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行业资讯

  • 杭州楼市全面松绑传递了什么信号

    作为准一线城市的代表,杭州出台了“一揽子”楼市刺激政策。5月17日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控,具体包括社保条件放宽、增值税5改2、三孩家庭多一个购房名额。   据悉,《通知》内容主要涉及三个方面,主要针对二手房交易和三孩家庭。首先,《通知》明确优化二手住房交易政策,大幅缩短了社保和个税的要求。在杭州市限购范围内购买二手住房的,对落户本市未满5年户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定;对非本市户籍家庭,将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。其次,《通知》明确进一步完善税收调节政策,调整了增值税的免征年限。对杭州市限购范围内,个人转让家庭唯一住房的,增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的,增值税征免年限仍为5年。最后,《通知》明确更好满足三孩家庭购房需求。一是符合条件的三孩家庭,在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套;二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时,参照“无房家庭”优先摇号。   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,杭州此次政策明确对于限购范围内的住房,若是唯一住房的,增值税征免年限由5年调整为2年。这个规定有两个要求,即此类政策适用市中心的房源,且需要是唯一住房。至此,全国有四个城市在增值税政策方面做了调整,分别为沈阳、无锡、东莞和杭州。这也说明此类城市针对二手房的交易和流通,落实了积极的政策,对于降低税费成本,加快此类房源的交易等具有积极的作用。   在严跃进看来,此次杭州全面松绑楼市调控,本身具有非常强的信号意义,也可以被看作是本轮楼市地方松绑的一个分水岭。准一线城市开始全面松绑后,一线城市的同步跟进似乎也不会太远。至此,中国三个全国性的房地产市场即海南、成都和杭州都出台了政策,这三个区域市场的外来人口导入规模较大、房地产市场规模也较大。   贝壳研究院市场分析师刘丽杰同样指出,杭州作为长三角核心城市,楼市政策对其他城市具有示范作用,后期其他城市可能会跟进。今年以来较多的城市在需求端出台了支持性政策,但市场修复力度不足。根本原因是部分城市疫情反复,叠加地缘冲突加大经济下行压力,居民风险偏好降低,市场信心恢复受阻。因此扭转市场预期是关键。   近期,多地稳定房地产市场动作频频。就在5月16日,碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企,将在本周陆续发行人民币债券。根据碧桂园、龙湖方面发布的公告,两家房企将各自发行面值不超过人民币5亿元的国内公司债券。   5月15日,包括央行在内的两部门联合发布通知,下调普通商品房首套房贷利率标准,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。   多措并举穿越周期,低迷的房地产市场迎来一剂“强心针”。

    北京商报   45 阅读   2022-05-18 20:51
  • 联动、赋能与“共生”,企业力量构建社区治理新格局

    4月底,在封控小区内,一户业主家中有90多岁的老人,因病一直吸氧,24小时内需更换新的氧气瓶。首开天岳恒公司潘家园分公司接到这份特殊的工单,相关物业公司负责人紧急联系医院,协调配送氧气瓶等,在19个小时内,这份“特殊的快递”进入了小区的大门。 自4月以来,北京多个小区陆续开始封控,面临防疫“大考”,居委会、物业公司、业主作为社区治理共同体,齐心协力抗疫,其间上演了很多感人的故事。 社区是社会治理的基础单元,是打通社会治理的“最后一公里”。社会治理的重点在社区,难点也在社区。近年来,社区治理不断进行探索创新实践,尤其是北京借老旧小区改造的契机,不断推进建设基层治理体系,引入社会企业、社会力量、社会资本等第三方力量参与社区治理。在应对疫情等事件中,部分社区开始显现出基层治理的成果,更在社区治理中体现出企业的力量。 社会治理“最后一公里”亟须打通 中国式小区演进和社区治理的关系相辅相成。从大杂院、筒子楼到单元楼、商品房小区,中国邻里关系已经发生了很大的变化,其中,邻里疏远的状态与紧张的关系有待改善。 万物云联合北京大学社会学系撰写的《中国小区演进与治理》中提到,无论作为纵向治理的基层抓手,还是作为横向治理的社会细胞,小区都是中国城市社会中最实际、最确切、最活跃的治理载体协同单元之一,在国家治理体系中发挥着至关重要且无可替代的作用。 不过,社区治理作为社会治理的“最后一公里”,一直是基层社会治理的重点和难点,长期存在基层治理与社区居民的需要渐行渐远,一些居民的诉求得不到应有的回应。 因此,社区治理亟须改变政府单打独斗,引入新的治理主体,打造共建、共治、共享的社区治理格局。相比之下,市场力量具有政府不可比拟的优势,但在社区治理中长期缺位,调动市场力量参与社区治理的意义不言而喻。 值得一提的是,2019年10月31日,十九届四中全会通过《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》,提出“社会治理是国家治理的重要方面”,同时强调“构建基层社会治理新格局”。 上述决定对于中国社会治理是一个标志性事件,同时意味着社区治理的大幕拉开。此后,有关基层治理的相关文件也在不断出台。 其中,2021年4月,《中共中央国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》中提到,力争用5年左右时间,建立起党组织统一领导、政府依法履责、各类组织积极协同、群众广泛参与,自治、法治、德治相结合的基层治理体系。 企业“共生”破解老旧小区治理“痛点” 目前,社会企业、社会力量往往是通过政府购买服务的方式,结合自身的专业优势参与社区治理。其中,物业管理渗透于居民的日常生活,与基层治理结合最为紧密。 对此,愿景和家策划管理部总监肖慧表示,物业企业作为与社区关系密切的市场力量,以“城市整合服务运营商”和“城市服务供应商”的身份参与到社区治理中,发挥社区治理主体作用。 《中国小区演进与治理》也提到,在基层治理中,政府与物业具备合作的可能性,用“共生”形容这一关系并不为过。 2020年5月1日,《北京市物业管理条例》实施,将物业管理纳入社区治理体系,也就是建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。这为物业企业参与社区治理提供了契机。经过两年的时间,目前北京党建引领下协商共治的社区治理体系初步形成。 但是在一些没有物业管理的老旧小区,如何引入企业参与基层治理仍是一个难题。在肖慧看来,老旧小区一般都位于城市的老城区,居民多数为城市低收入人群、老年人群以及困难群众;建筑老化、基础设施年久失修。这些问题加速导致老旧小区成为城市社区治理洼地。 事实上,当前对于老旧小区的治理显得更为紧迫。2021年8月27日《北京市老旧小区综合整治标准与技术导则》出台,其中提到,老旧小区综合整治分为综合治理和综合改造两部分,而综合治理包括完善小区治理体系和建立规范化物业管理长效机制。 这也意味着,北京老旧小区改造中伴随着社区治理,而在引入社会资本参与老旧小区改造过程中,北京已形成劲松模式、首开经验。 开创劲松模式的愿景集团设计师此前在接受新京报记者采访时表示,老旧小区改造是参与式设计,更是社区治理的一部分,并将自己定义为“手握设计工具的社会工作者”,来化解社区治理“疑难杂症”。 据肖慧介绍,石景山鲁谷项目此前涉及34家产权单位、10家物业公司,产权性质错综复杂、管理边界模糊不清。2020年初,愿景物业受街道委托应急接管进场,开始履行管理责任,通过未诉先办、接诉即办的方式,有效分担居委会基层治理压力,接管初期12345投诉单量降低50%,并解决历史挂账4件。 “民社物”多方协作应对重大公共危机 “潘家园分公司成立不久,就经历了疫情的检验。”首开天岳恒公司潘家园分公司党支部书记刘冉表示,去年11月,作为首开集团“一街区一物业”模式试点,区域内首开旗下的9家物业单位被整合成潘家园分公司。此后,一家物业公司与一个属地街道进行沟通,对疫情防控也起到高效的作用。 据悉,潘家园分公司对接1个街道,下辖14个社区。管理面积约为128万平方米,约1.7万户居民,在此轮疫情中,封管区域的物业面积占总管理面积的90%,大部分处于疫情封控、管控的范围。 在防疫期间,为了更好地满足小区特殊群体需求,潘家园分公司成立了“四同保障队”,应急处理突发事件、隔离区消杀等,接棒“快递员”,为居民提供最后的配送,其中包括上述提到的氧气瓶接力。而且这位急需氧气瓶老人的子女,主动承担了所在楼内义务消杀的志愿者工作。 物业人员化身的“大白”令封控区内的居民有了安全感。而居民们为了支持物业企业的良性运转,纷纷在线上主动缴纳物业费。“短短几天的时间,较之前缴费数量出现翻倍。这是居民对物业工作的认可。”刘冉说。 这种共商、共建、共享的社区氛围并非是在疫情中形成的。据刘冉介绍,潘家园分公司积极探索潘家园街区“大物业”管理模式,与松榆里社区党委共同打造区域化党建品牌,合力推动“民社物”(居民、社区、物业)三位一体联建合作。在此过程中,潘家园分公司在与社区合署办公的基础上,推动“议事坊”中“民声家舍”工作室的建立,社区、物业指派专人通过诊断问需,倾听收集居民意见建议。 值得一提的是,潘家园分公司还与松榆里社区联合开创了“双包联动”模式,即“1名社工+1名物业管家”承包同一片服务区域,搭建“居民+社区+物业”共商、共建、共享平台,精准对接居民各方面诉求。 事实上,街区“大物业”管理模式不仅规模大、治理范围广,更包括结构调整、模式上的规范推广与社会角色的转型,有助于破解基层精细化管理难题,发挥物业服务企业参与基层社区治理的效能。 企业助力提升业主自治能力 包括社区居委会、物业公司、小区业委会在内的各方力量如何在多元共治的框架下,调动居民参与社区生活的积极性,一直是社区治理关键。 建诚晟业联合创始人苑承建表示,目前北京绝大多数小区都已经实现了业委会(物管会)的覆盖,但让业委会(物管会)能够履职、会履职,组织好业主对公共事务进行共同管理,真正在小区治理中发挥作用,才是应有之义。 “在绝大多数小区里,业主的构成是多样的,年龄、学历、经历、工作等都会影响到业主个体对物业管理的看法和评价。而且业主个体对物业管理理解上差异巨大,反馈问题的集中度和合理性通常也差异很大。”苑承建如是说。 为此,建诚晟业以另外一种形式参与社会基层治理。截至目前,建诚晟业已经指导40余个小区选举产生业委会或者换届,累计在相关街道为业委会(物管会)开展了超过200场履职培训或工作指导,同时协助街道完善社会基层治理组织(业委会/物管会)建设、提高业主自治能力等。 事实上,还有很多企业正在以各种形式参与到社区治理中,毕竟社区治理的内容涉及多个方面,比如社区照顾、社区安全与综合治理、社区疾病预防、社区环境、社区文化和精神文明建设等。 社区治理还要最大限度整合社区内外资源,构建社区治理机制,而物业公司更能体现整合的功能。据悉,潘家园分公司计划通过在市场搜寻具有特定优势的企业,整合外部资源,在便民、养老、医疗、智慧等服务方面进行多方联动,推进这些企业融入社区治理。

    新京报   14 阅读   2022-05-17 12:57
  • GDP广东省第三 “岭南古城”佛山的楼市十年

     [ 第七次人口普查数据显示,截至2020年,佛山市常住人口为949.89万人,相比2010年的719.43万人,十年间,佛山市人口增长超200万人。佛山市的人口吸引力还在增强,2021年,佛山市常住人口增加9.38万人,增量仅次于深圳。 ]   一部《寻味顺德》,让顺德以及它所属的佛山美食被大众熟知,却鲜少有人注意到,佛山是广东省经济实力排名第三的城市。地处珠江三角洲腹地,南临中山,西接肇庆,东边与广州市紧密相连,在地理位置上占据优势的佛山,经济发展的成绩也很亮眼,GDP总量已经超1.2万亿元。   人口的增长与经济增长是同步的,近十年来,佛山市常住人口增长超200万。人口增长拉动房地产的市场需求,十多年来,佛山市房价已经翻倍,新房年度成交量也连续突破十万套。随着轨道交通的完善,广佛同城使得不少广州人前往佛山置业安家,从而在很大程度上助推了当地房地产投资投机需求。   然而,在2021年下半年全国楼市整体下行的背景下,佛山楼市也随之陷入低迷。   终于,今年4月末,在全国多城松楼市的背景下,佛山也开始对限购政策下手了,规定购买满5年的商品房,不再计入居民家庭拥有住房套数,一夜之间,不少人重新获得了房票。   受惠广州外溢需求   佛山在全国的经济发展中占据着重要的地位。2021年,佛山市GDP总量达12156亿元,增速8.3%,GDP总量仅次于深圳和广州,位居广东省第三。   经济的快速增长与人口的流入密切相关。第七次人口普查数据显示,截至2020年,佛山市常住人口为949.89万人,相比2010年的719.43万人,十年间,佛山市人口增长超200万人。佛山市的人口吸引力还在增强,2021年,佛山市常住人口增加9.38万人,增量仅次于深圳,是广东省内排名第二的城市。   大量人口的涌入,催生了佛山房地产的快速发展。   佛山市住建局数据显示,2011年,佛山市新房均价为8170元/平方米,而到2021年,已经涨至13876元/平方米,十年涨幅达69.84%。   张亮一家在佛山工作多年,2019年在佛山市南海区买了一套商品住宅,他告诉第一财经,当时购入的价格为2.5万/平方米,如今,该小区的房源在房产中介平台的均价已经涨至3.5万/平方米。   广佛两市文化同根同源,自古一家,两市接壤边界长约200公里。近年来,广佛两地的轨道交通逐渐完善,贯穿佛山和广州的地铁线已有3条,从佛山市内到广州天河的CBD珠江新城也仅需一个多小时。   贝壳研究院统计的数据显示,截至2020年年末,佛山购房者中,跨城通勤者占比23%,跨城通勤城市为广州的购房者占比16%。佛山的跨城购房者中,超过五成选择在南海区购房,超过两成在顺德区购房。   贝壳平台数据显示,目前,临广区域,例如南海区的千灯湖、三山新城、金沙洲板块,房价都在3万元/平方米左右,明显高于非临广区域。不过,相比广州市荔湾区3.7万元/平方米、海珠区4.4万元/平方米的均价,临广区域的房价仍然较低,而这也是跨城通勤者选择在佛山买房的重要原因。   房价十年沉浮   提及佛山楼市的快速发展,2010年一定是一个不可不谈的时间段。2010年11月,广佛地铁首段通车,“工作在广州,住在佛山”成为购房者看得见的未来。佛山市住建局数据显示,2010年佛山市新房成交价格为7448元/平方米,而在2009年,佛山市新房价格还处于5855元/平方米的水平,2010年,佛山楼市价格上涨幅度达27.20%。   楼市的热度也传导至土地市场,2012年和2013年,佛山土地成交量翻倍,分别为631万平方米和788万平方米,明显高于2011年的379万平方米。   楼市火热的同时,佛山房地产市场也迎来了调控。   2011年3月,佛山限购令出台,拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭和拥有两套及以上住房的佛山户籍居民家庭,若无法提供1年以上在佛山纳税证明或者社会保险缴纳证明,暂停在佛山购房。随后,佛山市商品住房成交量快速下跌,全年成交新房套数5.6万套,同比2010年下降18.34%。   2014年8月,全国部分地区放松限购,佛山成为广东首个正式松绑限购的城市,限购由家庭转为个人,佛山户籍每人限购2套。2015年,佛山全面解除限购,不再审查购房者的资格。这一年,佛山新房成交近13万套,首次突破10万套大关。   2016年10月,佛山楼市政策开始收紧,禅城全区,南海区和顺德区的临广区域被纳入限购范围,在佛山购房再次需要看社保,首付比例也规定为首套三成,二套四成。不过,2016年,佛山楼市仍然延续了2015年的涨势,新房成交量再创新高,升至17.3万套。   2017年,佛山限购加码,新房成交量降至10.8万套。此后的2018~2020年,佛山处于收紧与宽松并存的阶段,尽管2020年初受到疫情影响,其新房年度成交量一直维持在11万套以上。   来到2021年,佛山楼市开始转折。上半年,佛山楼市供销双热,而下半年,部分房企爆雷,佛山多个项目处于停工状态,叠加房贷利率上升,房贷额度紧张,购房者观望情绪浓烈,市场销售承压,全年新房成交10.29万套,跌破11万套大关,创近7年来新低。   2021年,佛山土地市场也先热后冷,2021年10~11月,多宗地块撤牌、流拍、底价成交或延期出让,最终,2021年全年佛山市成功出让土地66宗,同比减少36宗,成交金额890亿元,同比减少30%。   2022年,佛山楼市逐步回暖,但是成交量依旧处于低位。佛山中原数据显示,2022年一季度,佛山全市新建商品住房成交181.6万平方米,同比减少43%。土地市场方面,2022年一季度,佛山市成功出让的涉宅用地共7宗,全部以底价成交,撤牌和延期出让的宗地依旧存在。   成交量创7年新低,楼市低迷数月,土地市场也冰冷,在此背景下,佛山楼市放松限购,似乎是箭在弦上不得不发。   下一个机会   4月末,佛山终于松绑。   《佛山市住房和城乡建设局关于优化存量商品住房政策的通知》表示,对最近一次缴纳契税时间或不动产权登记时间满5年商品房,不再计入居民家庭拥有住房套数。该商品住房在进行买卖合同网签、赠予、司法拍卖等转让手续时,无需进行购房资格核验。   简而言之,上述政策出台后,购买商品住房5年以上的家庭,重获了一张房票,与此同时,一部分在佛山没有购房资格的人也能在佛山买房了。   广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,佛山此举,一定程度上能激活部分改善型需求。例如生二孩、三孩的家庭;或者现居住房屋配套不足的家庭;或者是在5年以前入手门槛较低时购房,且房贷已还清的家庭;也或者是民企老板或高管,近年来因为实体经济比较困难,开始避险和回归安全资产而购房。   佛山市当地的房产中介对第一财经表示,“明显感觉5月的客户比前两个月多。”佛山中原战略中心数据显示,政策颁布后的第一周(5月2~8日),佛山全市一手住宅网签成交1069套,12.6万平方米,成交面积环比增长28%,满五年住宅不限购新政效应促进楼市回归,市场信心平缓升温。   不过,第一财经发现,同比2021年五一期间的销售情况来看,佛山今年的销售成色并不足,相比2021年同期成交的3004套,32.67万平方米,2022年新政之后的第一周,佛山市住宅成交套数同比下降64.41%。   或许,政策对佛山楼市的影响还没那么明显,政策对市场信心的传导还需要时间。

    第一财经   16 阅读   2022-05-17 12:53
  • 官方明确!不能以县城建设为名炒作房地产

    17日,国家发改委举行5月份新闻发布会。在发布会上,国家发改委新闻发言人孟玮表示,不能以县城建设为名炒作房地产。   有记者提问,近日中办、国办印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。请问,县城建设的主要任务是什么?在具体推进过程中,还应注意把握哪些方面?   孟玮对此回应称,推进县城建设的根本出发点是增强县城综合承载能力,提升县城发展质量,更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要;重点任务是抓好产业、市政设施、公共服务、环境基础设施等方面建设,促进县乡村功能衔接互补。   第一,产业是县城建设发展的根基,有产业才有就业岗位、才有人口集聚。要推进县城产业配套设施提质增效,夯实县城产业基础,促进居民就地就近就业和持续增收,带动县域经济高质量发展。   第二,市政公用设施直接服务于县城居民,是宜居县城的重要硬件基础。要推进县城市政公用设施提档升级,较好满足居民居住和出行等生活需要。   第三,公共服务关乎群众切身利益,是人的全面发展的基础条件。要推进县城公共服务设施提标扩面,保障居民获得普惠共享的基本公共服务。   第四,环境基础设施水平决定着县城人居环境和整体面貌,也是县城生态文明建设的重要支撑。要推进县城环境基础设施提级扩能,建立历史文化保护传承体系,更好满足居民文化和生态等需要,彰显县城绿色人文风貌。   第五,我国一半左右人口居住在县域,5亿农村人口中的大部分居住在县域内的乡村地区。要提高县城辐射带动乡村能力,促进县乡村基础设施和公共服务统筹衔接,以工补农、以城带乡,加快实现县域内城乡融合发展。   孟玮强调,同时,在县城建设中要注意守住几条底线。一是要严格落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界,防止利用“新城建设”等名义侵占耕地和生态空间。二是守住历史文化根脉,防止大拆大建、贪大求洋,落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针,更不能以县城建设为名炒作房地产。三是严格控制撤县建市设区,防止周边大城市无序扩张。四是防控灾害事故风险,提升县城发展韧性。五是防范地方政府债务风险,在发展需要和财力允许前提下尽力而为、量力而行。

    中新经纬   12 阅读   2022-05-17 12:35
  • 人民财评:从实际出发完善房地产政策

    ——“坚定信心、攻坚克难”系列之⑧   近日,中共中央政治局召开会议,充分肯定今年以来我国经济取得来之不易的成绩,深入分析做好当前经济工作面临的挑战,强调要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线,要防止各类“黑天鹅”“灰犀牛”事件发生。在房地产行业发展问题上,重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,要求“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”,同时“优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展”。这是当前和今后一个时期实施房地产市场调控的根本要求,各地区各部门必须全面、准确把握好政策精神,必须因地制宜落实好具体部署。   住房问题事关广大群众的切身利益,也直接关系到金融风险和经济安全问题。一方面,近年来我国住房发展取得了巨大成就,2019年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米, 2亿多困难群众改善了住房条件,稳地价、稳房价、稳预期成效明显。另一方面,房地产行业上下游面广量大,不仅与金融信贷、税费收入等直接联系,还与家电、家具、装修、汽车等消费领域密切相关,极易形成共振效应。正因此,保持房地产市场平稳健康发展,是满足人民日益增长美好生活需要的重要手段,是我们着力稳定宏观经济大盘的重要抓手,是顶住新的下行压力、防范化解重大风险的重要支撑。   当前,住房问题的复杂性主要在于地区间的差异度高,有的特大城市供需失衡,得上职住不平衡等“大城市病”,有的中小城市规划过于超前,出现严重空置。对此,调控政策上不能简单“一刀切”,必须坚持系统思维,必须因城施策、因地制宜,鼓励各地从实际情况出发完善政策。而政策的完善同样要坚持系统思维,必须充分考虑到不同社会群体的不同情况,有针对性地满足群众的刚性、改善性需求,把尊重市场规律和满足群众需求有机结合好。要看到,随着合理需求的释放,房地产及其相关行业对经济增长将起到重要的带动作用,对包括智慧城市建设等在内的经济结构的优化作用也会不断展现出来。   要强调的是,对房地产市场“平稳健康发展”的要求中,“平稳”和“健康”始终在“发展”之前。如果离开稳地价、稳房价、稳预期的要求,就必然背离“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,甚至重蹈房价上涨过快的覆辙,极容易对民生和经济造成二次伤害、放大风险隐患。稳妥把握“住”和“不炒”的关系,首先要明白“住”是更加突出商品房使用价值的消费属性,是运用市场无形之手更好满足群众居住需求;“不炒”则是淡化、规避商品房沦为金融品的投资属性,是要求善用政府有形之手防范化解风险,比如预售资金监管、购房者权益保护、开发企业稳健经营引导等,从而让商品住房真正回归到商品本位。   努力实现全年经济社会发展预期目标,我们要继续坚持推动高质量发展,不断满足刚性和改善性住房需求,加快完善住房制度,更加精准实施房地产市场调控,更加稳妥实施房地产长效机制,更好发挥消费基础性作用,保持经济运行在合理区间,让人民群众住得更安心、舒心。

    人民网   10 阅读   2022-05-17 09:47
  • 前四月商品房销售降幅扩大,楼市静待利好落地

    5月16日,国家统计局发布前4月房地产市场相关数据。受各种因素影响,楼市相关数据表现继续低迷。   今年1-4月,全国商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元,下降29.5%。与一季度相比,降幅继续扩大。同期,全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%。   今年以来,全国已有超过100个城市出台各类稳楼市政策,各级监管部门也屡次做出支持合理需求的表态。但由于疫情及其他因素的影响,市场信心仍未恢复到合理水平。这也被认为是楼市各指标表现不佳的原因。   未来,情况可能有所改变。5月15日,央行、银保监会发布通知,允许首套住房商业贷款利率比市场报价下调20个基点。这个既能产生强大的心理影响、又能够切实降低购房成本的措施,被认为是今年最重要的楼市利好政策。   5月16日,资本市场率先做出反应,当日的A股地产板块大幅上涨,多只股票涨停。下一步,这一政策能否真正激活市场交易、重塑市场信心,才是房地产业真正关心的事情。   “小阳春”爽约   今年楼市的开局并不差,前两月的销售规模已经超过2019年和2020年同期的水平。3月,市场交易规模继续保持在高位,似乎预示着传统楼市“小阳春”不会缺席。但随后,市场交易又出现明显回落。   根据统计局的数据,4月单月,全国商品房销售面积8722万平方米,销售金额8134亿元,环比分别下降43.1%和42.7%,同比分别下降40.0%和46.6%。   分区域来看,东北地区、东部地区成交规模降幅较大。今年1-4月,东北地区商品房销售面积、金额同比降幅均超40%。   贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,销售市场的下行除了受疫情拖累之外,市场预期较弱是主要原因。今年以来,超过百城发布稳楼市政策,但疫情多点散发、经济增速放缓、收入预期下降导致居民风险偏好降低,市场信心恢复受阻。   信心不足的情况还体现在投资和供应端。今年第一季度,全国房地产开发投资增速已降至0.7%的低位,到4月,该指标出现有统计以来的首次负增长。许小乐指出,前四月土地购置面积同比下降46.5%,这表明了房企投资动力极弱,也进一步拖累了同期的固定资产投资增速。   与此同时,今年前4月,房屋新开工面积下降了26.3%,房屋施工面积由增长转为持平,房屋竣工面积继续下降,降幅为11.9%。   房企投资意愿低迷,还与资金链的紧张有关。今年前4月,房地产开发企业到位资金48522亿元,同比下降23.6%。其中,定金及预收款、个人按揭贷款的降幅分别达到37.0%、25.1%,这两项来源在房企资金中占比近半,也体现出销售受阻对资金链的影响不容忽视。   融资端同样没有明显改善。虽然近期已有部分房企重新启动发债,但多家房企相关负责人向21世纪经济报道表示,银行对开发贷的审核和发放仍然严格,到目前为止,这一通道并没有实质性开启。   对于房企而言,当下的重点除了融资,还有恢复销售,从而缓解日益增长的库存压力。自去年12月以来,全国商品房待售面积连续5个月上升。截至今年4月末,全国商品房待售面积55735万平方米,同比增长8.4%。其中,住宅待售面积增长了14.8%。   久旱逢甘霖?   在纷繁复杂的房地产指标中,销售被认为是最重要的抓手,市场销售恢复与否,也是房地产市场真正的“晴雨表”。   从去年末开始,监管部门就不断做出支持合理购房需求的表态。今年以来,全国已有超过100个城市出台了不同类型的稳楼市政策,涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等多个方面。   同时,主要城市的个人房贷利率已经有所下调,按揭贷款的放款周期也明显缩短。   但这些政策都未能真正激活市场。按照中原地产首席分析师张大伟的观点,除了疫情因素外,我国房贷利率的实际水平仍然偏高,影响了合理需求的释放。“过去几年,刚需(包括改善型需求)房贷利率普遍在6%以上。”张大伟说,无论横向还是纵向对比,这一水平都不低,“稳楼市需要银行让利”。   因此,5月15日两部门发布的调整差别化住房信贷政策文件,被业界寄予不小的希望。一方面,首套房贷利率下调,可以实实在在地降低购房成本,对购房者带来切实利好;另一方面,与各地出台的“地方版”稳楼市政策不同,该政策覆盖全国,影响范围更大。   值得注意的是,监管层上一次下调房贷利率,还是在2014年。   尽管此次政策的细则有待落地,且利率优惠仅仅针对首套房,但已经低位运行多时的房地产市场,仍然期待着“久旱逢甘霖”。   许小乐指出,虽然二套利率下限并未调整,但前期多数城市已取消“认房又认贷”,换房需求按首套的贷款执行,因此本次首套利率下限降低,给银行留出房贷降息空间,有利于降低刚需和改善性需求购房成本,并有望改善销售持续下行的局面。   根据贝壳研究院的统计,今年4月,百城首套房贷平均利率5.17%,距离新政规定的下限(4.4%)仍有较大空间。因此,若政策能够“友好”落地,对市场的影响不容小视。   中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静则指出,各类政策“组合拳”的叠加效果值得期待,但短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控及各地政策的执行力度。当前,部分热点城市政策跟进节奏加快,购房者置业情绪有所修复,市场有望率先企稳,但大多数城市市场预期仍较弱。预计楼市表现的全面改善还需要一段时间。

    21世纪经济报道   6 阅读   2022-05-17 09:43
  • 低至4.4%!全国首套房商贷利率下限下调

    从中国人民银行获悉,人民银行、银保监会发布相关通知,调整差别化住房信贷政策。对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 通知提出,在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 人民银行表示,此举旨在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实房地产长效机制,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。 为何下调房贷利率? 政策调整后,全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)调整为不低于相应期限LPR减20个基点。 记者注意到,按照目前5年期以上LPR4.6%测算,相当于首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华在接受记者微信采访时表示:“此次央行下调住房贷款利率定价下限,是进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制,扩大了部分区域商业银行房贷利率定价空间,也符合部分区域房地产市场情况。” 也有业内专家表示,通知主要针对新发放商业性个人住房贷款,存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。政策调整后,如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调,居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时,利息支出会有所减少。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算,利率下调20个基点,平均每月可减少月供支出约60元,未来30年内共减少利息支出约2万元。 业内专家指出,个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实房地产长效机制,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善型住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,按照国务院有关部署,发布通知明确商业性个人住房贷款利率政策下限调整有关事项。 记者注意到,央行发布数据显示,4月人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元;住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。 周茂华认为,近期受散发疫情等因素干扰,国内部分区域房地产复苏情况不够理想,4月居民信贷下滑,反映国内房地产需求端仍低迷。国内通过下调房贷利率定价下限,让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与城市政府调控要求,灵活调节,促进楼市加快恢复平衡。 周茂华称,预计接下来部分楼市供给相对大、楼市需求偏冷的区域房贷利率将出现一定幅度下调,减轻刚需购房成本。但整体上,国内楼市“稳”字当头,坚持房住不炒定位,推动各地因城施策、精准调控,落实“三稳”任务,促进楼市平稳健康发展。近期一系列政策优化措施,都是在推动楼市回归“三稳”轨道。 另外,央行发布《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示,一季度房地产开发贷款环比多增,个人住房贷款利率回落。个人住房贷款余额38.84万亿元,同比增长8.9%,增速比上年末低2.3个百分点。3月份,新发放个人住房贷款利率为5.42%,比年初低17个基点。 记者注意到,近日,央行召开专题会议强调,执行好房地产金融审慎管理制度,及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序,支持刚性和改善性住房需求。 各地首套房利率会否同步调整? 在全国首套房房贷利率下限下调后,各地首套房利率会否同步调整? 有业内专家表示,我国房地产市场区域特征明显,个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则,采用“全国+地方+银行”三层确定机制。本次调整主要针对全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。 该专家称,在全国统一的贷款利率下限基础上,地方层面,由人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向,可选择跟随全国下限下调,也可保持不动或适度上调,维持区域房地产市场稳定。在城市贷款利率下限基础上,银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林接受记者微信采访时表示:“采取因城施策的做法,是让各地视房地产的情况来制定下限,比如一线城市可能不会改变利率下限,而小城市可能下调按揭利率下限,小城市以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间,以低利率促进小城市首套房刚需用户购买,促进小城市房地产去库存。” 盘和林表示:“此次房地产市场利率下限从理论上来说,可以降低刚需和改善性住房的资金成本,从而激发购买需要。但可能对房地产市场影响并不大,依然坚持房住不炒,只是给了地方更多的自主权,由于银行信贷依然是市场风险导向,所以房地产贷款利率下限下降实际上对房贷市场的利率影响非常的小。” 盘和林指出,总体上银行当前调低房贷利率的空间其实是很有限的,5年期LPR利率普遍作为很多银行的利率下限,本身就是银行获取资金的成本,若银行低于这个成本开展首套房信贷竞争,银行会降低信贷息差,从而降低利润率,对于银行来说可能是一种恶性竞争。但小城市银行面对较为激烈的竞争压力和较少的房贷按揭需求,银行竞争压力更大,更容易选择降低利率水平的方式来加大竞争力度,所以政策客观上促使小城市银行加大竞争力度,从而促使小城市首套房贷利率略微下滑。 盘和林进一步指出,即使地方有设定利率市场利率和房贷利率加点政策的能力,但之前银行围绕房地产按揭业务已经将利率压在一个很低的水平,他们很难继续向下压低房贷利率。

    青岛财经   16 阅读   2022-05-16 20:44
  • 调整差别化住房信贷政策,首套房贷利率最低可减20个基点

    中国人民银行、中国银行(601988)保险监督管理委员会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。 为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实房地产长效机制,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,按照国务院有关部署,现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下: 一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 二、在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

    新京报   3 阅读   2022-05-16 20:12
  • 合作开发“后遗症”显现,或成房企大拖累

    近年来,为分摊资金压力与风险,合作拿地、合作开发发展模式常态化,不少房企也借助合作实现了规模突围。但随着行业盘整加速,合作背后的弊端和利益冲突显现出来。当前,市场下行、行业资金链脆弱,合作红利明显减弱,投资收益大不如前,同时连带风险加剧,合作方的资质也成为波及房企自身安全与稳定的一大隐忧。 合作项目问题层出不穷 合营联营投资产出迎难 市场下行周期给合作开发带来了更多的不确定性,合作项目亏损比比皆是,同时由于股东资金面出现问题,或对项目去化、利润前景预期不一致,导致投入不足、开发停滞、股权出售等问题,都在深刻影响着合作效益的实现。 房企合作项目主要分为并表项目和非并表项目,并表项目收益直接计入合并报表营收,非并表项目经营成果则通过合营联营投资损益在财报体现。 从2021年年报来看,非并表项目投资收益在削弱,65%典型上市房企合营联营投资收益同比下滑,不少合作项目较多的房企下滑幅度显著,如万科、旭辉、正荣、德信等合营联营投资收益几乎减半。还有部分房企出现了较大的亏损,其中龙光亏损由2020年0.5亿元扩大至3.5亿元。 此外,我们通过非并表比例(1-当年营业收入/两年前全口径销售额)估算发现,不少房企在非并表比例基本稳定的情况下,投资收益大不如前。如万科非并表比例保持在30%左右,但是2021年合营联营投资收益下降49.8%,越秀2020、2021两年非并表比例持平,但合营联营投资收益降幅达到55%。 从以上表现来看,都或多或少反映出合作项目问题的显现,如得不到重视,低效率、低效益合作项目必然会成为企业负担。 合作模式下表内权益下降 归母净利润雪上加霜 除了并表问题,合作开发还面临项目权益的瓜分,这都是导致房企财报结转收入与销售规模不相匹配的主要原因。2017-2021年以来,行业合作持续深化,典型上市房企表内权益占比(归属母公司权益/所有者权益)由80%降至63%,部分房企甚至跌破50%,这也意味合作方将侵蚀企业更多的利润。 尤其是近年来,土地成本居高不下,叠加限价政策调控,行业整体盈利下行探底,房企利润实现面临困境。而在合作模式下,利润还将被进一步分摊,归母净利润无疑更是雪上加霜。 以德信为例,近年在行业大环境下,盈利能力不断走下坡路,利润率水平持续跌落。且由于合作项目众多,表内权益长期过低,2021年仅为27.5%,归母净利润与归母净利率更是不尽人意。2021年全年实现净利润23.8亿元,但少数股东就分食了14.4亿元,归母净利润仅有9.4亿元,同比跌幅达21.1%,归母净利率为4.1%,创下企业2017年以来最低,且显著低于行业平均水平。 下行周期加速合作弊端暴露 风险与合作方信用情况有关 市场下行、流动性风险积聚的行业现状,加速了合作模式风险、弊端的暴露。一方面借助合作模式形成的“虚胖”体质,脆弱性凸显出来,目前房企流动性普遍紧张,以往通过非并表合作项目进行表外融资、加杠杆所形成的“隐性负债”后遗症正在发酵,无疑会加剧这些房企资金压力,严重或引发流动性危机及信用危机。 另一方面,从目前来看,合作方退地、股权转让、违约暴雷的现象均在发生,合作的不确定性和连带风险都在激增。今年3月,旭辉集团遭瑞银下调评级,主要原因即在于合作方风险暴露。截至2021年底,旭辉集团境内住宅项目共355个,其中100%持股项目仅有70个,各种不同形式的合作项目占比达到8成。根据旭辉集团披露,目前涉及发生债务展期合作方的合作项目共有21个,这将极为考验旭辉在后续经营中的风控功力。 显然,无论是企业自身还是资本市场都在逐步加强对合作风险的关注与评估。合作项目多的房企,其稳定性与安全性也不仅取决于自身的经营、财务管控,还将受到合作方的影响,尤其是合作方多为民企,脆弱性较高、违约暴雷概率大,企业将承担更大的连带压力。 “合作方排雷”将成为一大重任 未来合作模式依赖度降低 从企业土储明细梳理来看,中大型企业中包括万科、招商蛇口(001979)、金地集团(600383)、旭辉集团等企业合作项目比重都比较大,这些企业需加强对合作项目进程的把控以及对合作方基本面动态关注,必要时积极采取措施,如接盘、寻找合适的接盘方等,控制合作风险。而另有一些以“合作”为生的中小型民企,对合作依赖度较高,未来在合作选择中比较被动,发展受阻较大。对于这类房企来说,谋求发展的关键还是加快提升自身资质,在项目上求精不求多、做一成一。 我们认为,随着合作风险在行业引发更多的关注,“合作方排雷”将成为合作型房企中长期一大课题。同时合作的门槛势必也会抬升,拥有更多主动权的房企在选择合作方时也会更加谨慎,重视合作方的风险评估,市场合作动作将有所收敛。整体来看,未来合作热度将会降温,行业发展对于合作模式的依赖度也会逐步降低。 总结:随着行业盘整加速,合作模式优势减弱,弊端和风险也暴露出来。不仅合作中利益冲突加剧,亏损项目也比比皆是,收益大不如前。同时由于市场下行,房企流动性普遍紧张,暴雷、违约风险增加,对于合作项目多的房企来说,合作方的企业资质已经成为经营安全的一大隐忧。尤其是合作方多为民企,压力更大。 最后,我们认为随着合作风险在行业引发更多的关注,“合作方排雷”将成为合作型房企一大重任。在安全性理念下,合作开发对于合作方的风险评估将更加谨慎,市场合作热度会有所降温。

    和讯   3 阅读   2022-05-16 20:01
  • 投资风向有变化,险资增持地产股

    随着上市公司一季报披露完毕,险资一季度的持仓情况浮出水面。整体来看,险资仍然青睐金融股和地产股,整体加配了中游制造板块,如机械、国防军工、汽车板块等;减配了资源相关板块,包括煤炭、石油石化、基础化工等。   根据华泰证券统计,一季度险资持股市值占流通A股市值比回升至4.4%,连续两个季度大幅回升。   数据显示,共有232家保险机构出现在581家公司一季报前十大流通股股东名单中。一季度险资加大了对地产股的投入,增持股份数量前十个股中,万科A和金科股份均为地产股。此外,计算机、通信和其他电子设备制造业、化学原料及化学制品制造业等也被险资增持。   从险资持股数量的变动情况来看,一季度险资增持最多的个股为中国化学,万科A紧随其后。其中,新华人寿凭借8162.31万股的持仓数量首次进入万科前十大流通股东席位,京东方A、金科股份分别被险资增持8977万股和8153万股。此外,新华人寿新进中国能建、平安银行大股东名列,前海人寿重仓了邮储银行,国寿相关产品则新进中国核电。   之前备受险资喜爱的部分银行股则被减持。平安人寿对工商银行的减持力度空前,一季度减持了7.36亿股,这也是自2018年二季度以来的首次减持。中国人寿也减持了部分持有的银行股,分别减持了2.09亿股农业银行、1.96亿股中国银行和0.93亿股邮储银行。太平洋人寿减持了5740.55万股杭州银行,太平人寿减持了3929.98万股工商银行。   多家保险资管公司认为,保险资金投资立足长期,低位加仓往往能获得较好回报。当前权益市场已具备中长期配置价值,短期调整正是加大长期布局的良机。   在日前召开的一季度业绩会上,中国人寿相关负责人表示,公司的投资情况与市场基本一致,公司75%资产配置在固收,利息收入稳定,内部权益投资收益率跑赢大市,整体投资比较得当。非理性下降过程中其实给长期投资者提供了机会。

    深圳商报   17 阅读   2022-05-15 21:09
  • 新型城镇化勾勒协调发展新图景

    近日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》(以下简称《意见》)指出,县城是我国城镇体系的重要组成部分,是城乡融合发展的关键支撑,以县域为基本单元推进城乡融合发展,发挥县城连接城市、服务乡村作用,促进县城基础设施和公共服务向乡村延伸覆盖,缩小与邻近大中城市的发展差距。到2025年,以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展。   《意见》指出,坚持以人为核心推进新型城镇化,尊重县城发展规律,统筹县城生产、生活、生态、安全需要,因地制宜补齐县城短板弱项,促进县城产业配套设施提质增效、市政公用设施提档升级、公共服务设施提标扩面、环境基础设施提级扩能,增强县城综合承载能力,提升县城发展质量,更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要,为实施扩大内需战略、协同推进新型城镇化和乡村振兴提供有力支撑。   “推进县城建设,有利于引导农业转移人口就近城镇化,完善大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间布局。”国家发展改革委规划司有关负责人表示,我国到了工业反哺农业、城市支持农村的发展阶段,今后一段时期是健全城乡融合发展体制机制、破除城乡二元结构的窗口期。县城位于“城尾乡头”,是连接城市、服务乡村的天然载体。2021年年底,我国城镇常住人口为9.1亿人。其中,1472个县的县城常住人口为1.6亿人左右。   有业内专家表示,随着我国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段,新增农民工规模趋于下降,城镇化速度将逐步放缓。在这一背景下,一方面,部分农村富余劳动力选择就地转移,一些已经外出的农民工也开始返乡创业,农民在县城购房安家、向县城集聚的现象在很多地方都很普遍。但还需认识到,我国快速城镇化过程中,在基础教育、公共卫生、市政设施、人居环境和产业配套等方面存在不少短板弱项。   在此背景下,发展县域城市将成为扩大内需的重要引擎。专家表示,县城人均市政公用设施固定资产投资仅相当于地级及以上城市城区的1/2左右,县城居民人均消费支出仅相当于地级及以上城市城区居民的2/3左右。通过加大投入推进县城建设,一方面可以形成当期投资,另一方面完善的公共设施又可吸引产业投资、促进居民消费,形成乘数效应和良性循环。   分类引导县城发展。发改委规划司相关人士表示,县城数量大、类型多,发展路径各不相同。要尊重县城发展规律,顺应县城人口流动变化趋势,立足资源环境承载能力、区位条件、产业基础、功能定位,统筹县城生产、生活、生态、安全需要,合理确定不同类型县城的发展路径。   中国城市规划设计研究院院长王凯表示,例如都市圈内的县城,有机会发展成为小城市。农业地区的县城,以服务“三农”和公共服务为导向,是实现老百姓幸福生活以及共同富裕的重要空间。   《意见》还明确了深化体制机制创新,为县城建设提供政策保障。例如,全面落实取消县城落户限制政策。建立多元可持续的投融资机制。根据项目属性和收益,合理谋划投融资方案。对公益性项目,加强地方财政资金投入,其中符合条件项目可通过中央预算内投资和地方政府专项债券予以支持。鼓励增加中长期贷款投放,支持符合条件的企业发行县城新型城镇化建设专项企业债券。

    经济参考报   0 阅读   2022-05-14 14:34
  • 业主的烦心事:电动车上楼谁管?业委会谁监督?

    电动车上楼谁管?业委会谁监督?   有居民推电动车上楼,是该找公安还是找消防?物业服务是否达到了合约要求,谁说了算?业主委员会由谁来监管,一旦“失灵”怎么办?5月6日至7日,江苏省人大常委会《江苏省物业管理条例》执法检查组走进南京多个街道、社区,不谈成绩,关注问题,倾听了解群众身边的“小事”“烦心事”。   业主的烦心事>>>   垃圾房在哪建?谁都不愿建到自家楼下   位于南京市鼓楼区凤凰街道的苏宁千秋情缘小区是一个2004年交付使用的老小区,共有15栋住宅楼,因业委会换届选举不成功,目前实行楼栋长制,由每栋楼的牵头人负责与物业沟通管理上的各项问题。河海大学教师张艳是其中一名“楼栋长”。“当初也是因为小区一部电梯坏了,要申请维修基金很麻烦,才会参与到小区管理中。”张艳说,每个业主的出发点不同,很多矛盾难以化解,比如小区垃圾房建哪儿的问题,至今都没有得到解决。再比如,小区的自来水管时有破裂,部分业主提出对小区公共部位的水管进行统一检修,但是却困难重重。在水管进入小区后,到入户之前这一段的维修,又该是谁的责任?她提出:“有的问题的确不是物管能解决的。我们学校有校长接待日,街道的工作人员能否也下沉建立一个接待制度,比如每半年与业主面对面,听一听业主的想法?”   南京市政务办主任孙文带来一份12345热线的数据统计分析显示,2022年1-4月份,热线共受理物业管理相关的投诉4.91万件,同比下降近1/4。但集中性诉求上升,一些小区因物业服务差引发业主不满,要求更换物业公司。此外,一些长期的热点诉求仍然是物管类投诉的重点,比如老旧小区停车资源不足、“群租房”、新老物业更替难、反映业委会不作为等等。   物业的“无奈”>>>   电动车上楼谁来管?物业只能劝阻   检查组走访了多家小区发现,“物业费收不上来”等老热点、老矛盾在各个不同的小区情况各不相同。物业服务比较规范的小区,物业费收起来相对容易。   “我们小区从当初各楼栋物业费不一致,到后面统一收费标准,几次调价,都比较顺利,目前当年收缴率都在95%以上。”负责南京市五台花园物业管理的银城物业负责人范兴霞介绍。但是在一些老旧小区,居民对“花钱购买服务”并不能达成共识。“我们保障房小区物业费由于收费标准偏低,物业服务也跟不上,难以形成良性循环,给社区管理带来困难。”雨花台区西善桥街道齐修社区书记张福兰坦言。   与此同时,物业企业反映当前面临多重新难题。苏宁物业副总经理倪培铃举例说,《江苏省住宅物业消防安全管理规定》明确物业可禁止电动车进电梯上楼,但真有业主将电动车推上楼了,物业不可能入户拖出来。再比如,小区内的不文明养宠物、高空抛物问题经常引发矛盾,物业除了调解,没有太多的管理手段。“目前包括垃圾分类、疫情防控等责任都细化到物业企业,但是物业企业没有执法权,建议政府部门执法进小区,否则光靠物业很难管理到位。”   各方建议>>>   厘清理顺各方职责,切实解决实际问题   执法过程中,不少单位也根据实际提出建议和意见。南京市政府副秘书长崔永国说,不少基层单位建议改进物业管理委员会制度,当业委会“失灵”时,可以由街道通过建立管委会进行过渡;省条例规定建设单位的车位不得只售不租,但对于租售比和租期均未明确规定,基层普遍建议对此规定重新审议调整。   省住建厅副厅长范信芳提出,物业服务企业目前承担了大量的合同之外的基层管理工作,比如在疫情防控中发挥了重大作用。“这部分工作任务重、工作量大,物业需投入大量人力物力,能否通过政府购买服务或补贴的形式,给予企业支持?”   “南京结合本地实际贯彻落实条例取得显著成效,同时也存在一些共性问题,尤其是要进一步理顺政府有关部门、基层组织和物业公司之间的职责分工及管理边界。”省人大常委会副主任马秋林说,从执法检查情况看,有些问题的解决需要从执行层面加大力度,有些问题的解决需要完善法规制度加以保障。接下来,执法检查组还将赴省内其他地区开展实地检查,并将形成执法检查报告,于9月下旬提请省人大常委会会议审议。

    扬子晚报   2 阅读   2022-05-14 14:30
  • 竞速“双碳”赛道,地产行业寻求发展新机遇

    随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期,低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域,尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”,低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑,更将成为突破行业困局的全新机遇。   “双碳”目标加速地产行业“三高”之路   借助数字化技术向低碳发展转型,将是房企踏准“双碳”风口,实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式,迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。业内公认,加速推进科技创新、拥抱数字化转型,是房企增强内生动力、提高核心竞争优势的重要筹码,亦是穿越地产长周期、实现绿色高质量发展的突围之道。   将“双碳”目标和企业自身持续发展深度融合,在新兴技术的加持下,近年不少房企的“双碳”转型成绩斐然,并在逆境中焕发生机。例如,基于云端的施耐德电气数字化能效管理平台,太古地产实现对位于广州、北京、成都、香港多个不同地区的6个项目进行楼宇能源表现的监控和管理。该平台通过大量的机器学习算法和专家算法,帮助太古地产持续优化整体设施的能源使用效率,实现每年10%-20%的能源成本的节约。   数字化助跑绿色可持续没有终点   房地产行业向绿色低碳、数字化转型已是势在必行。而如何把握低碳经济下的全新增长机遇与业务模式转型风口、厘清数字化转型的可行思路与实现路径,也已成为房地产企业不可避免的待解难题。   但客观地说,由于房地产行业开发价值链长,房地产建筑在生产建造、运营管理等各个环节都会产生大量和碳排放相关的数据,为房企实现低碳转型带来不小的挑战。   作为全球能源管理领域的数字化转型专家,施耐德电气在中国房地产市场已深耕30余年,在商业楼宇、产业园区、高端住宅等领域均拥有丰富的实践经验。目前,依托数字化技术专长和可持续发展经验,施耐德电气助力房企抢抓机遇应变行业困局,以软硬结合的数字化全生命周期解决方案,赋能产品力、服务力、运营力的同时真正迈向可持续、高质量的发展阶段。   在施耐德电气看来,房企的低碳管理不仅是一个自上而下的过程,需要将低碳理念融入顶层设计作为一项长期工程,还需要贯彻建筑全生命周期的所有阶段,通过将数字化理念及技术融入到全生命流程,从而实现全方面的精细化运营管理。   在建筑的建造建设阶段,发展装配式建筑、数字化建造已成为行业趋势。通过引入数字化等新技术,推动建筑建造领域的数字化升级,不仅是降低碳排放的有效措施,同样也有助于提升施工和管理效率。   施耐德电气表示,在商业地产领域,借助数字运营相关技术实现建筑的节能提效与精细化运营管理已经成为共识。在数字化等新兴技术的加持下,房企能够对楼宇进行统一监测与管理,不仅可以实时监测与分析能耗情况,还能及时发现运维管理的问题并进行优化,从而帮助降低建筑运行成本、实现节能减排,赋能低碳可持续发展。依托EcoStruxure架构与平台,施耐德电气可以提供从底层互联互通产品到边缘控制,再到分析与应用服务的一体化能源管理解决方案,助力实现系统化的能效提升与低碳管理。   而在住宅领域,绿色发展的理念也已深入到住户的居家生活与社区的运营管理。据克而瑞统计,目前已有84%的50强房企涉足智慧社区领域,但房企在智慧社区的整体建设仍处于摸索阶段,存在数据量不足、服务应用率不足、精准化个性应用缺乏、运营维护难等诸多难题。   对此,施耐德电气指出必须要同时兼顾社区和住户两端,将“运营”和“服务”做乘法,放大倍增效应。通过打造智能家居与智慧社区的高度联动,形成统一的运营管理平台,助力物业优化能源需求,才能实现长远的绿色可持续发展。   目前,融入低碳理念的智能家居已成为大多数房企的优先选择,并通过人工智能、云计算等技术实现社区的智慧化管理,减轻运营中的碳排放。无论是“内功”修炼还是“外力”加持,对于探寻行业转型破局思路的地产企业而言,要在“双碳”新赛道上跑出加速度,数字化技术加持必不可少。未来,基于可持续发展经验与数字化技术能力,施耐德电气将携手房企一同应对行业变革,共创高质量发展新生态,共赢绿色可持续新未来。

    中国网   5 阅读   2022-05-14 14:25
  • 促进房地产市场平稳健康发展

    4月29日召开的中共中央政治局会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。   当前,全面贯彻落实中央政治局会议精神,要守住定位,因城施策,在调控的精准性上下功夫,有效管控重点风险,做好“稳”字大文章,采取综合措施促进房地产行业步入良性循环。   坚持“稳字当头”,促房地产市场平稳健康发展   今年以来,全国房地产市场运行总体平稳,但其下行态势需高度关注。   从房地产行业几个关键指标看:一季度房地产开发投资同比增长0.7%;3月,70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格同比下降或涨幅回落;一季度商品住宅销售面积同比下降18.6%;土地购置面积同比下降41.8%;房地产开发企业到位资金同比下降19.6%。   受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响,房地产市场预期转弱,房地产销售下降,企业流动性风险有所聚集。   在房地产市场主体方面,受个别房企爆雷等影响,银行等金融机构收紧融资端,销售下滑,一些地方对商品房预售资金监管不规范,多重因素加剧了房企的流动性风险,使房地产市场微循环出现“梗阻”。   较长时间以来,刚需和改善性住房需求群体面临较高的贷款利率,一些地方首套房资质的认定标准有待完善,这些因素增加了购房者的购房成本,加剧了住房消费者延缓入市的趋势。   2021年,我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%。房地产业规模大、链条长、涉及面广,对国民经济发挥着举足轻重的作用,“要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线”。   “房地产既可以是经济社会发展的‘压舱石’,也可能是‘风险源’,对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。   中国宏观经济研究院研究员刘琳说,此次中央政治局会议围绕房地产市场发展释放了“稳字当头”的积极信号。各地在守好风险底线的同时,针对促进房地产市场平稳健康发展,可以更加有针对性地、灵活地因城施策,改善土地出让条件,支持首套刚性购房需求和合理改善性需求,针对新市民、青年人等群体增加保障性租赁住房供应。   坚持“因城施策”,引导房地产市场良性循环   降低限购限售门槛、下调首付比例、降低按揭贷款利率……今年以来,累计近110个城市已出台各类房地产市场调控政策。   专家表示,此次中央政治局会议提出两个“支持”、一个“优化”,充分释放出对各地因城施策的政策信号。   我国地域广袤,各地区之间房地产市场差异大,市场分化明显。长三角、珠三角区域一些热点城市供需矛盾在较长时间内依然比较突出,市场回升预期逐步增强,然而部分人口持续流出的城市市场仍在低位运行。   针对新情况新挑战,各地以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求为着力点因城施策;相关部门出台促房地产市场良性循环措施。   100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率;部分城市对生育二孩、三孩家庭购买首套住房的,提高住房公积金贷款额度上限;扩大抵押贷款支持优质企业对出险企业的并购贷款,允许债务展期;规范预售资金监管;保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理……   优化住房供应结构,大力发展租赁住房。加快保障性租赁住房建设,发展长租房市场。据相关统计,目前北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。2022年全国基本建设保障性租赁住房投资总额预估约8500亿元。   国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说,随着多地适度放开限购限售,降低公积金使用门槛,加快购房贷款审批等,部分城市的住房需求有所释放,销售面积降幅将有所收窄。   在预售资金监管方面,专家建议,各地要完善预售资金监管,明确预售资金应当优先支付工程款,严格按照工程节点拨付资金,确保按时竣工交付。防止因防范风险,过度提高监管额度,放慢放款拨付进度的情况。   “推进爆雷房企尽快出清,稳定市场预期很重要。”刘琳表示,一方面,通过降低首套房贷款利率和住房交易税费,提高购房者支付能力,提振合理的住房消费需求和改善性需求,加强预期引导;另一方面要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险,以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,维护购房群众合法权益。   坚持“房住不炒”,守牢风险底线   这次中央政治局会议重申,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。   目前,规模高达10万亿元级的房地产市场,正在进行深度调整。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营底层逻辑正在改变,房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固。   “房子是用来住的、不是用来炒的”定位已经成为社会共识。这个定位没有动摇,力度没有放松。   中国房地产业协会会长冯俊说,各地因城施策不能脱离这个定位和方向,更不能病急乱投医,把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。关键要继续实施好房地产长效机制,保持调控政策连续性稳定性,增强精准性协调性,努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标。   房地产业告别高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式,回归基础民生属性和租购并举后,依然大有可为。   当前,我国房地产市场的基本面没有变,住房需求依然旺盛。我国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求。   同时,2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,居民改善居住条件的需求比较旺盛。   谋全局谋长远,尊重房地产市场和房地产业发展规律,探索房地产发展新模式,锚定人民日益增长的对美好生活的向往,为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房,让全体人民住有所居,这是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。

    新华社   1 阅读   2022-05-14 14:14
  • “五一”部分楼盘调价,人气回升

    “五一”假期前夕,以南沙和番禺为代表的广州南部区域的楼盘客流量有所回升。   部分楼盘推出小幅度优惠   从4月底开始,南沙不少楼盘就已经传出了优惠,以黄阁板块的优惠最大。   以时代天韵推出的特价单位为例,优惠幅度大约在6%-8%,正价产品的优惠幅度就更小一些。   同一板块的保利南沙天汇则推出优惠组合拳多管齐下抢市场:正价产品有额外9.8折的优惠,另每天5套的特价单位,三成首期还能半年分期付款。记者算了一下,某套单位现在的报价大约是2.6万元/平方米,而此前的报价约为2.8万元/平方米,实际优惠幅度8%-9%,买一套房也可以省二三十万元。   新盘与大盘人气较佳   记者发现,除了优惠力度较大的楼盘人气较佳以外,新盘和大盘的人气也不错。位于南沙区万顷沙北部的星河·畔月湾“五一”期间开放了营销中心及实景样板房,该楼盘主推的是总价适中的中等户型产品,营销中心开放当日现场座无虚席。   在番禺区,背靠大盘祈福新邨的祈福名望天下也收获了不少人气。5月2日在楼盘的现场沙盘区、洽谈区内大概有二十多台客户。一对年轻夫妇表示,他们目前租住在冼村附近,因为有朋友住在祈福新邨,不时会约在祈福缤纷世界聚会吃饭,但以前都是开车,这次专门试试新开通不久的22号线。“18号线转22号线,我们坐的快线,两个站就到了这里,比想象中要快。”他们感兴趣的是两房特惠单位,“面积约78万元,总价在310万元左右,首付不到100万元,而且8月份就能交楼,带装修,性价比挺高。”   “五一”后还看横沥板块   “五一”期间,黄阁板块的一众楼盘因为优惠抢走了不少风头,不过“五一”后,热点估计还将回到横沥。位于横沥岛的绿城桂语汀澜和离横沥岛约2公里距离的星河·畔月湾都有望在5月份推出,星河·畔月湾还在定价上瞄准了横沥岛众盘,相信新的竞争将引来新一轮关注。

    羊城晚报   1 阅读   2022-05-14 14:12
  • 银保监会:不盲目抽贷断贷压贷,保持房地产融资平稳有序

    银保监会网站发布消息,银保监会近日召开专题会议。会议指出,要坚决把思想和行动统一到党中央对当前经济形势的分析判断上来。要充分认识到,面对百年变局和世纪疫情相互叠加的复杂局面,我国经济运行总体实现平稳开局,成功举办北京冬奥会、冬残奥会,成绩来之不易。要坚决贯彻落实“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的部署要求,坚定信心、攻坚克难、主动作为,确保党中央大政方针在银行业保险业落实到位。   会议强调,要把做好中央巡视整改融入当前各项业务工作之中,用实际行动践行金融的政治性和人民性。要抓紧落实已确定的各项金融政策,科学运用信贷、债券、股权、保险等各类金融资源,增加和改善金融供给。鼓励拨备水平较高的大型银行及其他优质上市银行有序降低拨备覆盖率,释放更多信贷资源。加强“新市民”金融服务,支持“新市民”在城镇创业就业、购房安居、教育培训、医疗养老等方面的金融需求。支持发挥有效投资的关键作用,做好“十四五”规划重点领域和重大项目融资保障,支持适度超前开展基础设施投资。引导金融机构准确把握信贷政策,加强对受疫情严重冲击的行业、中小微企业和个体工商户的融资支持,提升融资便利度、降低综合融资成本。全力支持货运物流保通保畅工作,对承担疫情防控和应急运输任务较重的运输物流企业开辟绿色通道。扎实做好金融支持能源资源保供稳价,助力稳定产业链供应链、抗疫保供企业、关键基础设施正常运转。   会议指出,要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,因城施策落实好差别化住房信贷政策,支持首套和改善性住房需求,灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要充分发挥保险资金长期投资优势,有针对性地解决好“长钱短配”问题,同时进一步压缩非标资产比例。建立健全保险资金长周期考核机制,丰富保险资金参与资本市场投资的渠道,鼓励保险资管公司加大组合类保险资管产品发行力度,引导保险机构将更多资金配置于权益类资产。要完成大型平台企业专项整改工作,红灯、绿灯都要设置好,实施常态化监管,支持平台经济规范健康发展。要抓紧研究完善相关法规和机制安排,进一步充实金融稳定保障基金,发挥保险保障基金和信托业保障基金在风险处置中的积极作用,筑牢织密金融安全网。   会议要求,要推动银行业保险业提高服务新发展格局的能力,坚定不移深化金融供给侧结构性改革,用改革的办法解决发展中的问题。要加快推进金融支持创新体系建设,支持高水平科技自立自强,推动建设强大而有韧性的国民经济循环体系。推进科技信贷服务能力建设,强化开发性、政策性金融机构服务科技创新作用,增强银行保险机构为承担国家重大科技创新任务企业服务能力。改善进出口贸易金融服务,巩固提升信用保险增信保障作用,扩大承保覆盖面和规模,支持外贸平稳发展。持续推动银行业保险业高水平对外开放措施落地,积极引入资质优良、具备专业特色的外资金融机构。要全面加强党对人才工作的领导,牢固确立人才引领发展的战略地位,着力打造忠诚干净担当的金融监管铁军。

    中国网   2 阅读   2022-05-14 14:01
  • 稳经济之房地产,中国住房仍有较大需求潜力

    今年以来一些地区逐步对房地产调控政策进行调整。特别是4月份至今,各地稳楼市的刺激政策此起彼伏,不论是调控政策次数还是范围都刷新了最近几年的纪录。 在地方政府密集完善房地产调控政策的同时,4月29日召开的中共中央政治局会议对房地产调控进行了明确,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。可以说,这给市场吃了一剂定心丸,释放了稳投资、促销费的强烈信号,有助于打消市场顾虑,提振房地产开发企业的投资热情和市场的消费信心。 房地产发展到今天,其在整体国民经济体系中,不仅规模大、占比高,而且链条长、牵扯多,房地产发展直接关系稳增长、惠民生、调结构、促改革和防风险,既可以是经济社会发展的压舱石,也可能是风险源,对国家经济社会发展和进退举足轻重。当前形势下,政府政策要积极有为,我们认为:加快实施青新市民安居工程可以实现“稳定房地产市场,化解房地产市场风险,惠及青新市民民生和稳住宏观经济基本盘”的“一石多鸟”。 因城施策,支持一些城市调整限购、限售等政策 今年以来,国际国内宏观环境出现一些超预期变化。新冠疫情在我国出现快速蔓延态势,特别是经济中心上海疫情,对经济社会运行带来巨大挑战。俄乌冲突不仅对俄乌乃至欧洲产生直接的巨大影响,而且给世界和平发展带来巨大威胁,对中国的外部环境与开放发展都将产生深刻而严峻的影响。此外,中美宏观政策加快分化。2022年3月份开始中美两国同期限国债收益率差距不断收窄引发市场担忧。这从实际和预期两个层面增加宏观经济和楼市下行压力。 政策宽松正不断加码。自2021年四季度以来,宏观政策宽松不断增加。推出普遍性降息降准、结构性货币政策,政府扩大发债和开支等。涉及房地产的政策不断出台,包括抵押贷款的降低首付比例、降低房贷利率等,扩大抵押贷款支持优质企业对出险企业的并购贷款,允许债务展期,规范预售资金监管等,保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理,暂缓试点开征房地产税。许多城市包括一、二线城市都进行了政策调整或者逆转,包括放宽落户、取消限售、限购政策等等。据央行金融司的数据,3月份以来全国已经有100多个城市的银行自主下调了房贷利率。 目前,信心恢复和预期转强低于预期。长期内住房市场基本饱和、房住不炒的调控,短期内2021年第三季度个别企业风险暴露和市场过速下滑的冲击,外部的疫情加重、俄乌冲突等的严峻形势,内部的一些开发企业的违约、一些住户部门延期还贷、一些金融机构不良贷款增多,一些区域市场快速降温不断持续甚至扩大。所有这些因素相互影响,不仅导致供求尤其需求收缩,而且影响市场信心提振和预期转强。出于风险考量,多数城市住户部门表现出明显的等待和观望。银行,尤其信托、基金、私募、债券市场等表现十分谨慎。除了地方国有企业外,开发企业购地显著下降。优质企业并购出险或者困难企业项目落地较少。1 -3月份,房地产开发企业到位资金同比下降19.6%,个人按揭贷款下降18.8%。土地购置面积下降41.8%。 此外,还有一些现象值得关注。比如,市场风险可能会持续释放,可能还会有房企出现流动性风险,而这也会增加金融机构的不良贷款。 虽然住房市场面临着上述困难,但是中国住房仍有较大的需求潜力,确保房地产市场稳定也存在诸多有利条件和政策工具。基于以上情况,应稳定房地产市场,化解房地产风险,支持宏观经济基本盘,坚持“房住不炒”不动摇的定位,优化政策,支持多层次的住房需求。 首先,要优化市场调控的政策体系。优化资金监管并微调金融政策。继续缩短审批时间,降低首套住房贷款利率,适当而不过度降低二套房首付比例,首付比例不低于30%。指导商业银行严格执行规范收贷规则。加快发行公募房地产信托投资基金。加快试点并推出住房抵押贷款证券化。允许房地产企业增资扩股和上市融资。延后执行调整信贷集中度政策,优化三档四线的规定的监管。 其次,优化土地集中供应和拍卖制度。完善集中供地政策,增加供地次数。完善土地拍卖制度,减少捆绑限制。完善土地供给机制,实施双向调控。将住房土地供应与商品住房库存及销售,进而与人口及收入增长相挂钩,确定各城市土地供应指标额度,在增加热点城市指标的同时,减少甚至停止住房库存大的城市土地供应。 再次,分类优化行政政策。优化双向调控行政的政策,支持一些城市根据各自情况,取消或者调整行政性限价、限购、限售等政策,分类处置和化解房企风险,支持一些省市以城投平台公司为基础通过引入土地资产、社会资金、保险资金和财政资金成为房地产投资基金或资产管理公司,进行当地房地产项目、资产和债权的收购、重组和盘活,促进房地产企业债转股和业务转型。健全住房市场管理的应急机制。 最后,引导市场恢复信心和稳定预期。加快出台相关人口落户、教育共享、就业开放、住房公积金扩围等利好政策,及时出台重磅的利好政策,提振信心和稳定预期。通过发布平台充分释放政策和市场信息,稳定市场主体预期。 青新市民安居工程可以 “一石多鸟” 鉴于当前情势,市场主体信心和预期有待提振,保持住房市场稳定、化解风险,支撑宏观经济稳定,重点应加大住房保障的政策力度,尽快启动实施青新市民安居工程。 当前经济形势下,近3亿的城镇新市民和青年人尤其是大城市青新市民的住房问题更加困难。《2021年农民工监测调查报告》显示:进城农民工人均居住面积21.7平方米,其中,在500万人以上城市人均居住面积17.0平方米,且住房质量和环境差。由于房价高,多数青新市民解决居住问题需要不同程度的政策支持。青新市民的住房困难不仅影响教育、婚姻、生育,创业和幸福感,也影响了实体产业,挤压了消费和投资,削弱出口竞争力,加剧了收入差距。2021年中央经济工作会议,曾将解决大城市青新市民的住房突出问题作为八项重点工作之一,但这项工作需要作为一项战略工程长期实施。 应在2021年起步解决大城市新市民和青年人口住房突出问题的基础上,加快步伐出台相关支持政策和构建相关机制,增加解决的力度、规模、渠道和形式,加快解决青新市民住房问题的步伐。应在原来的基础上,2022年的2亿新市民人均增加1平方米的产权住房,即新增2亿平方米,人均增加1平方米的租赁住房,2亿平方米的租赁住房需求,解决和改善1200万新市民住房需求。呼吁抓紧实施青新市民安居工程即:针对青年人口和新市民的住房困难,借鉴户籍居民安居工程和棚户区改造的经验,采取“政府引导,市场运作”的模式,落实城市政府主体责任,制定战略规划,满足长短兼顾的需求体系,构建多中有主的供给体系,建立充足有力的政策体系,塑造利益引导的机制体系,用5到10年的时间,基本和根本解决大城市青新市民的住房问题。 其中,加大产权式保障房住房建设。发达的市场经济国家租住率一般是在30%-50%之间,德国和新加坡的成功实践说明租住率与住房解决好差关系不大。住房自有是全球性趋势,也是我国不可逆转的事实。应将租赁房、共有房和自有房分别定位为解决青新市民住房的起点、重点和终点:第一,加大保障性租赁房。实施租赁优先,满足短期性需求。2022年力争向青新市民提供保障性住房达到总新增需求的30%左右,争取279万套保障性租赁住房。加快保障性租赁房的土地、金融和税收政策的细化落地。第二,推出共有产权住房。实行租售结合,匹配中期性需求。加快出台共有产权住房相关的制度规则和管理办法,争取进入重点城市的2022年保障性住房供应计划。第三,推出保障性产权房。一些由政府提供土地、税收和金融支持的特别的保障性产权房,也应纳入广义的政府与家庭共有产权住房,作为青新市民安居工程的重要内容,根据居留时间、就业、收入、社保、交税、贡献等部分满足青新市民及时需求。第四,支持新市民购房需求。支持青新市民购买普通自有商品房,并将其作为青新市民安居工程的重要内容。放宽新市民常住地购房的限制,同时给予与户籍居民平等购房优惠和公共服务分享待遇。 通过四个结合扩大青新市民住房供给。第一,与都市圈建设相结合。在大城市郊区的都市圈范围内,规划并建设和收购符合安居工程标准的住房,用于新市民租购,同时配套和完善相关的基础设施和公共服务。目前深圳正在探索与东莞合作,尝试在东莞建立深圳职工住宅区。第二,与旧房改造和老城更新相结合。利用城中村改造的存量出租住房给新市民。广州通过在中心城区旧房的一大套改多小套、功能残缺变完善、环境差变优的改造,不仅增加了住房供给、提升可支付能力,同时还提升了住房及居住环境的质量。第三,与产业发展空间相结合。在新市民就业集中区新建、改建和收购租购住房,同时配套和完善相关的基础设施和公共服务。福州正鼓励房地产开发企业、租赁企业、村集体、企事业单位参与政策性租赁住房的建设和运营,主要布局于中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域,便利了新市民的生活。第四,与处置和化解出险房企的风险相结合。支持将出险企业住房用于保障性住房,通过税费减免、单列政策性信贷,以及安排专项债券等,激励企事业单位收购出险企业的土地、开发项目等,用于保障性租赁房和共有产权房计划。 加快建立支持充分到位的保障政策体系。第一,加快研究和推出政府指导定价。定价是保障房的重点和难点。理论上有两种定价方式,一是采取供给成本加成定价方式,即价格等于开发运营机构的成本加利润。二是采取需求预算约束定价方式,即价格(月租金或者月房贷)上限不高于租购住房所在区位就业家庭平均月收入30%。不管采取哪种方式,中间差价部分再由政府出资补贴给差额的供给或者需求方。第二,加快制定保障房用地管理办法。土地成本是决定保障房租售价格能否合理的关键,但目前制度很不完善。除了人口流入城市要加大保障性住房用地多渠道供给外,应加快建立一套各类用地转化为保障房用地的管理办法。国有土地使用权作为保障房用地,实行作价入股制度,体现在保障性住房的共有产权的国有产权股部分,未来如果转成向市场出售的商品房,需补交土地出让金。划拨或定向低价出让。集体建设用地作为保障房用地,政府先免征土地“转让税”制度,以土地“转让税”作为保障房的国有股权,若转变成可出售的商品房需补交“土地转让税”。第三,推出住房公积金改革方案。一方面,扩展公积金的住房租购消费融资功能,建立灵活就业人员的公积金存用取制度,激励“青新市民”缴存住房公积金,同时租购住房享受低利率的公积金贷款。另一方面,发展公积金的保障性住房开发运营的融资功能。通过公积金机构的购买债券、低息贷款以及融资担保等为企业和单位的保障性住房开发运营提供资金支持。完善以住房公积金为骨架的政策性住房投融资的金融体系,完善住房公积金基础制度,建立以住房公积金为主体的政策性住房金融机构。第四,创设安居工程抵押补充贷款。借鉴棚改经验,中国人民银行创设抵押补充贷款,为开发性金融支持棚改提供长期稳定的资金来源,国家开发银行同时向金融机构发行专项债券,筹集资金向负责新安居工程及城市基础设施的开发企业贷款,然后通过住房对象购租和政府支持收回资金。第五,建立公共服务常住地供给制度。一方面,有鉴于人力资本等具有外部性和流动性,应提升公共服务统筹的层次。另一方面,基于贡献与分享对称的原则,让居民家庭成员的公共服务分享与就业及税收等贡献在空间上相挂钩。青新市民为城市作出了贡献,理应根据其意愿允许获得与户籍居民均等的公共服务。 加快建立激励和约束参与各方的保障机制体系。青新市民安居工程涉及公共利益投入,必须在纵向及横向政府之间、在政府与企业及社会之间,解决好相关的责任落实、成本分摊、损失补偿和贡献奖励。第一,建立城市政府的激励与约束机制。建立青新市民安居工程主体给城市政府主体责任制决制。将人地挂钩、人钱挂钩、人服挂钩与青新市民的租购住房保障相结合,根据解决青新市民住房保障的数量及比例,确定土地指标、专项转移支付及公共服务支持数额。同时对完成好的城市在财政奖励和政策性信贷指标上给予倾斜。第二,建立辖区政府间的利益平衡机制。在全市甚至都市圈的背景下统筹,一要将用地、财政和公共服务落实到为安居工程住房提供土地、进行基础设施及公共服务配套的周边城市及区、县、镇。二要充分考虑相关各单位、各部门、各区镇的投入和损失的合理分摊与补偿,使租购住房供给与需求在空间上、品类上、配套上、服务上等实现匹配。第三,构建机构参与的激励与约束机制。一方面,通过税收优惠、土地不计成本、财政补贴和政府定价,保证合规开发经营单位能够获得稳定的利润。另一方面,通过规范开发经营制度及违规严惩制度,防止参与开发与经营单位的违规套利。如禁止保障性租赁房出售等,建立诚信记录制度,将企业和社会单位在参与住房保障业务中的违规行为记入诚信档案。

    新京报   42 阅读   2022-05-11 21:34
  • 3.7%的低息诱惑下,房贷转经营贷套利禁而不止

    今年1月以来,随着5年期LPR下调5个BP,加上全国多城给楼市松绑,各地的房贷利率不断下调,房贷利率水平已较高点显著下降。   但是,于不足4%的小额经营贷而言,房贷利率依然处于相对高位。利差之间的空间,使得不少人将试图将房贷置换为经营贷,从而降低贷款成本。   在购房者思维活跃的深圳,一股房贷转经营贷的风潮始终悄然而又隐秘的流行。“套用经营贷买房的行为从来就没有停止过,只不过没有去年同期那么公开而已。”深圳一位房地产业内人士向第一财经透露。   多位从事贷款中介业务的相关人士亦向第一财经证实,将房贷转为经营贷的情形并不罕见,原因各有不同,但大多数客户还是基于降低贷款成本的目的,毕竟经营贷已降至了历史最低水平。   经营贷历史低位   “今年经营贷利率是有史以来最低的。”贷款中介张红(化名)对第一财经表示,2020年疫情之后,深圳经营贷的年利率为3.9%,今年已经降至3.7%,今年以来,将房贷转为经营贷的客户很多,特别是做生意的和购买第二套房的客户人,因为熟知经营贷的门道,很多人都会将房贷转为经营贷。   第一财经记者了解到,目前深圳的首套房贷利率普遍为4.9%,二套房贷利率为5.2%,与3.7%的经营贷的利率有明显差距。   曾任职于深圳某贷款公司的前员工张仁(化名)对第一财经表示,他此前经手的房贷转经营贷的客户中,有的是因为突发原因,不能按时还房贷,房产有被拍卖的风险,所以不得不将房贷转为经营贷进行过渡;也有客户是投资需要资金,于是将现有的房贷转为经营贷,经营贷除了覆盖原有的房贷之后,还能余下一部分资金给客户用于其他的投资;当然,也有客户是单纯因为经营贷利率更低,遂将房贷转为经营贷以节省购房成本。   所谓经营贷,指的是银行等金融机构向借款人发放的,用于进行合法生产经营活动的贷款。现实中,因为经营贷款的利率明显低于购房贷款,经营贷流入楼市的现象屡见不鲜。   一份贷款中介的宣传海报显示,同样是1000万,按照按揭贷款5.35%的年利率计算,一年需要支付的利息为53.5万元,按照经营贷3.65%的年利率计算,每年需要支付的利息为36.5万元,两者相差17万元,而贷款的时间拉长至5年,两者的利率差为85万元。贷款中介的宣传海报写道:“85万元能在深圳周边买下半套房,只是换个贷款,就能从银行赚到半套房的钱。”   与经营贷相似,房贷利率也在今年进行了一轮下调。贝壳研究院数据显示,3月103个重点城市中有82城下调房贷利率,主流首套房贷利率为5.17%,二套利率为5.45%,分别环比回落17个、15个基点;据第一财经不完全统计,4月,至少有27个城市下调了房贷利率,不少城市的首套房贷利率已经低至4.9%。   贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计,后期将有更多城市降低商贷首付比例和房贷利率,调整“认房认贷”标准,更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线。   不过即便房贷利率已从去年的最高点大幅度回调,但相对于经营贷而言,依然是存在剪刀差的。尤其是在2021年房贷利率较高时的购房者,若能将房贷置换为经营贷,确实可以省下大笔利息支出。   潜在成本   第一财经了解到,房贷转为经营贷需要满足两个条件,即需要有房产证,还需要房产所属家庭名下有一家正常经营的公司。该公司需要注册至少满一年且持股至少满半年,可以是自己注册,也可以进行购买,前者每年需要请财务公司进行报税,每年需要花费大约1000多元,后者的购买费用大概在6000元左右。   想要将房贷转为经营贷,关键的一步是赎楼。也就是说,购房者原本在A银行进行按揭贷款,此时需要在B银行进行经营贷贷款申请,B银行批复相应的贷款之后,购房者需要通过过桥公司赎楼,把A银行的住房按揭结清,然后在B银行进行重新抵押贷款,B银行给出的贷款即经营贷。   贷款中介告诉第一财经,一般过桥公司的的收费标准是100万/800元/天,正常情况下10—15天能完成,不过也可能拖到20天。第一财经记者按照15天的过桥时间计算发现,1000万元的过桥成本为12万元。除此之外,中介还需要抽取一个点的佣金,也就是说,1000万的经营贷,需要支付贷款中介机构10万元的佣金。   违规风险   有业内人士透露,为了扶持小微企业发展,银行每年都有一定的经营贷下放指标,不过考虑到小微企业贷款的风险,通常情况下,银行也更愿意将钱投入还款更稳定的房产中,所以一般情况下,只要中介机构帮助购房者准备好相关的资料,银行对于房贷转经营贷的行为并不是太排斥。   第一财经获悉,相关部门在监督经营贷是否流入楼市的时候,通常情况下是采取抽查的形式,因此并非所有流入楼市的经营贷都能被精准查处。   “这个是银行金融机构的问题,属于行业潜规则。”一名不具名的业内人士对第一财经表示。   不过,房贷转经营贷的套利行为并非毫无风险。早在2009年,银监会就曾通过两则暂行管理办法将经营贷纳入监管范围,此后银行对经营贷资金用途审查力度加强。然而,一直以来,经营贷流入楼市的违规行为一直无法清零,特别是在2020年疫情之后,经营贷流入楼市的情况越发火热,2021年3月,深圳通报经营贷的相关查处情况,称提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。   广东中矩律师事务所律师郑博恩对第一财经记者表示,经营贷和房贷针对的贷款对象不一样,属于不同类型的贷款,若将经营贷用于偿还房贷,则是一种违规行为,一旦金融机构发现有违规操作发放贷款行为的,会马上通知借款人还款,借款人一旦无法还款,则会涉及骗贷。   北京京润律师事务所主任张志同亦表示,经营贷的贷款用途是扶持中小微企业经营和发展。因为经营贷是以公司的名义进行贷款,所得款项属于公司资产,应该用作相应公司的日常经营。若把公司用作经营的贷款去偿还个人房贷,一方面属于擅自改变贷款用途,违反贷款合同中关于贷款用途约定,构成违约,此时银行不但有权提前收回相应贷款,还可以追究违约责任;另一方面,当事人还涉嫌挪用资金,情节严重构成犯罪的,还会被追究刑事责任。

    第一财经   8 阅读   2022-05-11 13:15
  • 中国银保监会:监管政策靠前发力,坚决稳住经济大盘

    当前金融服务实体经济的整体情况如何,面临哪些困难?银保监会在助企纾困、应变克难方面有哪些具体举措?如何应对和防范外部环境变化可能带来的风险?记者就此采访了中国银保监会副主席梁涛。   记者:当前,金融服务实体经济情况如何?   梁涛:近年来,新冠肺炎疫情反复,国际形势复杂多变,银保监会引导督促银行保险机构服务实体经济,深化金融供给侧结构性改革,出台了很多支持政策和措施。比如,为中小微企业和外贸企业实施延期还本付息超过6.6万亿元,大大缓解了企业的流动性困难。今年,我们保持政策的连续性稳定性,继续提出普惠型小微企业贷款“两增”要求和首贷户目标,推动制造业中长期贷款继续保持较快增长,引导做好延期还本付息政策接续等,取得了一些成效。   一季度,境内各项贷款新增8.6万亿元,同比多增4455亿元。制造业贷款新增1.8万亿元,为去年同期增量的1.7倍。普惠型小微企业贷款余额20.6万亿元,同比增长22.6%。在降低企业融资成本方面,一季度新发放的企业类贷款和普惠型小微企业贷款利率较年初均下降0.2个百分点以上。   同时,我们也注意到,银行业保险业在支持实体经济发展,特别是助企纾困方面,存在不少困难:新冠肺炎疫情加剧了经济下行压力,许多企业生产经营陷入困境甚至停顿,融资以维持现有流动性为主,新增或扩大融资意向不强,有效融资需求明显萎缩。一些受疫情影响严重地区银行机构的不良贷款反弹压力较大。   对此,我们正联合有关部门积极商讨对策。下一步,我们将引导银行业保险业抓紧落实已确定的各项金融政策,增加和改善金融供给,鼓励拨备水平较高的大型银行及其他优质上市银行有序降低拨备覆盖率,释放更多信贷资源。此外,充分发挥保险资金长期投资优势,有针对性地解决好“长钱短配”问题,进一步压缩非标资产比例;建立健全保险资金长周期考核机制,丰富保险资金参与资本市场投资渠道,鼓励保险资管公司加大组合类保险资管产品发行力度,引导更多资金配置权益类资产。   记者:银保监会在助企纾困、应变克难方面有哪些支持举措?   梁涛:下一步,我们将深入贯彻落实“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的部署要求,坚定信心、攻坚克难、主动作为,以超预期的力度抓好各项工作落实,确保党中央大政方针在银行业保险业落实到位。重点有以下几个方面:   一是加大对小微企业和乡村振兴的贷款支持力度。发挥监管逆周期调节作用,在过去几年普惠型小微企业贷款增长迅速的基础上,继续明确普惠型小微企业贷款增速、户数“两增”目标,其中今年国有大型银行新增普惠型小微企业贷款要达到1.6万亿元,城市商业银行明显提升普惠型小微企业贷款占比。大力推动加强信用信息共享,引导银行提高小微企业贷款中首贷和信用贷占比,继续降低贷款利率。加强新市民金融服务,引导银行保险机构加大对新市民创业就业、购房安居、教育培训、医疗和养老保障等方面的信贷支持和保险保障。确保涉农信贷稳定增长,积极发展新型农业经营主体的首贷、信用贷。要求银行向产粮大县和160个国家乡村振兴重点帮扶县倾斜信贷资源,牢牢守住保障国家粮食安全和不发生规模性返贫底线。   二是帮助困难行业渡过难关。引导督促银行保险机构对受疫情影响比较严重的行业,在市场化原则下主动做好贷款授信、保险理赔等服务,加大对困难行业的金融资源倾斜力度。要求银行不得盲目抽贷、断贷、压贷,对符合条件的中小微企业和个体工商户合理续贷、展期、调整还款安排,不影响征信记录,并免收罚息。引导保险机构为企业因疫情原因停工停产造成的财产损失、营业中断造成的利润损失等提供保险保障。要求银行保险机构为货运物流保通保畅提供有力支持,对承担疫情防控和应急运输任务较重的交通运输企业提供灵活便捷的“绿色通道”服务,合理调整货车司机汽车贷款、个人住房按揭等还款安排。鼓励保险公司积极发展货物运输保险、道路货物运输承运人责任保险等财产保险业务,为物流业提供风险保障。   三是加强对受疫情影响重点地区的金融服务保障。对于受疫情影响较为严重的地区,如上海、吉林等地,我们结合当地疫情防控要求和疫情形势变化,指导当地银保监局加强与地方政府部门的沟通协作,因地制宜出台更有针对性的助企纾困举措,协调解决当地行业、企业和群众反映的突出问题。引导督促银行保险机构主动下沉服务,通过互联网、电话热线等多方面的渠道,积极了解民生诉求,及时跟进回应,全力保障金融服务畅通,支持力度不减。   记者:当前受美联储加息、疫情反复等因素影响,内外部环境更趋严峻复杂。这对我国经济和金融行业将带来什么影响?如何应对和防范可能出现的风险?   梁涛:当前国际形势充满不确定性,全球尚未走出疫情阴霾,复杂严峻的外部环境会对我国经济金融造成一定不利影响:欧美发达经济体的紧缩政策,可能对我国跨境资本流动和人民币汇率形成一定压力,资本密集型行业、高杠杆金融企业的融资成本将有所上升;俄乌冲突、疫情反复等因素会在一定程度上推升我国进口原材料价格、加大外部需求的不确定性,对中小微企业产生压力。所以,金融体系安全稳健运行对稳定经济大盘、畅通经济循环至关重要。   我国经济基本面良好,经济韧性较强,内生增长潜力巨大,长期向好的局面不会改变。从一季度情况看,我国银行业保险业保持稳健运行,风险总体可控。银行业不良贷款率1.79%,保持合理水平,银行机构继续加大不良资产处置力度,一季度共处置近6000亿元;银行业拨备余额7.3万亿元,商业银行资本净额28.3万亿元,资本充足率15%。保险公司综合偿付能力充足率、核心偿付能力充足率都保持较高水平。银行保险机构整体风险抵御能力较强。   同时,重点领域风险处于可控水平。房地产信贷投放总体稳定,房企开发贷款连续3个月环比正增长,有效满足房地产合理融资需求。房地产贷款不良率明显低于全部贷款,风险整体可控。普惠型小微企业贷款继续增量、扩面、降价,同时风险也得到较好控制。   下一步,银保监会将统筹疫情防控和经济发展,监管政策靠前发力,有效稳定经济大盘、防范金融风险,助力资本市场健康发展。   一是继续加大金融支持实体经济的力度。针对经济运行中的堵点,银保监会出台了一系列政策文件,从服务全面推进乡村振兴、强化支持小微企业发展、加强“新市民”金融服务、支持货运物流保通保畅、助力公路交通高质量发展等方面发力,进一步增强融资供给。后续将抓紧落实已出台政策,积极研究新政策,稳定经济大盘。   二是坚决有效防范金融风险。督促银行保险机构做好风险研判,强化风险管理,有效应对国际经济金融形势变化的冲击。抓紧研究完善相关法规和机制安排,进一步充实金融稳定保障基金,发挥保险保障基金和信托业保障基金在风险处置中的积极作用,筑牢织密金融安全网。   三是积极推动资本市场长期健康稳定发展。指导银行保险机构积极探索跨周期投资模式,践行价值投资、专业投资和长期投资理念。发挥保险资金长期投资优势,引导保险机构将更多资金配置于权益类资产。扩大专属商业养老金融产品试点,持续培育壮大商业养老金融机构投资者队伍。

    经济日报   11 阅读   2022-05-10 20:48
  • 商品房预售资金监管迎新变局,多地已先行优化

    继今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后,4月29日,中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”,这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。   为什么新政出台不到3个月就要进行优化?应该如何优化?接受证券时报记者采访的业内人士认为,全国性新政出台后地方执行效果不明显,需要继续完善,建议合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金,适当降低预售资金留存比例,优化预售资金支取节点等。   另外,证券时报记者梳理发现,中央政治局会议后,惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产政策中,在预售资金监管方面都提出了优化措施。   已出全国性政策   执行效果不明显   今年2月初,全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台,这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。   对于时隔不到3个月中央就提出要“优化”预售资金监管的原因,中银证券房地产行业研究员夏亦丰认为,虽然全国性管理办法已经出台,意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市,一定程度上缓解房企的资金压力。但从落地效果来看,预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。她认为,中央政治局会议提出要“优化”,体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。   “此前全国预售资金监管的统一政策出台后,政策效果不明显,因为地方采取了保护主义,担心出烂尾楼,所以地方上执行的效果不明显,这也跟房企的流动性风险有关系。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说。   广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时也表示,尽管国家层面出了预售资金监管新规,但由于很多项目超融、预售资金挪用,导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人,自然就把预售资金锁死了,不让提取,导致资金躺在那里,但项目烂尾或停工。另外一种情况,各方债权人都来索债权保障,多方博弈导致僵持不下,资金动不了。2月住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定,关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署,除了重点资金监管部分之外,其他都可以提取,但是这仍然解决不了问题,需要继续完善。   预售资金边际放松   有望切实落地执行   对于如何优化预售资金监管政策,李宇嘉认为,新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后,辅以政策扶持(比如容积率奖励,规划调整等),资金封闭运转,使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离,通过新的项目盘活,释放新的预售资金,首先确保保交楼,然后偿还新投资方,剩余资金去解决其他债务。   夏亦丰认为,未来预售资金监管可能的改进方向包括:合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金;不再“一刀切”,而是梯队化预售监管放松,针对信用等级较高的房企,预售资金留存比例适当降低;进一步放开预售资金的监管时间点。   “银行保函的方式从理论上看是个好办法,但也存在问题,就是银行开一套保函要收手续费,这个费用也不低,这就等于又贷了一笔款,增加了成本。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说,从支取节点方面优化预售资金监管可能更好,最重要的是监管额度要明确。   证券时报记者梳理发现,中央政治局会议后,连云港、惠州、徐州、梅州、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产措施中,在预售资金监管方面都提出了优化措施。   如长春、连云港、徐州都提出采取担保方式。长春提出,允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函,以保函替代预售监管资金;连云港提出,要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上,探索采取担保方式,释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。   长春、徐州、梅州、岳阳等地还都提出优化商品房预售监管资金支取节点。   其中,徐州提出,由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金;梅州提出,增加预售款提取次数,对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目,在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下,至竣工验收备案前,视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1~2次预售款提取次数。   夏亦丰预计,未来部分城市预售资金的边际放松在执行层面有望切实落地。

    证券时报   14 阅读   2022-05-10 20:46
  • 成都启动新建商品房“交房即交证”改革试点

    5月7日,据成都市规划和自然资源局官网披露,该局与成都市住房和城乡建设局、国家税务总局成都市税务局联合发布关于印发《成都市推行新建商品房“交房即交证”改革试点工作实施方案》的通知(简称“《方案》”),聚焦交房交证不同时、住权物权不同步的问题,拟实现在并联竣工验收合格、缴纳相关税费、交存维修资金后,房屋交付同时发放《不动产权证书》。 据悉,《方案》按照商品房建设周期,从“交房即交证”服务的申请纳入、预告登记,再到建设完成开展“多测合一”、并联验收、税费征缴、维修资金交存,最后登记发证,全方位规范新建商品房“交房即交证”服务流程。 在办理业务过程中,《方案》提出深化信息共享,实现业务互通。依托“区块链+不动产登记”系统,增加“多测合一”成果、并联竣工验收等应用场景,推进不动产首次登记“零材料”受理。此外,《方案》明确,将推进水电气讯联合办理,“交房即交证”同时,联动提供水、电、气、网络、电视等开户服务,方便群众办事。 根据《方案》,在成都市市域范围内,在其实施之日起取得《商品房预售许可证》的新建商品房项目,均可申请“交房即交证”服务。上述《方案》自2022年5月7日起施行,有效期2年。

    新京报   17 阅读   2022-05-09 22:16
  • 基金、炒股、理财都不香了,他们决定提前还房贷

    刚迈入30岁的张莹,最近作出了一个重要决定——提前还46万元房贷,缩短还款年限。   还完贷款后,张莹手中只剩下一两万元应急,但她并不后悔。相反,她认为自己这个决定非常明智。她看着银行APP上剩余的还款金额说:“总共能节省下60多万元利息,就像我赚了这么多钱。”   张莹的决定并非个例。在小红书、抖音等平台上,不少人在分享自己的提前还房贷经历,在他们看来,提前还贷款能节约下大笔利息。更重要的是,在股市和基金下跌、理财跌破“净值”、银行定期存款产品利率下调的背景下,他们手里的钱无处安放,提前还款似乎成了一个更好的选项。   “感觉一下子赚了6个点”   张莹的灵感来源于社交平台网友的分享,“我之前知道可以提前还贷款,但是总以为要交违约金之类的,后来总刷到提前还房贷的帖子,我就去试了一下,没想到操作起来特别简单”。   房贷,是年轻人身上的一座大山。张莹和许多人一样,婚后和老公共同在北京打拼,攒了几年钱,在家人的支援下,两年前在北京购置了一套房产,自此他们二人背上了每月近2万元的房贷。   楼盘资料图 中新经纬 摄   这两年,股价、基金全线亏损,理财也跌破了净值。张莹看着手中的钱逐渐缩水,终于坐不住了。本来,她还在纠结,这笔钱再攒几年,可以在偏远的地方买一套小房子,但是她转念一想,这点钱也不够,还不如把钱提前还了房贷。   下定决心后,她把手中的股票和基金都卖了,直接在手机APP上还了46万元,还把还款期限也缩短了,从21年缩短到15年。她大致算了下,240万元商业贷款,原来需要还近180万元利息,提前还贷后,能节省下来60多万元利息。   “我感觉自己一下子赚了将近6个点。”提前还贷后,张莹又给自己定了下一个目标,在40岁之前把房贷还清。   房贷利率资料图 中新经纬 摄   但想要实现这个目标并不容易。如今,她的房贷本息还剩下290余万元,这也意味着每年至少要攒下近30万元。她的孩子即将上幼儿园,花钱的地方还有很多,她也没有足够的信心能实现,“理想是一回事儿,计划是一回事儿,现实又是一回事儿,先朝着目标努力。”   很多人在贷款买房的那一刻,就已经打算要“提前还贷”。2015年,大学毕业三年后,肖晓在河南省郑州市买下了一套130平的房产,总价80多万元,贷款50余万元,每月月供3000多元。   “那时候房贷利率将近5%,我发现每个月本金和利息还款都差不多,等于一大半都用来还利息了。”贷款下来后,肖晓下决心把房贷提前还掉。   她算了一笔账,自己月供3000多元,房子未交房时需要租房住,租金2000多元,吃饭、交通等开支需要2000多元,一个月最低也要7000多元支出,这对于刚毕业不久的她而言“压力山大”。但是每月将必要支出留下后,她会将剩余资金存下来,攒钱提前还款。   2018年,肖晓第一次还款16万元,2021年她再次还款11万元,最近她终于将剩余的近14万元贷款彻底还清。   “无贷一身轻的感觉真好!”这是她还完款的真实写照,她在社交媒体上发帖纪念,没想到收获了近2000浏览量,还有很多陌生网友留言祝贺她。她再也不担心“躺平”后的债务风险了,“今后花钱不用再瞻前顾后了”。   还能跑赢房贷利率吗?   曾经的房贷被很多人视为可以借到的最大额、最便宜、期限最长的资金。很多人手里有钱也不着急还房贷,反而会去拿钱投资。   有网友就分享了自己的经历,“2016年我身上有90万房贷,手里有40万现金,但没有选择提前还贷,而是去杭州作为首付又买了一套房子,2019年出售杭州房子赚了200万。如果提前还贷就没有后面的故事。”该网友表示。   但在北京工作的杨明就没有这么好的运气了。“我首套房贷款利率是4.95%,当时P2P的年化收益率很多在8%甚至10%以上,拿钱出去投资能赚更多钱!”不料P2P随后接二连三地暴雷,杨明是为数不多的幸运儿,在暴雷前资金全部撤出了。   同样在2016年,看着暴涨的房价,杨明并没有将钱提前还贷,转而在当时房价较低的天津购置了一套房产,总价在130万元左右,首付只需两成,在购房后的半年内,小区同户型的房子一度卖到了200余万元。   而后面的故事让他始料未及,随着2017年各地限购限贷政策的落地,他所购入的房子也进入了下行通道,如今小区最新成交价跌到了110余万,还不及五年前的房价。如今的他背着两套房贷,后悔不已。   除了房产之外,手握现金的人突然发现,手中的钱已无处安放。张莹直言,“我的房贷利率之前是5.88%,最近调成了5.73%,实在太高了,现在看不到任何能打败房贷利率的投资途径。”   资料图 中新经纬 摄   曾经大火的P2P已经让人唯恐避之不及,股市跌跌不休、基金收益率回撤、理财跌破“净值”,就连一向最稳的银行定期存款和大额存单利率也下跌了。最近,有媒体报道称,工农中建四大行2年期定期存款利率上限下调至2.5%,工行、建行、农行3年期定期存款利率上限也同步下调至3.15%。   “我把钱存在余额宝里,或者是去拿一些投资理财,也不见得能跑赢房贷利率。”肖晓曾听人说,有钱在手中投资才可以跑赢通货膨胀,但她认为还不如提前还贷款,因为存银行的利率还是没有房贷利率高。   更让她郁闷的是,2015年至今,她的房子从80多万元只涨到110万元,算上还去的20余万元贷款利息、10余万装修钱,以及首付资金这六年来的资金成本,她的房子只能勉强算没有赔钱,更谈不上跑赢通胀。   也许不适合每个人   虽说很多人心中都想提前还清房贷,但提前还款也许并不适合当下的每一个人。同在北京工作的林一凡有点发愁,最近她手里有点闲钱,一直犹豫要不要提前还贷款。   2019年底,她在某二线城市购买了一套房产,纯商业贷款107万元,每个月月供6000多元。“我看了下,总利息要还几十万,太多了,就想提前还一部分。”   有了这个想法之后,林一凡便迅速和贷款银行的客户经理取得联系,但对方告知她,需要拿着本人身份证到当地才可以办理,因为近期出现疫情,这件事就一直拖着。   除了疫情,在她心中,还有一个顾虑。“如果还了大额,手里余钱就不多了,现在家里上有老下有小,万一需要急用钱,到时候没钱怎么办。”她说道。   提前还款的念头同样曾在吴夕脑海中反复出现。但今年疫情的反复,让她的想法逐渐变了,她更在乎手里的现金流。   “万一工作丢了,靠着手里积蓄,还能勉强支撑一段时间,如果提前还款,就再也没有后路了。”吴夕决定暂时不还款。   不过,她并没有彻底放弃提前还贷。“要不要提前还款还是要看个人吧”,吴夕说,虽然当下也许并非合适的时机,但她想等攒到更多的钱,还是会提前还款,毕竟“我不想给银行打工一辈子”。

    中经经纬   3 阅读   2022-05-09 20:56
  • 扬州:人才及二孩家庭公积金贷款最低首付比降至20%

    扬州市住房公积金管理委员会7日发布《关于住房公积金支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》提到,降低住房公积金贷款首付比例,提高住房公积金贷款支持额度。   通知提到,降低住房公积金贷款首付比例。在扬来扬人才、生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的,贷款最低首付比例由30%调整至20%。   通知提到,提高住房公积金贷款支持额度。   其中,经市行业主管部门认定的国家级有关人才、省级人才、市级人才,取得博士研究生、硕士研究生、本科学历或相应学位的六类在扬来扬人才,申请住房公积金贷款且符合申请条件的,单人最高贷款额度分别不超过我市单职工最高贷款限额的4倍、3.5倍、3倍、2倍、1.5倍、1.2倍;借款人及配偶均符合住房公积金贷款条件的,可对照人才层次较高的一方,家庭最高贷款额度不超过我市双职工最高贷款限额的对应倍数。该项人才支持政策执行至2022年12月31日。   生育二孩、二孩以上(不含二孩)的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的,最高贷款额度可在我市最高贷款限额的基础上分别上浮10万元和20万元。   双职工申请贷款的,每人单独计算贷款额度。   上述支持对象申请住房公积金贷款的,由市住房公积金管理机构按照我市住房公积金贷款管理有关规定,结合借款人的信用情况、还贷能力等综合因素确定其具体贷款额度。   通知明确了适用对象。由扬州市行业主管部门认定的国家级有关人才、省级人才、市级人才等三类在扬来扬人才;取得博士研究生学历或相应学位、取得硕士研究生学历或相应学位、取得本科学历或相应学位、取得大专学历的四类在扬来扬人才。以及符合国家生育政策生育二孩及以上的缴存职工家庭。

    中新经纬   6 阅读   2022-05-09 20:36
  • 长春公积金首付比降至两成,这类情况也执行首套房贷政策

    长春市人民政府网站6日发布《关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》(下称《若干措施》)提到,对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房的,银行业金融机构执行首套房贷款政策。   长春市房管局介绍,《若干措施》包括5个方面、20项政策措施。一是实行“办缴分离”。对缴齐土地出让金本金、欠缴违约金的项目,按照本金及违约金的比例允许部分预售。开发单位持税务部门开具的缴款凭证到规自部门办理土地权证并划定允许预售范围,到房管部门办理预售许可。   二是建立项目开工“绿色通道”。在项目主体工程施工前,已取得《建设用地规划许可证》,已确定施工、监理单位的新建项目,经施工许可审批部门同意后,允许提前进场进行土地平整、搭建围挡施工暂设、临水临电接入、土方施工、降水施工等非主体工程施工;项目规划设计方案、施工图审查(评审)已经行管部门通过,但因疫情影响未能如期取得建设工程规划许可证和开工许可证的,经市规自局、市建委核准同意,允许项目进行主体施工,30天之内补办审批手续。   三是工业专业产业园区项目可以办理分割销售及不动产登记。开发单位应履行建设、招商及运营的主体责任,建设达到预销售条件可以参照经营性房地产项目报建审批流程,办理商品房预售许可证。物业管理、市政配套等用房由开发单位自持运营。城区政府、开发区管委会对招商入驻企业的产业业态、产值、税收等进行审核,并签订协议。符合审核意见方可办理销售手续,原则上应按照整栋或整层进行销售,确需分割的,销售面积不得低于500平方米。招商企业入驻后,产值、税收达到协议要求的,经城区政府、开发区管委会同意后,方可办理不动产登记。   四是阶段性降低公积金贷款首付比例。2022年12月31日前,职工首次申请公积金个人住房贷款的,最低首付款比例不低于20%;第二次申请公积金个人住房贷款的,首付款比例不低于30%。   五是减轻个人住房消费负担。支持市住房公积金管理中心、商业银行适度加大个人住房按揭贷款发放力度,鼓励商业银行按照依法合规、风险可控、商业可持续原则为居民家庭提供较优惠的个人住房贷款利率。   对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房的,银行业金融机构执行首套房贷款政策,市住房公积金管理中心在2022年12月31日前对于第二次申请住房公积金个人住房贷款的,贷款利率执行同期首次住房公积金个人住房贷款利率。   六是给予公积金缓存缓缴和银行贷款偿还展期政策支持。鼓励市住房公积金管理中心和商业银行对因参加疫情防控、感染新冠肺炎不能正常缴存、偿还住房贷款的单位、职工和个人,可以缓存、缓缴,期限不超过2022年9月30日。缓存、缓缴期限内不作为逾期记录报送征信部门,已报送的予以调整。   七是继续实行灵活的住房公积金组合贷款模式。贷款购买个人住房的,可使用公积金、商业性组合贷款和住房公积金家庭组合贷款。购房家庭成员包括父母、子女、配偶,家庭组合贷款仅限2人共同还贷。政策执行截止期限由2022年6月30日延长至2022年12月31日。   充分利用公积金和商业性组合贷款政策,对商业银行贷款利率下降幅度较大的,在公积金贷款配套规模方面给予倾斜。   八是加大对房地产企业的金融支持。鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的基础上探索项目融资和企业总体状况适度分离的信贷模式,实施信贷项目封闭管理,为优质房地产开发项目提供融资支持。   鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的基础上优先支持房地产在建项目,保障项目顺利完工,确保项目投资(含项目融资)充足,不搞销售返投,避免形成恶性工程欠款。鼓励各商业银行创新“厂房按揭”“物业支持贷款”等信贷产品,支持企业固定资产融资。小微企业(含个体工商户)申请商业用房按揭贷款和厂房按揭贷款,适用小微企业金融支持政策,符合创业担保贷款条件的,鼓励其申请创业担保贷款政策支持。   鼓励各商业银行探索发行房地产信托投资基金(REITs)产品,帮助房地产企业盘活存量资产,拓展多元化融资渠道,对于我市首单发行成功的商业银行给予适当奖励。   九是加大对施工建筑企业的融资支持。鼓励商业银行在依法合规、风险可控基础上,满足建筑企业合理融资需求,加强对项目资金的监管力度,合法合规加快释放建设工程质量保证金,缓解企业流动性资金压力。   为促进房地产开发项目加快复工复产,开发企业可与承建方以借款形式签订《主债权及房地产抵押合同》,由承建方申请银行贷款,办理在建工程抵押权登记,贷款资金专项用于本项目续建支出。   十是继续落实购房补贴政策。继续执行《关于印发留(来)长人才、进城农民购房补贴和发放消费券工作方案的通知》(长府办明电〔2021〕25号)、《关于调整落实人才和进城农民购房补贴政策的通知》(长府办明电〔2021〕42号),对符合条件的应届毕业生、留(来)长人才和进城农民予以购房补贴。探索购房补贴转为个人按揭贷款分期补助,营造拴心留人的良好环境。   十一是支持税收减免。对因疫情原因导致企业发生重大损失、正常生产经营活动受到重大影响,缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,依法办理房产税、城镇土地使用税困难减免。符合留抵退税条件的房地产企业,在纳税申报期内,可申请办理增值税留抵退税。   因疫情减免租金的房屋业主,减免租金后缴纳房产税和土地使用税确有困难的,比照《吉林省财政厅、吉林省税务局关于减免房产税土地使用税有关事项的公告》(吉财公告〔2022〕14号)第二条规定的条件申请减免。   十二是调整商品房预售资金监管政策。允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函,以保函替代预售监管资金。对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目,依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额,专项用于本项目复工复产,后续商品房销售款需足额补齐提取金额。   十三是盘活地下室、车位资产。对已取得国有土地使用权的地下室、地下车位并已办理《不动产权证书》,可以申请办理抵押权登记。在符合规划、人防要求前提下,对地下室和有明确界址点的地下车位,依申请可以办理不动产产权登记。   十四是调整抵押权登记限制条件。依据市房管局、市规自局联合印发的《关于办理在建建筑物抵押、商品房预售等业务的通知》(长房联字〔2021〕5号),在办理不动产首次登记后未售出的商品房屋,可以进行抵押权登记,资金优先保障项目建设需求;允许房地产开发企业在限制上市交易的期限届满或抵押权注销后,将自留房状态变更为商品房备案状态。   十五是延续执行暂缓批量扣缴物业维修资金政策。市房管局2021年8月30日印发的《关于暂缓批量扣缴物业专项维修资金的通知》执行期限延续至2022年12月31日。   十六是举办线上房交会。根据疫情防控形势,适时采取线上方式举办长春房交会,鼓励房地产企业、金融机构和媒体、自媒体积极参与,给予政策支持,加大宣传力度,进一步满足刚性和改善性住房需求。   十七是加快公共服务设施配套建设。及时公布开发项目周边的教育、医疗等公共服务设施施工、竣工进度及投入使用时间,加快已拿地未开工和在建在售项目公共服务设施配套建设进度,确保按公布时限交付。   十八是保障各方合法权益。因疫情不可抗力情形,不能按照原定时间开复工的开发建设项目,经房地产开发企业与施工单位协商,可以工期顺延或重新合理确定工期;不能按合同约定时间交付房屋的,房地产开发企业应及时通知购房人,并与购房人协商,适当顺延交房日期,具体由交易当事人商定。   十九是强化市场监管。坚持“房住不炒”定位,按照“稳地价、稳房价、稳预期”总要求,持续开展房地产市场秩序整治行动,加强对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等方面市场监管,更好满足购房者合理住房需求。   二十是加强网络舆情引导。健全网上舆情监测机制,及时、准确解读政策和形势,主动回应社会关切,整治网络传播乱象,营造良好的市场舆论氛围,严厉打击发布不实信息、恶意炒作、渲染恐慌情绪、误导市场预期等扰乱市场秩序的行为。   长春市房管局明确,《若干措施》自发布之日起实施,除已有明确期限及另有规定外,有效期暂定为2年。实施范围由各责任部门确定,未涉及的县(市)、区可参照执行。

    中新经纬   33 阅读   2022-05-07 21:02
  • 新华述评:促进房地产市场平稳健康发展

    4月29日召开的中共中央政治局会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。   当前,全面贯彻落实中央政治局会议精神,要守住定位,因城施策,在调控的精准性上下功夫,有效管控重点风险,做好“稳”字大文章,采取综合措施促进房地产行业步入良性循环。   坚持“稳字当头”,促房地产市场平稳健康发展   今年以来,全国房地产市场运行总体平稳,但其下行态势需高度关注。   从房地产行业几个关键指标看:一季度房地产开发投资同比增长0.7%;3月,70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格同比下降或涨幅回落;一季度商品住宅销售面积同比下降18.6%;土地购置面积同比下降41.8%;房地产开发企业到位资金同比下降19.6%。   受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响,房地产市场预期转弱,房地产销售下降,企业流动性风险有所聚集。   在房地产市场主体方面,受个别房企爆雷等影响,银行等金融机构收紧融资端,销售下滑,一些地方对商品房预售资金监管不规范,多重因素加剧了房企的流动性风险,使房地产市场微循环出现“梗阻”。   较长时间以来,刚需和改善性住房需求群体面临较高的贷款利率,一些地方首套房资质的认定标准有待完善,这些因素增加了购房者的购房成本,加剧了住房消费者延缓入市的趋势。   2021年,我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%。房地产业规模大、链条长、涉及面广,对国民经济发挥着举足轻重的作用,“要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线”。   “房地产既可以是经济社会发展的‘压舱石’,也可能是‘风险源’,对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。   中国宏观经济研究院研究员刘琳说,此次中央政治局会议围绕房地产市场发展释放了“稳字当头”的积极信号。各地在守好风险底线的同时,针对促进房地产市场平稳健康发展,可以更加有针对性地、灵活地因城施策,改善土地出让条件,支持首套刚性购房需求和合理改善性需求,针对新市民、青年人等群体增加保障性租赁住房供应。   坚持“因城施策”,引导房地产市场良性循环   降低限购限售门槛、下调首付比例、降低按揭贷款利率……今年以来,累计近110个城市已出台各类房地产市场调控政策。   专家表示,此次中央政治局会议提出两个“支持”、一个“优化”,充分释放出对各地因城施策的政策信号。   我国地域广袤,各地区之间房地产市场差异大,市场分化明显。长三角、珠三角区域一些热点城市供需矛盾在较长时间内依然比较突出,市场回升预期逐步增强,然而部分人口持续流出的城市市场仍在低位运行。   针对新情况新挑战,各地以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求为着力点因城施策;相关部门出台促房地产市场良性循环措施。   100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率;部分城市对生育二孩、三孩家庭购买首套住房的,提高住房公积金贷款额度上限;扩大抵押贷款支持优质企业对出险企业的并购贷款,允许债务展期;规范预售资金监管;保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理……   优化住房供应结构,大力发展租赁住房。加快保障性租赁住房建设,发展长租房市场。据相关统计,目前北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。2022年全国基本建设保障性租赁住房投资总额预估约8500亿元。   国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说,随着多地适度放开限购限售,降低公积金使用门槛,加快购房贷款审批等,部分城市的住房需求有所释放,销售面积降幅将有所收窄。   在预售资金监管方面,专家建议,各地要完善预售资金监管,明确预售资金应当优先支付工程款,严格按照工程节点拨付资金,确保按时竣工交付。防止因防范风险,过度提高监管额度,放慢放款拨付进度的情况。   “推进爆雷房企尽快出清,稳定市场预期很重要。”刘琳表示,一方面,通过降低首套房贷款利率和住房交易税费,提高购房者支付能力,提振合理的住房消费需求和改善性需求,加强预期引导;另一方面要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险,以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,维护购房群众合法权益。   坚持“房住不炒”,守牢风险底线   这次中央政治局会议重申,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。   目前,规模高达10万亿元级的房地产市场,正在进行深度调整。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营底层逻辑正在改变,房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固。   “房子是用来住的、不是用来炒的”定位已经成为社会共识。这个定位没有动摇,力度没有放松。   中国房地产业协会会长冯俊说,各地因城施策不能脱离这个定位和方向,更不能病急乱投医,把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。关键要继续实施好房地产长效机制,保持调控政策连续性稳定性,增强精准性协调性,努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标。   房地产业告别高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式,回归基础民生属性和租购并举后,依然大有可为。   当前,我国房地产市场的基本面没有变,住房需求依然旺盛。我国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求。   同时,2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,居民改善居住条件的需求比较旺盛。   谋全局谋长远,尊重房地产市场和房地产业发展规律,探索房地产发展新模式,锚定人民日益增长的对美好生活的向往,为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房,让全体人民住有所居,这是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。

    新华网   52 阅读   2022-05-06 20:52
  • 前4月中国房企发债规模同比降逾四成,海外融资占比走低

    今年以来,中国多地楼市持续低温运行,房地产企业发债规模同比大幅下滑,其中境外债券发行规模收缩明显,占比持续走低。   贝壳研究院5日晚间发布的一份报告显示,1-4月份,中国房企境内、境外债券融资累计约2350亿元(人民币,下同),同比下降41%,降幅较今年一季度收窄2个百分点。   回顾历史同期数据,在2018年的高位之后,前4月累计融资规模逐年下滑的趋势显著。   今年以来,新冠疫情和乌克兰危机导致的风险挑战增多,中国经济发展环境的复杂性上升,房地产行业深受影响。不过报告认为,随着国内各项积极政策释放,宏观经济与房地产市场修复有望提速,而传导至投资者信心回升的周期也将会缩短。   从融资结构来看,上述报告称,2022年1-4月房企境外债券规模约442亿元,同比减少65%,规模占比进一步下滑至19%,较2021年同期下降13个百分点。房企境内融资规模约1908亿元,同比减少30%,其规模占比提升至81%。2020年以来,房企境外融资占比较高的趋势发生扭转,业内预计,未来中国房企融资将长期以境内融资为主导。   中指研究院发布的数据也反映出类似的趋势。据该机构统计,2022年4月,房地产企业信用债与海外债发行规模同比均大幅下降。其中,信用债发行规模为368.87亿元,同比下降49.6%。当月,房企海外债发行规模为28.85亿元,同比大降80.46%。   克而瑞研究中心认为,2022年以来,为促进行业的健康发展和良性循环,中央多部委在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面释放积极信号。但政策回暖的传导落地尚需时间,短期内企业融资未有明显回暖,1-4月规模房企整体融资规模仍保持在低位,多数房企流动性压力持续。   贝壳研究院提醒,2022年4月境内外债券融资到期债务规模约1013亿元,较上月减少5.8%,同比减少26.3%。不过,到期债务净额396亿元,偿债缺口回升到400亿元规模,房企债务承压。

    中国新闻网   54 阅读   2022-05-06 20:46
  • 一行两会:优化金融服务,助力宏观经济大盘稳定

    从中国人民银行、银保监会、证监会获悉,三部门于近日分别召开专题会议传达学习贯彻中央政治局会议精神,研究部署具体贯彻落实措施。 三部门表示,要加快推动已经确定的各项政策措施精准落地,优化金融服务,引导金融机构更好满足实体经济融资需求,助力宏观经济大盘稳定。 优化金融服务 更好满足实体经济融资需求 三部门表示,要加快推动已经确定的各项政策措施精准落地,优化金融服务,引导金融机构更好满足实体经济融资需求。 中国人民银行表示,支持释放消费潜力,促进消费持续恢复;推动小微企业融资量增、面扩、价降,支持外贸、服务业、民航等困难行业纾困,加大对科技创新、专精特新企业金融支持力度;努力提升供应链金融发展水平,支持粮食、能源生产保供,保障物流畅通和促进产业链供应链稳定;要抓紧谋划增量政策工具,支持稳增长、稳就业、稳物价,为统筹疫情防控和经济社会发展营造良好货币金融环境。 银保监会表示,加强“新市民”金融服务,支持“新市民”在城镇创业就业、购房安居、教育培训、医疗养老等方面的金融需求;引导金融机构准确把握信贷政策,加强对受疫情严重冲击的行业、中小微企业和个体工商户的融资支持,提升融资便利度、降低综合融资成本;全力支持货运物流保通保畅工作,对承担疫情防控和应急运输任务较重的运输物流企业开辟绿色通道;扎实做好金融支持能源资源保供稳价,助力稳定产业链供应链、抗疫保供企业、关键基础设施正常运转。 证监会表示,科学合理把握IPO和再融资常态化,丰富科技创新公司债、中小企业增信集合债等债券融资工具和品种,积极支持房地产企业债券融资,研究拓宽基础设施REITs试点范围,适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。 防范化解重大金融风险 支持资本市场平稳运行 防范化解重大金融风险一直是金融监管部门的重要工作。三部门此次召开专题会议也重点提出要有效管控金融风险,坚决守住不发生系统性金融风险的底线。 中国人民银行表示,要科学研判国际国内形势,准确把握可能带来系统性金融风险的重点领域和重点对象,进一步有效管控金融风险,坚决守住不发生系统性金融风险底线;支持资本市场平稳运行;执行好房地产金融审慎管理制度,及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序,支持刚性和改善性住房需求。 银保监会表示,要区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务;要充分发挥保险资金长期投资优势,有针对性地解决好“长钱短配”问题,同时进一步压缩非标资产比例;建立健全保险资金长周期考核机制,丰富保险资金参与资本市场投资的渠道,鼓励保险资管公司加大组合类保险资管产品发行力度,引导保险机构将更多资金配置于权益类资产;要完成大型平台企业专项整改工作,红灯、绿灯都要设置好,实施常态化监管,支持平台经济规范健康发展;要抓紧研究完善相关法规和机制安排,进一步充实金融稳定保障基金,发挥保险保障基金和信托业保障基金在风险处置中的积极作用,筑牢织密金融安全网。 证监会表示,坚持不懈狠抓资本市场风险防控;坚持监管姓监,加强跨境跨市场风险预研预判,健全资本市场风险预防预警处置问责制度体系,有序化解重点领域风险,牢牢守住不发生系统性风险的底线。同时,还要深刻把握资本的双重属性,加强证券监管与行业监管的协同,提升治理能力和水平,规范和引导资本健康发展。要继续完善资本市场基础制度,构建有利于资本正向功能发挥的制度体系和市场体系,引领各类要素资源向重点领域和薄弱环节集聚,促进创新资本形成,为各类资本发展释放更大空间。

    人民网   15 阅读   2022-05-05 21:01
  • 广东梅州:二套房公积金贷款首付比例降至二成

    5月1日,广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》(简称《通知》)。 《通知》指出,为深入贯彻党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展,制定六方面工作措施,包括完善住房领域金融服务;调整公积金贷款比例;加强房地产销售市场监管;强化土地供应和房地产市场联动;优化房地产项目立案审批手续;加强城市基础配套设施建设。 在完善住房领域金融服务方面,《措施》提出加快现有存量按揭贷款未发放部分的审批手续,增加信贷额度,确保符合放款条件的贷款及时发放。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例不低于25%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件购买普通住房再次申请的商业性个人住房贷款首付比例不低于30%;合理确定个人住房贷款利率水平,积极推动房贷利率加点下调。 在调整公积金贷款比例方面,《措施》提出,降低二套房公积金贷款首付比例,从当前执行的三成降至二成。参照《梅州市申请人才公寓人才层次与类别标准》,购买首套自住房申请住房公积金贷款的,不同层次人才贷款额度上浮20%到1倍不等,同时,贷款金额不受个人住房公积金账户余额限制。 在加强房地产销售市场监管方面,《措施》提出,可适当增加1到2次预售款提取次数,最长允许延期六个月缴纳住宅专项维修基金,并引导房地产企业主动担当社会责任,如出台面向高层次人才、参与抗疫人员、三胎家庭等特定社会群体的购房优惠政策等。 在强化土地供应和房地产市场联动方面,《措施》提出,要根据市场需求变化适时调整土地供应计划,保持房地产用地市场供需基本平衡,土地供应保持合理有序平衡状态。 在优化房地产项目立项审批手续方面,《措施》提出,对符合国家法律法规、产业政策以及市场准入标准等要求的房地产项目,按照项目属地原则实行备案管理,1个工作日完成备案,同时做好房地产项目节能审查服务,结合审批权限按规定、按程序受理并加快办理。 在加强城市基础配套设施建设方面,《措施》提出要加快城市扩容提质,抓好基础配套设施建设落地实施,加强土地利用、增加公共服务设施、加强城市功能配套建设规划,并认真落实关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费、优化供水供电燃气排水通信有线广播电视等市政公用设施报装接入服务等有关规定,促进房地产市场平稳健康发展。

    中国网   11 阅读   2022-05-05 20:51
  • 落地即可买、真金白银发补贴,多地优化人才购房政策

    落地即可买房,真金白银发放购房补贴,提供人才公寓,2022年以来,多地优化购房政策,升级人才新政。   放松限购:落地即可买房、无社保也可购房   4月28日,长沙人才政策升级,发布《长沙市争创国家吸引集聚人才平台若干政策(试行)》。其中提出在长沙落户并在当地工作的博士,购买家庭首套商品住房不受社保缴纳时间限制。   中山市人社局28日发布通知:凡持有大专以上(含大专)学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才,允许在该市范围内购买1套新建商品住房,房屋自网签之日起2年内不得上市交易。   此前,3月12日,上海临港发布消息称,对临港新片区人才住房政策操作口径进行优化调整。按照新规,2022年当地人才住房政策重点支持单位中工作的人才,获得购房资格由“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月。按照公布的人才住房政策重点支持单位名单,3个月的共计195家;6个月的人才住房政策重点支持单位共计29家。   对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬指出,中山做法即“取消限购+落实限售”。通过此类放松,很大程度上有助于促进房地产市场的去库存。通过设定一定年限的限售,也有助于促进房屋的交易回归自住需求,而不是投资投机需求。换句话说,对于一些过去认购的房屋,可以采取取消限售的方式来加快二手房的流通。而对于近期因为政策松绑而导致的交易,则可以适当施加限售的方式。对于限售政策,可以一正一反使用,其有助于把促进市场交易活跃、严打炒房需求等目标给予结合。 资料图。中新经纬 摄 资料图。中新经纬 摄   真金白银发补贴   放松限购的同时,不少城市更为直接,真金白银地发放或者提高购房补贴。   4月28日,长沙升级的人才政策中也提到发放购房补贴。长沙的新政提出,对35周岁(含)以下、新到长沙工作的博士毕业生在长沙首次购房的,购房补贴从过去的6万元提高到10万元;同时增加硕士毕业生的购房补贴,为3万元。   3月29日,广东揭阳市人力资源和社会保障局微信号“揭阳人社”公开《关于开展2022年揭阳市高层次人才安居保障申请工作的通知》。该通知显示,2021年1月29日(含)之后引进揭阳的高层次人才,符合申请条件的在引进之日(以缴纳社保当月1日起算)起2年内申请租房补贴的最高可申领100万元。   2月24日,泉州住房和城乡建设局公布高层次人才安居保障规定。其中提出对在泉州自行购买商品住房的高层次人才最高可给予80万元购房补助。   此外,河南省、湖南常德、江苏常熟等地也提出为引进人才发放购房补贴的政策。   湖南常德市的做法是加大大专以上学历及各类技术人员购房补贴力度,购房补贴以货币形式一次性发放,以其购买的新建商品住房面积作为补贴计算基数,补贴标准从100元/平方米至200元/平方米不等。   河南省则在《河南省关于发展人才公寓的意见》提出,向全日制硕士研究生和全日制本科生青年人才提供不超70平方米的人才公寓;同时建立租购房补贴机制,采取租房补贴和安家补贴两种方式实施。   江苏常熟市曾提出对符合要求的人才以定率标准进行补贴,新建商品房按购房发票价(不含增值税)的1%给予补贴;存量房按购房网签备案价的1%给予补贴。不过,该新政随后被删除。   对此,严跃进表示,此次常熟的人才购房补贴政策一日游的现象,说明一些政策面临了炒作,或者引起了市场的误读,相关部门会有一些叫停的做法。通过此类叫停,客观上能够减少各类曲解政策的现象,有助于减少房地产炒作的行为出现。   进入2022年,支持合理住房需求成为楼市政策主旋律之一。近期,各地楼市纾困政策的力度和范围明显扩大,力度上从之前给予购房补贴、增加公积金额度等升级到松绑或取消限购、限售等。严跃进认为,从近期各地政策放松情况看,各地放松的积极性在增加。

    中新经纬   1 阅读   2022-05-05 20:40
  • “争先恐后”松绑!一周内大湾区5城出手稳楼市

    仅4月份全国各地颁布的房地产稳楼市政策就超过60次。今年以来,更是有近110城出台稳楼市新政。   过去一周,大湾区楼市调控政策密集出台,相比之前出现了不同程度放松。从放松调控的手段来看,主要集中在放松限购区域、购房门槛,以及发放购房大礼包等方面。   比如佛山,在试探再三后,还是承认了二手房满五年之后不限购的新政;中山直接将购房门槛放松到了大专以上;东莞则在出台了7条楼市新政,恢复个税购房,取消新入户购房“双半年”限制等;惠州取消了对大亚湾和惠阳片区的限购政策;江门直接发放“购房大礼包”。   易居研究院智库中心研究总监严跃进5月4日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示:“大湾区各城市的调控政策呈现出了一个逐步放松态势,也为后续预留了一定空间,客观上有利于稳定当地房地产市场。比如中山,在放松限购的同时落实限售,防范出现短期内炒房现象。还有佛山,采用的是一种比较特殊的限购形式。换句话说,5年期以上的住房项目,就和限购没有关系,这样局部的松限客观上有助于激活改善型需求和二手房交易。”   一周内大湾区5城出手稳楼市   惠州、佛山、中山、东莞和江门的楼市调控政策,几乎都集中在一周内密集出台。   4月30日,惠州市住房和城乡建设局发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》,明确提出满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求,不再纳入限购重点片区;将从房地产信贷、公积金支持、优化预售资金、提升出让地块品质、完善住房销售政策、提升购房便利度和居住品质等六方面提出政策支持。   而在惠州发布新政的前两天,佛山、中山和东莞同样紧锣密鼓地出台了较为宽松的楼市政策。   4月26日晚,佛山市住房和城乡建设局一份“关于优化存量商品住房政策”的文件在网络流传。根据文件,佛山对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房不再限购。   4月27日,佛山市住建局回应媒体,该文件为其下发至各区住建局及市相关职能部门,属于内部流程,尚未正式发布。目前佛山住建局正在积极协调相关部门对业务系统进行调整完善。   4月28日,中山和东莞也出台了楼市新政,中山直接将购房门槛放宽到了中专;东莞则恢复了个税购房政策,既认社保、也认个税,此外还将“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。   4月27日,江门市宣布,将对在江门购置新建商品住房并办理合同网签手续的前若干名购房人,按房屋建筑面积分档发放9000套、总价值3700万元的购房消费大礼包。   消费券额度以100平方米为分界线,办理合同网签100平方米以上(含)、前5000套新建商品住房,每套发放5000元消费券,总价值2500万元;100平方米以下(不含)、前4000套新建商品住房,每套发放3000元消费券,总价值1200万元。   个别板块跌幅45%   大湾区多城陆续出台楼市宽松政策的背景是什么?   如果从今年一季度的数据来看,市场情况确实不太乐观。   以佛山为例,克而瑞数据显示,2022年第一季度,佛山一手住宅网签成交16828套,同比下降41.09%,环比下降26.92%。而截至3月底,佛山一手库存累计10.6万套,去化周期也从去年同期的9.8个月延长至14.7个月。   中山和东莞一季度的商品房成交也表现惨淡。   克而瑞数据显示,中山1-3月一手住宅网签量仅6007套,相比去年同期1.6万套的住宅网签数据大幅下滑。   东莞市住建局发布数据显示,2022年一季度,东莞新建商品住宅网签5165套,同比大幅减少57%;网签面积为56.96万平方米,同比大幅减少60%。   惠州合纵联行数据显示,惠州今年一季度全市住宅成交共计10339套,与2021年一季度相比下跌70%,成交量创近7年以来新低。   《每日经济新闻》记者在梳理大湾区各城近几年房价走势时发现,哪怕是过往大湾区成交较为火热的广深莞,在过去一年时间里,也有不少板块下滑显著,甚至有部分板块跌幅达到45%。   以广州为例,据克尔瑞广佛区域数据,2019年4月至2022年4月中,73个板块中,有41个板块的房价不涨反跌,其中越秀区淘金板块跌幅达45%。   具体来看,过去3年,广州下跌最为明显的板块为越秀区淘金板块,房屋均价从2021年的78360元/平方米跌至2022年的42873元/平方米,跌幅达45%;其次为花都区赤坭板块,房屋均价从2021年的14269元/平方米跌至2022年的10091元/平方米,跌幅达29%。   再来看下深圳。   据克尔瑞深圳区域数据,在过去一年的时间里,深圳37个细分板块中,有15个板块的住宅成交均价不涨反跌。   具体来看,深圳普通住宅成交均价下跌较为明显的有清水河、葵涌和华侨城板块。   其中,清水河板块均价从2021年的9.8万元/平方米跌至2022年的8.9万元/平方米,跌幅10.1%;葵涌板块成交均价从2021年的4.12万元/平方米跌至2022年的3.83万元/平方米,跌幅7.7%;华侨城板块成交均价2021年的10.83万元/平方米跌至2022年的10.27万元/平方米,跌幅5.4%。   而相对来说,在过去一年时间,东莞各板块整体降幅并不明显。据中原地产数据,在过去一年的时间里,东莞33个细分板块中仅有13个板块实现下跌。   具体来看,大朗、石碣、万江等板块下跌较为明显,跌幅超过10%。其中大朗板块均价下跌16%,石碣板块下跌13%,万江板块下跌10%。

    每日经济新闻   7 阅读   2022-05-05 20:06
  • 天津开展城乡自建房安全专项整治,10月底前消除安全隐患

    近日,天津市安委会办公室印发《关于立即开展房屋安全检查的紧急通知》,重点对天津市范围内所有村(居)民自建房,高校周边的餐饮、住宿、影院等人员密集场所的房屋安全开展集中排查整治。   据了解,此次重点排查整治建造年代较早、长期失修失管、违法改建加层、非法开挖地下空间、破坏主体或承重结构的房屋,擅自改变用途、违规用作经营(出租)的人员聚集场所房屋安全,以及消防安全等。   《通知》要求天津各区、各部门以《关于进一步强化安全生产责任落实坚决遏制重特大事故的15条措施》为抓手,结合生产实际特点,制定针对性强、操作性强的排查方案,紧盯住宿人员为10人及以上的生产、经营、租住自建房,逐一建立台账,明确整改责任人、整改时限、整改措施,逐项对账销号,实行动态管理,确保隐患清零。   在此基础上,天津市农村房屋安全隐患排查整治协调机制办公室制定印发了《天津市城乡自建房安全专项整治工作方案》(简称《方案》),并迅速在全市开展城乡自建房安全专项整治。按照要求,5月2日至5月10日期间进行全面排查,5月11日至5月31日各区要针对排查出的相应问题制定整治方案,10月底前消除安全隐患,年底前完成排查整治任务。   据介绍,排查整治范围包括天津市范围内所有城乡自建房,重点区域为城中村、城乡结合部、建制镇、旅游景区。其中,对农村自建房,要求继续做好农村房屋安全隐患排查整治,特别是对经营性自建房及此前农村房屋安全隐患排查整治范围之外的自建房进行全面“回头看”,彻底消除安全隐患,并录入农房安全隐患排查整治系统。对城乡结合部和农村小产权房要进行全面排查,形成排查台账。对城镇自建房屋,结合城镇建成区“两违清查”成果,对所有自建房特别是经营性自建房,进行全面彻查和摸底研判。   《方案》指出,对安全隐患进行整治,坚持高标准、严要求,立行立改;对不能立即整治的,限期整治并落实安全防范措施;对存在重大隐患的,立即停止使用并采取避险措施,科学制定临时性管控措施,直至整治验收达标后方可重新使用。   对失职失责进行处理,对排查整治中发现的责任不实、执法不严的;对排查整治不重视、走马观花、搞形式主义、虚假整治、整治不到位的;对排查整治中推诿扯皮、不担当不作为的,要严肃追责问责。

    中国网   5 阅读   2022-05-05 20:04
  • 百强房企整体利润降两成,上海证大恒盛地产归母净利率居尾

    港股百强内房企2021年整体归母净利润缩水近20.5%,归母净利率为7.06%;22家内房企2021年出现亏损,归母净利率为负;与2020年相比,七成公司的归母净利率呈下降趋势 《投资时报》研究员 周运寻 4月24日,住建部召开会议,重点围绕城市更新、城镇老旧小区改造、保障性住房建设、地下管网建设和改造等,研究采取更大力度的政策举措,推动释放内需潜力。 同时,为满足购房者合理住房需求,多城相继调整房地产政策。据中原地产研究院统计数据显示,年内已有超80城发布了相关政策。仅4月份以来,就有30余个城市因城施策。 整体上看,各地楼市调控政策坚持“一城一策”“因城施策”,呈现出较为明显的“控一线、稳二线、拉三四线”的特点,且政策灵活性、丰富性也进一步提高。 在此背景下,各大业绩承压的房地产公司也有望迎来机会。 近日,根据Wind提供的数据,标点财经研究院联合《投资时报》,对港股内房企中2021年营业收入前一百名公司的归母净利润、归母净利率(根据归母净利润及营业收入计算)进行了研究,并根据2021年归母净利率由高至低排名,推出《港股百强内房企2021年归母净利率排行榜》。 研究结果显示,港股百强内房企2021年整体归母净利润缩水近20.5%,归母净利率为7.06%。其中,7家公司的归母净利率在30%以上,略高于2020年的6家;同时,22家内房企2021年出现亏损,归母净利率为负。与2020年相比,七成公司的归母净利率呈下降趋势。 与上年不同,截至2022年4月25日,尚有超30家港股内房企还未公布2021年度业绩数据,其中不乏融创、世茂、恒大等头部公司。 需要说明的是,本文港股内房企来自Wind分类,是指注册地在内地而在香港上市的房地产公司,或者房地产业务主要开展地区为内地的公司。在计算过程中,以港元披露的数据统一转换为人民币。 利润合计同比减少20.5% 据Wind数据计算,2021年港股百强内房企营业收入合计3.88万亿元,同比增长17%;归母净利润合计2735.72亿元,同比减少20.5%。 其中,有6家公司的归母净利润超过百亿元,分别为中国海外发展(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、碧桂园(2007.HK)、龙湖集团(0960.HK)、万科企业(2202.HK)、长实集团(1113.HK)。 其中,中国海外发展是唯一归母净利润超过400亿元的公司,2021年该公司归母净利润为401.55亿元。华润置地则以324.01亿元位居第二位。碧桂园、龙湖集团、万科企业归母净利润均超200亿元,分别为267.97亿元、238.54亿元、225.24亿元。长实集团2021年净利润为173.67亿元。 尽管利润规模较大,但与2020年相比,前述6家公司中仅有2家公司归母净利润实现增长。其中,华润置地增长8.69%,龙湖集团增长19.26%。而整体来看,百强内房企中2021年归母净利润实现正向增长的公司仅有38%,占比不足四成。 归母净利润在50亿—100亿元之间的公司有8家。其中龙光集团(3380.HK)、新城发展(1030.HK)、嘉里建设(0683.HK)归母净利润均超80亿元,分别为98.63亿元、85.91亿元、84.69亿元。 合生创展集团(0754.HK)、旭辉控股集团(0884.HK)、雅居乐集团(3383.HK)、宝龙地产(1238.HK)、中国海外宏洋集团(0081.HK)分别为79.79亿元、76.13亿元、67.12亿元、59.92亿元、50.51亿元。 在上述14家公司录得50亿元以上盈利额的同时,有22家公司2021年归母净利润出现亏损。 其中,易居企业控股(2048.HK)、富力地产(2777.HK)归母净利润均出现超80亿元的亏损。前者亏损额为88.93亿元,而上年该公司归母净利润为3.04亿元。后者亏损额为88.48亿元,2020年盈利为90.05亿元。 《投资时报》研究员注意到,2020年港股百强内房企中净利润亏损的公司为14个,2019年为9个。此外,与2020年相比,2021年港股百强内房企中有62家公司归母净利润出现下降,2020年为52家。可以看到多数内房企利润空间趋窄,经营压力逐步加大。 7家公司归母净利率超30% 在对不同公司的盈利水平进行比较时,相较于归母净利润绝对值,归母净利率更为直观与科学。归母净利率指标是指每单位营收产生归母净利润的额度,对于规模不同甚至相差较大的公司而言,这一指标更具可比性。 《投资时报》研究员统计分析注意到,2020年,港股百强内房企整体归母净利率为7.06%(该指标2019年为12.84%,2020年为10.39%)。其中归母净利率超过30%的公司有7家,分别为九龙建业(0034.HK)、嘉里建设(0683.HK)、天安(0028.HK)、恒隆地产(0101.HK)、汤臣集团(0258.HK)、长实集团、合生创展集团(0754.HK),略高于2020年的6家。 而在榜单的另一端,受归母净利润亏损影响,22家公司的归母净利率为负值。其中,上海证大(0755.HK)以-279.37%的归母净利率排在最末位。 Wind资料显示,上海证大是证大集团房地产业务的旗舰公司。该公司于1994年开始涉足房地产业务,十几年来,已经发展成为以上海为核心,足迹遍及浙江、江苏、四川、东北等地的综合性房地产集团。 不过近年来,该公司业绩不佳,2019年至2021年,上海证大营收分别为12.15亿元、38.74亿元、6.18亿元,上下波动较大,归母净利润均为亏损状态,分别为-9.48亿元、-9.69亿元、-16.93亿元。同时该公司期末现金余额也逐年减少。 除上海证大外,恒盛地产(0845.HK)、金轮天地控股(1232.HK)、易居企业控股归母净利率也为负值,分别为-123.15%、-111.11%、-100.55%。这些企业也遭遇了较大的压力。 Wind数据显示,恒盛地产专注于在上海地区、长三角地区、环渤海地区和东北地区主要经济城市之黄金地段发展大型优质房地产项目。不过,上市12年并曾斥资百亿拿地的恒盛地产,2021年业绩却是增收不增利。 数据显示,2021年,恒盛地产录得33.18亿元综合销售收入,较2020年的28.08亿元上升18.2%;但公司拥有人应占亏损为40.86亿元,公司毛利率为-29.4%,2020年同期其综合毛利为11.49亿元。 对于净利润亏损的情况,恒盛地产提示了多项原因,其中主要为二、三线城市项目销售占比提升,集团加大各地物业促销力度所致。 而金轮天地控股有限公司则是一家主要从事房地产相关业务的中国投资控股公司。公司通过两个业务分部进行运营。房地产开发分部从事房地产开发及销售业务,包括住宅物业、办公及商用物业销售。物业租赁分部从事物业租赁业务,包括自有物业和租赁物业的租赁。公司也通过其子公司从事房地产运营管理业务。 4月24日,金轮天地控股发布2021财年年报,期内公司实现营业收入17.82亿元,同比增长28.32%,归属母公司净亏损19.80亿元,同比止盈转亏,基本每股收益为-1.10元。   作为中国领先的房地产交易服务提供商,易居企业控股则正在遭遇信用危机。 今年4月18日,易居企业控股公告称,于2022年到期的7.625%优先票据未能在到期日偿还,已构成2022年票据契约项下的违约事件。该事件进而触发2023年票据契约项下的交叉违约。 二级市场上,易居企业控股股价创历史新低。截至4月25日收盘易居企业控股每股为0.7港元。相较2018年11月每股14.881港元最高点,股价缩水约95.3%。 七成公司归母净利率下滑 2021年,房地产行业利润空间被压缩,还体现在归母净利率的变动上。 与2020年相比,港股百强内房企整体归母净利率下降近3.33个百分点,其中有72家公司归母净利率出现下降。 除前述提到的上海证大、恒盛地产、金轮天地控股、易居企业控股之外,华侨城(亚洲)(3366.HK)、中国新城市(300778)(1321.HK)、绿景中国地产(0095.HK)、珠光控股(1176.HK)、SOHO中国(0410.HK)、深圳控股(0604.HK)归母净利率的变动幅度亦颇大。 其中,华侨城(亚洲)2021年归母净利润亏损增加,导致公司归母净利率大幅下滑,由2020年的-16.76%降至2021年的-75.44%,大幅下降58.69个百分点。 华侨城(亚洲)2021年报显示,公司实现年收入约14.74亿元,同比增加12.83%,公司权益持有人应占亏损约8.83亿元,上年同期公司权益持有人应占溢利6375.7万元,每股基本亏损1.49元。 SOHO中国2021年归母净利率则出现反转,由上年的24.45%下滑至今年的-7.52%。 数据显示,SOHO中国2021年首亏1.31亿元,上年同期盈利5.36亿元,由盈转亏,同比大幅下挫124.76%;营业总收入则实现20.76亿元,同比减少17.0%。 另有38家企业的归母净利率出现不同程度的上升,包括恒隆地产(0101.HK)、丽丰控股(1125.HK)、九龙建业(0034.HK)、上置集团(1207.HK)等。其中,丽丰控股归母净利率由2020年的-83.75%增至2021年的-16.86%,提升了66.89个百分点。

    投资时报   20 阅读   2022-05-04 17:32
  • 下调利率、取消限购,多地出招稳楼市

    房地产信贷等政策宽松,成为当前楼市政策的大势所趋。4月28日,北京商报记者统计发现,近期全国已有100多个城市的银行机构下调了房贷利率,平均幅度在20-60个基点不等。同时,南京、广东等多地也通过发放住房消费礼包、限售限购政策松绑等方式,花样满足购房者的合理住房需求。在业内专家看来,随着宽松政策的增多,未来几个月楼市有望逐渐企稳。 百城下调房贷利率 近日,南京地区多家银行向媒体透露,近期房贷利率连续下调,首套房贷利率在5.1%-5.5%之间。与3月相比,房贷利率下降10-60个基点。南京地区房产中介透露,近期南京调整了首套房贷利率认定标准,即旧有房贷已结清,新购房产首付五成的,可按照首套房利率执行。 不止南京,今年以来,广东佛山、甘肃省兰州市、四川、山东多地也不断下调房贷利率。例如上海部分银行首套房和二套房房贷利率已由此前的5%和5.7%分别下降为4.95%和5.65%;山东多地银行下调房贷利率,下调幅度20-45个基点不等。 在4月14日举行的2022年一季度金融统计数据新闻发布会上,人民银行金融市场司司长邹澜表示,3月以来,由于市场需求减弱,全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率,平均幅度在20-60个基点不等。 政策也在进一步定调。4月18日,中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》,其中提出要完善住房领域金融服务,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求。 一系列下调房贷利率政策在全国遍地开花之后,降低首付比例也重磅出招。4月28日,广东成为全国首个对首付比例调整进行明确的省份。广东发布《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案》,明确因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。同时,鼓励银行对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民,合理确定按揭标准,提升借款和还款便利度。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“广东是全国首个省级要求降低首付的省份,单纯从这一点来看,广东就具有积极性和主动性,其对于引导后续各地政府和银行降低首付比例、积极降低购房成本等有积极的作用”。 限购限售花式松绑 房地产市场常见的限购、限售等政策也在悄然变化着。4月28日,广东中山对于大专以上人员放松了购房限购政策。中山市人社局发布《关于进一步优化我市人才安居保障措施的通知》,提出“凡持有大专以上(含大专)学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才,允许在本市范围内购买1套新建商品住房,房屋自网签之日起两年内不得上市交易”。 此前,南京也于4月27日透露,非本市户籍居民家庭申请购房条件有所调整,从此前的“三年内在南京连续两年及以上缴纳社保或个税”,调整为“一年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保(补缴不算)”。截至4月24日,已有超30城的政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容。 严跃进指出,从南京2017年的政策内容看,当时规定了外地人购房需要两年社保的缴纳情况。换言之,此次新政策下,对于只有6个月社保的购房者,也可以享受购房的资格。这也说明限购政策在放松。类似政策充分说明,当前南京市场的购房政策确实出现了松动,也体现了热点二线城市政策松动的风向。 严跃进认为,通过此类放松,很大程度上有助于促进房地产市场的去库存。当然类似的放松也不是无约束的放松,通过设定一定年限的限售,也有助于促进房屋的交易回归自住需求,而不是投资投机需求。 此外,发放消费礼包仍然是鼓励住房消费的重要举措。广东江门市就规定,从4月28日零时起,在江门市购买新建商品住房并办理合同网签手续的若干名购房人,按房屋建筑面积发放购房消费券礼包。其中,100平方米以上的住房将发放5000元的消费券礼包,100平方米以下的则发放3000元的消费券礼包,以刺激楼市回暖。 市场有望逐渐企稳 国家统计局发布的数据显示,3月,70个大中城市中,商品住宅销售价格环比下降城市个数减少,同比下降城市个数增加;各线城市商品住宅销售价格环比趋稳,同比下降或涨幅回落。 3月,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个,比上月分别减少2个和12个。 在中原地产首席分析师张大伟看来,房地产信贷宽松,是出现市场平稳的主要原因。“整体看,3月全国房地产市场的主要特征是随着调控政策的稳定,信贷供应的增加,政策底部出现后,市场逐渐率先在一二线城市出现底部特征,三四线城市也因为频繁的宽松政策,房价下调幅度收窄。”他说。 4月政策放松力度不减。中原地产研究院统计数据显示,衢州、秦皇岛、绵阳、兰州、大连、丽水、苏州、南宁等接近20城在4月发布了不同力度的房地产宽松政策,2022年一季度各种房地产调控政策次数高达157次,2021年同期是135次,也就是说,2022年房地产调控政策次数继续刷新历史同期纪录。 贝壳研究院4月28日发布的2022年4月二手房市场报告显示,今年4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%,二套利率为5.45%,分别较上月回落17个、15个基点,利率水平为2019年以来月度新低。4月平均放款周期为29天,较上月缩短5天。放款速度也是2019年以来最快的月份。预计后期将有更多城市降低商贷首付比例和房贷利率,调整“认房认贷”标准,更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线,有利于降低购房成本,支持住房需求释放。 “随着政策的逐渐稳定,特别是2021年四季度来,信贷政策的企稳,央行不断释放维稳信息,个人按揭房贷数据出现了止跌。对于市场来说,未来几个月有望逐渐企稳,政策见底后,宽松政策越来越多,2022年三季度市场底部有望加快出现,但需要警惕疫情影响。”张大伟表示。

    北京商报   18 阅读   2022-05-04 17:18
  • 因地制宜完善房地产政策,有助于推动经济平稳增长

    去年三季度以来,我国房地产市场行业发展整体承压。统计局公布的今年3月70个大中城市商品住宅销售价格情况来看,尽管房价下降的城市个数有所减少,但是新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市仍然分别有38个和45个。 在房价呈现下降趋势下,往往会导致一些刚性和改善性住房需求产生观望情绪,市场活跃度不高,信心不足。市场信心不足情绪传导到房地产供给端,就会导致房地产开发投资热情不高。国家统计局发布的数据显示,今年一季度房地产开发投资同比增长仅为0.7%,与基础设施同比8.5%、制造业同比15.6%的增幅相比,明显偏低。 正是基于对房地产市场交易活跃度不高、市场信心不足的研判,今年以来一些地区逐步对房地产调控政策进行调整。特别是4月份以来,各地稳楼市、救楼市的刺激政策此起彼伏,不论是调控政策次数还是范围都刷新了最近几年的纪录。 中原地产研究院统计数据显示,截至4月28日,全国4月当月累积房地产稳楼市政策已经超过60次,其中公积金政策最多,接近30城发布了各种宽松政策。从全国累计数据看,2022年已经累计接近110城市发布了出台稳楼市新政,其中包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等二三线楼市热点城市,政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。 在地方政府密集完善房地产调控政策的同时,4月29日召开的中共中央政治局会议对房地产调控进行了明确,就是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。中央政治局明确支持各地从实际出发完善房地产政策,可以说给市场吃了一剂定心丸,释放了稳投资、促销费的强烈信号,有助于打消市场顾虑,提振房地产开发企业的投资热情和市场的消费信心。 首先,此轮房地产调控政策的完善,其着眼点仍然是满足刚性和改善性住房需求。无论从中央政治局的整体定调看,还是观察地方政府出台的具体政策,基本上都是以满足刚需和改善性需求为目的。比如此次调控政策中,除少数地方降低首付款之外,大多数地方积极执行房地产信贷政策,通过解决住房贷款难、贷款慢等措施,解决房地产消费中的融资需求,促进房地产市场健康发展。 此外,也有福州等多个地方政府出台了公积金贷款放宽的政策,降低购房者的信贷成本。由于公积金贷款额度不高,又是工资收入相对稳定的群体。运用公积金调控政策可以满足刚性和改善性住房贷款需求,又不会放大房地产的风险杠杆,体现了坚持“房住不炒”的调控定位。 其次,房地产行业是一个关联性非常强的产业,上游涉及到建筑建材等原材料行业,下游关心到家电家具等消费产业,房地产行业对于投资与消费的影响较大。有研究数据显示,房地产投资增速每下降1个百分点可能导致固定资产投资减少0.3个百分点,拖累社零消费总额减少0.4个百分点;可能会拖累国内生产总值增长0.1个百分点。房地产行业对经济增长直接与间接的影响可能超过30%。 因此,一些地方政府着眼于稳投资、稳增长,对限售限购政策开始逐步调整,比如衢州市;此外一些地方政府将吸引人才与购房政策相结合,通过放松落户限制措施给楼市松绑。另外,一些地方政府则通过出台三胎购房优惠补贴等方式,给一些特定群体给予住房补贴,向市场释放了稳投资、支持房地产健康发展的信号。 此轮完善房地产政策非常必要,一举多得,既满足刚性和改善性需求,又为稳投资、促销费拓展有效空间。当然,从出台政策到出现市场效应需一定的时间,也要看市场的具体反映和预期。相信,随着政策效应的逐步显现,房地产市场信心将会得到提振,房地产无论是经济发展的推动作用,还是满足刚性、改善性需求都将大有作为。

    新京报   6 阅读   2022-05-04 16:50
  • “五限”放松,直接“发钱”,4月楼市日均两条新政

    稳楼市正在各地上演,且有范围愈广、手段愈多、力度愈强之势。   中原地产研究院数据显示,截至4月28日,4月全国累积发布房地产稳楼市政策已经超过60次,单月就刷新了月度稳楼市政策纪录。今年以来,更是有近110城出台稳楼市新政。   “与2021年一季度房地产调控全面收紧相比,2022年楼市政策出现了明显的宽松。不论是调控政策次数还是范围都刷新了近几年纪录。”中原地产首席分析师张大伟指出。   “五限”政策进一步放松   房地产“五限”指的是限购、限贷、限售、限价以及限商,是我国目前的严格限制性楼市调控政策,“五限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。   “当前,对于‘五限’政策正进一步放松,尤其是在限购、限贷、限售、限价等领域有所体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。   4月28日,重磅消息传来,天津拟10月1日起停止限价商品房销售。“此次天津退出限价商品房,应该说属于全国第一个案例。”严跃进认为,这与其市场青睐程度降低和行情的变化有很大的关系。   “首先,天津这两年房地产市场降温,普通商品住宅的价格都已经处于低位,一些限价优势不明显的限价商品房自然会‘无人问津’;其次,此类限价商品房认购后的转让或出售限制使得其优势不大。”严跃进说。   限贷政策也随着信贷政策的调整而有所宽松。4月28日,贵阳发文鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的,支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。   近期,还有多地下调最低首付比例,上调公积金贷款额度,取消“认房又认贷”等,都被认为是对限贷政策的合理化调整。   更为常见且灵活的限购、限售政策也在多地发生变化。哈尔滨在3月底取消了执行了近四年的主城区限售政策,从而成为首个取消限售政策的省会城市;近日,两大湾区城市接连放松限购,广东佛山满5年的二手房不计入限购,中山无社保无户籍大专以上即可买一套。   至此,“五限”政策中,除“限商”尚未有实质性的调整外,其余四项限制性政策都出现了一定范围的明显变化。   直接补贴购房人政策屡现   对消费有着直接带动作用的消费券近来也现身多地楼市。   4月27日,广东省江门市宣布,将对在江门购置新建商品住房并办理合同网签手续的前若干名购房人,按房屋建筑面积分档发放9000套、总价值3700万元的购房消费大礼包。   消费券的额度以100平方米为分界线。办理合同网签的100㎡以上(含100㎡)、前5000套新建商品住房,每套发放5000元消费券,总价值2500万元。办理合同网签的100㎡以下(不含100㎡)、前4000套新建商品住房,每套发放3000元消费券,总价值1200万元。   中新财经注意到,早些时候,广西桂林购房、延吉农民购房等已涉及到发放消费券举措。   严跃进认为,“这是从刺激住房消费的角度出发的,各地政府在拉动住房消费等方面积极搭建了平台和渠道。通过消费券的发放,有助于减少购房观望情绪,同时促进购房者积极入市。”   据诸葛找房数据研究中心不完全统计,目前出台购房补贴政策的城市已超20城,除了购房消费券,还有现金补贴、购房契税补贴等,以真金白银直接促进购房。   例如,沈阳皇姑区,购买新建商品住宅房屋的消费者,可按照备案合同价格的1%给予消费补贴;郑州的中原区、高新区、金水区则给予商品房契税缴纳补贴,最高补贴达20%。另外,湖南长沙、广东揭阳、福建泉州等地均特定对人才购房加以补贴。   “三四线城市由于多数无限购政策,政策调整方式或重点围绕人才引进、购房补贴、公积金贷款等方面。此外,针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策亦或是重点方向之一。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。   公积金贷款买房宽松成大势   梳理发现,各地发布的楼市宽松政策中,涉及到公积金的政策最多。   在贵阳4月28日发布的新政中,在公积金方面更是提出了创新性的内容政策:新增个人补息贷款规模20亿元,贷款发放时间控制在3个月内。   “此类资金相当于补贴给商业银行贷款的购房者,打造了‘商业银行贷款+利息由公积金支付’的方式,其成为当前公积金贷款中的一种创新模式。”严跃进解释道。   “对于地方政府来说,选择公积金政策宽松,可以给市场释放稳楼市信号。”张大伟认为,除了受限额度外,商业银行贷款政策需要央行发布,而公积金政策可以各地出台政策执行。公积金额度不高,不会影响购房者投机,大部分公积金使用都是刚需和改善购房者。   4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。   贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,中央释放了更明确更积极的政策信号,支持地方政府因城完善政策,预计后期地方调控自主性更强,更多城市的限制性政策有望松绑。   “如果说之前地方还有所保留的话,之后有更多的城市会发布稳楼市政策,力度也会更大。”张大伟预计五一后,更多力度更大的楼市政策将出现。

    中国新闻网   29 阅读   2022-05-03 12:16
  • 报告:超六成00后青年5年内有购房计划贷款年限倾向20年

    又一年的五四青年节即将到来,在不平凡的时光里,青年们对居住的需求有什么新的特点?据58同城、安居客发布的《2022年青年置业报告》数据显示,超八成的青年在5年内有购房计划,超六成00后青年5年内有购房计划,更愿意选择的贷款年限为20年,超六成青年认为理想月供收入比为30%-40%,有四成深圳青年选择每月还万元以上的房贷。疫情之下,多数青年居家时间增多,但努力奋斗仍是青年对未来的生活态度。   超六成00后青年5年内有购房计划   《报告》对85年-04年出生的青年调研情况显示,48.2%的青年已有自有住房,其中多数青年居住空间为三居室,占比为57.7%,居住在二居室的青年占比为35.7%。有33.9%的青年目前租房居住,其中整租一套房居住的青年占比最多,为65.4%,30.9%的青年与人合租。   《报告》显示,参与调研的青年中有81.1%在5年内有购房计划。其中,在00后青年群体中,有超过六成的青年在5年内有购房计划。对于购房的主要原因,36.3%的青年是为了追求稳定居所,36.0%的青年购房是为了子女教育。不同年龄段的青年对购房原因的选择也呈现不同特点,其中85后为子女教育购房占比最高,为44.8%;00后更多为了追求稳定居所,占比为44.4%,还有22.2%的00后做了为子女教育购房的打算。   在置业城市选择方面,80.1%的青年都倾向在工作城市买房,这其中也包含工作地就是家乡的本地青年。工作城市生活条件的便利性、子女教育、职业发展及良好的医疗条件等因素是影响他们买房的主要原因。另有12.0%的青年选择在工作城市周边购房,7.8%的青年选择回家乡城市置业,而房价是他们没有在工作城市买房的主要原因。   倾向购买90-120平方米三居室房源   青年在选择房源时,更为注重生活的便利性,这与选择城市时注重的因素相同;其次是小区的整体环境,可以看出青年对居住的质量有一定追求。从不同年龄段来看,00后除生活便利性外,对于房源的价格、与上班地点的距离也是主要考虑的因素;95后则更追求性价比,对于生活便利性、小区环境、价格都较为关注。   《报告》显示,青年在选择装修还是毛坯房源时没有明显的倾向,选择倾向购买装修房的青年占比35.3%,选择毛坯房的占比38.1%。在装修风格上,选择简美装修风格的青年占比27.9%,选择现代、新中式装修风格的青年各占比25%左右。而00后对现代化装修风格表现出格外的喜爱,占比达到55.6%。   在房源面积及户型的选择上,这届青年倾向于购买90-120平方米、三居室的房源,总价范围在150-200万内。选择90-120平方米房源的新一线青年占比高于一线城市青年,具体城市来看,广州有34.0%的青年选择120平方米以上面积的房源,成都也有30%的青年选择120平方米以上的房源。   近五成深圳青年倾向500-800万总价房源   在房源价格方面,整体来看,总价范围在150-200万的房源最受青年们的欢迎。一线城市青年选择500-800万房源的占比25.4%,其中90后、85后一线青年对500-800万房源更为关注,95后一线城市青年则更关注200-300万房源;新一线城市不同年龄段的青年对房源价格的关注也有差异,其中90后、85后更关注150-200万的房源,95后对100-150万房源更感兴趣,00后则更倾向50-100万的房源。从具体城市来看,46.0%的深圳青年选择总价500-800万的房源,北京、上海青年选择300-500万的相对较多,广州青年则倾向选择200-300万的房源。   房贷选择方面,青年们普遍更倾向于选择二十年的贷款年限,占比50.9%。对于购房时的首付,41.0%的青年接受三成的首付;在已购房的青年中,有36.0%的青年首付了三成,也有16.5%的青年选择全款买房。首付资金的来源方面,58.3%的青年表示应与另一半共同承担,26.5%的青年首付靠自己攒钱。   超六成青年理想月供收入比为30%-40%   还款方式方面,青年们多数倾向选择等额本息的还款方式。40.4%的青年每月理想的还款范围在3001-5000元。多数00后青年理想的月还款范围是2001-3000元,90后中有约两成青年选择每月的还款范围在10000元以上。城市方面,深圳青年有44.0%选择每月还10000元以上的房贷,上海、北京、广州、成都则是每月还款范围在5001-7000元的青年占比相对较多。   从房贷收入比例来看,66.9%的青年选择了每月的房贷占收入的比例在30%-40%左右。四成00后青年月供与收入的最佳占比为30%。而青年整体由于年龄的增长及收入水平的提高,能接受更高的还贷金额及更大的月供收入占比。城市方面,32%的深圳青年选择每月房贷占收入的比例在50%左右。   超七成青年乐于室内娱乐   从《报告》对青年日常支出的调研情况来看,多数青年每月的支出主要集中在餐饮美食及生活日用方面。从年龄段来看,00后青年主要花销除了餐饮、生活日用方面,在休闲娱乐方面也有较高的花销。不同城市来看,深圳青年除了餐饮美食花销大之外,选择服饰美容方面花销也较大;上海青年餐饮美食、生活日用、住房物业为主要花销;武汉青年在吃的方面花销一般,主要集中在生活日用及住房物业方面;宁波有67.3%的青年主要花销集中在住房物业上。   在空余时间内,73.0%的青年会进行上网、游戏、追剧等室内娱乐,同时也有65.8%的青年会选择逛街、看电影等户外休闲娱乐活动。青年们同样注重精神层面的丰富多彩,有43.7%的青年空余时间选择读书学习,提升自己;34.7%的青年选择旅游拓宽自己的眼界。快节奏的工作生活让年轻人对健康越来越重视,有35%的青年选择健身舞蹈等运动,让自己离开办公桌,活动起来。对于不同年龄段,大家的选择基本相同。   超六成青年通勤选择公共交通   《报告》显示,青年通勤时多选择公交、地铁等公共交通,占比达到64.4%;也有57.5%的青年上下班时开私家车出行,其中85后选择私家车通勤的青年占比,超过了选择公共交通出行的青年占比,00后青年以公共交通为主,私家车通勤比例低于青年整体。通勤时,有74.0%的青年会听音乐、有声读物,也有52.6%的青年上下班路上看视频。   通勤时长方面,青年每天的单程通勤时长多在30-45分钟,占比44.4%;另有36.9%的青年单程通勤时长在15-30分钟。一线城市青年单程通勤时长在45分钟-1小时的占比22.6%,高于新一线城市青年。具体城市来看,北京、上海、深圳的青年平均通勤时长排在前三位,北京青年的单程通勤时长的均值为42.71分钟,上海为38.02分钟,深圳为37.36分钟;沈阳、武汉、成都、重庆的青年平均单程通勤时长低于30分钟。   在通勤花销上,青年每月通勤的花销多在501-800元,占比35.2%;一线城市青年800元/月以上通勤花销的占比高于新一线青年。深圳、南京青年的月度平均通勤花销在600元以上,上海、东莞青年的月度平均通勤花销在590元左右;北京、武汉青年的月度平均通勤花销低于420元,在所调研的20个城市中处于较低水平。   疫情之下多数青年居家时间增多   疫情扰乱了所有人的生活,让不少青年居家时间变长。统计显示,有78.2%的青年表示今年在家的时间比去年增加。上海、深圳、苏州、宁波、郑州有超过九成的青年表示今年在家时间增加。   居家生活期间,手机占据了青年的大部分时间。有64.7%的青年在家时玩手机,00后青年在家玩手机的占比达81.5%。除了玩手机之外,95后青年更注重运动健身,90后青年超过半数会在家办公。在居家时光中,青年们希望能拥有扫地机/拖地机、按摩椅、洗碗机等家具家电来提高居家生活的幸福感。   青年在家的时间变长,对于居住空间的要求也会有所提高。《报告》显示,59.7%的青年希望改善客厅的空间,50.2%的青年希望改善厨房空间。不同年龄段的青年对于家中居住空间的改善需求也不尽相同,00后青年更注重主卧的舒适性,有66.7%的00后青年希望改善主卧的居住空间。   疫情当前,青年热爱生活的心态却一如往常。在对目前生活状态的描述中,幸福、稳定、舒适、安逸是他们提到最多的词,虽然也有些焦虑和紧张,但是努力、奋斗也是他们的生活主张。对于未来的生活,他们仍然保持热忱的期许,美好、幸福是他们畅想的未来,也是当下为之拼搏的动力。

    中国经济网   42 阅读   2022-05-03 12:12
  • 全国多个城市下调房贷利率

    今年以来,全国多个重点城市房贷利率出现不同程度下降,楼市调控出现调整迹象。   上海证券报记者昨日从南京地区多家银行了解到,近期房贷利率连续下调,首套房贷利率在5.1%至5.5%之间。与3月相比,房贷利率下降10至60BP。广发银行南京某支行客户经理表示,如果是该行优质客户,房贷利率最低可降至5%。   南京地区房产中介透露,近期南京调整了首套房贷利率认定标准,即旧有房贷已结清,新购房产首付五成的,可按照首套房利率执行。该中介表示,上述变化属于银行口头通知,现在政策变化很快,几乎每天都有新的调整。记者从建行、工行客户经理处获悉,目前还没有收到“认房不认贷”或调整首套房贷利率认定标准相关通知。   此外,广东佛山已下发政府内部文件显示,针对满5年的商品住房将不再计入家庭拥有住房套数,在住房贷款已还清的条件下,新购房贷款可按首套房贷款利率执行。   河北石家庄房贷利率亦呈连续下降趋势。记者从工行石家庄市分行了解到,该行目前执行的首套房贷利率在4.8%左右,从去年9月到现在,银行按揭贷款额度使用较为宽松,通过实行集中管理,放贷效率有所提高。   甘肃省兰州市于今年4月出台20条优化营商环境的措施,其中将首套房首付比例降至20%,二套房首付比例降至30%。当地银行客户经理表示,目前首套房贷平均利率为5.2%,二套房贷利率在5.5%至6%之间,未来或将进一步取消外地户籍限购政策。   据了解,自昨日起,山东临沂首套房贷利率最低降至4.6%,与5年期以上LPR利率持平,此前为5%;二套房贷利率不变,在5.2%左右。   在郑州,中原银行针对毕业5年以内的大学生推出房贷利率优惠政策,首套房贷款利率低至4.5%,低于五年期以上LPR报价。   据统计,一季度全国已有100多个城市的银行机构下调了房贷利率,部分城市提高住房公积金贷款额度上限,对生育二孩、三孩家庭购买首套住房的给予政策照顾,甚至有城市已取消限购限售等政策。   根据贝壳研究院统计,目前无锡、苏州、湖州、丽水、临沂、绵阳、南宁等地在不同程度上提高了住房公积金贷款的上限或延长期限。台州市提高了三孩家庭的公积金贷款额度;秦皇岛、衢州、福州、哈尔滨、郑州等地放松甚至取消了限售限购政策。

    上海证券报   21 阅读   2022-05-03 12:09
  • 26天23城放宽公积金贷款政策,购房刚需落地将加快

    日前,又有两个城市传出调整购房公积金政策的消息。   4月24日,天津市住房公积金管理中心网站发布关于《关于调整住房公积金有关政策的通知(征求意见稿)》公开征求意见的公告,拟规定,该市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的,贷款最高限额80万元(此前为60万元);4月25日,淮安市住房公积金管理中心网站发布《关于调整住房公积金贷款最高额度的公告》显示,根据动态调整机制,5月5日起,单方、双方缴存住房公积金首套首次贷款最高额度分别为44万元、66万元(此前分别为40万元、60万元)。   值得关注的是,据《证券日报》记者不完全统计,4月份以来截至4月26日,已有天津、无锡、兰州、淮安等23个城市,相继发布了松绑住房公积金的相关政策。   “从近期发布的公积金相关政策来看,针对的对象有夫妻、单身群体、人才、二孩三孩家庭等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,总体来看,对各类群体的贷款额度进行了提高,充分体现了公积金贷款落实支持合理住房需求的作用。   多地调整公积金政策   4月份以来,多地相继调整公积金相关政策。《证券日报》记者梳理发现,各地结合自身情况“因城施策”,从内容来看,主要有以下几类举措。   一是公积金贷款额度上调,如苏州提出,自4月21日起,当地个人贷款额度上限由45万元提高到60万元,家庭由70万元提高到90万元;二是再次申贷时限取消,例如,兰州取消住房公积金贷款结清满一年后方可再次申请贷款的限制;三是公积金贷款所购房建筑年限放宽,如泸州规定,申请再交易房(二手房)贷款的,缴存职工家庭所购住房建筑年限不超过20年,房龄与贷款年限之和不超过40年,且贷款年限不超过所购住房剩余的土地使用权年限;四是降低购买二套住房首付款比例,如昆明加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度,适度降低购买二套住房首付款比例;五是保底贷款额度上调,例如,盐城将家庭成员全部符合贷款条件的保底贷款额度由15万元调整至20万元,仅一人符合贷款条件的,保底贷款额度由8万元调整至10万元。   “近期出台相关松绑政策的地区基本属于二线、三线、四线城市。”同策研究院研究总监宋红卫对《证券日报》记者表示,主要原因在于这些城市近几年楼市比较低迷。   提升购房积极性?   那么,住房公积金政策的调整究竟能给市场带来多大利好呢?   “相对利率来说,公积金贷款额度提高的效果是实实在在能看得到的,客观上可以更好地提升消费者的购房积极性。”严跃进向《证券日报》记者表示,从实际作用来看,对于一些年内有购房计划且打算使用公积金贷款的潜在消费者来说,近期入市的节奏会加快。   “如果购房能够使用公积金贷款,会比商业贷款节省很大一笔资金,所以公积金政策可以看做是专项的购房优惠低息贷款,属于购房红利补贴政策。”宋红卫进一步表示,因此,公积金政策松动后,对于恢复购房者信心和积极性会有一定的提振作用。   严跃进表示,客观上来讲,现在的市场信心比预期要弱,但是随着利好消息增多,房企拿地会开始活跃,随着各类刺激政策的释放,市场交易数据也会有所改善,加之公积金等资金供给全方位的支持,都有助于市场参与者对后续信心的增强。   中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示,虽然随着信贷政策的持续宽松,放款难已经全面缓解,但因为疫情以及热点城市改善需求的信贷政策依然严格,楼市的整体热度上升非常缓慢,市场依然期待更多的稳增长政策,同时也预计将有更多城市加快政策调整节奏。

    证券日报   2 阅读   2022-05-03 12:01
  • 房屋市政工程生产安全重大事故隐患判定有了新标准

    住房和城乡建设部26日正式发布了《房屋市政工程生产安全重大事故隐患判定标准(2022版)》,为强化安全生产责任落实、有针对性防范遏制重特大事故提供了重要技术支撑。   根据这份由住房和城乡建设部发布的标准,所谓重大事故隐患,是指在房屋建筑和市政基础设施工程施工过程中,存在的危害程度较大、可能导致群死群伤或造成重大经济损失的生产安全事故隐患。标准适用于判定新建、扩建、改建、拆除房屋市政工程的生产安全重大事故隐患。   标准明确,企业不持安全生产许可证施工,安全管理人员、特种作业人员无证上岗和危大工程施工方案不论证等情形应判定为重大事故隐患。在深刻分析近年来群死群伤事故原因的基础上,标准还明确了基坑工程、模板工程、脚手架工程、起重机械及吊装工程、高处作业、施工临时用电、有限空间作业、拆除工程、暗挖工程及使用危及安全生产的施工工艺10类重大事故隐患包含的情形。   住房和城乡建设部工程质量安全监管司相关负责人说,在房屋市政工程领域,近年来的施工安全生产形势总体平稳,2021年发生较大及以上事故15起,是有统计以来首次低于20起,相较2020年下降31.82%,相较2012年下降48.27%。但房屋市政工程事故总量依然较高,重特大事故依然没有杜绝。为此,下一步,各地住房和城乡建设主管部门将以重大隐患排查为重点,突出建筑起重机械、基坑工程、模板工程及支撑体系、脚手架工程、拆除工程、暗挖工程、钢结构工程等危大工程,以及高处作业、有限空间作业等高风险作业环节,“逐企业、逐项目、逐设备”精准排查和消除重大隐患,确保施工现场安全风险可控。

    中央广播电视总台央视新闻   4 阅读   2022-05-03 11:59
  • 住房信贷政策要“稳”字当头

    4月18日,中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。通知指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求,促进当地房地产市场平稳健康发展。   不难看出,央行在住房信贷政策层面,已经在开口子,在松绑楼市调控政策,这对楼市来说,是有一定刺激作用的。但是,在松绑楼市调控政策的同时,也有具体要求。首先,“房住不炒”定位不能突破,房子的“居住”属性必须坚持,不能出现“炒作”现象,否则,政策会立即收紧;第二,突出因城施策,不搞“一刀切”。“一刀切”的结果,容易造成政策的或紧或松,市场的大起大落,不利于市场的稳定和居民心理的稳定。因此,把住房信贷政策调整的权利下放给了地方、给了具体城市。同时,也把责任传递给了地方;第三,要有利于市场的健康平稳发展,政策调整必须围绕“稳地价、稳房价、稳预期”而展开,不能突破这个目标。否则,政策难以放松。   只有坚持这样的目标定位,住房信贷政策才能有序放松,才能依据各地的实际情况,制定有利于地方楼市稳定、市场复苏、居民预期平稳的住房信贷政策,而不是想收就收、想放就放、快收快放。从这些年来的实际情况看,相当一段时间,住房信贷政策都没有对楼市形成有效约束与影响,没有成为楼市调控的重要手段,原因就在于,政策的随意性太强,地方对住房信贷政策不够尊重,银行对住房信贷政策也当作了赚钱的工具,而不是调控市场的手段,结果,政策或紧或松,造成市场大起大落,直到“房住不炒”定位确定后,住房信贷政策才逐步趋于稳定,对市场的积极作用才不断发挥。   此次的住房信贷政策调整,可以认为是针对当前经济形势和楼市的实际状况做出的一次主动调整、主动应对、主动完善。从宏观经济的角度来看,最新发布的经济数据显示,一季度,我国GDP为270178亿元,按不变价格计算,比上年同期增长4.8%,增速较上年四季度加快0.8个百分点,经济继续稳步恢复。其中,第一产业增加值10954亿元,同比增长6.0%;第二产业增加值106187亿元,同比增长5.8%;第三产业增加值153037亿元,同比增长4.0%。很明显的,第三产业拉了后腿。因为,三次产业增加值占GDP的比重分别为4.1%、39.3%和56.6%;第三产业占比超过了一半,但是,从对经济增长的贡献率来看,第三产业只拉动经济增长2.4个百分点,比第二产业的2.1个百分点只多出0.3个百分点,刚刚达到一半水平。相反,在增加值对比中,第三产业却比第二产业高出了17.3个百分点,差距明显。很重要的一个原因,就是房地产的拉动作用大大下降了,第三产业的增速放慢,贡献率减弱。   从楼市自身的情况来看,受前些年过度负债扩张的影响,房企普遍陷入资金紧张格局,特别是头部房企,极少有不出现资金链紧绷现象的,相当一部分房企资金链都面临断裂风险。在这样的情况下,一旦出现资金链断裂问题,就难免会发生行业性、区域性金融风险。更重要的,如果房企资金链断裂,还会引发不能按时交楼问题,使房企风险转化成社会稳定风险。因此,适度放宽住房信贷资金政策,鼓励广大居民购房,对于稳定房企资金链、稳定市场是有积极作用的,也是能够有效化解房企资金链断裂风险的。   关键在于,如何确保不发生房价上涨风险,不让房价上涨使楼市调控前功尽弃,是地方必须把握好的重要问题。否则,楼市调控政策随时会收紧。也正是基于这样的考虑,为了避免政策快速放松又快速收紧的现象,在放松住房信贷政策时,也要“稳”字当头,不能或紧或松,更不能快松快紧,积极稳妥地放松住房信贷政策,且把重心放在刚需购房方面,决不能乱开口子。一旦发现炒房苗头,就要立即采取措施,避免政策成为拉动房价上涨的工具。尤其要注意的是,对开发商贷款一定要把握好尺度,决不能再出现随意乱放现象。否则,要严厉追责。

    中华工商时报   13 阅读   2022-05-03 11:40
  • 地产行业进三争一!这家万亿央企叫板万科、碧桂园

    对保利发展(600048.SH)而言,2021年是具有里程碑意义的一年。 这一年,保利发展原董事长、有“铁娘子”之称的宋广菊正式退休,刘平接任董事长一职。同年,保利发展的总资产、总负债均突破万亿元大关。 保利发展2021年年报显示,报告期内,保利发展实现签约金额5349.29亿元,同比增长 6.38%;实现营业总收入2850.24亿元,同比增长17.19%;实现净利润371.89亿元,同比下降7.14%;归母净利润273.88亿元,同比下降5.39%。 据市场机构克而瑞研究中心数据,保利发展的销售金额在行业中排名第四。这一成绩,距宋广菊于2017年设定的“重回前三”目标还差一个身位。 微信图片_20220421161957.jpg 进入刘平时代,保利发展野心不减。 在4月21日举办的投资者问答会上,刘平表示,基于对行业和公司自身竞争力的信心,公司提出“进三争一”目标,且有信心和底气。对该目标的理解,不能简单、片面地理解成榜单上的排名,而是综合实力的领先,是硬实力、软实力都过硬的第一。保利发展的目标是做到一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力。 进入行业前三 房地产行业进入迅速洗牌期,房企排名规则发生了微妙变化。过去,销售规模是行业排名的唯一指标。进入“黑铁时代”,房企比拼的还有耐力。 今年业绩会上,华润置地总裁李欣表示,华润置地一直对行业排名有诉求,但对规模没有要求。 这是颇有深意的言论,若规模持平,要做到排名进取,只能等对手下滑。相似的论调,保利发展亦有提及。 “为什么我没有直接回答规模一定要排在多少,因为有一些企业可能会退出,这个行业没有一个季度不是在调整的,保利发展最大的优势是稳健。”刘平在4月19日举办的投资者大会上指出。 2021年,保利发展排名行业第四,前三名分别为碧桂园、万科和融创中国。今年以来,融创中国陷入流动性危机,将影响全年销售规模表现,保利进入前三基本已成定局。 city-5974876_1920.jpg 今年年初,保利发展在2022年度工作会议中提出“进三争一”的新目标。一季度,保利发展全口径销售额907亿元,排名行业第三,前两名分别为碧桂园和万科。 保利发展的野心,不仅局限在销售排名上。刘平对时代周报记者表示,保利发展不简单追求规模上的排名,更多的是按照既定战略,把握市场机会,保持企业持续健康发展。 回归一二线城市 4月19日,保利发展以8.9亿元竞得东莞横沥镇村尾村2022WR001地块,为东莞今年首批集中供地中三家拿地的房企之一。土地市场遇冷,保利发展仍逆势拿地,扩张之心可见一斑。 一二线城市土地市场降温之时,保利发展选择加仓。 保利发展年报显示,2021年,公司全年拓展项目145个,新增容积率面2722万平方米,拓展金额1857亿元,分别同比下降15%和 21%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略,重点补仓销售贡献高的区域,新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%,较2021年提升7个百分点。 值得注意的是,前2~3年,保利发展所拿的高价地一定程度上影响了公司的毛利率。报告期内,保利发展毛利率26.80%,同比下降5.79个百分点。保利发展称,未来随着高地价项目的陆续体现,毛利率表现仍将承压。 对于战略布局,保利发展财务总监王一夫表示,公司对大势的预判是“聚焦”。市场规模见顶后,市场需求相对聚焦,会回归一二线核心城市,且主要会集中于城市的成熟区域。随着第二季度中心城市陆续供地,公司将严格按照立项标准,适当提升拓展力度。 “公司也在密切关注收益更佳、风险可控的收并购机会,这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。”王一夫强调,今年,保利发展整体的拓展逻辑是质量重于数量。 保利发展管理层人士对时代周报记者表示,保利发展现阶段的收并购基本是基于项目层面,本质上对收并购项目的立项标准和招拍挂项目的立项标准相对一致。保利发展不追求在收并购上一定要完成具体的投资金额和项目数量,在项目研判上会更加谨慎,也期待收并购项目比一般招拍挂项目有更高的项目收益。 据保利发展财报,2022年,保利发展计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元,同比减少300亿元;计划新开工面积4010万平方米,同比减少890万平方米;计划竣工面积4231万平方米。

    时代周报   74 阅读   2022-04-27 20:28
  • 坚守or退出,房企的城市更新业务新抉择

    住建部发布城市更新防止“大拆大建”的政策以来,各地的政策进行了适配性调整,同时加上部分房企流动性趋紧,各地城市更新的变动备受市场关注。   以广州为例,已有房企申请退出部分城市更新项目以回笼资金,同时也有房企决意深耕城市更新领域,以自身充裕现金流持续推动城市更新项目进展。   备受市场关注的广州黄埔珠江村旧改项目有了新进展,据和讯房产了解,项目公司已于4月25日下午将第二笔临迁款足额汇入到指定账户,项目亦处于正常推进中。   同时“珠江村旧村改造”公众号今日发布的内容验证了上述消息属实,并披露此次发放的临迁费共计约3500万元,表示未来项目公司将按项目的资金需求计划提前做好资金筹集工作,确保后续临迁费按时足额发放。   据该公众号4月16日发布消息预计于4月30日前完成临迁费的发放。从实际发放时间看,有所提前。   据了解,广州黄埔珠江村旧改项目由广州珠景房地产有限公司(简称广州珠景)操盘,该项目由景业名邦、深圳中洲置地、广州天瀚投资以及广州黄埔区黄埔街下沙三个股份经济合作社持股。   判断旧改项目资金链情况需要全方位考察操盘公司大股东的资金实力。从股权结构看,景业名邦为该旧改项目的第一大股东。根据景业名邦发布的业绩公告显示,2021年实现合约销售额约42.16亿元,同比增长19.7%,销售处于持续增长状态。2021年公司实现收入20.43亿元,毛利润约为5.83亿元。   截至2021年末资产合计139.3亿元,同比增长27.92%,公司权益合计47.79亿元,同比增长7.32%。备受行业关注的“三道红线”指标,景业名邦处于“绿档”,净负债率为46%,剔除预收款后的资产负债率为61.3%,现金短债比为1.03,公司现金及银行结余总金额约为23亿元,在手现金能覆盖短期债务,短期偿债无虞,财务状态健康。   城市更新项目历时长,前期资金沉淀多,对房企的资金实力提出较高要求。加上在目前房地产持续下行的压力下,包括时代地产等房企逐渐退出多个城市更新项目,以回笼资金增厚现金流安全垫。   业内人士分析指出,城市更新项目一般位置较好,后期回报可观,房企选择退出是对市场环境以及自身情况做出的无奈之举。景业名邦选择持续深耕,是根据自身财务状况、现金流等足以支撑其持续推动项目发展为前提;并且,在布局广州及城市更新领域向来是景业名邦深耕的重点,对其而言,战略坚守非常重要。   有房企退出,也有房企坚守,在城市更新业务赛道上,企业根据自身策略适配业务发展,情理之中。

    和讯   14 阅读   2022-04-27 20:06
  • 南通市通州区最高给予房款总额2%的购房补贴

    日前,包括南通市通州区住房和城乡建设局在内的六大部门联合发布《关于印发通州区稳定就业企业职工购房补贴实施细则的通知》(简称《通知》)。   《通知》从补贴对象、补贴标准、补贴范围、申领资料、申领流程以及申领期限六方面作了说明。其中,补贴对象为在区内注册企业稳定就业且连续缴纳社保满12个月、在区内购买新建首套普通商品房的企业职工(符合享受人才引进购房补贴政策的除外)。   补贴标准分为1%、1.5%和2%三档。具体来看,按照企业职工所购首套新建普通商品住宅的房款总额(以开发企业出具的税务发票为准计算,不含储藏室、车位、车库、阁楼的价款)和房屋面积计算,90平方米(含)以下给予房款总额1%的购房补贴,90平方米—144平方米(含)给予房款总额1.5%的购房补贴。对符合条件的双职工家庭(直系亲属购房人)购买144平方米(含)以下首套新建普通商品住宅,给予房款总额2%的购房补贴。   补贴范围为2022年3月21日至2023年3月20日期间内,在区内购买首套新建普通商品住宅。其中,购房时间范围认定以商品房买卖合同网签备案时间为准。家庭首套购房认定标准为购房人、配偶及未成年子女购房时无商品住宅不动产登记记录、无商品住宅网签合同备案记录。新建普通商品住宅认定标准为普通商品住宅产权登记面积不超过144平方米(含),不包括二手房。   申领资料包括申请人身份证、结婚证(如已婚)、户口本、学历证书;区内企业及购房时购房人连续缴纳社保满12个月记录证明材料;不动产销售发票复印件;不动产权证复印件;个人承诺书。   申领流程共包括五项:   1. 南通社保基金通州办事处确认购房人连续缴纳社保是否满12个月;   2. 区市场监管局确认购房人所在企业是否为区内注册企业;   3. 通州自然资源和规划局(不动产登记交易中心)出具购房人家庭现时的房屋已登记信息;   4. 区住建局审核是否符合申领补贴要求;   5. 商品房项目(房屋)所在地镇(街道)财政局(所)审核购房补贴申请资料,负责支付购房补贴和资料收集归档。   此外,在申领期限上,《通知》指出购房企业职工应在取得不动产证后60日内申领购房补贴。逾期视为自动放弃,不予受理。   业内人士认为,通州区此次购房补贴新政的出台,或是为缓解该区近来楼市低迷的状况,提振市场信心。而上海中原地产市场分析师卢文曦则认为,这是在交易层面“临门一脚”,“推一把”消费者的动作,对市场整体成交表现不会起很大作用。   房天下数据显示,3月份,通州区新房成交43套,成交面积为0.46万平方米,新房成交总价为6062万元;新房成交均价为13106元/平方米,同比下降11%;安居客数据则显示,3月份,通州区二手房均格为13311元每平方米,同比下降7.39%。   目前,加上通州区,江苏省已有三个城市或区域正式出台楼市松绑政策。此前,苏州提升个人公积金贷款额度:首次使用公积金贷款个人45万提高到60万,家庭70万提高到90万;淮安则放松限购:父母在市区无房的非当地户籍人才家庭、当地户籍2套住房家庭,以及当地户籍的2套住房多孩家庭,开放限购1套。   南通市通州区在2016年前后,曾出台过购房补贴的相关政策。2015年12月30日,通州区人民政府出台《关于促进全区房地产市场消费的意见》,从2016年1月1日至2016年3月31日止,市民在通州区范围内购买新建商品住房或者二手住房,均可享受政府部门提供的购房补贴,补贴额度为房款总额的1%。当时,通州区还放宽了公积金贷款和提取条件,购买自住房的公积金贷款最低首付款比例为20%。   2016年9月29日,通州区人民政府又出台《关于进一步促进全区房地产市场消费的意见》,表明从2016年10月1日至2016年12月31日止,在全区范围内购买新建商品住房给予房款总额1%的购房补贴;范围内购买新建商业、办公用房给予房款总额0.5%的购房补贴,同一购房户补贴金额最高不超过5万元(含5万元);个人购买二手住房的,给予房款总额0.5%的购房补贴。

    21世纪经济报道   24 阅读   2022-04-26 20:18
  • 天津拟提高公积金贷款额度!公开征求意见

    近日,天津市住房公积金管理中心发布关于《关于调整住房公积金有关政策的通知(征求意见稿)》公开征求意见的公告。   《通知》拟规定:职工连续足额缴存住房公积金满3个月,租赁我市保障性租赁住房的,职工本人及配偶可申请提取住房公积金,每月合计提取金额不超过当月支付的房租,且合计不超过2400元;本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的,贷款最高限额80万元。   关于调整住房公积金有关政策的通知(征求意见稿)   各区人民政府,各委、办、局:   为贯彻落实党中央决策部署,支持职工合理住房需求,助力职工实现住有所居,结合我市实际,现将住房公积金有关政策通知如下:   一、 支持职工租赁保障性租赁住房   职工连续足额缴存住房公积金满3个月,租赁我市保障性租赁住房的,职工本人及配偶可申请提取住房公积金,每月合计提取金额不超过当月支付的房租,且合计不超过2400元。提取方式、资金划转等按《关于租房提取住房公积金有关政策的通知》(津公积金委〔2021〕3号)执行。   二、 支持职工基本购房需求   (一)本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的,贷款最高限额80万元。   (二)天津市住房公积金资金运用率连续3个月超过90%的,市住房公积金管理中心应向市住房公积金管理委员会办公室报告,并向社会发布公告,于公告的次月1日起将首套住房贷款最高限额下调至60万元;住房公积金资金运用率连续3个月低于85%的,市住房公积金管理中心应向市住房公积金管理委员会办公室报告,并向社会发布公告,于公告的次月1日起将首套住房贷款最高限额上调至80万元。本通知的“住房公积金资金运用率”指月末的住房公积金资金运用率。   (三)贷款受理日期在2022年 月 日之前的,按本通知施行前的政策执行;2022年 月 日(含当日)之后受理的,按本通知执行。贷款受理日期为贷款银行向市住房公积金管理中心提交职工贷款申请之日。   三、租房提取住房公积金、个人住房公积金贷款其他政策保持不变,与本通知不一致的,以本通知为准。   四、本通知自2022年 月 日起施行,2027年 月 日废止。   关于《关于调整住房公积金有关政策的通知(征求意见稿)》的说明   为贯彻落实党中央决策部署,支持职工合理住房需求,现将《关于调整住房公积金有关政策的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)有关问题说明如下:   一、《通知》起草的背景   2021年12月,中央经济工作会议提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,“坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。   目前,天津市对职工租赁公共租赁住房、商品住房提取住房公积金均有相关规定,但不完全适应保障性租赁住房的特点,有必要对租赁保障性租赁住房提取住房公积金作出更有针对性的规定。   2016年,由于住房公积金资金运用率较高,天津市将个人住房公积金贷款最高限额由80万元调整为60万元,规定“职工家庭购买首套住房的,贷款最高限额60万元;购买第二套住房的,贷款最高限额40万元”。相对于天津市房价水平和职工购买基本住房的贷款需求,个人住房公积金贷款最高限额还存在提高的空间,当前天津市住房公积金资金运用率也满足提高贷款限额的需要。   二、《通知》的主要内容   《通知》拟规定:一是职工连续足额缴存住房公积金满3个月,租赁天津市保障性租赁住房的,职工本人及配偶可申请提取住房公积金,每月合计提取金额不超过当月支付的房租,且合计不超过2400元;二是天津本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的,贷款最高限额80万元 。   为防范资金流动性风险,确保在资金紧张时职工及时获得住房公积金贷款,《通知》拟规定天津市住房公积金资金运用率连续3个月超过90%的,市住房公积金管理中心应向市住房公积金管理委员会办公室报告,并向社会发布公告,于公告的次月1日起将首套住房贷款最高限额下调至60万元;住房公积金资金运用率连续3个月低于85%的,按相同程序将首套住房贷款最高限额上调至80万元。

    央视新闻   27 阅读   2022-04-26 20:13
  • 标准定了!房屋市政工程生产安全重大事故隐患这样判定

    安全生产是关系人民群众生命财产安全的大事。记者26日从住房和城乡建设部获悉,《房屋市政工程生产安全重大事故隐患判定标准(2022版)》已正式发布,为强化安全生产责任落实、有针对性防范遏制重特大事故提供了重要技术支撑。   根据这份由住房和城乡建设部发布的标准,所谓重大事故隐患,是指在房屋建筑和市政基础设施工程施工过程中,存在的危害程度较大、可能导致群死群伤或造成重大经济损失的生产安全事故隐患。标准适用于判定新建、扩建、改建、拆除房屋市政工程的生产安全重大事故隐患。   标准明确,企业不持安全生产许可证施工,安全管理人员、特种作业人员无证上岗和危大工程施工方案不论证等情形应判定为重大事故隐患。在深刻分析近年来群死群伤事故原因的基础上,标准还明确了基坑工程、模板工程、脚手架工程、起重机械及吊装工程、高处作业、施工临时用电、有限空间作业、拆除工程、暗挖工程及使用危及安全生产的施工工艺10类重大事故隐患包含的情形。   住房和城乡建设部工程质量安全监管司相关负责人说,在房屋市政工程领域,近年来的施工安全生产形势总体平稳,2021年发生较大及以上事故15起,是有统计以来首次低于20起,相较2020年下降31.82%,相较2012年下降48.27%。但房屋市政工程事故总量依然较高,重特大事故依然没有杜绝。   该负责人强调,下一步,各地住房和城乡建设主管部门要以重大隐患排查为重点,突出建筑起重机械、基坑工程、模板工程及支撑体系、脚手架工程、拆除工程、暗挖工程、钢结构工程等危大工程,以及高处作业、有限空间作业等高风险作业环节,“逐企业、逐项目、逐设备”精准排查和消除重大隐患,确保施工现场安全风险可控。

    新华网   20 阅读   2022-04-26 20:10
  • 全面降准今日落地执行,5300亿元入市

    4月25日,人民银行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点,释放长期资金约5300亿元,同时以利率招标方式开展了100亿元逆回购操作。   此前,于4月17日,中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。   在关于此次降准的目的是什么?中国人民银行有关负责人就下调金融机构存款准备金率答记者问表示:当前流动性已处于合理充裕水平。此次降准的目的,一是优化金融机构资金结构,增加金融机构长期稳定资金来源,增强金融机构资金配置能力,加大对实体经济的支持力度。二是引导金融机构积极运用降准资金支持受疫情严重影响行业和中小微企业。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约65亿元,通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。   此外,近期央行逆回购动作较为频繁。4月24日,央行于公开市场开展100亿元7天期逆回购操作,中标利率2.10%;4月22日央行以利率招标方式开展了100亿元逆回购操作。

    和讯   14 阅读   2022-04-26 14:38
  • 北京明确保租房建设标准,满足多孩、新市民等租房新需求

    北京对保障性租赁住房(简称“保租房”)的整体规划、配套设施、单体设计、室内装修等提出基本要求,要求保租房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求。同时,首次提出公寓型租赁住房,明确人均使用面积不得小于5平米,为新市民、青年人等群体提供了更多的租房选择空间。   今天,北京市住建委表示,该委与北京市规自委发布了《北京市保障性租赁住房建设导则(试行)》(简称《导则》),对保障性租赁住房(简称“保租房”)的整体规划、配套设施、单体设计、室内装修等提出了基本要求,力求强化技术服务指导,鼓励开发建设单位在此基础上根据实际需求提高建设品质。   《导则》适用于纳入北京市保障性住房建设计划且在《导则》发布之日前尚未开展规划设计的新建、改建类保租房项目。   首次提出公寓型租赁住房   《导则》将保租房分为供家庭租赁使用的住宅型,有集中管理且供企事业单位等单身职工租赁使用的宿舍型,有集中管理运营且供北京市各类人才租赁的、独立或半独立居住使用的公寓型,并对这三种租赁住房在配套设施、套型面积、居室配置、车位配比等方面制定了不同标准。   其中,公寓型租赁住房是在住房和城乡建设部办公厅《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》(建办标〔2021〕19号)关于住宅型、宿舍型租赁住房分类的基础上,增加的符合北京特点的、当前已大量建设运行的一类租赁住房。导则首次提出并明确了其定义及建筑类型,具有鲜明的北京特色,也为新市民、青年人等群体提供了更多的租房选择空间。   《导则》要求保租房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求。住宅型大力倡导多居室精细化套型设计;宿舍型人均使用面积不得小于4平方米;公寓型原则上适用1~2人居住,人均使用面积不得小于5平方米。   首次明确非机动车停车位配置要求   《导则》对群众和企业关心、反映集中的日照执行标准、配套、停车等难点问题,重点聚焦,全面予以解答。   对于机动车和非机动车停车位指标,尤其针对租住宿舍型、公寓型租赁住房人群实际需求特点以及建设实际,《导则》明确了配置指标低限。对目前尚无非机动车停车指标规定的宿舍型、公寓型租赁住房,提出以栋或楼群为单位进行配置并给出最低配置要求:其中宿舍型租赁住房按照40辆/1000平米、公寓型租赁住房按照20辆/1000平米进行配建。   《导则》提出项目应结合周边地区设施实际和不同租住人群需求,并兼顾全生命周期内的适应性,建设产业、居住、服务相融合的活力社区。倡导保租房营造尺度适宜、功能丰富的活力交往空间,满足不同租住人群需求,住区可设置一定面积的室外运动场地,增加交往空间设置,因地制宜设置室外晾晒场地,提高空间使用率。   由于保租房,特别是宿舍性和公寓型套型面积较小,需要发挥“小居大家”优势,许多功能需要靠公共区域和辅助用房来实现。因此,《导则》要求宿舍型和公寓型要在主要出入口处设置面积不小于12平方米的会客厅,在主要出入口附近设置智能快件箱,可以配置公共洗衣房和公共活动空间,方便租户生活,提升租户居住体验。套内无卫生间的房型要设置公共卫生间及盥洗室,卫生设备的数量应根据每层核定人数确定。   智能化技术打造智慧化社区   保租房设计应符合智慧技术管理与服务要求,倡导应用智能化技术,打造智慧社区。   项目设计要充分考虑老年人需求特点,推广使用智能化适老产品;公寓型应设置智能门锁;为便于租户生活,大力推广室内水、电、气、热的智能化调节,倡导远传抄表、智能缴费等便民技术。   同时,保租房应加强消防物联网等智慧消防建设,与其它智能化建设同步设计建设,充分利用物联网、大数据等信息技术,实行动态监管。   北京市住建委相关负责人表示,将通过方案审查机制,落实《导则》各项标准,严把保租房品质关,提升市北京市保障性住房建设水平。

    中国新闻网   23 阅读   2022-04-25 20:30
  • 今年来新房成交同比降七成,苏州各区域去化率分化明显

     “苏州楼市目前两极分化比较严重,核心区域房价倒挂,楼盘去化率能达到90%甚至100%,基本要靠抢,‘秒光’。但区域位置稍微偏一点的项目走量就很难了,对分销渠道的依赖程度很大,能占到70%及以上。”一家TOP30房企苏州区域项目营销策划张钰(化名)告诉《每日经济新闻》记者。   继4月11日将二手房限售期由5年调整为3年、外地户口购房社保条件放宽后,4月21日,苏州再次发布政策:首次使用公积金贷款:个人由45万元提高到60万元,家庭由70万元提高到90万元。   尽管政策持续在放松,然而受疫情影响,近期苏州部分地区新房售楼处、二手房中介门店关闭。克而瑞苏州统计数据显示,截至4月20日,4月苏州市区商品住宅的供应面积为7.87万平方米,同比减少93%;成交面积为24.99万平方米,同比减少74%。   区域去化两极分化   张钰负责的项目位于苏州城郊的苏相合作区,在去年底首次开盘时由于价格相对同区域其他项目具有优势,因此在苏州的环线刚需市场非常有竞争力,“首开两天去化率达40%左右。”   不过张钰也表示,那时受疫情影响没那么严重,如果放到如今这个市场情况开盘的话,“很难达到这样的数据了。”   事实上,受长疫情影响,年后苏州住建局就发文要求:“暂停大规模线下开盘、交付、推广会等聚集性活动”,此后又随着疫情变化情况暂停了部分线下售楼部的开放。“基本现在很多售楼处只能线上带看。”张钰表示,目前能集中开盘的项目已经不多了。   据克而瑞监测数据,3月苏州有9个项目推售,开盘去化率高达60%,算是近半年去化率较高的月份之一。值得注意的是,苏州区域板块分化行情持续加剧:园区、狮山核心板块去化表现最好,园区2个价格倒挂盘“日光”;其次是新城板块,去化率能达到60%~80%;但是绝大多数板块去化率低于40%,并大量分销且佣金比例达3%~5%。   “核心区域价格倒挂盘如园区奥体颐和玲珑、新区狮山等项目,基本还是要‘抢’的。”张钰向《每日经济新闻》记者坦言,“非核心区集中开盘如果能卖到五成就已经是相当亮眼的数据了,能卖到二至三成的也是不错的项目,当然卖得更差的也有。所以现在非核心区域的楼盘项目,基本上拿了证就滞销,严重依赖分销渠道。”   在持续低迷的市场情况下,开发商不得不通过各种优惠吸引购房者,以价换量。“在一些非核心偏远区域,一些项目借工抵房、员工房方式进行促销,最低折扣可以打到六折或六五折,非核心、但还过得去的板块正常折扣在九折至九七折左右,还有一些可以打到七折至八五折。”   此外,相城区部分项目在八五至八八折的基础上,还送物业费、车位抵用券、家电等,但去化率低至20%。   《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询了苏州链家一门店经纪人李达,对方表示,“受疫情以及行业下行影响,今年苏州很多项目成交量较差,一些项目卖不动,在现有优惠下,还可以再谈其他优惠。”   “基本上现在大部分项目优惠都可以谈。”李达举例道,号称“北新区第一豪宅”的璞玥风华现房销售,因为卖得不太好,跟之前相比现在也降了差不多有六七十万元了。   10日内两次松绑楼市   事实上,今年以来苏州市场情况并不乐观。   克尔瑞数据显示,1~3月,苏州市区商品住宅供应面积为101.19万平方米,同比减少35%;成交面积为140.94万平方米,同比减少40%。二手房市场成交量也不容乐观,一季度苏州市区二手房总成交9853套,较去年同期成交量直接腰斩。   没有迎来楼市“小阳春”,进入4月又受疫情影响,苏州楼市不可避免地迎来“休眠期”,部分新房售楼处、二手房中介门店关闭,直接影响了新房客户的来访量和二手房的带看量。   截至4月20日,4月苏州市区商品住宅的供应面积为7.87万平方米,同比减少93%;成交面积为24.99万平方米,同比减少74%。而这近25万平方米的成交量中还包括因此前网签数据延迟的部分;二手房方面亦如此,4月至今苏州市区二手房成交套数为1846套,仅为去年同期成交量(4491套)的41%。   克而瑞苏州分析师认为,短期内苏州楼市行情的变化和疫情能否得到有效控制密切相关。如果疫情得不到缓解,楼市仍然会休眠;一旦疫情得以控制,楼市也会慢慢复苏。   为刺激苏州楼市,4月以来,苏州已连发两份“松绑”政策。   4月11日,苏州发布新政:一是将二手房限售期从5年改为3年;二是非本地户籍(外地人)在苏州买房,社保(个税)不用3年内连续缴满2年,只要累计满2年即可;三是外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。   10天后,苏州再次放松政策将公积金贷款额度提高:首次使用公积金贷款个人由45万元提高到60万元,家庭由70万元提高到90万元。   截至目前,苏州已经从限售、限购、公积金端开始松绑。克而瑞江苏分析认为,苏州疫情基本好转之后,楼市会回到正轨,但去年四季度以来这种下行低迷的状态很难在短期内逆转,因为市场信心需要时间修复,且疫情影响之下,市民的消费观念将会更加谨慎。   不过在张钰看来,“现在政策救市还只是不痛不痒的层面,市场信心建立、市场好转任重而道远。”   值得一提的是,今年一季度苏州市区无涉宅用地成交。3月28日,苏州发布今年首批次集中供地公告,推出15宗涉宅用地,总占地面积83万㎡,总起拍价227亿元,将在5月9日、5月10日正式竞拍。

    每日经济新闻   20 阅读   2022-04-25 20:27
  • 疫后上海置业迈向“重物业挑邻里”的改善时代

    上海自3月27日实行分区管控以来,截至目前已近一个月。突如其来的疫情再次打乱人们的生活节奏,在居住方面,原本被忽视的居住痛点、购房决策反思等逐步显现。   对此,我们联合克而瑞产品力研究中心对上海区域作了部分调研,结果显示,与以往“买房看配套看地段”不同,空间、物业、邻里成为上海购房者首要关心的三大问题。   “居家隔离不仅仅只是少一间房”   在疫情封控特殊时期进行调研,我们发现了当前上海居民居住方面的两大痛点:其一,家庭成员居家办公的诉求猛增,空间功能明显不够;其二,封控期间,每个家庭需要多囤一些备用物资,储藏空间明显不足。   从上海近三年商品住宅成交面积的套数分布看,两大居住痛点已经开始在消费者偏好层面显现。   克而瑞研究中心数据显示,2020年以来,90~110平方米的成交套数迅速增加,2022年第一季度占比接近半数,其余面积成交占比则受到明显挤压。   按户型分布看,2019年市场三居室成交占比达到50%,其次是两居室户型,占比22%;2020年以来,三居室成交占比逐渐扩大,2022年第一季度占比高达64%,两居室户型占比则持续下降至14%。   在一线城市上海,更多购房者将面积更小的三居室住宅作为购房目标。虽然小三居室的居住舒适性相对较差,但对购房者,其功能满足要优先于舒适性。   在室内收纳上,不少房企已形成从玄关、客餐厅、卧室、厨房和卫生间的整套收纳系统。而在一些大面积住宅中,房企还会设有独立储藏间来增强住宅的收藏储纳空间,提升客户居住品质和空间美观度。   物业服务成为重要的购房决策因素   在上海这一波疫情中,物业服务的重要性展现的淋漓尽致。   上海封控期间,有的小区能及时、多次发放物资,有的小区却一度物资紧缺,甚至有的小区仅一街之隔,表现却大相径庭。上海甚至一时流行起了“菜区房”的概念,发得快、菜品好的小区,如对口一个“好学校”,令人羡慕。   这次疫情成为一场大考,不同小区物业管理能力高下立见。小区物业水平不仅事关小区物业保值,同时也在很大程度上影响业主长久的居住体验。   据克而瑞研究中心“2022年春节置业客户需求调研”显示,25%的购房者优先考虑社区环境与物业服务;对社区和物业等“室外配备”已经比“室内配备”(面积、精装质量、风格)更受购房者重视。   在疫前时代,传统物业服务以业主活动为主,主要依靠物业策划组织能力。疫后时代,业主更看重物业管理水平和服务的细致程度。尤其是疫情期间,业主更关心在封控小区的核酸检测中是否能有序组织,降低交叉感染风险;沟通交流是否耐心到位,切实为居民答疑解惑;对于有特殊需求的业主是否协助解决,提供资源渠道;对不配合的业主是否敢于进行科学、精准、有序的管理干预。   同时,如果小区物业服务智能化程度高,生活服务能线上一键触达,反馈及时高效,那日常生活中也会给居民带来极佳的居住体验。   “邻里和谐、业主价值观相似”也在考量范围   上海的这次封闭管控中,不同小区由于居住人群、物业管理服务等差异,造成社区组织团购速度、团购菜品档次、品类,以及成团速度都有很大不同,这和整个社区形成的社群圈层、消费观念,消费实力都有很大关系。   通过调研发现,疫情期间“邻里社群”在这次疫情时期撑起了互帮互助的“半边天”,而相似的价值观能为社区团购组织和防疫动员增添很多助力。   消费特征和生活方式相近的业主,更易共情,达成和谐互助关系,这在严控疫情的当下显得尤为重要。据克而瑞研究中心2021年底的万人调研数据显示,不同档次小区业主,在消费倾向上有差异。健康是所有业主放在第一位的共识,品质客户则对价格敏感度更高,轻奢客户更看重品牌,而高端客户更重视性价比,品牌、价格都要兼顾。   上海封控至今,在调研中,不少人告诉我们,他们在自家小区住了这么多年,第一次和邻居们有这样深入的接触、互动,大家现在变得亲近了很多。   与其说是疫情改变了人们的置业看法,不如说是时代推动置业观念更新迭代,疫情只是催化剂,推动“买房看配套看地段”的刚需时代逐步迈向“重物业挑邻里”的改善时代。拥有良好物业、能和志趣相投的邻里互相关照生活,成了目前购房者对居住提出的新要求。

    中新经纬   22 阅读   2022-04-25 20:25
  • 日本房地产泡沫史,由盛转衰的30年

    众所周知,房地产周期会对经济造成巨大影响。而上世纪80年代的日本经济,曾因房地产而崛起,却又因房地产而衰落。 上世纪80年代的日本号称:“卖掉东京房产能买下整个美国” 日本官员描述:“如果再熬一个冬天,日本将会剩下两种人:一种是死人,一种是濒临死亡的人。” 当年的日本地产为何会如此繁荣?曾经巅峰时刻的日本为何会突然之间跌入深渊? 俗话说知史以明鉴,今天我会以这段历史为鉴、从政治、经济、金融三个维度一次性把它说明白。 01 日本地产的繁荣 上世纪50年代,战后的日本百废待兴,经济也遭受巨大的损失。但是后来日本却跟美国搞到一起,成为了美国的小弟,在凭借美国这个“大哥”的扶助下,日本的经济再次崛起。 到了1975年,日本的经济速度放缓,再加上国际政治环境不稳,日本为了刺激经济,继续保护出口企业,采用长期宽松的货币政策。 对经济刺激倒是有效了,3年后也就是1978年,日本GDP一跃成为世界第二,仅次于美国,甚至大有超越美国的迹象。 但是那场宽松的货币政策,却引发了一场前所未有的房地产泡沫。 短短5年内,日本住宅用地涨了近1.5倍,商业用地更是疯涨了近4倍。 再加上银行低息贷款执行,尝到甜头的开发商便疯狂从银行借款拿地。而人们看到飙升的地价后,不仅没有却步,反而还刺激了他们焦虑性购房的积极性。 一时之间,上至公司大老板,下到普通老百姓,人们开启了疯狂的炒房模式。 这到底疯狂到什么地步呢? 80年代末,日本售楼处随处可见打着这样的宣传语:卖掉东京房产就能买下整个美国。 位于日本东京的帝国广场,两平方英里土地的价格竟然比整个加利福尼亚的土地价值还高。当时日本的一套不足50平米的房子就需要花费5000多万日元。 5000多万日元是什么概念?按照当时的汇率算,差不多合140万人民币,并且是在1988-89年,140万人民币,相当于在北京二环里能买下7个四合院。 数据来源:wind 但是!危机悄悄来了! 02 日本地产的危机 这事还要从他大哥美国说起,80年代的美国经济处于衰退时期,贸易逆差增长过快,美国为了改变这一现象,于是就联合他多个“小弟”-日本、英国、德国等国家,于1985年一起签署了《广场协议》。 目的是为了人工干预美元下降,减少美国贸易逆差。不过这一做法也直接逼迫了日元的升值。 很明显《广场协议》完全是出于美国自身的利益下签订的,毫不夸张的说这个协议对当时的日本更是百害而无一利。 可日本政府没有办法,毕竟美国一直是他们的“大哥”。大哥说什么,哪有小弟不听话的道理。 所以日本签订《广场协议》后,日元便快速升值,进一步刺激了土地的投机以及疯狂的银行贷款及利率的上升。 而此时的银行已经被房地产套牢,银行资金无法在短期内收回。可即便不能及时收回贷款,银行也要向地产业催债。 这就引发了后面的一系列问题,恐慌性抛售,导致了地价下降,紧接着大量的地产商破产,大量的资金又重新流回到了银行,于是利率不断降低,导致日本进入了通货紧缩中,至今都无法缓解。 如果说《广场协议》是日本经济顶峰的标志性事件,那真正戳破这个泡沫的,实际上是日本政府自己。 当时日本政府,依然在鼓励企业和个人向银行贷款。于是在政府的支持下,楼市在一时之间再次火爆起来,但是这个时候的人们行为却比之前更加疯狂了,手中哪怕是只有一分钱也要贷款去买房。 1986年开始,高到离谱的房价,再次飙升到了1.7倍。 不仅日本楼市火爆,连日本人的投机行为都疯狂到令整个日本社会都不安。实体经济被慢慢摧毁,国内的总体消费水平降低,人们的钱几乎都被楼市牢牢套住。 然而更可怕的是,楼市这个大黑洞似乎永远都不能填满。日本的经济宛如一个没有地基的房子一样,随时都有可能轰然之间倒塌。 03 日本政府的救局 在这个无比艰难的时刻,日本政府却做了一个更加错误的决定,那就是主动刺破日本的泡沫经济。或许是采取的政策太过强硬,这也为日本楼市泡沫带来了直接且严重的后果。 1991年开始,日本楼市彻底崩盘。房子价格呈现断崖式下降,尤其是经济繁华的地段,住宅用地价格跌幅达80%左右,连三四线城市也受到了影响,跌幅也在50%以上。 东京的房价跌幅更惨,从平均十几万一平跌至几千元一平。这时的普通老百姓才真正意识到房价开始崩盘,于是他们纷纷抛售手中的房产。 但房产作为不动产哪是说卖就能卖掉的,有价无市,最后房子还是砸在了自己的手中。 而那些依靠炒房的投资者们,他们本身就是靠银行贷款来购置的房产,如今楼市一夜崩盘,他们手中的财富瞬间变为负数。 这也让很多债务压力大的人们选择了一条不归路——以自杀的方式结束自己的生命。 总之当年的日本是要多惨有多惨,妻离子散、自杀人数飙升。当时的日本官员曾描述这场危机:“如果再熬一个冬天,日本将会剩下两种人,一种是死人,一种是濒临死亡的人。” 数据来源《自杀统计》 我们回过头来看,在繁荣的几年里,日本的房价飙升飙升再飙升,当年的炒房人如今却沦落到六七十岁还背负巨额房贷,靠开出租维持生计。 70年代末,日本GDP为世界第二,甚至一度有超过第一的架势。 可后来经济停滞了三十年,如今虽位居第三名,但是也就是中国的1/3。汇率也无法抵御冲击,在政治上也不得不让步美国。 导致这一现象的,不只是《广场协议》,更重要的是在“内因”。 如果日本政府当时没有货币宽松来刺激经济,释放流动性,使泡沫膨胀,如果当时没有像穷途末路的赌徒一样,一连5次加息,如果提前控制住了房价,我想也不会如此。 04 反思 我们这代80后90后是幸运的,亲眼见证甚至亲手造就了改革开放之后祖国经济腾飞的时代。 但无疑我们也是不幸的。 中国当前的经济,时刻面临着内部的压力与外部的挑战。 三年疫情造成的影响,不仅仅是我们在网上频繁看到的那些,管理不力、非人性化的事件。 在大家看不到的地方,还有类似中小企业破产、应届毕业生找不到工作等等。 而来自全球的挑战,也在无时无刻考验着中国。 一方面是输入型通胀风险,另一方面是高通胀导致海外央行加速紧缩对新兴市场的外溢效应,中国经济也会受到一定冲击。 况且我们也不愿做别人的小弟,所以必须依靠自己强大起来! 怎么强大?我们可以选择用房地产。 目前房地产是中国经济的支柱产业,这么说实际上一点都不过分。它会带动机械、建材、水泥、玻璃、钢铁,以及家电多个领域,这种带动效应的测算没有一个官方的说法,我看了很多报告,经济分析师普遍认为考虑带动效应后,房地产对GDP整体的贡献可能能达到30%。 但是,为什么我们还要搞高端制造?要搞新能源?日本作为前车之鉴,希望我们别步后尘! 酒精虽成瘾,但是长期喝会把你的身体掏空,所以,房地产这样短期有效的方法,来损失长期的利益,我们更不能用。

    36kr   32 阅读   2022-04-24 20:14