是我听说有很多反悔的案例,请问未来我丈夫万一反悔了怎么办?有什么好方法能避免他反悔吗?   江苏 刘女士   刘女士:   您好!关于您担心丈夫未来会反悔的顾虑是我们无法预见和控制的,但我们可以通过提前防范,让对方的反悔行为无法获得支持。如您一样,生活中许多夫妻面临分开时,都会考虑孩子的利益,在实践中,也确实存在如您所说反悔的案例,我来为您介绍如何防范。   █ 离婚协议能否约定将房子赠与子女?   离婚协议是夫妻双方在离婚时,就婚姻解除、子女抚养、财产分割和债务承担等所达成的协议。无论是在民政部门经双方协议离婚,还是在人民法院通过调解离婚,都涉及到协议条款的具体约定。   《民法典》第一千零八十七条规定:“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。”据此,您提到的房子是婚后夫妻共同财产,您和丈夫可以协商一致决定将房屋赠与给孩子,但协议约定一定要具体明确、无歧义。   █ 离婚协议中的赠与约定能否撤销?   生活中常说的赠与合同是指《民法典》规定下的赠与,具体规定如下:   第六百五十七条规定:“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。”   第六百五十八条规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同,不适用前款规定。”   简单来说赠与人可以在赠与财产转移前撤销赠与,法律特殊规定除外。回归到房屋赠与而言,只要在房屋没有办理变更登记前,赠与人是可以反悔的。   但离婚协议中约定的赠与条款与赠与合同是有区别的。离婚协议中约定赠与子女财产的条款是与婚姻关系解除、子女抚养、共同财产分割等互为前提,甚至是以一方在子女抚养、共同财产分割等方面的重大让步作为条件,协议全文是一个整体,不能割裂开来认定。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第六十九条第二款规定:“当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款,对男女双方具有法律约束力。”   据此,虽然之前的司法实践中对类似问题的裁判标准南辕北辙,但目前主流观点已经相对统一,即认为离婚协议是一个关于人身关系和财产关系的“一揽子协议”,不可分割,只要不存在欺诈、胁迫等可变更或撤销的情形,一方请求撤销赠与合同,违背了诚实信用原则,不能获得支持。   █ 如何提前做好相应防范措施?   如前所述,虽然目前的司法实践主流观点不支持一方撤销赠与,为避免节外生枝产生纠纷,仍需要提前做好相应防范措施。   比如您可以要求在离婚手续办理前将房屋过户至孩子名下,或者将房屋赠与孩子的约定进行公证,此外要在离婚协议生效后及时督促丈夫将房屋过户至孩子名下,必要时也可以提起民事诉讼依法维权。   █ 律师提醒   “赠与”是日常生活中较为常见的行为,大家一定要了解清楚赠与及撤销的法律规定,依法防范自身风险,同时也要注意离婚协议中赠与条款的特殊性。必要时咨询专业法律人士寻求协助,用法商思维和法律智慧结合法律工具让我们的生活更美好。

    人民日报   5 阅读   2022-05-03 11:36
  • 李奇霖:长远看,房地产发展周期或已进入顶部

    在“因城施策”背景下,2022年初至今,国内已有超过60个城市出台房地产放松政策,其中不乏郑州、福州、哈尔滨等省会城市。边际放松政策频出也表明房地产市场已经迎来政策底。   我们发现,本轮房地产发展周期与过往快周转、期房销售,以及地产投资有较强韧性的旧发展周期相比,表现出多个不同的特点。   第一,从购房模式上看,居民的购房模式逐渐从期房转为现房。   在上一轮周期中,受货币化棚改、房地产库存偏低等因素影响,购房者购房意愿较旺盛,房价维持韧性。   对房价上涨的强预期,以及对房企的信任使购房者具备购买期房的冲动。同时,房企也有加快地产周转速度,增厚收益需求,于是期房销售成为主流。当时,期房销售面积占总销售面积的比重持续攀升,一度超过85%,但目前这种销售模式已经越来越行不通。   一方面,受此前政策影响,部分前期杠杆偏高的房企面临较大资金压力,有的项目开始出现停工。由此引发“房企资金链压力加大—项目停工—购房者担心期房交付,减少购房—资金回笼压力进一步加大—更大规模的停工—销售进一步下滑”的恶性循环。另一方面,购房者对后续房价上涨预期越来越弱,观望情绪占上风,购房者日益倾向买现房,这给房地产销售模式也带来了影响。   第二,从购房者购房意愿和能力上看,疫情反复带来的不确定性,降低了购房者风险偏好,提升了预防性储蓄需求。   一般购房者置业买房往往都需要背负10年以上的房贷压力,比如有的一线城市房价收入比已经超过12年。在疫情冲击下,很多购房者收入来源大幅减少,但每月还房贷是刚性的,还款压力明显增加。   疫情之后,国内购房者消费意愿明显不足,而储蓄意愿明显回升。另外,目前购房者部门的杠杆率已经处较高水平,2021年末购房者部门杠杆率为62.2%,再度触及历史高点。   总之,疫情与对后续收入的担忧,都在制约购房者通过加杠杆消费的意愿。   第三,原先房企高杠杆、快周转发展模式成为过去,“降杠杆”成为发展主流。   房企实现快周转有两个条件:一是房地产销售有韧性,购房者愿意购买期房。二是政策对预售资金的监管力度较弱,房企可通过预售资金方式来滚动开发新项目。   现在以上两个条件明显都不具备,这意味着即使后续地产销售好转,房企不加杠杆的情况下,房地产投资的修复也会更慢。   毕竟在快周转模式下,房企可以拿着期房销售回款去开发投资,但现在房企则要等项目基本完结才能拿到足够资金滚动开发,地产开发周期在明显变慢。   第四,房地产库存错配现象明显,三四线城市面临压力比一二线城市更大。   在上一轮地产下行周期中,货币化棚改政策对三四线城市地产投资韧性贡献很大。随着政策结束,三四线城市面临的市场下行压力较大。   由于持续的人口流入,以及教育、医疗、产业等社会资源日益增多,加之政府对住宅土地良好的审批节奏,使一线城市商品房在这轮下行周期中表现出更好的抗风险性,北京、上海等地核心区域房产表现依旧强势。   同时,一线城市和核心二线城市库存并不高。如2022年2月,上海的存销比(当月可售面积/近三个月平均成交面积)仅有3.4个月,一线城市整体存销比也只有9.3个月。   反观三四线城市,一方面产业发展、医疗、教育等社会服务资源相对不足。另一方面,上一轮货币化棚改在一定程度上透支了当地购房需求。相比于一线城市,三四线城市库存相对要高不少。这些因素也使得在本轮地产下行周期中,三四线城市会面临更大下行压力。   第五,与传统房企相比,加快入场的城投公司运营能力略差,地产开发周期可能会被拉长。   自2021年下半年以来,房企融资难度加大,特别是民营企业在投资策略上更偏谨慎,开始减少拿地,反之城投公司开始积极进场参与土拍。   如在2021年第三轮集中供地中,城投公司和央企成为拿地主力,深圳、南京、苏州等地的城投公司土拍参与率均超过了70%。这一方面可以引导部分地方城投公司加快转型,另一方面城投公司作为当地土地市场的托底,可确保政府土地出让收入不会在房企退出后出现断崖式下跌;此外,城投公司进入也有利于房地产市场发展的良性循环。   值得注意的是,以往城投公司主要负责基建等公益类项目,市场化程度并不高,其在地产项目运营能力等方面存在不足,这可能会拉长房地产从拿地到开工的时间。   第六,从长周期来看,目前房地产周期或已进入发展顶部。   回顾1990年以来国内房地产行业走势,按照销售数据,大致能够以2016年为界划分为两个阶段。   2016年之前,受益于人口持续增长、国内经济收入持续提高、城镇化水平不断提高,国内房地产市场需求旺盛,行业发展较快。但从2017年开始,国内地产销售市场逐渐进入到一个高基数、低增速阶段,房地产投资增速也进入低增长阶段。   当前,要想推动需求回升需要更强劲的政策,比如上一轮周期就是通过在三四线城市推行货币化棚改政策来推动购房需求的回升。

    中新经纬   23 阅读   2022-04-26 20:12
  • 城市更新变局,房企的策略适配与优化

    近年来,随着城市化进程不断加速,城市发展中的各种问题浮出水面,城市更新成为解决“城市病”的重要手段,为城市发展提供新的增长点。 克而瑞地产研究中心数据显示,TOP100房企中47%涉足城市更新领域,TOP50房企中61%涉足城市更新。 存量时代下,房企是如何布局城市更新的?城市更新作为补民生短板的重要举措,城更企业应该扮演好怎样的角色?他们又是如何以城市发展共建者身份与城市共生共融的? 和讯网推出《城市更新·共建师》专题,揭秘城市更新业务发展脉络,记录深度参与并推动城市更新发展的企业。 4月22日,时代中国发布的公告显示,已安排汇出兑付4月底到期的两笔美元债的资金。此前,时代中国被传出向政府申请支持退出广州几个旧改项目,有分析指出企业退出项目是需将退款用于偿还美元债,随着这两笔债务的兑付,这一传闻也不攻自破。 业内人士分析指出,在当下敏感的大环境下,房企的任何风吹草动都能撩拨市场敏感的神经,都会往资金紧张,偿还债务的方向关联。从发展策略方面看,时代中国退出部分旧改项目的举动,是对政策及市场变化的长远应对措施,也与公司2022年目标低至650亿元一脉相承。 身处百年大变局之中,房地产政策不断调整优化,以适应变化局势。作为城市建设的重要实现途径,自住建部出台禁止“大拆大建”政策半年以来,各地城市更新政策在持续优化调整,广州明确要求避免“大干快上”,推动城市更新项目的有序进行。 房企作为城市更新的重要参与主体,伴随政策调整与楼市下行态势,房企综合考量自身的资金链安全等因素,其城市更新策略也在实践中进行调整并探索新方向。 因城市更新耗时较长,资金沉淀较多,有房企选择引入合作方共同开发,引入资本缓解现金流压力,同时也有房企有的放矢,集中资源做好优质项目。 在城市更新领域深耕十余载的时代中国此前在回复媒体时也表示,该企业会因应变化定期对存量城市更新项目进行审视,不断调整其城市更新策略。在当前房地产环境下,时代中国的策略调整具备行业代表意义。 变局与策略调整 变化和调整,是当下房地产行业的一种常态。 为了更好的推进城市发展,各地城市更新政策在住建部“大拆大建”下禁令下做出了动态调整。以广州为例,于去年对部分城市更新项目和范围进行规范,严控大规模拆迁;在城市更新规划编制及管理方面,进行模式创新,以国土空间规划统筹引领高质量城市更新。 政策调整下,房企在城市更新的发展模式亦要随之调整,并进行模式创新,满足城市发展需求。同时,城市更新项目前期投入时间和资金成本较高,沉淀大量资金。在深度调整中,已有部分房企承受了一定的资金压力。 从外部的环境变化、政策要求,以及自身内部的状态看,均要求房企的城市更新策略进行调整,数量上不能贪多求快,单个项目不再进行大规模拆建,以做精做强为方向。 公开信息显示,已有多家房企对城市更新业务进行了调整。包括中国奥园、佳兆业、合景泰富等多家房企引入合作方,共建城市更新项目。同时,行业鼓励更多元的主体以及资本方面入局城市更新领域,保障城市更新项目持续推进,推动城市发展。 面对城市更新政策与市场变化,以及企业自身经营的变化,时代中国也在调整其城市更新策略,定期动态审视存量的更新储备项目,从区位价值、经营数据、资金投放、项目进展等方面进行综合研判,进行分类推进。持续推进高价值项目,对不符合战略定位的项目进行逐步优化调整。 业内人士指出,时代中国在城市更新方面的调整是符合当下内外部环境的。同时,优选项目分类推进能够回笼部分资金,在资源投入到优质项目,可实现资源更优配置,也能避免大规模推进形成的资金压力,其分类推进的运行策略在当前的市场环境下具有一定的行业参考意义。 资源整合与模式创新 除了在发展节奏方面进行调整,政策对城市更新提出新要求,参与主体更需要关注项目建设运营的质量。城市更新作为一项长期推进的工作,未来具有庞大的市场前景与潜力,只有符合新要求,能够为城市发展做出积极探索的参与主体,才能稳操该项业务的合格券。 以时代中国为例,据了解,时代中国入局城市更新领域十余年,目前在9个城市拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目,潜在预计总货值超过1万亿。 如能顺利转化上述城市更新项目,对于时代中国而言,能够有效的增厚资产和利润;但同时更应该注意到,城市更新也是一个动态变化的市场,只有将项目转化成土储并将项目打造成功了,才算完成了改造。 城市更新是一个开放的市场,房企运营的已有城市更新项目的成效,关系到其未来的可持续发展。每一个成功的项目都是房企强化其在城市更新领域竞争力的名片,反之,项目运营失败,则会削弱其竞争力。 决意在城市更新领域持续深耕企业,除了过往经验的积累,同时更要进行模式创新,强化资源整合能力,提升自身在城市更新领域的竞争力。 据了解,时代中国拥有十多年的旧改经验,同时打造了专门的城市更新团队,拥有一套标准化的改造流程及实操指引,在项目推进过程具备协调和解决各方问题的能力。 时代中国涉及住宅、商业、产业等业态,并且拥有3个国家级及市级孵化器,战略合作企业达2200余家,在资源整合及产业模式发展方面拥有相当丰富的经验。 同时,时代中国推进数字化转型,拥有完整的城市更新转化数字体系,这些都是国土空间规划统筹引领高质量城市更新所需要的能力。 企业发展是在变化中实现的,从目前看,时代中国具有打造城市更新业务的能力。但城市更新作为其核心业务之一,立足长远发展,更需要跟随变化不断调整策略夯实内功,方能穿越周期。

    和讯   23 阅读   2022-04-26 14:39
  • 李宇嘉:以租房带动3亿新市民消费是下阶段重点

    4月25日,国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》,其中提到,合理增加公共消费,包括,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房,继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。   文件还提到,大力发展绿色消费,包括推动绿色建筑规模化发展,大力发展装配式建筑,积极推广绿色建材,加快建筑节能改造。支持新能源汽车加快发展。大力发展绿色家装,鼓励消费者更换或新购绿色节能家电、环保家具等家居产品。   对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,住房消费重点在租,一是,未提及商品房购置消费。文件提出,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。注意的是,此次并未提及商品房消费或购房消费。因为,商品房消费不再是住房领域的主力消费。   此次政策,重点在于进一步释放消费潜力,促进消费恢复。一方面,商品房市场回升了,其他领域消费就下降了,另一方面,商品房消费的高峰期已经过去了。   二是,当下高房价、高成本的背景下,住房消费的主力是新市民、无房户的租赁消费。因此,重点在长租房、保租房。构建多元租赁消费,既有市场化的租赁,也有保证性质的租赁。   对于降低租赁消费成本,文件提出,支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房,目的也是降低租赁消费的成本,李宇嘉表示,这从侧面也表明,当下新市民的消费能力不足,疫情断断续续,收入更加受到冲击,恢复起来不容易。因此,必须要降低消费成本,提取公积金用于租赁消费,是成本最低的租赁消费。   文件提出,继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。无电梯的老旧小区居住体验感比较差,而加装电梯的支出比较大。物业维修基金、政府补助基金(每一部电梯大概补助10-20万),再加上提取公积金,就可以解决大部分支出,从而让老旧小区焕发活力,居住在此的基本上都是原国企机关职工,收入较低,长者很多,住房消费的潜力大,但能力不足,公积金扶持的作用明显。   李宇嘉表示,从政策文件来看,未提及商品房购置消费,也意味着,国家对于住房领域的消费政策,不再是建房、买房作为支柱产业,而是租赁。因此,房地产市场尽管在纾困,但房住不炒的底线不会突破。以租赁住房消费带动3亿新市民消费活跃,进而促进内循环,才是住房在下一阶段的重点内容。

    和讯   17 阅读   2022-04-26 14:36
  • 要把保租房作为推动消费、提振消费的重要抓手

    4月25日,国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》,其中提到,合理增加公共消费,包括,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房,继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。   文件还提到,大力发展绿色消费,包括推动绿色建筑规模化发展,大力发展装配式建筑,积极推广绿色建材,加快建筑节能改造。支持新能源汽车加快发展。大力发展绿色家装,鼓励消费者更换或新购绿色节能家电、环保家具等家居产品。   对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,关于保障性租赁住房、公积金提取用于租赁住房消费、公积金提取用于电梯加装等表述,是这两年房地产发展一直强调和探索的,说明此类领域在此次会议中继续被重视,是房地产行业关注消费市场所需要关注的内容。   严跃进认为,此次这三个领域的提出,不是单纯的房地产内容结构的改革和发展,也是当前宏观经济发展消费、激活消费的重要支撑。因此也需要从释放消费潜力、促进消费持续恢复的角度去理解这三个领域的发展。   严跃进表示,此次国家层面对于消费领域的提及,至少说明近期会有一系列刺激消费的内容。从房地产的角度看,此次政策没有提及购房消费,也不必过多解读,而要理解为当前更强调了一些新领域的消费潜力的激活。   第一、传统购房的消费也是各地会积极提振的,尤其是体现为在刚需保障、改善激活等领域,所以后续各地对于购房方面的消费刺激也还是会提速,包括金融和住建等方面的政策支持。   第二、国务院提及的三个领域的消费,恰是因为潜力大且具有公共属性的消费,这和私人的消费有不同的含义和定位。大力发展保障性租赁住房消费、鼓励公积金提取来支付租金、鼓励业主用公积金来推动老旧小区电梯加装等工作,其影响是不是单个人的消费内容,而是对城市的很多领域都会带来刺激和推动。比如说保障性租赁住房的消费领域提振,对于保障新市民的住房需求等有积极作用,此类工作做得好,也将对各个城市后续租赁消费的模式产生引导作用。而对于其他租房消费和老旧小区改造,其也是当前拉动内需在房地产领域的一个重要体现。类似领域提振,也有助于刺激和提振消费需求。   第三、对于房企、地方政府和投资者等来说,需要重视这三个领域的消费需求,积极谋划新的发展思路。比如说对于房企来说,要把保障性租赁住房业务的开展,作为推动消费、提振消费的重要抓手。积极做好此类业务,既有商业价值,也有社会价值。

    和讯   10 阅读   2022-04-26 14:35
  • 热点一二线城市有望率先启动楼市恢复行情

    2022年以来,在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下,宏观政策、调控政策环境改善空间进一步打开,部分热点城市市场出现企稳迹象,近期楼市正在发生一些积极变化。   变化一:楼市因城施策主线下,政策力度继续加大   根据中指监测,截至4月24日,全国已有近90城(不含网传城市)出台房地产优惠政策百余条,主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。   4月以来,各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点:   一是政策落地节奏加快。截至4月24日,50余城(城市与一季度有重复)出台房地产相关政策超70条,明显高于前三个月。   二是政策优化调整力度加大,不断向限购、限贷、限售等方向延伸。3月1日郑州优化限购、限贷等政策,并重启货币化安置后,4月以来,多地跟进调整相关政策,截至4月24日,已有超30城的政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容,而以往各地政策更多聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。   三是城市向热点一二线城市扩围。4月,上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛,或降低限售年限,热点一二线城市调控政策优化,向市场释放了积极信号。   4月18日,央行释放个人住房商业贷款政策利好,提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求”。   我们预计,接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率,优化“认房认贷”标准,多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%,二套降至5.2%。   变化二:置业需求仍在,计划半年内购房的人群占比持续提升   2022年以来,房地产市场整体低温运行,根据中指调查数据,2月购房者置业意愿有所回升,3月受部分地区疫情反复影响,置业意愿出现小幅下滑,市场观望情绪依然较高,置业意愿处于底部波动状态。其中一线及长三角城市群购房意愿相对较强。   从置业计划上看,2022年以来,购房者置业计划逐步提前,2月计划半年内购房占比提升至19%,3月继续增加至21%;而计划1年以上时间购房占比呈现持续下滑态势,由此可见,购房置业需求并未消失,随着信贷环境和调控政策持续改善下,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳,这部分需求有望逐步释放。   另外,从房价预期上看,2022年以来,受访者房价下跌预期呈现波动下滑态势,房价稳定预期逐步增强,2月受访者预期房价稳定占比为48%,环比提升5个百分点,3月占比继续增加至54%,房价预期呈现企稳态势,房价逐渐企稳有利于市场情绪修复。   变化三:整体市场波动调整,预期仍弱,城市分化是必然,个别城市市场有所修复   根据中指数据,2022年2月底、3月底,重点60城商品住宅周度成交规模出现两次企稳迹象,但受多地疫情反复、政策力度不及预期等因素影响,市场企稳态势未能延续,购房者置业情绪未得到实质性改善。同时,因疫情反复,部分地区经济承压,居民收入预期转弱,拖累了购房需求释放。   分化会是未来楼市主旋律。当前,部分地区虽放松了限制性政策,但短期市场效果有限,与此同时,个别热点城市市场情绪有所修复,新房、二手房成交规模整体呈回升态势,房价稳中有涨。   如北京,3月以来,北京新建商品住宅周度成交面积、二手住宅周度成交套数整体均呈现上行态势,其中新房成交面积逐渐接近2021年同期水平;二手住宅3月成交超1.6万套,为2021年下半年以来月度最高值。   根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年以来,北京的新建住宅价格整体表现平稳,二手住宅价格环比涨幅略有扩大,3月二手住宅价格环比上涨0.62%,为近半年最高水平。   除北京之外,杭州、合肥、苏州等城市均出现一定企稳迹象,但当前部分城市仍面临较大疫情防控压力,市场恢复节奏或被打乱。   变化四:重点城市新开盘项目去化略有改善,优质项目受青睐   根据中指重点监测的9个城市新开盘数据,3月以来,周度新开盘项目去化率整体呈现波动上行态势,4月11日—17日,开盘去化率接近50%,较上周提升6个百分点。其中,杭州、成都项目平均去化率超60%,有优质的项目去化率能达到90%以上。   我们认为,短期内制约房地产市场恢复的主要因素有以下几方面:   一是在多地疫情反复、防控举措严格影响下,购房需求释放受阻,疫情反复地区的市场恢复节奏存在较大不确定性。   二是中央表态后,各地因城施策空间已经打开,但具体政策落实或仍需时间。三是当前企业推盘意愿不足,部分热点城市新增供应不及预期,导致购房需   求释放动力偏弱,这部分城市需求释放与供给端改善密切相关。   总之,市场的购房需求并未消失,但短期内,需求端观望情绪较重。预计随着政策逐渐落地,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳,而市场恢复节奏仍有赖于疫情有效防控、各地政策的执行力度等。   在此背景下,热点一二线城市市场有望率先启动恢复行情,房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度,加强竞品监控,制定差异化营销策略,从而把握市场机会。

    中新经纬   20 阅读   2022-04-25 20:16
  • 朱一鸣:地产业利润规模负增长,行业利润率加速探底

    近两年来,随着针对房地产行业的监管持续深入,房企销售规模增速呈现为放缓态势。2021年,部分房企甚至出现了规模负增长,这直接影响到企业整体结算规模。此外,楼市下行叠加房企前期部分高地价项目进入结算期,企业利润持续受到挤压,自2018年以来行业利润增速呈现明显下行趋势。   我们以57家头部典型房企作为研究样本,通过对已披露年度业绩的企业研究发现,2021年,典型上市房企整体营收达到39129亿元、营业成本为30804亿元,企业营业收入增速和营业成本增速中位数分别为14.4%和20.7%,较2019和2020年数值相比,增速在进一步放缓。   自2019年以来,地产行业营业成本增速均高于同期的营收增速,2021年,前者要高出后者逾6个百分点。在收入和成本增速不匹配的挤压下,行业利润增速放缓,直至出现负增长。   2021年,在国内疫情基本保持稳定前提下,行业项目建设、交付结算进度平稳推进,约有75%的房企营收实现了增长。但仍有不少房企由于结算结构安排、成本费用控制欠佳等原因,导致毛利润、净利润增长不尽如人意。   克而瑞研究中心的数据显示,2021年行业典型上市房企整体实现毛利润规模为7819亿元,企业毛利润增速中位数为同比降低2.3%。整体实现净利润3620亿元、归母净利润2629亿元,企业净利润增速、归母净利润增速中位数分别为-22.4%和-26%。   在典型样本房企中,有过半企业的毛利润(剔除税金及附加)实现了下降,净利润下降企业占到六成以上。同时,超四成房企面临“收增利减”,即营收增长但净利润在减少,整体来看,“增收不增利”现象仍普遍,即便是行业头部房企也不例外。   究其原因,笔者认为主要有两点:一方面,随着行业规模增速整体放缓、企业销售去化压力较大,不少企业通过打折促销、“以价换量”等手段来进行货值去化,这加剧了企业增收不增利现象。另一方面,规模房企低利润项目仍处在结算期,利润出现下降,但当期费用仍然偏高,两者并不匹配。此外,行业下行背景下,2021年不少房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值,也对企业当期利润表现产生了负面影响。   从利润率指标来看,近年来,行业整体盈利能力面临较大下行压力。2021年行业典型上市房企整体毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续了2019年以来的下行态势,且降幅较2020年明显扩大。   其中,2021年典型房企毛利率中位数同比降低4.4个百分点至19.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低3.0和4.3个百分点,分别达到7.7%和4.7%。目前,行业整体利润率持续下行探底,企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。当前,房企利润率普降态势依旧十分显著,一些规模房企的毛利率也降到了20%以下。   总体来看,2021年房地产行业整体利润增速和盈利表现不佳,从各大上市房企盈利预期来看,多数企业认为当前市场仍在风险出清过程中,企业盈利探至历史较低水平,短期内仍将继续承压。但随着企业前期的高地价项目逐步去化并完成结算,中长期来看,房地产行业利润率水平触底之后将会有所回升,我们预计,未来房企整体毛利率有望维持在20%~25%的区间。

    中新经纬   20 阅读   2022-04-24 20:07
  • 房地产等来曙光?“救市”大招,还在路上

    在疫情与经济下行压力下,一季度的经济成绩单意料之中的不好看,严峻形势下,后续高层势必要出台更大尺度的救市政策。 在经济数据公布当天,央行便发布了23条金融救市政策,传递了高层加大马力继续救市的预期。 1 重磅23条救市政策 4月18日,中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》,提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。 这23条救市政策,信号意义强烈: 首先,加快步伐扎实推进重大基础设施建设。具体来看,金融机构要主动对接重大项目、推动新开工项目尽快开工。要合理购买地方政府债券,支持地方政府适度超前开展基础设施投资。要按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求,不得盲目抽贷、压贷或停贷,保障在建项目顺利实施。 第二,保持流动性合理充裕。通过多种货币政策工具,引导金融机构扩大贷款投放,增强信贷总量增长的稳定性......促进企业综合融资成本稳中有降,推动金融机构向实体经济合理让利。 这个月的降准以及未见变化的降息虽然不及预期,但其实央行已经强调了“充足流动性”、“扩大贷款投放”、“融资成本稳中有降”,还是摆明了自己的立场,尽管没有降准降息,但并不妨碍央行继续向市场中注水,市场中至少不会缺钱。 第三,“以点带面”保障企业合理融资需求尽快得到满足。“点”是强化产业链供应链核心企业金融支持;“面”是对国有经济和民营经济在贷款、债券融资等金融政策上一视同仁。 第四,在住房贷款方面,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求。 《通知》提出保持房地产开发贷款平稳有序投放,以帮助改善房地产企业的融资环节、解决它们的流动性问题,从而稳定房地产市场,这对于经济实现稳定发展非常关键。 2 房地产该争口气了 整体看,今年一季度,全国房地产销售继续下行:商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%,其中住宅销售面积下降18.6%;商品房销售额29655亿元,下降22.7%,其中住宅销售额下降25.6%。 央行发布救市23条之后,4月20日又与银保监会开了个会,通稿内容里,有四分之一的篇幅都在讨论如何支持房地产行业。 图片 基本上是把救市23条中关于房地产的内容又重提了一遍,央行定调,银保监会监督落实,降低首付、降低利率、给房企、房地产行业流动性、受疫情影响人群延期还房贷,应该很快就会落实。 此次会议强调,要执行好房地产金融宏观审慎管理制度,区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷。要按照市场化、法治化原则,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。 对于受疫情影响地区部分购房者还贷困难的问题,将指导银行重点做好三方面工作:对于正常还款有困难的客户,根据实际情况区分考虑,将延期还款政策落到实处。 “银保监会将指导银行业金融机构通过灵活调整按揭贷款还款安排、合理延后还款期限等方式缓解受疫情影响客户还款的压力,切实将政策落实好、落到位,充分发挥金融机构在抗击疫情工作中的积极作用。”银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。 据不完全统计,2022年以来已有超70城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策,郑州、哈尔滨大连、南京、宁波等二线城市优化限购政策,郴州、丽水、菏泽、赣州安顺等三四线城市从提高公积金贷款额度、降低首付比例等政策,下调房贷利率等方面入手促进居民合理住房需求释放。 就在4月21日,苏州12329公积金热线传来消息,个人贷款额度上限由45万元提高到60万元,家庭由70万元提高到90万元。 3 “救市”是门艺术 不到一年的时间,高层对房地产的态度发生了一百八十度的转变,素日一贯看衰楼市的经济日报,难得发文,题为《发挥稳楼市在稳大盘中作用》,这条评论写得很有意思,围绕突出房地产在经济中的首位度,一改往日话锋! 图片 三张图感受一下现在房地产的画风,全国商品房销量继续下跌,官方数据显示同比降13.8%,但某第三方机构的统计数据里,百强房企一季度销量同比下跌了47%...... 连年高强度升级的调控打压,已经让不少房企如今索性躺平了。如今,房地产已经到了不得不“救”的地步,当然,怎么“救”,是一门深奥的艺术。 行业出清下,未来房企间的收并购会更加频繁,目前一些处境较难的房企,已经有了国资入场的情况,接下来“国进民退”的趋势会更加明显。 当然,对于民营房企和一些中小房企来说,深耕“小而美”,做的专注,做出特色,房地产作为国家经济支柱之一,仍是一片广阔的市场。还有很多领域,如代建、轻资产、新基建、园区、物流仓储等,都是如今政策非常鼓励,并将投入真金白银支持的。 从国家中长期宏观政策选择的角度,稳房价、稳地价、稳预期和“房住不炒”作为目标,是成为“双循环”模式下的必然选择,一系列调控政策的出台,都反映了行业底层逻辑和行业定位的变化。 对于地产人来说,那个躺着挣钱的黄金时代,彻底地过去了。 一面是盈利能力不断承压的开发业务,另一面是存量不动产运营、管理的崛起,如备受资本市场认可的物管业务。这也不难理解各大房企对资产管理行业积极布局。 现在以及未来,房企的角色会逐步从“开发商”转变为“运营商”。细数前50强房企,几乎所有都无一例外涉足了存量运营业务。未来,只有掌握存量市场的核心竞争力,才能够使企业立于不败之地。 但可以说,如今的地产行业进入了布局存量资产运营管理领域公司的‘盛世年华’,他们好日子才开始。

    腾讯   21 阅读   2022-04-23 15:31
  • 房地产热点从来多,别忽视了真问题

    好莱坞不等于奥斯卡。如果换一种说法,一两家优秀的房地产公司不等于整个行业,比如说,保利发展不等于当前的整体房地产企业。 在一些头部房企还在为业绩因素不能发布年报的时候,保利发展的业绩和新的进取目标羡煞同行。4月21日,保利发展董事长刘平在公司2021年度业绩说明会透露,今年投资计划是3650亿元,并提出“进三争一”目标:综合实力领先,硬实力、软实力都过硬的第一;做到一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力。去年,保利发展实现签约金额5349.29亿元,同比增长6.38%。 如果不出意外,经过此轮房地产行业洗牌之后,保利发展的市场占有率从目前的3%提高到6%是大概率的事。其也是少数满足“三道红线”的绿档企业,具备了兼顾风险防范与持续扩张的能力。 对于大多数房地产企业而言,就没有这么“不管风吹浪打,胜似闲庭信步”的好运了。10年前,是房地产行业推崇大规模和高周转的时代,当时有一种商业观点,就是“反周期”操作:即企业在繁荣的时候按照萧条的时候做准备,在萧条的时候按照繁荣的时候扩张。通俗讲就是:繁荣时期卖产品,萧条时期买土地。 这是一种乌托邦式的理想。目前看,无论是2008年还是此轮房地产行业大震荡,没有一家房地产企业具有反周期操作能力,所有的融资渠道都被拦堵后,缺钱没钱就是全行业的现实状况。区别的只是出问题的房地产企业都是风格激进的公司。 对于这轮房地产企业的债务难题,近期金融界、投资界和学界多有建设性分析建议。中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成就建议:在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期,包括适当调整“三道红线”和贷款集中度考核要求,为行业应对疫情争取时间。经济学者任泽平建议“不要妖魔化房地产”,他以房地产和新能源汽车比较说:房地产去年卖了18万亿元,还拉动了五六十个上下游行业,包括建筑建材、玻璃、水泥、家电等,根据测算,房地产全产业链带动经济大约是30万亿元,而新能源车卖了352万辆,大约一二十万元一辆车,新能源汽车整车大约6000亿元,不到7000亿元。 房地产消费的重要性已经无需赘言。房地产走势已经体现在一季度的统计数据上。国家统计局最新数据显示,1至3月份,房地产开发投资、销售、房企到位资金等多指标疲软,其中销售额降幅继续扩大,3月单月住宅销售额创去年7月下跌以来最大降幅。 房地产发展的重要性要承认,问题同样也要正视,两者都要不上纲上线,客观评估。在经济面临的形势中,支柱性产业、问题和风险突出还会是房地产一体两面的特点,这就需要我们在纷纷扰扰中回到一个老问题,也是一个真问题:未来一二十年我国还处在城市化快速发展的进程之中,房地产行业作为经济的火车头之一,如何管好让其真正走上稳定健康发展和良性循环的道路和目标。可以说,实现这条道路和这个目标,土地依然是最核心的问题。过去及今天,地方依然希望土地卖得少一点,价格高一点,但这是一个矛盾,如果不切实改变现在的土地制度、财政制度,不改变地方财政依然高度依赖土地的局面,地价就无法控制住,房价也难以控制住。况且还有一个现象,每一轮市场不好的时候,地方政府会处罚降房价搞促销的企业。 最近我们就看到一位网友“吐槽”:你们媒体总是说楼市不好,企业要倒闭,可是为什么没见我所在的城市房价下降呢? 其实,我们也想知道,为什么?

    搜狐   18 阅读   2022-04-23 15:25
  • 房利美:衰退或不可避免,但房地产会成为救星

    周五美股收盘,受到企业盈利放缓与美联储强“鹰”加息,三大指数全部暴跌,道指更是下挫近1000点,创下2020年10月底以来最大单日跌幅。 对市场来说,经济衰退的声音更加洪亮。 财富管理公司Robertson Stephens首席经济学家Garrett指出,鲍威尔的鹰派言论固然影响很大,但大量公司在财报中表现出对未来增长的悲观,更让投资者意识到抗击通胀带来的痛苦。 但美国抵押贷款巨头房利美(Federal National Mortgage Association,简称Fannie Mae)却给出了自己的见解。 房利美承认,美国经济想要实现软着陆是一件值得怀疑的事情,但房地产市场可能会帮助2023年的美国经济只出现“适度衰退”。 据房利美称,消费者对新房的需求在将来还会超过供应量,这将为2023年之前美国保持高房价和刺激经济成长带来动力。 根据美国在线房地产公司Zillow的预测,鉴于抵押贷款利率的上升,房价涨幅可能放缓。预计2022年3月到2023年3月间的房价涨幅为14.9%,低于上月预测的17.8%。 价格上涨可能不会像之前一样快速和强劲,但增长动力仍在。目前相比2008年,抵押贷款拥有更好的信贷质量,而且抵押贷款机构更为健康。这是房利美在未来两年房屋销售、房价增长速度和贷款量都下降的情况下,依旧相信房地产市场的原因。 2008年金融危机时,美国两大房地产抵押贷款机构——房利美和房地美因出现大量房贷违约,只能宣布破产,美国财政部不得不出手相救。 即便房地产市场即便在未来两年降温,也不会像2008年一样出现剧烈收缩和崩盘。 房利美高级副总裁兼首席经济学家Duncan表示:“因此,我们更新了对2023年的预测,将适度衰退纳入其中,但我们预计衰退的幅度或持续时间不会与2008年的衰退相似。” 虽然对于消费者来说,强势的房地产市场未必是个好消息,但对于宏观经济来说,房地产可能就是“大衰退”的救星了。

    财联社   3 阅读   2022-04-23 15:20
  • 发挥稳楼市在稳大盘中作用

    应该采取有力措施保持房地产市场平稳运行,满足刚需和合理的改善性需求,促进房地产业良性循环和健康发展,努力稳地价、稳房价、稳预期。房地产预期稳则市场稳,稳定的预期对市场的恢复至关重要。   一段时间以来,房地产市场出现下行态势。当前,在把稳增长放在更加突出位置的背景下,应进一步发挥好稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用。应该采取有力措施保持房地产市场平稳运行,满足刚需和合理的改善性需求,促进房地产业良性循环和健康发展,努力稳地价、稳房价、稳预期。   房地产业在带动经济增长,稳定宏观经济基本盘方面的作用明显。数据显示,2021年,房地产业增加值7.76万亿元,建筑业增加值8万亿元,合计占GDP的14%左右。2021年房地产业增加值比上年增长5.2%,拉动整体经济增长0.4个百分点。房地产业是支柱产业,规模大、链条长、牵涉面广,在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对上下游相关产业带动效应强,对投资和消费影响大,对经济金融稳定和风险防控具有系统性影响。   房地产市场下行趋势客观存在。国家统计局4月18日公布的数据显示,今年一季度,房地产开发投资同比增长0.7%,商品房销售面积同比下降13.8%,商品房销售额同比下降22.7%。尽管房地产开发投资表现同比正增长,却依然创下了近20个月以来的增速新低。分地区看,东部地区和东北地区销售额和销售面积下降更为明显。1月份至3月份,东部地区和东北地区销售面积分别同比下降20.9%和28.8%,销售额分别同比下降27.7%和33.9%。   房地产市场循环遇到一定阻力。众多城市房地产市场较为低迷,购房者观望情绪浓厚。受到疫情影响,一些群体可能面临收入下降。他们或是将购房计划搁置,即便选择购房也会在“加杠杆”使用房贷时更加谨慎,避免将来还款困难。住房销售处于低位自然影响房企回款,回款不畅、资金欠缺则可能影响企业在施工和土地市场上的投入。房地产从销售到融资再到拿地的整体链条受阻,循环不畅,是行业面临的突出问题。   当前,有必要采取积极措施畅通房地产市场循环,让房地产市场尽快恢复,重回平稳运行轨道。房地产预期稳则市场稳,稳定的预期对市场的恢复至关重要。只有对未来市场有平稳的预期,刚需和改善性需求的购房者才敢入市,只有销售上去了,房地产市场的循环方能畅通。   稳定的市场预期从何而来?出台利好市场恢复的政策必不可少。今年以来,已经有超过70个城市因城施策调整房地产调控举措,为市场企稳回升创造了宽松的政策环境。同时,金融环境的优化正在为供需两端提供支撑。央行降准尽管不是针对房地产行业,但合理资金需求有望得到更好支持,对于化解企业资金压力,稳定购房者对房地产和整个宏观经济预期都将有积极作用。3月份以来,由于市场需求减弱,全国已经有100多个城市的银行自主下调了房贷利率,幅度在20个到60个基点不等,这有利于缓解购房者资金压力。4月18日,央行、外汇管理局出台23条金融服务举措,其中提出将因城施策,合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求;同时将支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求。   房地产市场已经呈现出一些积极因素。3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市均有所减少,特别是二手住宅价格环比下降的城市减少了12个。随着多地适度放开限购限售,降低公积金使用门槛,加快购房贷款审批等,部分城市的住房需求有所释放,销售面积降幅有所收窄。   政策持续发力,市场企稳的大势不会改变。但多重因素叠加,市场修复过程可能会有所延长,政策效果或逐步显现。不过,随着积极满足合理住房需求,全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。长租房市场不断完善,保障房建设加快推进,房地产市场有望逐步趋稳。   需要强调的是,促进房地产市场企稳恢复不是鼓励房价过快上涨,不能支持炒作房价。房地产市场已经告别过快上涨阶段进入平稳健康发展通道,“房住不炒”的底线不会突破。

    经济日报   6 阅读   2022-04-23 14:53
  • 全国商品房销售下行态势可能得到缓解

    国务院新闻办公室于今日(星期一)举行新闻发布会,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍2022年一季度国民经济运行情况,并答记者问。   以下是发布会文字实录:   记者:今年以来,房地产销售下降,房地产投资仍然保持一定增长,对此您如何看?下阶段房地产市场如何?   国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖:房地产市场大家比较关注,对于近期房地产一些指标的变化,大家讨论也比较多。从历史上看,房地产投资和商品房销售的增长关系总体保持了同向变化,但是房地产投资增长变化明显要小于商品房销售。主要是由于房地产项目一旦开工建设,房地产企业一般会持续推进项目建设,从而保证项目销售的回款,相应房地产投资相对于销售具有一定的稳定性。因此,即便在市场销售低迷甚至出现下降的情况下,房地产投资仍然有可能保持一定增长。比如,在2012年、2014年和2015年,都曾经出现过这种情况。   今年一季度,房地产开发投资同比增长0.7%,而商品房销售面积下降13.8%,商品房销售额下降22.7%。在销售下降的情况下,房地产投资保持一定增长,主要是由于以下几个方面的因素:   一是保交付等相关政策的作用。去年底以来,各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”,积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产,推进在建项目的建设。一季度,施工期在一年以上的房地产项目,投资增长速度超过10%。随着房地产项目施工建设推进,一季度,房地产开发投资当中建筑安装工程投资同比增长0.9%,拉动房地产投资增长超过0.5个百分点。   二是土地购置费计入的影响。房地产开发投资中,前期发生的土地购置费是随着房地产施工建设逐步计入,相应也支撑了房地产投资的增长。一季度,土地购置费同比增长0.6%,拉动房地产开发投资增长超过0.1个百分点。   还要看到,尽管房地产销售下降,但是房地产销售总额仍然大于房地产投资总额,房地产销售仍然能够在一定程度上支撑投资。同时,房地产投资保持增长还受到价格因素的影响。今年以来,建筑材料、工程安装等价格涨幅较高,一定程度推高了房地产投资的名义增速。   关于下阶段房地产走势的情况。尽管当前房地产销售在下降,但是也要看到,随着多地适度放开限购限售,降低公积金使用门槛,加快购房贷款审批等,部分城市的住房需求有所释放,销售面积降幅有所收窄。   下阶段,各地坚持“房住不炒”,持续稳地价、稳房价、稳预期,完善房地产市场长效机制,积极满足合理住房需求,全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善,保障房建设加快推进,房地产市场有望逐步趋稳。

    中国网   6 阅读   2022-04-23 14:39
  • 房地产市场企稳,70大中城市房价下降城市减少

    国家统计局4月15日公布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍,70个大中城市中,商品住宅销售价格环比下降城市个数减少,同比下降城市个数增加;各线城市商品住宅销售价格环比趋稳,同比下降或涨幅回落。   绳国庆介绍,一线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落,二三线城市环比持平或降幅收窄。   3月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个,比上月分别减少2个和12个。   3月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点,其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%,广州下降0.1%;一线城市二手住宅环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点,其中北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.4%和0.3%,深圳下降0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平,与上月相同;二手住宅环比下降0.1%,降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%,降幅比上月均收窄0.1个百分点。   绳国庆介绍,一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或转降,三线城市同比降幅扩大。3月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有29个和47个,比上月分别增加5个和8个。   记者梳理发现,新建住宅方面,70个大中城市中,有29个销售价格与上月相比上涨,上涨较多的城市是乌鲁木齐上涨1%,深圳、成都上涨0.8%,杭州上涨0.7%,韶关上涨0.6%,海口、重庆上涨0.5%。下降较多的城市有湛江下降0.9%,秦皇岛、丹东、岳阳下降0.8%,大连、哈尔滨、郑州、温州下降0.7%,福州、包头、安庆、桂林下降0.6%。   二手住宅方面,有21个城市价格与上月相比上涨,上涨较多的城市有北京上涨1.2%,海口、成都上涨0.6%,无锡上涨0.5%。下降较多的城市有牡丹江下降2.1%,贵阳下降0.9%,哈尔滨、安庆下降0.8%,太原、沈阳、南宁、徐州、金华下降0.7%。   近期楼市呈现一定企稳态势。表现在有关部门特别是金融部门均释放积极政策信号,多地因城施策出台房地产调控措施,促楼市平稳健康发展;二手住宅与上月相比价格下降的城市减少了12个;一线城市的回暖较其他城市更明显。但总体而言,很多城市楼市观望情绪仍较浓厚;城市之间的分化严重,一些城市特别是三四线城市有下行趋势。   受当前疫情反复等因素影响,市场复苏略有受阻。个别疫情严重的城市市场处于基本停滞状态,且居民收入受到影响后,对购房的积极性也可能有所降低。同时,二手房交易量虽有所好转,但依然处于历史低位,房企流动性风险让购房者担心买到烂尾楼从而入市愿望降低,不少人选择继续观望。   不过,业内人士均对市场恢复持乐观态度。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,疫情等外部环境会延长市场修复过程,但市场修复的大趋势不会改变。中原地产首席分析师张大伟认为,多地出台稳楼市举措,未来几个月市场总体有望进一步企稳。   4月15日,央行宣布降准。业内人士普遍认为,尽管降准不是针对房地产市场,但资金流动性改善,有利于防范化解房地产市场风险,有利于房地产市场预期稳定。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,降准有利于增加市场资金流动性,在当前满足合理资金需求的要求下,购房者、企业端的合理资金需求有望得到更好支持,对房地产市场形成一定利好;另外,当前宏观政策发力对稳定市场预期亦将产生积极效果。

    中国经济网   13 阅读   2022-04-23 14:32
  • 广东部分地区再度下调房贷利率 专家:未来仍有下降空间

    尽管LPR已连续三个月保持不变,但各地房贷利率的下降趋势依旧持续。   继今年2月21日四大行同步下调广州地区房贷利率之后,近日,广东省内的清远、韶关、河源、梅州、云浮等地部分银行也下调了房贷利率,降幅为10个基点-40个基点不等。   广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉接受第一财经采访时表示,在广东,首套房贷按揭利率的平均水平在LPR+70BP左右,按照差别化住房信贷政策,首套房不低于LPR,未来还有70个基点的降幅。   在广东韶关,工、农、中、建四大国有银行首套房贷利率由5.7%(LPR+110BP)下调至5.5%(LPR+90BP),下降20个基点;二套房贷利率由5.9%(LPR+130BP)下调至5.5%(LPR+90BP),下降40个基点。   另外,广东的清远、云浮、河源、梅州方面也下调了首套、二套房贷利率各10个基点。目前,四大行在清远执行首套房贷利率5.4%(LPR+80BP)、二套房贷款利率5.5%(LPR+90BP)的价格;云浮市首套房5.5%(LPR+90BP)、二套房5.6%(LPR+100BP),基本与广州持平;河源首套房5.8%((LPR+120BP))、二套房6%(LPR+140BP)。   今年2月21日,广州已率先下调了一波房贷利率,其中,首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%,二套房利率从5.8%下调至5.6%,而部分外资行的的首套房贷利率已经低至4.9%,二套房贷利率低至5.2%。   深圳目前首套房贷利率稳定在4.9%,二套房稳定在5.2%,在广东各地市中,深圳属于较低水平。   4月18日央行、外汇局发布23条金融支持举措,明确要因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求,促进当地房地产市场平稳健康发展。   根据贝壳研究院数据显示,3月103个重点城市中有82城下调房贷利率,主流首套房贷利率为5.17%,二套利率为5.45%,分别较上月回落17个、15个基点,而苏州、南通首套主流利率已降至4.6%,与5年期以上LPR持平。李宇嘉分析,从去年10月份到现在,首套房和二套房的按揭利率持续下调,但首套房按揭利率其实还是比较高的,如今,市场预期下降得很快,在高房价下,居民购房支付能力其实是不足的,主要是疫情对居民收入有比较大的冲击。   “在这种情况下,必须要在差别化的住房信贷政策下,继续下调LPR的加点水平,才能释放消费需求,扭转预期下滑这种趋势。”他说。   贝壳研究院首席市场分析师许小乐也预计,后期或有更多城市降低商贷首付比例和房贷利率,调整“认房认贷”标准,更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线,有利于降低购房成本,支持住房需求释放,对楼市产生实质性利好。

    第一财经   23 阅读   2022-04-22 13:28
  • 大连写字楼市场供需放缓,预计迎来大量新增供应

    国际房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行20日发布报告显示,今年一季度,大连写字楼市场供需放缓,租金水平环比下降。预计未来三个季度,市场将迎来大量的新增供应。   这份名为《2022年第一季度大连写字楼市场和零售市场报告》回顾了2022年第一季度大连写字楼及商业地产市场概况。报告显示,2022年第一季度,大连全市无新增项目供应,大连市甲级写字楼市场规模保持在98.1万平方米。   报告称,受全国疫情影响,本季度市场供需放缓,大连全市录得净吸纳量为1142平方米。整体市场空置率环比下降0.1个百分点至31.6%,租金水平环比下降0.8%至每月每平方米人民币90.4元,市场信心亟待提振。   据统计,今年一季度,金融行业办公需求延续了去年的良好势头,占比达到40%,持续领跑市场;专业服务与TMT类成交均约占市场成交的20%,分列二、三位;航运物流类企业仍处于行业红利期,成交占比达到8.6%,表现活跃。   戴德梁行大连公司副总经理冯其武表示,预计未来三个季度,市场将迎来大量的新增供应,若各项目如期入市,将使市场空置率再次攀升,租金将持续承受下行压力,租户市场状态下,业主方也将采取更多优惠举措来赢取客户青睐。   报告指出,2022年大连市政府工作报告中提到大力增强大连市科技创新策源功能,高新技术类企业的蓬勃发展也将为市场带来更多的租赁需求。此外,RCEP协定的生效将为建设亚太对流枢纽赋能,航运物流企业也将持续受益。   报告认为,随着大连市三年挺进“万亿GDP城市”目标的明确,全力提升城市综合经济实力,推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长将成为2022年的重点工作,相关产业发展所带来的需求将有望成为未来大连写字楼市场的重要支撑。

    中国新闻网   46 阅读   2022-04-21 12:54
  • 物业单方涨价,小区业主有权说“不”

    某小区物业公司通知物业费涨价,并称“同意调价业主已过半”。业主张某对缴费标准不服,拒交物业费,被诉至法院。广州市中级人民法院日前审结此案,认为物业公司调价程序不当,业主按原物业费标准支付欠费。   物业称同意涨价已“双过半”   业主拒交物业费被追讨   广州某小区尚未成立业委会,小区二百多户住宅及商铺的物业服务均由开发商选聘的某物业服务公司提供,其中住宅按每月1.6元/平方米的标准收取物业服务费。   2018年9月,物业公司在未召开业主大会征求业主意见的情况下,单方发出公告称其已与大部分住宅业主达成按1.85元/平方米标准收取住宅管理费的合意,希望业主在2018年10月31日之前到管理处签署相关文件。   两个月后,物业公司再次发出公告称:同意调价为1.85元/平方米的业主已达“双过半”,此后物业费按照1.85元/平方米的标准执行。   小区业主张某因对缴费标准不服而拒交物业费,物业公司将张某告上法庭,追讨物业欠费。为证明调价程序的合法性,物业公司向法院提交了《业主同意调价之签约情况统计表》及其与业主签订的196份格式内容均相同的协议。   法院审查发现:上述所有协议后均没有附房产证及身份证复印件;均未载明物业面积;部分协议的落款签名不完整或字迹潦草无法看清或在签名后写有“代”字;部分协议的落款日期系在物业公司发出调价公示之后。   对此,物业公司解释称:上述调价协议是其工作人员上门与每个业主沟通后签订的,其中部分由业主家属代签名;因工作人员已在此工作超过十年,可识别业主或租户,故未逐一核查业主身份及房产证。   法院称物业公司调价程序不当   业主按原物业费标准支付欠费   法院经审理后认为,案涉小区目前仍未召开业主大会,处于前期物业服务阶段,物业公司为开发商选聘的前期服务单位,有权就其提供的物业服务向小区业主追讨欠费。   根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《物业管理条例》及《广州市物业管理条例》等相关规定,物业费调价属于应由全体小区业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,调价程序应正当、有序,并应接受合理监督。   在调价前,物业服务公司应向全体业主公示上一年度物业经营情况的审计报告及调价方案,最终方案能否通过,应由全体业主共同决定,经“双过半”(即参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数)的业主同意的,才能成功调价。   本案中,物业公司在调价前并未提前公示其上年度物业经营情况审计报告,亦未告知相关行政主管部门,而是自行单方制作相关协议版本并逐一上门签约,且在签约过程中亦未充分核实业主身份,对于部分协议存在落款签名字迹难以辨认、不完整或他人代签情况。   上述提价操作模式完全由物业公司主导,无法充分体现业主与物业公司的协商过程,亦缺乏相关行政主管部门监督,形式上、内容上均不符合相关法律法规,难以充分保障广大业主对小区物业管理重大共益事项的知情权及选择权。   广州市中级人民法院经二审审理后,认定物业公司调价程序不当,判决张某按原物业费标准支付物业欠费。   法官说法   合理调整费用标准也应遵循正当程序   广州中院法官刘卉表示,随着物业服务的普及,物业纠纷频发,其中物业费调价纠纷尤为敏感和突出。业主时常疑惑:“服务水平原地踏步,物业费怎么每年都涨?”而物业公司却总是说:“一直亏损,再不涨价就得走人了!”到底孰是孰非?   对此,法官提醒,物业服务收费应遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。   一方面,物业服务收费是维系物业服务企业提供物业服务、小区物业管理正常运转的基础。业主享受物业服务理应支付相应对价即物业费。   另一方面,对因服务事项增加、服务质量提升、成本上涨等原因导致的物业成本增加,物业公司有权要求合理调整费用标准,但应遵循正当程序原则,依法定程序与业主充分协商,征得业主同意,否则将会被视为擅自调整,无法得到法律的支持。

    广州日报   26 阅读   2022-04-21 12:37
  • 严跃进:房企拿地意愿非常弱,市场反弹面临阻力

    4月18日,国家统计局公布今年1-3月全国房地产开发投资情况。   易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:   1、开发投资   1-3月份,全国房地产开发投资额同比增速为0.7%。当前开发投资增速位于5%以下的水平,且接近零轴,说明开发投资数据偏冷。一季度房地产市场面临较大的压力,包括一些既有政策的效应还没完全释放、房企和购房者的信心偏弱、疫情等带来了新的干扰。类似数据偏弱,也使得二季度对于房地产的政策会进一步放松,即防范房地产开发投资指标失速或进入负区间。   2、土地购置   1-3月份,全国房企土地购置面积同比增速为-40.9%。这个数据非常萧条,说明房企拿地意愿非常弱。就现在房企的心态来看,如果销售市场的数据没有实质性的改善,其拿地方面的意愿确实会很弱。另外即便是近期有拿地的房企,也普遍是央企和国企,和去年下半年的特点是非常相似的,至少民企方面拿地的积极性是不高的。   3、房屋销售   1-3月份,全国商品房销售面积同比增速为-13.8%。该数据呈现了同比下跌态势且跌幅继续扩大。一方面,3月份各地房屋销售数据确实不好,很多城市跌幅普遍超过了40%,所以会拖累全国数据。另一方面,这也说明去年四季度以来的宽松政策还没有完全释放效应,市场反弹面临阻力。   4、到位资金   1-3月份,全国房地产开发企业到位资金同比增速为-19.6%。资金面总体上表现并不好,且有恶化的倾向。这对于当前各地的金融宽松政策等是有反思意义的,至少说明,房企对于当前的政策放松,并没有感受到压力在减少。所以近期要加强对房企的调研,密切了解既有宽松资金的流动方向,让房企真正感受到流动性改善、资金成本降低的利好。   5、房价   1-3月份,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,全国商品房均价为9252元/平方米,跌幅为10.3%。一季度房价确实非常疲软和萧条,和房屋销售数据下行的态势有很大的关联性。从房企角度看,其也会通过降价来进行促销。但反过来,此类降价的数据并没有带来成交数据的好转。二季度要积极促进销售数据回暖,同时防范房价过快下降所带来的预期不稳的压力。

    和讯   33 阅读   2022-04-20 13:33
  • 稳预期降成本多“造血” 赢得时间轴上的赛跑

    在疫情反复和市场持续震荡的当下,不确定性后续将如何演绎? 近日,华泰证券(601688)首席宏观经济学家易峘接受证券时报记者专访,就目前国内经济运行面临的种种挑战,以及相关稳增长政策的出台节奏等展开探讨,并对后续的政策发力方向建言献策。 易峘认为,受疫情反复及地产债到期窗口“倒逼”的双重施压,3月货币和社融数据显示“应急”性质的款项调拨、展期明显放宽,但支持实体经济需求回升、稳定预期相关的政策配套仍待进一步加强。 防范地产过快去杠杆 证券时报记者:您如何看待近期出台的政策对地产债的影响? 易峘:地产债和新冠肺炎疫情有点类似,其防控都是等不及慢慢制定政策的,因此大家可能会觉得政策没能跑在事态发展的前面,力度跟预期有一定的差距。近期,国内疫情仍然严峻,也进一步加深了市场对地产债的担忧,但不管怎么说,不断有政策反应总是好事情。 我们在去年就提过,这次地产去杠杆对整个资本市场、居民资产负债表、投资者长期投资行为等将会造成明显影响,尤其是对整个地产行业生态带来的影响更加深远。 需要注意的是,地产相关资产在金融体系中的占比非常之大,占上市公司负债的30%,在社融中直接占比也达到25%。面对这样一头“大象”,我们或许可以尝试引入国家信用,以帮助地产商应对当前危机,这也是市场猜测银行会不会买入地产债、央行会不会用稳定基金介入的重要原因了。 纾困加码补贴可更直接 证券时报记者:针对当前依然严峻的新冠肺炎疫情态势,在企业纾困方面您有何建议? 易峘:由于新冠肺炎疫情来回反复,不管是物流、生产还是生活,都会出现很多“毛细血管堵塞”的问题,进一步导致大面积的企业破产,给人们的生活带来很大影响。此时,对中小企业的救助就显得非常重要,例如已经提到的财政退税和增加贷款等。 但不同于2019年第一次退税的情况,央行之前公布的中小企业贷款规模已经有17万亿元,而2021年下半年以来,中小企业破产和成立的数字已经呈现明显的“剪刀差”。在这样的情况下,中小企业未必还会有那么强的扩表意愿,光靠之前的信用、退税已经不够了。换言之,在未来收入预期不确定性增强的情况下,不管是补贴中小企业,还是补贴居民生活,可能真的到了要拿出真金白银的时候了。 短期来看,我们认为央行可以考虑降息,虽然实际作用未必很大,但至少释放了宽松的信号,彰显“以我为主”的货币政策。目前,大家对人民币汇率的最大担忧仍是系统性的金融稳定,而不是所谓的利差,我们的资产估值仍旧大幅偏低。 因此,我觉得央行在地产上或许可以适当释放一些信心,让部分地产开发商不至于出现无序的去杠杆。在纾困政策上,之前的退税降税、继续提供贷款支持等还是应该做,尽管效果不一定如第一轮那么好,或许补贴收入可以更直接。 一场时间轴上的赛跑 证券时报记者:按照您刚才的分析,真金白银的直接补贴能为我们争取到多长时间?还要多久才能让社会恢复循环“造血”? 易峘:这其实是一个时间轴问题,香港的例子给出了一个重要的经验教训——如何让战线变短。现实表明,随着新冠病毒传播力的增强,“清零”难度在加大,并且在老年人疫苗接种率不够高的情况下,我们正面迎击奥密克戎的难度较大。 对此,我们一边要“扬汤止沸”,进行社会层面大量的隔离防护,以争取更多的时间;另一边要“釜底抽薪”,包括加快推进对中老年、青少年等易感人群的疫苗覆盖,并建立和优化出一套对经济和心理影响更小的隔离防控措施,从根本上缩短战线和长期社会成本。 至于补贴能撑多久的问题,2022年我国财政赤字率降至2.8%左右,在地产去杠杆叠加疫情的情况下,预计财政赤字需要主动扩张(要么减税主动扩张,要么增加支出主动扩张)再多两三万亿(2个点GDP左右),才能尽快将GDP增长拉回到5%以上。因此,要达到预期增长目标还需要加把劲,考虑到现在的疫情影响,预计体量上再多1万亿以上,才能实现一个比较平衡的现金流状态。 稳预期降成本最重要 证券时报记者:当前市场有很多不确定性,您认为政策应该怎样引导资金更多地参与到资本市场中来? 易峘:资本市场的魅力在于它非常“诚实”——要么能在盈利上看到希望,要么能在估值上看到空间。眼下,我们看到了很多的不确定性,其中有些事情我们是无法控制的,但也有些事情是我们可以做的。 例如,我们要推行“房住不炒”,但如果让房价、地价出现长期通缩的预期,股市也很难独善其身——毕竟土地和地产房产在企业资产负债表上的占比太高了。 我们为什么一直强调要稳市场主体,因为社保还没有直达全部的14亿人口,在出现问题的时候,只能靠市场主体的稳定来稳定大家的收入。在这样的情况下,如果存在长期结构性调整带来的必要阵痛,政策上也应该给一些做加法的补充,有保有压才能培育新的动力。目前,包括数字化、节能环保、高端制造等在内的新增长动能,需要一定的培育时间,何况疫情还增加了行业发展的难度,这时候就有必要在行业政策上考虑一些逆周期的问题,防止短期阵痛过大。 回到关于资本市场的建议上,第一,现在需要监管给予大家参与市场的信心,要让市场看到更多盈利的增长点,从而保就业,有了收入和消费,很多企业就能活下来了。第二,困难企业需要更多政府补助以撑过难关,避免出现更多破产现象而形成连锁反应。第三,要把融资成本真正降下来,尤其是在长期盈利预期下降的环境下,避免更多的企业失去融资能力。稳定预期至关重要,而企业层面盈利预期的稳定需要财政、货币、行业政策的配合,当然还需要避免疫情对实体经济产生太剧烈、甚或长期的负面影响。

    证券时报   17 阅读   2022-04-19 20:15
  • 陈文静:楼市信贷环境和调控政策正加快改善

    4月18日,央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》(以下简称《通知》),从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面,提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。在房地产方面,提出“重点地区和受困人群的金融服务”“保持房地产开发贷款平稳有序投放”等利好政策。   因城施策是当前政策主线   2022年以来,房地产市场延续低温态势,供求两端均弱,购房者置业信心尚未实质修复,市场成交规模降幅明显,房企投资意愿不足。为促进房地产市场平稳健康发展,中央多次强调“满足购房者的合理住房需求”,各地积极落实“因城施策”“稳定市场预期”。   根据中指监测,截至目前,2022年全国超70城出台房地产政策百余条,主要涉及放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、取消限售、为房企提供资金支持等方面。其中郑州、兰州、重庆、温州、南宁、菏泽、佛山、赣州等城市优化调整限贷政策,部分城市下调个人商业贷款首套或二套首付比例;另有多个城市下调房贷利率。   《通知》明确提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求”,预计接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率,优化“认房认贷”标准。预计多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%,二套降至5.2%,通过降利率实现降低购房者置业成本,释放购房需求,这将对房地产行业产生实质性利好。   另外,近期多地疫情反复,部分居民收入受到短期影响,《通知》提出“灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持”,该措施是对居民的实质性纾困,有利于稳定当前市场预期。   风险不搞“一刀切”   根据中指监测,截至2022年3月31日,房企待偿债券余额共计26452.2亿元;一年内到期的债券合计6888.7亿元,其中信用债余额3305.7亿元,海外债余额3583.0亿元,房企仍处偿债高峰期。   《通知》明确提出“金融机构要区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞‘一刀切’,保持房地产开发贷款平稳有序投放”。2021年以来,在部分房企风险显性化后,金融机构出现了应激反应,“避险”情绪上升,企业主体一旦出现违约情况,所有项目融资都会受到影响,误伤了房企部分优质项目的合理融资需求,进一步加剧了企业的流动性风险。此次《通知》特别提出“金融机构要区分项目风险与企业集团风险”,有利于部分出险企业的优质项目得到合理资金支持。   一般而言,优质的地产项目多分布在一二线和强三线等热点城市,债务结构清晰合理且具有良好的回款能力,此类项目未来资金支持力度或将加大,从而带动企业资金面得到改善。   并购债融资或加快推进,加速房企风险出清   根据中指监测,2022年以来,已有多家房企发行并购债,直接融资超100亿元,发行主体以国央企为主。同时,多家房企与银行签订战略合作协议或备忘录,获得并购融资贷款额度。此外,多家银行及资管公司以发行并购债的方式募集资金。   本次《通知》明确提出“商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务,稳妥有序开展并购贷款业务,加大并购债券融资支持力度,积极提供兼并收购财务顾问服务”。预计未来政策将加大并购债融资支持力度,这有利于加快债务违约的房企风险出清。   但需要注意的是,在行业调整阶段,房企对收并购整体持审慎态度,目前房企并购债资金也多用于合作项目。当下,房企对“自身安全”要求较高,对于标的物选择及出手时机更加谨慎。   近期利好政策频出,从4月15日宣布将全面降准到4月18日央行等部门强调“因城施策实施好差别化住房信贷政策”,楼市信贷环境和调控政策正在加快改善,尤其是降首付、降利率、优化二套房认定标准等将有效激发住房需求释放。从行业发展来看,购房需求并未消失,但短期需求端观望情绪较重,预计随着政策逐渐落地,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳,而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和各地政策的执行力度。

    中新经纬   7 阅读   2022-04-19 20:01
  • 四月6地上调单、双职工公积金贷款额度,啥信号

    进入四月,多地出台楼市新政。其中甘肃兰州、云南昆明、浙江湖州、江苏姜堰和靖江、福建龙岩6地均提到单、双职工公积金贷款额度上调。   4月4日,甘肃兰州称个人通过公积金贷款购买住房,公积金贷款最高额度单身职工为60万元,双职工为70万元。   15日起,浙江湖州市引进人才和新就业大学生首次使用住房公积金购买首套自住住房,贷款额度可上浮30%,上浮后双职工缴存家庭最高可贷70万元,单职工缴存家庭最高可贷55万元。   18日起,云南昆明住房公积金个人住房贷款最高额度为单缴存职工50万元,双缴存职工80万元。二套房首付比例不低于30%。   此外,福建龙岩指出,在龙岩中心城区购房,单职工住房公积金贷款最高额度由40万元调整为45万元,双职工住房公积金贷款最高额度由50万元调整为55万元;在永定区、漳平市、上杭县、连城县、长汀县、武平县购房,单职工住房公积金贷款最高额度由35万元调整为40万元,双职工住房公积金贷款最高额度由45万元调整为50万元。   19日起,江苏姜堰、靖江双职工住房公积金贷款最高额度由40万元调整为50万元;单职工住房公积金贷款最高额度由25万元调整为30万元。   对于上述6地提高单、双职工公积金贷款最高额度,易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示,公积金政策持续宽松,一是因为资金比较充裕,二是因为它是支持合理住房消费的一种重要渠道。   严跃进提到,公积金政策跟商业银行贷款政策一起,助力于房地产和金融市场,有助于刺激合理住房消费,对于房地产市场二季度的活跃有积极作用。   据中指研究院统计,第一季度全国已有60多个城市发布房地产相关政策超百次,进入4月,1号当天就有3个城市出台新政。   国家统计局最新数据显示,1-3月,全国商品房销售面积3.1万平方米,同比下降13.8%;商品房销售额3.0万亿元,下降22.7%。   国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,随着多地适度放开限购限售,降低公积金使用门槛,加快购房贷款审批等,部分城市的住房需求有所释放,销售面积降幅有所收窄。   “各地坚持‘房住不炒’,持续稳地价、稳房价、稳预期,完善房地产市场长效机制,积极满足合理住房需求,全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。”付凌晖说。

    中新经纬   10 阅读   2022-04-19 13:31
  • 负债重的房企应主动与有关单位沟通,研究偿债措施

     4月12日,中国房地产业协会原副会长朱中一在2022观点年度论坛中就房地产新的发展模式等问题发表个人看法。   朱中一表示,探索房地产新的发展模式,是去年12月中央经济工作会议首次提出的。中央提出的新的发展模式,是一个大题目,是依据新时期新发展理念,立足当前、面向未来,与长效机制呼应,与投资、金融、土地、开发经营、财税等协调认可的模式。   朱中一表示,多年来,多数企业践行的是稳健发展模式,也有企业选择了"高负债、高杠杆、高周转"的开发经营模式。在房地产快速发展期,两类企业都获得了发展,后者的发展有时还快一些。但在市场变化、政策调整、政府提出由规模扩张型向质量效益型转型时,有的企业没有及时调整。去年,金融调控发力,从房地产融资“三线四档”管理,到房地产贷款集中度管理,再到排查违规信贷进入房地产领域,多项政策累加,使一些企业猛然感到还债压力和现金流危机,有的“躺平”,有的“爆雷”。企业的“爆雷”,对企业的伤害肯定很大,但对社会、对行业的警示作用明显,引发业内人员都在反思过去的开发经营模式和探讨新的发展模式。   同时,2022年,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期减弱的三重压力,再加上疫情和地缘政治冲突的影响,经济下行压力加大。我国的房地产业在经历了20多年的快速发展、多数居民的住房条件有了明显改善后,也面临着需求结构性短缺、土地、金融等供给受条件约束、大众对房地产市场预期转弱等压力。房地产发展进入到“房住不炒”、租购并举、城镇老旧小区提质改造与增量开发结构调整并重的时期,发展速度自然减慢,房企利润自然下降。房企在发展中也必然会遇到不少新困难、新问题。   不过,朱中一也提到,我国2021年常住人口的城镇化率为64.72%,城镇化还在持续推进,城镇的人口规模、家庭数量仍在不断增加,每年城镇新增就业人口1100万以上,住房需求依然存在,特别是人口净流入的大城市,住房需求依然旺盛。同时,2000年前建成的老旧小区面广量大,居民迫切需要改造。   此外,为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展,房企还可向房屋租赁、维修、社区管理、物业服务、养老服务、产业地产、文旅与健康地产、物流地产等方面延伸与发展。因此,中国的房地产市场仍然是一个规模庞大的市场,对未来的发展要保持信心。   朱中一提到,房地产业是我国扩内需、促消费、稳增长、惠民生的重要方面,同时也是防风险的重要领域。要坚持"房住不炒"定位,突出居住属性,充分发挥其基础性民主产业的作用,稳地价、稳房价、稳预期,抑制投机炒作,防止金融风险的抬头与延伸,促进金融和实体经济、金融和房地产的协调发展。   朱中一表示,希望房企要顺应新形势、新任务,积极探索向新发展模式转型的配套措施,努力实现由大规模快速开发、粗放式发展向绿色、低碳、循环的建设发展方式转变,由高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式向质量效益型的模式转变。要协助政府探索形成与成片老旧小区提质改造相适应的体制机制与政策措施。要关注一些城市出台的"十四五"住房发展规划,积极推进供给侧结构性改革,使提供的产品符合政策的导向和百姓的要求。要积极发展装配式建筑,使新建建筑中装配式建筑面积占比达到当地政府的要求。   朱中一指出,负债重的企业,特别是今年到期偿还债务重的企业,要主动与有关单位沟通,认真研究落实偿还债务的措施;也可与优质房企协商,进行合作开发,项目转让或企业的兼并重组。所有企业都要配合预售资金监管机构加强对商品房预售资金的管理与使用,严格按照工程节点拨付资金,确保按期竣工交付。因疫情等不可抗力影响的,应主动向购房者解释。   朱中一提到,近期,房地产市场正逐步转暖,相信2022年的房地产市场,也一定能够按照中央政府稳字当头、稳中求进的总要求,向着平稳健康的方向发展。

    澎湃新闻   19 阅读   2022-04-18 21:00
  • 下调房贷首付比例和利率适应房地产市场区域差异特征

    中国人民银行金融市场司司长邹澜14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示,3月份以来,由于市场需求减弱,全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率,平均幅度在20个到60个基点不等。此外,部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府调控要求,根据城市实际情况,在全国政策范围内下调了本城市首付比例下限和利率下限,这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略,作出的差别化、市场化调整,适应了房地产市场区域差异的特征。   “我国房地产市场区域特征明显,个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则,采用了全国、城市、银行三层的定价机制。”邹澜说,“以利率下限为例,全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR,二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点,这是全国都要遵守的下限政策;人民银行各省分支机构按照因城施策原则,指导省级市场利率定价自律机制,在全国政策下限基础上,确定辖内每个城市的贷款利率加点下限,这是本城市范围内都要遵守的下限,实践中,多数城市直接采用了全国下限,没有额外再做加点要求;银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等,明确利率的定价规则,在各城市利率政策下限基础上,合理确定每笔贷款的具体加点数值,这是完全市场化的经营决策。”   不过,邹澜强调,中国人民银行将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,因城施策配合地方政府履行好属地责任,更好满足购房者合理住房需求。   将延期还款政策落到实处   此外,针对疫情影响下部分地区的购房者面临还不上贷款的情况,很多银行已经出台了差异化的延长还贷政策。邹澜表示,人民银行将持续关注疫情形势,指导银行重点做好几方面工作:一是强化以客户为中心的理念,对于正常还款有困难的客户,要区分是还款能力还是还款意愿的原因,要区分是受疫情影响的短期还款能力还是中长期还款能力,将延期还款政策落到实处;二是加大政策宣传力度,适当简化业务流程,聚焦重点客户群,因地制宜采取更大力度、更有针对性的措施;三是针对零售业务链条长、客群多样化的特点,要加大各层级业务培训,完善客户服务体系,落实征信权益保护,畅通投诉维权渠道,不断提升服务质量。   邹澜介绍,个人住房贷款与房地产交易直接相关,新房个人住房贷款发放额和新建商品住宅销售额的比值长期在38%到42%之间波动。受疫情近期多发、部分居民收入下降、房地产建筑营销活动受阻等因素影响,商品住宅销售额出现了下滑,个人住房贷款发放额也有小幅回落。此外,随着个人住房贷款余额不断增大,每个月的还款额也在逐渐增大。   “3月末,全国个人住房贷款余额38.8万亿元,同比增长8.9%,尽管我们观察新房贷款发放额与新房销售额的比值还处于历史上较高的水平,但余额同比增速比去年末下降了2.3个百分点。”邹澜说,不过,加上约7万亿元的公积金贷款余额,个人住房贷款余额合计超过46万亿元,对应大约1亿笔贷款。贷款质量整体比较好,不良率长期维持在0.3%左右。   邹澜表示,从房地产开发贷款看,恒大风险显性化后,金融机构出现了短期的应激反应,人民银行指导商业银行更多关注建设项目本身的偿还能力,保持开发贷款平稳投放,满足房地产建设项目的合理融资需求。与2021年四季度相比,2022年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元,与同期的新房在建规模相比,开发贷款余额也处在较高水平。   但邹澜表示,已注意到受疫情等多种因素影响,部分已售住宅项目缓建停工、延期交房,人民银行将会同相关部门按照市场化、法治化原则,指导银行综合项目实际、借款人意愿等,依法依规妥善协商处理,切实维护购房人合法权益。   全力支持困难行业和小微企业纾困发展   今年以来,国内疫情多点散发,服务业等部分行业和小微企业受到了严重冲击,正常生产经营面临较大困难。人民银行贯彻落实党中央、国务院决策部署,精准发力、靠前发力,引导金融机构持续加大信贷投放,全力支持受疫情影响严重地区和行业企业纾困解难。邹澜表示,下一步将继续扎实推进“六稳”“六保”工作,全力支持困难行业和小微企业纾困发展,稳定宏观经济大盘。   一是落实落细金融纾困政策,引导金融机构加大对受疫情影响严重地区和行业的信贷资源倾斜,创新金融产品和服务,积极满足合理的融资需求,特别是避免盲目限贷、抽贷、断贷,支持困难行业企业渡过难关。   二是继续用好普惠小微贷款支持工具、再贷款再贴现等政策,强化正向激励,引导金融机构按照市场化原则,合理提供贷款展期或续贷的安排,积极挖掘新的融资需求,扩大普惠小微贷款投放,提升信用贷款和首贷户的比重。   三是进一步强化中小微企业金融服务能力建设,督促商业银行持续优化内部资源配置和政策安排,完善绩效考核和尽职免责,强化金融科技赋能,加快形成敢贷愿贷能贷会贷的长效机制。   “我们还将加强与财政、发改、工信等部门以及地方政府的协调联动,推进信用信息的共享应用,积极开展多层次、多领域、多形式的政银企融资对接,更好发挥担保增信和风险补偿作用,提高小微企业融资的覆盖面和便利度。”邹澜说。

    中新经纬   17 阅读   2022-04-18 20:53
  • 许小乐:70城新房价格环比下降城市减少

    4月15日,国家统计局发布3月70大中城市商品住宅销售价格指数。数据显示,3月份,70个大中城市中,商品住宅销售价格环比下降城市个数减少,同比下降城市个数增加;各线城市商品住宅销售价格环比趋稳,同比下降或涨幅回落。   具体从环比来看,3月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个,比上月分别减少2个和12个。   一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点;一线城市二手住宅环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平,与上月相同;二手住宅环比下降0.1%,降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%,降幅比上月均收窄0.1个百分点。   具体从同比来看,3月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有29个和47个,比上月分别增加5个和8个。   一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.3%和2.8%,涨幅比上月分别回落0.1和0.7个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.6%,涨幅比上月回落0.5个百分点;二手住宅同比由上月上涨0.3%转为下降0.2%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和1.9%,降幅比上月分别扩大0.5和0.6个百分点。   数据表明,3月70城市房价整体环比跌幅收窄,各线城市房价环比趋稳,笔者认为,这是市场底部修复的表现。3月份以来,包括郑州、哈尔滨、福州等二三线城市调控政策陆续放松,政府通过放开限购、限售,降低首付比例等支持住房市场,有助于改善市场预期,带动二三线城市房价环比跌幅收窄,其中郑州、哈尔滨、福州本月二手房价格环比跌幅收窄0.1至0.2个百分点。一线城市的房价整体显现出环比涨幅回落态势,主因是受疫情影响,上海、广州二手房价格环比涨幅均收窄,深圳的二手房价格环比跌幅略有扩大。   整体看,70个大中城市中,一线城市的环比涨幅收窄,二三线城市仍环比下跌,这表明当前房地产市场的修复力度还不强,根本原因是房地产市场预期整体偏弱。   贝壳研究院数据显示,3月份,贝壳50城二手房景气指数较2月有所下降,超过七成的城市景气指数在20以内。分析认为,市场预期较弱的内在原因有几方面:一是当前疫情反复、地缘冲突给国内经济增长增加了更多不确定性,居民预期收入降低导致居民风险偏好降低;二是二手房交易量虽有所好转,但仍处于历史低位,新房市场销售未有明显起色,房企流动性风险未得到有效缓解。   但我们认为,外部因素会延长市场的修复过程,但市场修复的大趋势不会改变。从宏观层面来看,4月11日,证监会、国资委、全国工商联联合发文“支持民营企业依法上市融资、并购重组,完善民营企业债券融资支持机制”,这有助于缓解民营企业融资难的现状,加快债务违约的上市民营企业风险出清。   4月13日,国务院常务会议决定“适时运用降准等货币政策工具,推动银行增强信贷投放能力”,央行一季度例会也明确将适时降准。近期降准的可能性增大,这将有助于释放流动性,增强市场主体信心,改善和扩大市场总需求。同时,4月份以来,国内调控政策放松的城市持续增多,如南京、苏州、芜湖等强二三线城市也加快了出台支持性政策,我们预计未来仍有城市放松调控政策,在此一段时间后,住房需求将逐步释放,从而带动房地产市场持续修复。

    中新经纬   16 阅读   2022-04-18 20:25
  • 严跃进:降准有助于房贷市场平稳发展和风险化解

    4月15日,央行发布公告,决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。为加大对小微企业和“三农”的支持力度,对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行,在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上,再额外多降0.25个百分点。   此次降准不仅符合市场预期,也充分体现了当前进一步对货币政策环境的宽松的整体导向,对房地产等行业均具有积极意义。   央行明确了此次降准的三个目的,包括增加金融机构的长期资金来源、引导金融机构运用降准资金支持实体企业、降低社会融资成本。总体而言,就是要确保银行有能力、有动力发放低成本资金,以更好促进实体经济和企业发展,这是稳定当前宏观经济大盘的一个重要体现。   此次降准符合市场预期,和此前国务院常务会议、央行一季度金融统计数据发布会的基调均保持一致。在当前“有些突发因素超出预期,对经济平稳运行带来更大不确定性和挑战”背景下,我们判断,为持续稳住经济发展,四季度金融政策大概率将会有所放松。降准之后,各类利好政策也将持续出台。   此次降准政策对房地产市场的影响至少有三个方面。   第一,一季度,各地陆续推出了楼市利好政策,由于市场传导性、市场预期等原因,当前房地产市场仍有下行压力,因此在这个关键节点,需要政策及时给予支持。在降准政策推出后,笔者认为,银行对房地产行业的支持力度会增加。   第二,从实际过程看,二季度房贷额度有可能会继续增加,利率有进一步下调空间,放贷节奏也有进一步加快的可能性。同时,对于一些改善型购房需求群体而言,结合各地降低首付等利好政策,可以更好地享受到此次降准“政策福利”。   第三,降准过程本身也是一个促使银行资金充裕的过程,对一些特殊业务银行可借力获得更好的腾挪空间,尤其是涉及到对购房者月供的暂缓、一些风险企业贷款融资需求等层面。换言之,降准政策的出台,将在很大程度上促进房贷市场的平稳发展和风险化解。

    中新经纬   6 阅读   2022-04-18 19:59
  • 卢大彪:加速推进保障性租赁住房REITs试点

    自2021年6月首批基础设施落地以来,基础设施REITs共上市11单,市值447亿元。首批REITs项目上市即将迎来一周年,近期,首单央企REIT中交建项目也将在上海证券交易所上市。总体来看,基础设施REITs试点整体符合预期,试点工作取得了阶段性成效,主要体现在以下四个方面。   一是在现有法律法规供给条件下找到了可落地、可操作的实施路径和方案。自试点以来,各项配套制度和规则陆续推出,搭建了一整套制度体系。在国家发展改革委和证监会及各方共同推动下,通过“公募基金+资产支持证券”的创新产品结构,实现了中国基础设施公募REITs的成功落地。   二是挖掘出优质的试点项目,聚集效应初步显现。基础设施公募REITs比商业地产、租赁住房等运营结构复杂,中国灵活务实地走出跨越式发展道路,已上市项目具有较强的示范性和代表性。以上海证券交易所的产品为例,中关村产业园、张江产业园、苏州产业园都是知名的科技创新园区;中交高速是重要的交通网络主干道;首创水务是污水处理领域的优质资产。   三是REITs市场运行平稳有序,投资者认可度相对比较高。截止到目前,REITs项目上市以来的平均上涨幅度大约是30%,平均流通换手率是2%,整体比信用贷换手率高,投资结构比较合理,主要是以配置型机构投资者为主。   四是基础设施运营稳健,业绩表现超预期。从首批REITs年报来看,基础设施资产业绩表现优异,形成了稳定的可供分配现金流和分红收益。实际可供分配金额合计约18亿元,均超预期值。   关于REITs市场建设的几点思考   公募REITs市场建设刚刚起步,发展空间大,需要各方合力支持。   第一,REITs是资本市场的大类金融产品,在服务国家经济建设方面可大有作为。REITs本质上是资产上市,不同于股票和债券;又兼具股票和债券的特性,具有稳定的收益回报,与股票债券类资产价格走势相关性较低,尤其是2022年一季度REITs和股票债券的价格走势一致性较小,与股票的互补性很强。因此,有必要从新的大产品的角度看待REITs的发展。当前,我国基础设施领域规模庞大,沉淀了大量优质资产,REITs产品在盘活存量资产、畅通投融资循环方面大有可为。   第二,REITs市场建设很难一蹴而就,需要各方协同推进。REITs试点的成功落地,离不开方方面面共同努力。在试点过程中,我们也体会到,每一单项目、每一个细小的改革,都不容易,需要监管机构统筹协调,相关政府部门大力支持,优质企业积极准备,中介机构履职尽责,投资者理性参与,共同建设好REITs市场。最近,国家财政部和税务总局发布明确了相关税收配套制度,就是对市场建设很大的支持。   第三,REITs市场的下一步改革还须保持开拓进取、主动创新的拼搏精神。基础设施REITs是个新事物,仍在试点阶段,还有很多问题需要探索,市场长期健康发展任重道远,仍须保持改革创新的勇气,主动作为。例如,在REITs的治理结构、二级市场建设方面还有诸多的工作要做。上海证券交易所将积极发挥市场组织者的作用和功能,和各方一起,立足国情,借鉴国际最佳实践,推动REITs市场向纵深发展。   上海证券交易所下阶段在REITs方面的重点工作和考虑   一是围绕服务国家战略,抓好重点项目、示范项目落地。充分发挥上海证券交易所资本市场枢纽功能,推动优质项目资源持续供给,加速推进保障性租赁住房REITs试点,大力发展清洁能源等方面的REITs项目,科技产业园等创新驱动领域、文化旅游等民生保障领域也是我们的工作重点。   二是以制度建设为牵引,持续完善REITs配套机制。在证监会的指导下,上海证券交易所正抓紧制定扩募规则,已经向全社会公开征求意见;健全适配的业务系统和交易系统,做好扩募储备工作;同时,持续完善治理机制,优化信息披露,提升REITs运营效率;适时推动相关方面就REITs开展专项立法。   三是不断提高审核的质量和效率,坚持开门办审核,送服务上门,倾听市场的意见,吸纳各方智慧,抓紧完善审核流程和标准,不断增强市场主体的满意度和获得感。   四是做好市场监管和投资者教育,包括持续优化日常监管体系,督促规范运营,提高信息披露和风险揭示的针对性和有效性,保持中小投资者的合法权益,优化做市商制度,做好投资者教育,引导投资者正确认识REITs的金融属性和风险特征。   中国REITs市场已经成功起步,相信在各方努力下REITs市场一定会行稳致远。(本文根据卢大彪在2022清华五道口全球金融论坛上的发言整理而成。)

    中新经纬   6 阅读   2022-04-18 19:58
  • 疫情期收入下滑,房贷还款吃紧咋办?律师:不可自行断供!

    房贷是中国普通老百姓一生中背负的最大笔负债。根据房地产研究机构克而瑞的数据,截至去年末,我国房贷按揭余额超过38万亿,从2015年-2020年,居民杠杆率飙升,从40%增长至62%,居民杠杆率超过200%的城市达到20个。 如今,受到疫情影响,部分贷款人收入下滑,此外还有人出现被裁员失去收入、买到爆雷开发商楼盘无法交付等情况,这都让一些居民的家庭现金流开始紧张,甚至有借贷人产生了“断供”的念头。 好消息是,近期多家银行已经公开表示,对受疫情影响且满足条件的客户实行还款宽限。上海中夏律师事务所合伙人李晓茂提醒,应当按照银行流程递交材料申请还款宽限期,千万不要擅自断供,一旦断供就会面临合同违约,产生相应法律责任,影响征信,甚至连房子都可能被收回。专家表示,买房前应对家庭现金流进行风险评估,不买超出还贷能力的房子。 收入下滑带来房贷焦虑 “受疫情影响,我已经被封控在小区里接近一个半月了,房贷、车贷都要继续交,一家人吃饭要花钱,但是我的收入大幅缩水。”家住上海宝山区的市民王牧对第一财经表示。 王牧是一名销售人员,平时的工资结构由“底薪+提成”构成,由于近段时间无法出门,公司仅能发出底薪数千元,每个月光是7000多元的房贷还款额就超过了底薪,这让他瞬间感到压力山大。他表示,希望能将最大头的房贷延期,以缓解自家的资金危机。 “我买的楼盘已经延期半年还没有交付,疑似烂尾,既然这套房子我根本都收不了,为什么还要每个月还贷给银行?我想断供可以吗?我们业主群里很多人都有这种想法了。”西安市民李锐最近也深受房贷问题困扰。 他对第一财经记者表示,一方面,业主们想通过断供房贷给银行、政府部门和开发商都施加压力;另一方面,不能如期收到房子,却还要还房贷,这让大家心里都非常不舒服,也有业主受大环境影响收入下滑,压力较大。 第一财经获悉,近期已有六家国有大型银行及多家地方商业银行公开表示,受疫情影响且满足条件的客户可以申请房贷延期还款,像上述王牧这种情况,可以在向贷款银行递交材料获批后,获得一定的还款宽限期。不过,目前尚未有针对延期交付楼盘业主的房贷还款宽限政策。 “宽限期”或造成日后更大压力 早在2020年2月疫情初期,央行、财政部、银保监会等五部委就曾联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,其中提到“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限”。 近期多家银行继续响应国家政策,对受疫情影响且满足条件的客户实行还款宽限。 其中,中国工商银行表示对于因为受疫情影响的个人贷款客户,给予个人贷款延期还款服务支持,延期还款期间,客户不列入违约客户名单,对客户做好征信保护。中国农业银行称客户可以直接与贷款经办行联系,或者可致电农行客服中心进行信息登记,经办行根据实际情况给予合理延后还款时间、免除征信及减免罚息等。中国建设银行则推出最长至28天的短期延后还款,延期期间内不催收不影响征信,还推出调整账单计划,根据各地疫情情况降低当期分期还款额,降低部分延后至以后月份归还。 除了国有大行,不少商业银行也已出台房贷延期政策。比如江苏的常熟银行近日已经表示,对于受疫情影响暂时失去收入来源的客户,可以给予房屋按揭贷款延期还款的支持,同时结合客户情况,不列入违约客户名单、做好征信保护。兴业银行则给予受新冠疫情影响的客户最长3个月的还款宽限期,已通过微信公众号、企业微信点对点推送的方式向存量房贷客户进行信息告知,目前已有36户客户在线申请,涉及贷款7247万元。 不过,实际的银行房贷延期政策,并非想象中的宽松与美好,银行在实操中较为谨慎。 首先,银行会严格把关申请人资格。比如,记者致电浦发银行客服获悉,四类人员可以线下办理贷款还款计划延期,主要针对按揭贷款。其中,因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员,需要提供医院开具的住院证明、医院出具的诊断书、检验单、病历等;疫情防控需要隔离观察人员需要由当地政府设置的集中隔离点或所在社区、街道、街道社区服务站、居委会、村委会、物业公司等提供的隔离留观的证明、隔离解除证明;参加疫情防控工作人员需由防控人员所在单位提供证明或者提供此次疫情定点医院医护人员工作证;因疫情影响无法按时还款的人则由分行根据实际情况要求提供相应证明材料。 此外,大部分银行所说的延期,都不是指延长整个还款周期,而是允许客户在宽限期内(多为1-6个月)暂不还款,宽限期后,需要一次性偿还之前的所有本息。 “我大致了解了银行的具体操作,有银行是延期6个月不用还款,第7个月还款时,要一次性偿清之前所有延期的本息,还有银行是宽限期只还利息,本金延续到剩余本金中,这样后续每个月要还的本息都会相应增加。”王牧表示,了解了一圈情况后,他反而觉得延期还款会给自己后续的生活造成更大压力。 而在疫情之下,如果有大量客户申请房贷延期还款,银行也会有较大压力。上海交通大学上海高级金融学院副院长朱宁近期接受采访时表示,目前美联储处于快速加息周期,对整个银行业的资金来源和资金成本形成了制约,中国银行业在这方面受到一定压力,在国内“房住不炒”大背景下,很多城市房价出现了一定程度的松动,所以银行也没有达到想要怎么帮助购房者、就可以怎么帮助的程度。 律师提醒不可贸然断供 上海中夏律师事务所合伙人李晓茂表示,目前针对疫情影响,不少国有银行都出台了相应的房贷延期还贷政策,购房者可以缓交规定期限内的本息,但注意要提前联系银行、递交材料进行申请,千万不要自行断供。 “断供就会面临合同违约风险,产生相应法律责任,甚至连房子都可能被收回。”李晓茂律师表示。 此外,对于烂尾楼购房者出现不希望再继续供楼的想法,李晓茂表示,烂尾楼业主不可贸然断供。“开发商售楼时有预售许可证,是通过房管部门审核的,开发商后续无法交付了,他们跟业主存在合同违约情况,这时开发商是过错方,而银行的角色则是第三方,银行是没有过错的,从这个角度来说,不管是疫情还是烂尾等原因,只要断供,购房者都会被银行追究责任。” 李晓茂建议,如果购房者遇到楼盘一再延期交付,还是先等一等,看看是否有望交付,这期间不要断供,如果开发商确实已破产,楼盘交付无望,则应该申请由政府部门介入处理。最重要的一点是在实行住宅预售制的当下,购房者一定要足够谨慎,避免买到有风险的楼盘。 上海中原地产首席分析师卢文曦也表示,贸然断供不可取,会影响征信,房子也可能会被银行收回。 “断供其实是有一个过程的,并不是有一个月没还上,立刻就会被判定断供了。一般来说,最起码有两个月没还贷,银行就会约谈借贷人,询问未及时还贷的原因,接下来才会进入流程。” 针对被裁员失去收入人群,卢文曦表示,如果不涉及疫情,目前这部分人群是没有特殊政策的,还是要正常还贷。他建议,购房时应该评估自己的还贷能力,要有风险意识,手中至少要有大约等于两年还款额度的现金储备,以应对不时之需。 对于楼盘已停工的业主,卢文曦表示,建议先等待复工,申请政府介入,仅依靠个人的力量并不容易处理。

    第一财经   15 阅读   2022-04-17 19:16
  • 房地产探索新发展模式正当时,亦需在前行中不断调整

    无论上市房企2021年“期末考”成绩如何,公司掌舵者都需真正意识到,“蒙眼狂奔”的时代已经一去不复返了。   从2021年年底中央经济工作会议首次提及“房地产新模式”至今,管理层多次强调这一重要表述,明确过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式不可持续,要探索新的发展模式。在笔者看来,结合我国土地资源、人口、城市发展阶段,探索房地产良性循环和健康发展之路已迫在眉睫。这此过程中,三个前提非常重要。   一是房地产开发规模增长空间受限。公开数据显示,2021年城市化率升至64.72%,全国商品房销售额为18万亿元,全国商品房销售面积已经连续5年保持17万平方米的高位。在2021年业绩说明会上,TOP10房企掌舵人达成共识:未来5年至10年市场空间将降至10万亿元。   二是住房供应模式正在重构。“十四五”期间,相关部门的多次表态均涉及着力提升保障房覆盖率,重点解决新市民、困难群体住房难题。这意味着将坚持租购并举,加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的保障体系。政策护航下,各城市纷纷制定保障性租赁住房供应目标,预计“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万至900万套之间。   三是“场内玩家”或将减少。种种迹象显示,“债务违约+经审计年报出不来”的房企可能会永久停牌,缩表出清会让部分房企退出市场。即便是熬过艰难时刻撑到春天的地产商,若还按照“以速度为规模加法,以杠杆为乘法”的老玩法发展,终究会退出“绩优生”阵营,估值也无法获得投资者充分认可。   不难看出,市场环境及增量开发空间的变化,倒逼房地产行业“探索”新发展模式。后房地产时代,房企需以市场需求为导向,调整投融资模式,在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫。   其一,保持杠杆合理化。过去过度依赖土地红利和金融杠杆,催生了一批大而不强的“千亿房企”,如今部分该类房企出现了债务违约、年报难产。因此,合理化房企杠杆,从单纯追求规模转向利润、产品、服务和规模互相平衡的经营模式,已箭在弦上。   其二,积极盘活存量,有序推进城市更新。要改变过往“大拆大建造新城”的粗放式开发模式,加强土地资源集约化利用,树立智慧城市理念,盘活低效存量用地,处理好闲置商办、老旧厂区的改造工程。更重要的是,要转变思路推进城市更新,比如通过市场化手段融资,以产业升级、教育配套一盘棋的思维进行城市更新规划。   其三,开发商需强化轻资产运营能力,向发展商转型。据笔者观察,单纯依靠做大开发规模已不能得到投资者认可,目前,2000亿元市值阵营的房企共性特征之一是非房开收入占比逐渐提升。在行业逐渐由增量市场转向存量运营赛道时,开发商需转变思路提前布局,发力全产业链运营和资产管理,经营模式应逐渐由重资产转向轻资产,打造高毛利率且有稳定现金流入账的第二增长曲线,比如代建、物业、租赁、商业地产等。   当然,探索房地产新发展模式无法一蹴而就,这是长期系统性工程,亦需在前行中不断调整。但当下,需为过去的“高歌猛进”按下“终止键”,着眼于新思考、新产品和新服务,让居者有其屋跨向居者“优”其屋。旧模式已走向末路,新模式转型正当时。

    证券日报   4 阅读   2022-04-16 18:14
  • 挑战之下,房地产市场发展前景如何?

    在当前国内经济发展面临不少挑战的背景下,房地产市场发展前景如何?各地应如何因城施策,促进房地产市场平稳健康发展和房地产业良性循环?针对市场关切,新华社记者采访了业内专家。   受访专家一致认为,“房子是用来住的、不是用来炒的”定位已经成为社会共识,房地产业正处在探索发展新模式的关键阶段。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营底层逻辑已经改变,房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固。   “当下及未来,各地因城施策不应脱离这个定位和方向,不能病急乱投医。”中国房地产业协会会长冯俊说,城市出台房地产政策前,要充分做好研究论证和风险评估,政策出台对市场预期有不利影响的,则需及时纠偏。   中国宏观经济研究院研究员刘琳表示,在各方面共同努力下,2021年房地产市场运行总体平稳,商品住宅销售面积为近几年来的新高。但今年以来,受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露等因素影响,房地产市场投资信心不足,住房成交量减少,各地房地产市场分化更加明显。   “本轮房地产市场调整面临的阶段性挑战主要是,在多重因素影响下,房地产市场预期转弱,购房者延缓入市。”冯俊说。   为应对新情况新挑战,今年以来,地方因地制宜,采取了一些政策措施。   一是改善住房供给,重点针对新市民、青年人等群体增加保障性租赁住房供应。部分城市根据商品住宅库存去化周期,适时调整住宅用地供应节奏。多个城市加快发展保障性租赁住房,面向新市民、青年人等群体供应小户型、低租金的保障性租赁住房。   二是通过优化个人住房贷款政策,支持首套刚性购房需求和合理改善性需求。例如:今年以来,多个城市下调房贷利率,缩短放款周期。有的城市对生育二孩、三孩家庭购买首套住房的,提高住房公积金贷款额度上限。   三是完善房地产市场监管和交易服务,规范房地产市场秩序。有的城市规范存量房屋交易合同网签备案管理;各地完善预售资金监管,明确预售资金应当优先支付工程款,严格按照工程节点拨付资金,确保按时竣工交付。   “今年以来各地因城施策采取的针对性措施,是应对当地房地产市场出现的不同情况所作出的相应调整,并非房地产调控政策的翻转。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强说。   下一步,房地产调控政策方向如何?冯俊说,要坚守“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不能把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。要继续实施好房地产长效机制,保持调控政策连续性稳定性,增强精准性协调性,努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标。   “所以,因城施策要把握好度,重点满足合理的住房需求,但绝不能给投资投机性需求‘开口子’。”刘琳说,应提高购房者支付能力,降低首套房贷款利率和住房交易税费,提振住房消费信心。   对于房地产业在当前国民经济发展中所发挥的作用,专家认为,2020年房地产业增加值占GDP的比重是7.2%,房地产业规模大、链条长、牵涉面广,与生产、投资、消费紧密相关。房地产业对国民经济依然发挥着举足轻重的作用,对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。   “房地产业结束高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式,回归基础民生属性和租购并举后,依然大有可为。”柴强说,要尊重房地产市场和房地产业发展规律,谋全局谋长远,才能实现房地产业良性循环和健康发展。   人民日益增长的对美好生活的向往是推动房地产业发展的根本动力,百姓对美好居住的需求是长期的、持续的。为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房,让全体人民住有所居是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。

    福建日报   4 阅读   2022-04-16 18:11
  • 公募REITs是实现保障性租赁住房商业闭环的重要一步

    当前,保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展,深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委,成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。   据悉,这一次的保障性租赁住房REITs底层资产包共有4个优质的保障性租赁住房项目,均已取得保障性租赁住房认定书。项目位于深圳核心区域核心地段,整体出租率达99%,共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米,资产评估值约为11.58亿元,项目产权清晰,具有持续稳定的现金流。同时,项目的主要出租对象是新市民、青年人,租金定价大幅低于同类房源,具有很强的民生和保障属性。   2021年、2022年的《政府工作报告》中均提出要“保障好群众住房需求”。回顾中国现代住房保障体系发展历程,从2019年至今,保障性租赁住房已经成为中国完善住房市场体系和住房保障体系的重要发力点。   住房和城乡建设部指出,“十四五”期间,将以人口净流入的大城市为重点,加快发展保障性租赁住房。目前,全国已有近30个省(区、市)出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见。   一直以来,政府各个部门从财政、金融、土地、税费等多方位、立体式地支持全国保障性租赁住房建设,体现了政府对群众住房需求的高度重视。但在落地发展过程中,保障性租赁住房企业的融资模式一直仍以传统债务融资为主,企业在发展过程中腾挪空间有限,债务负担较重,因此发行基础设施REITs可以盘活沉淀的保障性租赁住房资产,降低相关企业资产负债率,形成“投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资”的可顺畅流转的发展格局。   2021年6月,保障性租赁住房纳入国内基础设施公募REITs范围,保障性租赁住房项目的“融投管退”商业模式闭环雏形就已初步形成。   保障性租赁住房REITs之所以备受市场关注,其中很重要的考量就在于公募REITs是长期持有型经营物业的一个重要退出渠道,也是实现保障性租赁住房商业模式闭环的重要一步,公募REITs的真正落地对于推动中国保障性租赁住房发展具有里程碑式意义。   此次,深圳作为中国改革创新的前沿阵地,率先申报保障性租赁住房REITs项目,具有重要的表率作用。预计接下来全国会有更多保障性租赁住房项目将加快发展节奏。   不过,值得关注的是,由于保障性租赁住房底层资产较为复杂,目前仍处“摸着石头过河”的阶段,依然有较多政策空白,因此要健康平稳地推进保障性租赁住房REITs试点,需要政府、企业、金融机构等各方主体积极探索。例如保障性租赁住房土地的权属界定、转让限制等。此外,保障性租赁住房的税收,以及相关配套细节性政策均有待进一步实践、商讨、完善。   根据住房和城乡建设部数据显示,“十四五”期间,将扩大保障性租赁住房供给,40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套,预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。   在这样的背景下,我们认为,保障性租赁住房REITs的市场潜力具备很大的想象空间,可能不亚于其它的资产类别,未来其将成为中国REITs的重点发展领域。

    中新经纬   27 阅读   2022-04-14 20:00