7月8日，植信投资研究院发布《2022年房地产市场下半年展望报告》，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平在发布会上提到，下半年房地产放松政策仍有加码空间，宽松的政策预期将进一步支持房地产市场走向复苏。4月29日政治局会议明确表达了要支持房地产市场平稳健康发展的决心。为了房地产市场实现“三稳”，下半年政策首要发力点在于激活购房需求，包括刚性和改善性需求，各地将“因城施策”、群策群力。 　　《2022年房地产市场下半年展望报告》显示，下半年金融环境将进一步改善。房贷利率存在进一步下调的空间，个人按揭贷款和开发贷发放的节奏会加快；具备条件的城市将通过放松公积金贷款制度、调整房贷首付比例、取消限制性购房措施等，支持楼市健康发展。银行将加大对房企贷款支持力度，优质房企或加大债券发行力度，有效增加土地购置相关的金融支持。 　　同时，报告认为，房地产市场在下半年有望出现好转，销售回暖，土拍回升，投资转正。大城市住房销售将率先于三季度企稳回升，并带动房价摆脱下行通道，四季度楼市值得期盼。土地市场尽管无法与往年平均水平看齐，但随着房企资金状况的改善，以及部分城市土拍规则的松绑，下半年的情况将好于上半年。房屋新开工和建安工程在下半年也将扭转此前大幅下行的态势，房地产投资在三季度后“爬坡”前行，预计2022年房地产投资同比增长0.6%。 　　连平认为，年内重点城市“金九银十”可期。根据以往类似周期的运行特点，伴随着房贷利率和首付比例的下调，购房者需求大致在政策释放两个季度后开始真正转好。由于受到宏观经济下行和疫情反复等因素影响，部分购房者存在较为浓重的观望情绪，今年“金九银十”行情相比以往成色可能不足。但疫情因素导致的前期积压的刚性和改善性需求可能会在三季度后逐步释放。经济恢复和预期改善会推动这种需求较快释放。 　　同时，由于重点城市人口流入较多和收入增长较快以及需求累积较多，这些城市较有可能出现一定程度的“金九银十”现象。若房企竣工及预售加快，楼市可能在国庆前后在重点城市率先较快转暖。 　　对于土拍市场，报告认为，下半年土地市场将触底并小幅回升。下半年土地购置面积将高于上半年。在住房销售改善的带动下，房企资金状况有所好转，有利于推动更多房企参与到土拍市场。资质相对优良的央企国企、以及重点城市的城投公司，有望在下半年加大购置土地的力度。 　　但同时，报告指出，投资者需要警惕房企局部风险。2021年四季度以来，住房金融环境边际改善，但是主要聚焦于“居民端”利率水平的下调，“房企端”融资环境并未实质性获得改善，尤其民营房企的融资仍然困难。预计下半年房地产市场的主要风险仍聚集于房地产企业，部分房企仍将持续面临经营亏损、流动性短缺、债务违约三大风险。 　　连平建议，为了支持房地产市场平稳健康发展，发挥好稳增长的积极作用，针对当前房地产市场存在的问题与风险，有必要进一步采取有针对性的政策举措。一是进一步释放住房需求，引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持，适度下调居民房贷利率。二是加大力度创造宽松的房企金融环境，建议商业银行应加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求；同时加快居民住房信贷投放步伐和加大投放力度，以满足合理购房需求。三是加快步伐增加房企非银金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)等工具，引入不良资产管理公司，缓释房企现金流和债务压力。四是继续合理松动土拍规则，建议取消或调整竞高标准建设方案，为房企留出适当的利润空间，适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，提高房企参拍积极性。五是健全和完善风险监测体系。建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系，加强行业风险预警和防范。

为什么会有客流系统?毋庸置疑,这是科技进步与市场需求的共同产物。过去几十年,随着计算机技术的高速发展,数字化被众多企业提上了日程。作为日常生活中重要的线下场景,购物中心在顾客数字化上的发展历程(客流系统技术演进)上,实现了客流系统1.0到4.0的跨越,从仅统计人次到如今的顾客全流程,这是一部技术史,也是一部技术与现实相互成就的历史。 　　客流系统1.0 　　No-ID:仅统计人次,不去除重复 　　计算机视觉的技术革新为众多行业带来了新的发展曙光,许多难以把握的问题在其加持下收获了预料之外的解决方案。当计算机视觉技术开始应用于购物中心,客流系统也随之发生了质的改变。最早利用计算机视觉技术开展客流统计的时代,我们称之为"客流系统1.0",其主要是通过摄像头的部署,从上往下拍摄,通过识别人的头肩特征进行客流计数,也叫头肩客流。 　　不得不承认的是,在无法大量快速计数的时代,客流系统1.0让行业收获了数字化的初代应用。对于购物中心的一些关键卡口,如入口、楼梯口、门店口等,其能对进出人群以人头计数。但是,对于重复出现的人,客流系统1.0无法确认是否为同一个人,即不能去除重复。基于这一系统,购物中心只能获得人次数据,很难获得准确的人数数据。这便是计算机与客流统计相结合的初次尝试。 　　客流系统2.0 　　Face-ID:隐私不合规,低头易漏识 　　1.0系统的无法去重和较大误差,让越来越多的购物中心开始寻求更高级别的客流系统。随着人工智能技术的发展与普及,市面上曾出现过一个短暂但未在购物中心实现广泛落地的客流系统2.0阶段,其主要是依靠人脸识别,来解决客流系统1.0无法去除重复的问题。 　　基于每个顾客的人脸 ID,客流系统2.0可以实现一定程度上的去重效果,但是这一方案对顾客状态的要求比较高,顾客在抬头时可以识别,但一旦低头、转身,就容易出现漏识,准确率不稳定。另外,自2021年《个人信息保护法》出台,明确规定了购物中心内顾客未同意情况下进行人脸识别属于违法行为后,这一技术也随之基本淡出市场。 　　客流系统3.0 　　ReID:难辨同一人,难获全流程 　　在人脸识别不被允许的情况下,部分公司开始采用 ReID(行人重识别,Person re-identification)技术,以期基于非人脸 ID的人体表观特征等实现跨镜识别,即客流系统3.0,其技术路线有二,一是斜照 ReID,二是顶视频 ReID。 　　市面上很多 AI头部公司以及互联网巨头都曾尝试过斜照 ReID技术,但测试结果证明,仅通过人的衣着、配饰等人体表观特征,在客流量较大的购物中心内,很容易因为顾客"撞衫"或"遮挡"等问题而无法辨认是否为同一人。 　　与此同时,部分公司也在尝试顶视频 ReID技术,其原理与斜照 ReID基本一致,不同的是,顶视频 ReID从头顶向下拍摄,斜照 ReID是倾斜拍摄,顶视频能够拍摄到的范围,基本停留在人的头和肩,远远小于斜照拍摄范围。 　　对于购物中心而言,不论是斜照 ReID还是顶视频 ReID技术,误差都大幅存在,其仍无法获得完整、真实、准确的顾客数据。 　　客流系统4.0 　　3D时空动线:AI精准客流·顾客全流程数字化 　　回顾人类发展史,不断超越现有基础是发展轨迹,而技术便是其中的一个缩影。经历了1.0到3.0的不断探索和演变,客流系统来到了4.0时代(也称之为 AI精准客流)。相较于前三个阶段,这一时期的最大特点便是实现了顾客的全流程数字化,而这都将基于3D时空动线技术。 　　具体而言,即需要先对购物中心进行全场景的高精度三维重建,使空间中的所有要素获得厘米级精准的三维坐标映射。在三维重建之上,再通过多个空间计算技术,基于200多个人体表观特征进行时空关联分析,最终实现对顾客全场动线的匿名连续感知。 　　值得一提的是,客流系统4.0所采用的 3D时空动线技术,不收集任何人脸特征等生物识别信息,也不存储任何个人信息,整个过程全匿名化,均在法律允许的范围,极为注重对顾客的隐私保护。据悉,这一顾客全流程数字化客流统计技术,来自于一家专注于线下空间数字化与智能化的领军企业——爱笔(北京)智能科技有限公司,其是目前市场上唯一一个真正实现这一愿景的公司。 　　其打造的客流系统现已通过了 GDPR合规评估——符合欧盟 GDPR合规要求(General Data Protection Regulation,通用数据保护条例)。此前更获得由英国标准协会(BSI)授权颁发的 ISO/IEC 27001:2013信息安全管理体系认证与 ISO/IEC 27701:2019隐私信息管理体系认证。据业内人士透露,获得GDPR、ISO/IEC 27001及27701三重认证的 AI公司,Aibee是国内首个,其已在隐私保护、信息安全、数据安全方面已走在了行业前列。 　　相比过去的客流系统,4.0系统不仅能提供人次统计,更可实现去重后的客流人数统计。在保护顾客隐私的情况下,输出顾客全流程的真实动线,形成多层次的客流漏斗(过店/进店/深逛),为购物中心日益增长的数字化运营需求提供精准数据支撑。与此同时,基于顾客动线分析、店铺关联组合、公区/多经点位效率优化等200+数据维度的商业场景洞察,既能客观反映每一个顾客的线下行为偏好,也能精准量化各类区域的空间利用效率,进而赋能购物中心招调、推广、运营全链路数智升级,让线下购物中心具备如同线上一般的精细化运营能力。 　　4.0的价值在何处 　　赋能购物中心深度运营 　　AI精准客流系统将为购物中心带来哪些价值?顾客全流程的数字化在深度运营方面将为购物中心带来持续不断的惊喜。除了以往客流系统能提供的全场到访人数、各楼层到访人数外,基于此运营者还能获得爬楼率等运营指标,进而了解楼层间、业态间、店铺间的相互导流情况。 　　以购物中心内起引流作用的餐饮业态为例,众所周知,餐饮店是购物中心里坪效比较低的业态,很多运营者主要希望通过餐饮店集客并为其他店铺导流。但是过去很难评估餐饮业态到底吸引了多少流量给购物中心,更难确认吸引的流量是否为购物中心的目标客群,是否被充分利用。 　　某一已投入使用该系统的大型购物中心相关负责人表示,其餐饮业态的单逛率高达56%,而事实上,很多高端购物中心的餐饮单逛率普遍在40%-50%。运营人员想方设法把顾客吸引到场,但事实是到场的流量价值不仅难量化也难优化。试想,如果一个购物中心的餐饮客流占整体客流的30%,其中56%又是吃完饭就走的"单逛客流",那这个购物中心全量客流的15%以上可以说是被浪费,流量并没有按照预期创造更大的价值。 　　对于这类情况, AI精准客流系统将每一个ID进行颗粒级细化,运营者借此能清晰了解到每个店铺的单逛情况,并精准找到导流弱的店铺,再进一步挖掘场内与其客群兴趣重合度高的门店,基于此对店铺位置进行调整,从而将到场客流发挥到到最大价值。 　　要说能否用一句话总结客流系统4.0,那便是每一个运营动作的结果都可以被精准量化评估。其实精准量化评估并不是横空出世的新鲜词汇,在过去的15-20年,其便已经成为了互联网运营不断提升的核心工具。只是由于线下空间本身并不具备数字化这一特点,所以对于现实场景而言,它晚到了许多年。 　　从1.0到4.0 　　是技术的发展,更是需求的敦促 　　究竟是技术的发展创造了人类新的需求,还是人类的需求创造了技术的发展,智者见智仁者见仁。但就客流系统的发展来看,二者相辅相成。AI精准客流系统对于购物中心而言早已期盼已久,技术的发展创新也在不断为自身寻找合适落脚点。 　　对于购物中心,AI精准客流系统可以清晰地帮其运营者了解楼层间、业态间、店铺间的相互导流情况。以往对引进店铺的实际导流情况、某一店铺的单逛率统计、投放广告后的店铺新增人流统计等因为缺乏技术支撑,行业在此困囿许久。 　　而技术也在现实场景中实现了自身进步的真正价值。据透露,目前市场上 TOP30商业地产中,已有20家与 Aibee展开了深度合作,不少企业选择将 Aibee提供的商业地产数字化解决方案作为集团推广的标配。可以确定的是,基于顾客全流程数字化的深度运营时代,正向商业地产行业加速奔来。

近日，一张网传海报让水蜜桃火出水果圈——位于江苏省无锡市的一家楼盘推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。 　　据媒体报道，从活动推出至今年8月31日，买房人可以水蜜桃每斤18.88元抵扣房款，最高抵扣1万斤，每套最高可抵18万余元。 　　实际上，“以物换房”今年来在各地频现：河南省杞县建业城售楼部推出“5元/斤，大蒜换房”的海报；河南省民权县建业河畔洋房项目推出“2元/斤，小麦换房，最高可抵16万元房款”活动；江苏省南京市新城·云漾滨江项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动…… 　　如此奇怪的商品房销售活动，引起社会广泛关注。有网友留言称，“接下来就该用大葱抵房款了”。还有网友提出疑问，“这些水果放哪，怎么处理”。 　　据北京市康达律师事务所管委会委员、高级合伙人孟丽娜观察，无论是“小麦换房”“大蒜换房”，还是“西瓜换房”“水蜜桃换房”，其中有一定的规律性可循：比如多集中在二、三线城市，当地的房地产开发企业承压较大；部分换房模式将当地农产品物资进行销售以增强购房人的实际购买力，确实可以吸引少量县城、乡镇居民等购房群体；可以置换的比例不大，说明房地产开发企业着重在首付款上做文章。 　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析称，这是商品房销售企业的一种市场促销行为，属于开发商因市场低迷而变相降低首付以达到销售商品房的目标。 　　“开发商这样做是制造了一个惠农的噱头，其实和过去开发商为了锁定客户采取交定金折抵房款形式是一样的，无非是现在换了一种形式，即用实物代替现金。”北京海润天睿律师事务所执委会委员、北京市房地产法学会常务理事包华说。 　　在北京理工大学法学院民法典研究中心主任孟强看来，“以物换房”这种现象之所以引起社会关注，是因为商品房属于价值比较高的物，“以物换房”的方式与人类的货币发展史相悖，从而让人们觉察出一点荒诞的味道。 　　瀛和律师机构建筑房地产专业委员会主任林仁聪认为，开发商不管是收小麦，还是收稻谷，或者是收水果，用各种各样的农产品抵首付款，说明城乡居民的住房消费购买力不足，应该引起重视。 　　在孟丽娜看来，这些“博眼球”的促销方式背后，暴露出房地产开发企业急于通过变相降价促销卖房的急迫性，本质是希望售房资金得以快速回流，说明楼市去库存压力仍然较大。 　　一个随之而来的问题是，开发商的行为是否合法合规？ 　　多名受访专家认为，开发商此举目的在于变相降低首付，吸引大家购买房子，并没有违规的地方，但存在销售风险。 　　根据《商品房销售管理办法》第十四条规定，房地产开发企业发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 　　“对于房地产开发企业而言，以农产品换购的方式，如果真正合理确定收购价格以及将让利措施落到实处，不去借换房炒作当地农产品价格，在现阶段一些城市住宅销售同比大幅下跌的困境下，有一定的积极作用。但如果实际售房过程中，购房人有无大蒜、水蜜桃，都能参与换房活动，则房地产开发企业有可能涉嫌虚假营销，这种销售风险应予警惕。”孟丽娜说。 　　与此同时，受访专家提醒，这种现象可能会给当地房地产市场带来一定的风险。 　　孟强认为，无论是小麦、大蒜还是水蜜桃，因保质期很短，开发商收受以后，这些物品容易出现损耗或者腐烂，造成严重浪费；并且开发商也很难变现价值，会进一步增加开发商的债务风险。 　　“特别是开发商没有收购粮食的资质，如果‘小麦换房’行为被竞相效仿，收储大量粮食而保管不当导致严重浪费，甚至可能影响国家粮食安全。”孟强说。 　　包华也提出，开发商此举可能会影响当地农产品的价格，甚至可能会影响老百姓基础生活物资的物价水平，“今天是水蜜桃、小麦，明天会不会是肉、蛋、奶？” 　　在孟丽娜看来，目前这些新兴的营销手段，促销时间不长，且受益群体比例不大，短期尚不能对房地产市场秩序带来较大影响。如果此后大量房地产开发企业以花式促销进行效仿，确实增加了商品房买卖合同的履约风险。商品房买卖合同一旦解除、被撤销或确认无效，房地产开发企业由于是“溢价”换购，显然不愿意将高价置换的“西瓜”“水蜜桃”等相应购房款全部退还购房人，从而引发争议，这就需要房地产开发企业事先与购房人进行明确约定，让购房人知晓相应的履约风险。此外，这种变相回避当地限价政策的做法一旦超过合理限度，监管部门难以置之不理。 　　孟强还提醒说，这种现象值得反思，即地方性房地产政策是否过于严厉？面对处于困境中的房地产企业，是否需要在国家政策框架内调整地方房地产政策？ 　　记者注意到，近日，天津市、江西赣州等地出台新政，明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷，就是鼓励当地居民可以用公积金帮亲人买房，或者提取更多公积金来买房和还房贷。此外，还有多个城市推行购房人可以获得购房补贴、税收减免等。

2022年已悄然过半，统计数据显示，上半年受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。 　　另一方面，今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，5月以来重点城市销售面积环比转增，市场底部回升。 　　下半年，预计有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台，房地产市场将逐步企稳恢复。 　　上半年新房与二手房价格累计均微幅上涨 　　中指研究院统计数据显示，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点。4月以来，在持续性的稳楼市政策助力下，百城新建住宅价格稳中微升，6月百城新建住宅均价16205元/平方米，环比上涨0.04%，房价呈现底部企稳迹象。 　　分梯队来看，一线城市新建住宅价格持续横盘，上半年累计上涨0.21%，累计涨幅处近五年同期较低水平；二线城市新房价格有所恢复，累计上涨0.33%；三四线代表城市新房价格持续低迷，上半年各月价格环比均下跌。 　　分城市群来看，长三角上半年价格累计上涨0.24%，新房市场稳步恢复，嘉兴、宁波等城市房价累计涨幅均超1%；珠三角价格累计涨幅较2021年同期收窄幅度最大，房价低位盘整，肇庆、中山等城市新建住宅价格累计跌幅居百城前列；京津冀新房市场分化，价格恢复动力不足；山东半岛新房市场仍显低迷，价格累计变化由涨转跌。 　　二手住宅方面，2022年上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年上半年收窄2.39个百分点，较2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反复冲击，市场信心有所走弱，5月、6月价格环比再次下跌，但跌幅有限，房价整体呈横盘态势。 　　重点城市住宅销售面积同比下降超四成 　　2022年1-5月，全国商品房销售面积为5.1亿平方米，同比下降23.6%，商品房销售额为4.8万亿元，同比下降31.5%。5月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较4月分别收窄7.2和8.9个百分点，市场边际有所修复。 　　2022年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%，与2019-2021年同期均值相比下降31%，较2019年同期下降28%，市场情绪整体偏低。 　　5-6月，政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，热点城市房地产市场略有恢复，重点100城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比继续增长。据中指研究院初步统计，6月环比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%（若剔除安置房，6月环比增长近四成，同比下降约34%）。 　　不同梯队城市来看，2022年上半年，在部分地区疫情反复、政策效果不及预期等影响下，一线城市商品住宅成交面积同比下降32.9%，二线代表城市同比下降42.0%，三四线代表城市同比下降43.8%。6月，各线代表城市新建商品住宅成交面积环比均增长，但同比仍延续下降趋势，其中一线城市同比下降8.1%，降幅明显收窄，市场信心有所改善，三四线城市同比降幅超三成。 　　二手住宅方面，2022年1-5月，15个代表城市二手住宅累计成交面积为3015万平方米，同比下降49.6%，较2019-2021同期均值下降30.3%。二季度受疫情反复和市场预期偏弱等因素影响，市场成交延续低温态势，5月中下旬以来，部分热点城市市场情绪有所修复。 　　房地产开发投资额同比负增长 　　2022年1-5月，全国房地产开发投资额为5.2万亿元，同比下降4.0%。5月，房地产开发投资额为1.3万亿元，同比下降7.8%，单月降幅较4月收窄2.3个百分点。 　　1-5月房企到位资金同比下降超25%，降幅继续扩大。除利用外资外，各项资金来源同比均下降，企业资金压力不减。2022年1-5月，房地产开发企业到位资金为6.0万亿元，同比下降25.8%。其中，国内贷款为0.8万亿元，同比下降26.0%；定金及预收款为1.9万亿元，同比下降39.7%；个人按揭贷款为1.0万亿元，同比下降27.0%。 　　下半年稳增长政策加快发力 　　2022年以来，各地积极结合自身情况出台相关调控措施，上半年，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。 　　6月以来，北京、上海市场呈现复苏态势，商品住宅周度成交规模上行，在房贷利率下行、引才政策发力等因素影响下，北京、上海市场或将进一步恢复。广州、深圳当前市场情绪整体不高，但6月以来广州楼市政策有所松动，政策效果有待进一步显现。 　　行业人士认为，伴随着稳经济一揽子政策的落地见效以及疫情影响的逐步减弱，国内生产恢复有望进一步加快，除个别疫情防控仍较严格的城市外，受压制的消费需求有望逐渐改善，同时地方专项债加快发行带动基建项目开工建设加速，基建投资的支撑力度有望进一步提升。货币政策继续从总量上发力稳定宏观经济大盘，下半年不排除继续非对称降息，房贷利率短期仍有一定下降空间。

杭州迎来今年首个红盘、苏州千人摇号再现……房地产宽松政策刺激下，个别城市个别楼盘开始热了起来。而另一边，弱二线城市以及三四线城市，楼市仍处于下行区间。 自5月开始，楼市“松绑潮”已经持续了两个月，效果如何？据克而瑞统计，30个重点城市商品住宅成交面积环比增长31%，成交单月和累计同比降幅持续收窄，其中部分二线城市诸如苏州、杭州、南京等迎来轮动复苏行情。不过，福州、大连、南宁、昆明等整体成交尚在低位徘徊。 “目前市场已经触底，也就是说不会再持续恶化了。”华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康对新京报记者表示，至于何时回暖，其实目前的中国市场分化明显，不少地方还很“难”，而有的地方回暖会快一点。 今年5月、6月各有超100城出台宽松政策，均指向释放购房需求，助力楼市走出下行趋势。 图/IC photo 持续下降与弱回升 今年上半年，房地产迎来了最密集的松绑潮。 中原地产研究院统计数据显示，今年上半年，各地发布房地产宽松政策超过460次，而2021年上半年仅286次，同比上涨61%，5月、6月均有超100个城市发布稳楼市政策。 “松绑城市数量刷新了历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟如是评价，松绑城市级别越来越高，从一季度的三四线城市松绑为主，到4-6月份二线城市逐渐成为松绑城市主力，包括杭州、苏州、南京、厦门、成都、武汉等热点城市也加入稳楼市救楼市行列。 其中，近两个月，有超过25个二线城市发布了超过80次稳楼市政策，成为楼市调控主力。调控手段除了松绑限购限售、降低首付比例和房贷利率外，还包括提升公积金贷款额度、多孩家庭增加购房套数、发放购房补贴、实行“房票”安置、一人买房全家帮等等。 五花八门的松绑手段，目的只有一个，就是释放购房需求、助力楼市走出下行趋势。 那么，经过两个月的高频调整，这场以二三四线城市为主的全面松绑潮效果如何？楼市下行趋势是否发生了逆转？成交是否回温？ 克而瑞统计的30个重点城市（4个一线城市、26个二三线及其他城市）数据显示，6月份，4个一线城市商品住宅成交面积为293万平方米，环比大增85%，同比下降17%。受各地政府利好政策频频影响，26个二三线及其他城市稳步复苏，成交量环比增长24%，同比下降41%，上半年累计成交量同比仍然“腰斩”，跌幅显著超过一线城市。 可以看出，北上深楼市政策几乎没有松绑，但是成交量走在前端。而重点二三线城市虽然不同程度松绑，成交有所回升，但是整体仍处于下行趋势。 强二线复苏与城市分化 近日，一则经济学家任泽平在苏州摇号买房的消息在坊间流传甚广，虽然该消息未得到他本人确认，但是却让苏州千人摇号盘受到关注。 据了解，位于苏州工业园区湖东板块的颐和玲珑花园开盘推出161套房源对外销售，共计1867组客户参与摇号，其中非人才房源的中签率低至4.3%。 在全国楼市整体仍显低迷之时，热点楼市苏州再现千人摇号盘，这背后不仅仅是一二手房价格倒挂，还有苏州在限购限售松绑、公积金贷款额度提高、房贷利率全国最低等宽松政策叠加下的楼市复苏。 一位苏州房产中介人士告诉记者，其公司在“6·18”之后12天的新房成交量与5月持平，其中姑苏区复苏较快，主要是因为有很多优质学区房。中指研究院苏州分院分析师金珂分析称，目前在政策的带动下，苏州新房市场呈现回暖态势，购房者信心也在逐步恢复，但区域分化依然明显，市场关注度仍集中在区位优越、规划利好的项目上。 除了苏州外，热门城市杭州也迎来今年首个“红盘”，报名超过4000组，中签率低至5.4%。据了解，杭州在全国楼市松绑的关键节点5月中旬推出新政，包括放宽限购、降低增值税免征年限、增加三孩家庭购房套数等，意味着全国楼市调控新一轮升级。 不过，相比热点城市的复苏，福州、大连等二线城市以及以衢州、海口等为代表的三四线城市，虽然也发布了松绑政策，但是整体市场表现平平，下行趋势仍然明显。 克而瑞统计数据显示，6月份，苏州、杭州、南京、郑州等城市的商品住宅成交面积分别环比增长31%、24%、36%、65%，同比分别下降27%、57%、26%、34%；合肥、昆明、大连、福州等城市的商品住宅成交面积分别环比下降15%、16%、22%、24%，同比下降22%、44%、53%、72%。 贝壳研究院认为，从市场复苏的节奏和力度看，强二线城市领先。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性也较强。不过，总体来看，尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置。 来自大连的一位房产中介表示，二手房带看量比政策松绑前有所增多，一周两三次，之前是一次都没有，但目前不是特别刚需的客户，基本都在观望中。 整体来看，此轮轰轰烈烈的全国楼市松绑潮，不同区域、不同城市、不同板块、不同楼盘都呈现出明显的分化特征。 下半年楼市能企稳吗？ 对于当前楼市现状，6月28日，万科董事会主席郁亮在2021年度股东大会上表示，“短期市场已触底”，由此引发热议，相关词条登上微博热搜榜，当天阅读量破千万。资本市场更是闻风而动，次日股市开盘，地产股集体逆势上涨。 有网友评价称，“短期看，表述很准确”，但也有很多不同的声音，“这才哪到哪啊，触底还早着呢”“反正我没钱买”“触底一定要反弹？有没有可能反复摩擦？” 部分城市的弱回升，难掩房地产市场整体仍处于底部的现实，尤其是在疫情影响、宏观经济层面未有明显改善、楼盘停工烂尾等多重因素影响下，购房者预期仍显悲观。 植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平表示，政策宽松效应正在逐步显现，最近我们看到一些数据下行趋势有所收缩放缓，但不少同比数据还在下行。政策效应的显现仍需要时间，还需要其他各个方面的配合，比如整个宏观运行总体状况的改善、消费的回升、对未来经济预期的改善等等。 触底之后的横盘会持续多长时间？楼市何时开始企稳回温？郁亮称，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。连平的判断是，楼市在今年三季度可能还会继续向下，真正企稳可能是三季度中后期，四季度会出现一定程度的反弹，明年房地产市场可能会结束目前短周期下行态势，逐步形成一个新的向上周期；鉴于需求增长进一步放缓，未来房地产投资增速会再下一个台阶。 中指研究院预测，今年下半年，全国市场逐步进入企稳恢复通道，但市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果及政策优化力度等方面；热点城市三季度有望继续回升，预计全年商品房销售面积同比降幅超10%。

近日，贵阳市政府办公厅印发了《贵阳市加快发展装配式建筑实施方案》（以下简称《方案》）。《方案》明确，自6月24日起，政府投资或政府主导的办公楼、学校、医院、标准化厂房、公共停车楼、保障性住房等适用装配式建造技术的新建建筑项目，全部按装配式建筑标准进行建造。 《方案》提出，自6月24日起，全市新建建筑项目（含民用、工业建筑项目）分类别、分阶段实施装配式建筑，已办理建设工程规划许可证的项目按原有装配式建筑要求执行，分期建设的项目原则上每期建设工程均应满足当期装配式建筑要求。社会投资的新建建筑项目，2022年至2025年实施装配式建筑比例分别不低于30%、40%、50%、60%。积极推动工业化预制构件产品在市政工程项目中的应用，有条件的市政工程项目全面采用装配式建造方式。地上总建筑面积5000平方米及以下，以及因抗震、特殊用途、结构复杂等技术原因无法满足装配式建筑建设要求的新建建筑项目，可不采用装配式建造。 《方案》还提出，全面推行建筑全装修，加快推进成品住宅建设，实行装饰装修与土建协同设计、施工，推动传统装修企业转型，提供一站式、菜单式服务，满足消费者的个性化需求。积极推进装配式装修，推动装修集成化、部品化，促进设备管线集成技术及一体式隔墙、一体式地板、整体式吊顶、集成式厨卫、智能家居等产品、材料的综合应用，提升装修品质。

从5月份开始，房地产迎来政策的“松绑潮”。 　　其中，不少强二线城市是放宽房地产限购的主力之一。比如，近期武汉市房地产交易中心提出，即日起至12月31日，本市户籍居民通过父母投靠、二孩三孩政策购买了第三套住房，可无条件在限购区再购买第四套住房。6月24日起，非合肥户籍的外地居民家庭通过补缴社保、个税即可购房。 　　事实上，南京、成都、杭州、长沙等多个强二线城市都在放宽房地产限购措施之列。而且不少城市并非只出台一次政策，而是逐步从公积金、购房资格等多方面放宽限购。 　　“房地产放宽限购，对于北上广深、省会城市等影响更大。”前湖南省经济地理研究所副所长、经济学家王义高对21世纪经济报道记者表示，“哪里房地产多，哪里人口聚集，哪里经济发展，哪里就更受到房地产政策的影响。” 　　21世纪经济报道采访不少强二线城市的房地产中介，很多人表示，目前房价有优惠，看房的客流也在政策的刺激下，有明显回暖。 　　一位长沙的房地产中介表示，在新的政策影响下，看房客流明显增长，特别是周末。目前看房量最多的地方，主要是还是城市的一些商业圈。看房客比较看重教育、交通、开发商品质、物业等等配套。 　　“但凡有好的小学、初中，地铁能够抵达的地方，都是热门板块。”上述中介表示。 　　强二线城市“松绑”之后 　　强二线城市整体进入了房地产限购放松的“节奏”。 　　比如，5月11日，《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》出台，提出已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。南京则提出，非南京户籍只要补缴6个月社保，即可直接开出购房证明。 　　由于房地产调控的主要方式是“四限”，即限价、限售、限贷、限购，因此强二线城市放宽相关政策，也围绕这四个方面提出“组合拳”。以合肥为例，除了可以补缴社保之外，合肥还提出住房公积金贷款额度提高，延长二手房贷款年限等政策。 　　为何强二线城市成为房地产“松绑”的主力军之一？ 　　“保持经济稳定增长，是当前及今后一段时间内紧迫且必需的任务。而房地产涉及到众多经济领域，稳定房地产，成为恢复经济增长过程的重要方面。”王义高指出。 　　王义高表示，房地产的产业链和供应链比较长，比如建材、水泥、运输等等都受到房地产影响，在经济有下行压力的背景下，房地产应该“稳字当头”。 　　一位房地产专家对21世纪经济报道记者表示，很多三四线城市也在放宽限购，但是其实没有什么用，因为这些地方的房地产不活跃，放宽之后市场也很难起来。反而是一些强二线城市，本身的市场情况较好，房地产“松绑”政策会有一定影响。 　　目前来看，情况确实如此。6月27日，贝壳研究院发布《二手房市场半年报》，提出强二线城市市场复苏的节奏和力度均领先。分城市来看，杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性较强。 　　此外，21世纪经济报道采访了长沙、南京、成都、杭州等地的房地产中介，普遍反映看房人有所增长。 　　一位杭州的房地产中介告诉21世纪经济报道，6月以来，杭州看房客流非常火爆，购房客也不少。尤其是目前，很多项目的优惠比往常更大。 　　一位南京的房地产中介也表示，现在的价格比几个月前优惠，买房的人不少。 　　“长沙近期出台了一些政策，对房地产来说，都是利好政策。”另一位长沙房地产中介告诉21世纪经济报道，“目前来看，有着国资背景的品牌房地产商迎来一拨拨看房客，其中不少看房的人在新政策出台后，有了购房资格，都在跃跃欲试。自从相关政策出台后，我能够明显感觉到楼市的回暖。” 　　“松绑”会持续吗？ 　　一些购房人也表示，在二线城市房地产限购政策放宽之后，他们具备购房资格，也有买新房的计划。 　　比如，一位在长沙有改善性住房需求的购房客表示，此前他碍于没有指标，现在政策出台，正在考虑把手头的一套房子以出租的方式，换取一套新房指标。 　　“政策的出台，势必会刺激房价，我们也希望政策的出台能够让房价平稳的发展，不要暴涨暴跌，否则原有的计划都会打乱。”上述购房人指出，“如果房价上涨，我也只能量力而行，对于能否拥有一套学区、交通、环境、配套都满意的房子，或许还得看看机缘了。” 　　不过，从采访来看，目前二线城市的楼市，尽管整体出现客流回暖，但价格涨幅不明显。 　　根据国家统计局的数据，2022年5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少。从同比来看，一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。 　　王义高指出，未来不排除更猛烈的房地产放松政策还会出台，尤其是一些人口流入城市将会受益。“以长沙为例，新人口是强大的购买力。每年长沙销售的住房是12万到15万套，新增人口有将近20万人，人口增加和住房销售比大致是匹配的。作为人口竞争中的获益城市，长沙经济发展较快，也得益于人口红利。” 　　王义高进一步表示，他认为未来长沙对于购房资格会逐步放松，同时进一步鼓励农民工进城买房，其他的放松政策也会跟上。 　　“但从权衡取舍来讲，药方不能开得太猛。有一些地方的开发商提供的政策，我认为可能造成更多的后遗症。”王义高指出，“房地产是大宗商品，牵涉到方方面面利益。所以政策出台也应该稳字当头，要多重考虑。” 　　一位购房人告诉21世纪经济报道，他购房是“刚需”，最期待的政策是提高公积金贷款的比例。“目前来看，房价决定了年轻人在一个城市的幸福感。”

近日，机构统计数据显示，百强房企业绩表现远不及近年同期，行业TOP100房企1-5月累计业绩规模同比大幅降低超五成，在销售去化压力下，部分房企各出奇招，助力楼盘销售。与之相伴的，瓜果换房等花式促销也引发绕开“楼市限跌令”的质疑。 　　据澎湃新闻不完全统计，去年下半年以来，已有至少22城发布政策或引导房企不得随意降价销售。但同时，也有声音指出，当前房企在自救过程中面临重重困难，限价政策使得企业无法根据市场实际情况降价促销，无法通过快速销售以回款自救，形成了进退两难的不利局面。 　　超20城发布楼市“限跌令” 　　据澎湃新闻不完全统计，去年下半年以来，至少包括山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲、河北张家口、湖北鄂州 、江苏徐州 、江苏泰州、安徽安庆、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江苏扬中、江苏南通、山东聊城、广东惠州、湖南张家界、陕西汉中、福建平潭综合实验区等22个地方发布政策或引导房企不得随意降价销售。 　　以最新发布政策的福建平潭综合实验区为例，今年6月20日，福建省平潭综合实验区交通与建设局、行政审批局、市场监督管理局、行政服务中心联合发布《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》，其中提到，各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，在办理价格备案时，须同时在商品住房价格备案表上进行承诺，对超出规定幅度的，不予办理网签、备案。 　　同时，文件还提出，严禁假借“工抵房”“供抵房”“抵帐(账)房”“内部员工房”等名义变相宣传和销售商品房。 　　更早之前，泰州市房地产业协会于2021年12月30日发布《关于自觉维护房地产市场平稳健康发展的倡议书》，要求各房地产开发企业要牢牢树立维护房地产市场稳定健康发展的大局意识，主动维护市场稳定，合法合理确定销售价格，科学理性制定促销方案，不恶意降价，不采取非正当手段恶性竞争。 　　此外，多地发布政策或引导房企不得随意降价销售。部分城市明确商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的一定幅度。也有房企因部分房源销售价格明显低于备案价，未按政府备案价格要求销售商品房，被相关部门暂停网签责令限期整改。 　　百强房企销售同比跌五成 　　“限跌令”影响房企降价自救？ 　　房企降价销售背后，债务压力大，资金回笼慢是部分房企不得不面对的现实。 　　按照克而瑞研究中心发布的《2022上半年总结与展望》中的统计数据，2022年上半年，中国房地产市场下行压力持续，市场信心不足、叠加疫情影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象。百强房企业绩表现远不及近年同期，行业TOP100房企1-5月累计业绩规模同比大幅降低52.3%，较2020年同期的降幅也达到27.8%。近八成百强房企累计业绩同比降幅高于30%。 　　从企业目标完成情况来看，克而瑞研究中心数据显示，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至5月末的目标完成率不足30%，有近半数企业甚至不足25%。绝大多数企业1-5月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于15个百分点。今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标，或是已经主动调降了全年目标，但目前企业实际的业绩完成情况仍然不及预期，年内货值供应及销售去化压力放大。 　　但在限价管控的情况下，有声音指出，“一刀切”式的限价管控使得房企陷入进退两难的尴尬局面。 　　对此，广东省地产商会向广东省住建厅建言调整政策。今年6月10日，一份《关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议》红头文件流出，抬头显示为广东省地产商会文件。文件称：当前房企在自救过程中面临重重困难。部分企业拟在三四线等较低能级的城市积极去化库存，以价换量，争取现金回笼，但不少地方政府既限涨价又限降价，令企业无法根据市场实际情况降价促销，无法通过快速销售以回款自救，形成了进退两难的不利局面。建议调整当前“一刀切”式的限价管控，适当放宽备案价限制，建议土地出让合同中未规定限价销售的项目，可根据项目及市场实际情况制定备案价格。 　　花式促销是助农还是变相降价？ 　　在销售去化压力下，部分房企也各出奇招，助力楼盘销售。 　　以近期出圈的“小麦换房”、“大蒜换房”、“西瓜换房”、“水蜜桃换房”为例，多家房企尝试通过瓜果、蔬菜、粮食等来抵扣首付从而吸引当地购房者，来加速去库存，加强销售回款。 　　其中，建业地产针对河南地区农村客户推出小麦、大蒜抵部分房款营销活动，商丘市民权县建业河畔洋房项目按照小麦2元/斤(最高可抵16万元)、开封市杞县建业城项目按照大蒜5元/斤抵首付的助农活动，缓解首付压力。其中建业城项目销售人员表示，活动1个月已接到近3000个咨询电话，楼盘到访量800余组，共计成交近40套房源。达到一定的促销效果。不过，后续推出的“小麦换房”活动在推出2天后已被叫停。 　　新城控股南京项目——新城·云漾滨江则推出“西瓜换房，最高抵10万元”的活动，按照海报上的活动，可以10元一斤的价格收购西瓜冲抵房款，活动时间显示自2022年6月28日至7月15日。不过，该活动目前暂缓执行，新城·云漾滨江项目售楼处工作人员表示，活动方案还未完善好，现在还在更改，需等待进一步的具体方案。 　　这样的营销案例正向各地传导。6月29日，一张网传海报显示，位于江苏无锡阳山的楼盘——弘阳·悦阳九玺也推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。按照活动方案，至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888万元。 　　在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，花式促销是地方结合自身现存问题寻找到的新的提升楼市活力的方式，也是房企探索出的提升销售业绩的新方式，而且往往样式较为新颖，区别于前期常规的放松政策，能够在一定程度上避免购房群体疲态情绪，同时也从侧面反映出房企对于销售状态回暖的迫切性较高，另外，由于各地限跌令等监管政策犹存，直接降价或大幅降价以吸引购房者的途径走不通，因此，房企另辟蹊径，推出各式花式促销以提升购房情绪，加速项目资金回款。 　　不过，目前市场上也有声音指出，部分地区对于房地产降价促销是有限制的，房企花式促销可能是为了绕过这些限制。 　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，“我不认为各种花式营销都是为了绕开各地出台的限跌令，一方面小麦和大蒜等抵房本身就是切合当地实际情况的做法，虽然对房价有一定影响，但切切实实也帮到一些有购买意向的人群。另一方面，如果房企要在价格方面进行隐性调整，方法有很多，通过小麦和大蒜等抵房操作来实现受众人群相对有限，不如送装修、送车位等形式覆盖面广，效果更直接。” 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，无论是小麦换房、大蒜换房还是西瓜换房，本质上是想挖掘农民的购买潜力，通过粮食瓜果换房来降低购房成本，激发合理的住房消费需求。 　　严跃进认为，爱心助农是好事，但如果房企打着爱心助农的旗号变相逃过监管政策，这样的做法就不可取。目前部分地区执行限价，后续若房企借一些营销，出现变相回避限价的做法，这是当前各地在营销市场过程中需要注意的风险和问题。 　　除了上述个别楼盘推出的“爱心助农活动”，今年以来各家房企也从区域和集团层面推出营销活动。 　　根据克而瑞研究中心统计，仅五一营销期间，TOP30房企超六成都推出了区域和集团层面的营销活动，其中超半数TOP10房企推出集团营销活动。其中，五一期间折扣力度最高可达55折。五一期间，恒大、龙光、中梁等房企的基本折扣保持在85折左右，碧桂园部分项目最大折扣达到55折，弘阳部分项目最大折扣也在7折水平；“618”期间房企折扣力度减弱，除世茂部分团购项目达到8折，其余房企活动均保持在9折以上，与一季度持平。

住房和城乡建设部今天表示，自3月份开展房屋市政工程安全生产治理行动以来，各地组织了2.8万个检查组，对本行政区域内所有房屋市政工程在建项目开展了全面排查，发现隐患28万余条，目前已整改25万余条。 　　据介绍，目前各地在建工程项目约18.7万个，治理行动开展以来，已检查项目11.6万个。各地重点排查了基坑工程、模板工程、脚手架工程、起重机械及吊装工程、拆除、暗挖工程等危险性较大的分部分项工程以及高处作业、有限空间作业等安全隐患，排查重大隐患4931条，整改4779条。责令限期整改项目45257多个，停工整改项目5956个，行政处罚3647起，处罚金额4939.2万元。对于暂未完成整改的项目，各地均制订了整改方案，实施清单化台账式管理，确保安全风险稳定可控，确保隐患问题限期整改。据初步统计，截至目前，全国房屋市政工程生产安全事故起数和死亡人数，分别同比下降31.79%、28.38%。 　　下一步，住房和城乡建设部还将组织开展全国房屋市政工程安全生产治理行动督导检查，力争从7月开始至11月底实现治理行动检查全覆盖。

烂尾楼不能成为城市的伤疤，更不能任由相关责任人逍遥事外。掀开烂尾楼的遮羞布，肃清背后的腐败乱象，让烂尾楼成为一封举报信而非一笔糊涂账，让百姓早日实现安居梦，让一方经济社会更加健康有序地发展，这要求职能部门对该领域的关键环节严监管、补漏洞，对多年积存下的陈年旧账，不放过任何一个违规者。 　　“在项目征地拆迁中，利用职务便利为他人谋取利益收受贿赂”；“在一些项目中违规审批、监管不力”……据中央纪委国家监委公众号消息，近日，云南省纪委监委连续通报曝光了4批20起烂尾楼背后的腐败和不正之风典型问题。 　　烂尾楼的出现，通常或因在规划、审批、验收等环节遇到阻力，或是在建设过程中开发商资金链断裂、陷入债务纠纷等。从上述新闻报道看来，一些烂尾楼的下面还深藏着违规审批、滥用职权、权钱交易、失职渎职等腐败和作风问题。 　　资金链断裂、项目停工背后，可能是工程款项被开发商挪作他用；开发商因没钱而跑路，可能是官商勾结打掩护，只为躲起来避风头；楼房盖好了却说相关部门“不讲情面不办理销售许可”，实际可能是前期相关部门疏于监管酿出无证施工的苦果……一层层掀开盖在烂尾楼表面的遮羞布，深挖背后可能存在的腐败问题，才有望从源头上整治工程烂尾现象。 　　烂尾楼可谓民生之痛。云南此番通报涉及的烂尾楼，有些是多年前启动的保障民生的住宅项目，有些则是“形象工程”“政绩工程”，所暴露出的腐败问题和不正之风凸显出此类问题的共性。比如，从所牵涉人员来看，多为国土资源、城乡规划建设部门的决策者，都拥有近水楼台搞权力寻租的空间与便利；从具体实施手段和动机来看，无论是在土地竞拍和使用权转让过程中做手脚，还是为开发商在规划审批、办理行政许可、征地拆迁等环节提供便利，抑或无视无证施工、违规销售，放任预售资金被挪用、侵占等，都是钻了关键环节制度缺失和监管失范的空子。其中，从根子上说，都离不开一个“利”字——或是求功心切，不择手段以工程搭“政绩”，或是追求权力变现。 　　百姓热切期盼的房子长期无法如期交付使用，不仅严重损害群众切身利益，投资、施工建设链条上的相关单位和人员面临工资钱款难兑付等经济纠纷，而且，烂尾楼浪费土地资源，存在一定安全隐患，有的甚至给一方社会稳定埋下隐患。 　　烂尾楼的出现暴露了相关部门对关键环节监管的缺失。工程项目的规划审批、施工、验收、销售等关键环节，一旦被人钻了空子、开了口子，一旦关键环节上的利益相关者想方设法从中揩点油、分杯羹，那么，原有的规定可以不执行或搞变通，原有的制度可以被绕开，最终，极有可能导致建设项目走向“烂尾”或塌方。 　　有必要将整治烂尾楼作为整治腐败、不正之风的一个切口，严肃问责不作为、乱作为。烂尾楼不能成为城市的伤疤，更不能任由相关责任人逍遥事外、一路“摆烂”到底。掀开烂尾楼的遮羞布，肃清背后的腐败乱象，让烂尾楼成为一封举报信而非一笔糊涂账，让百姓早日实现安居梦，让一方经济社会更加健康有序地发展，这要求职能部门对该领域的关键环节严监管、补漏洞，对多年积存下的陈年旧账，不放过任何一个违规者。

“今年3、4月份市场比较差，叠加疫情影响，导致销售比较低迷。5、6月份售楼处客户到访量多了，公司5月份的销售额环比增长超过20%。”近日，有房企高管在接受上海证券报记者采访时如此表示。 　　随着中央及地方密集出台优化楼市调控政策，房地产整体市场热度呈边际回升态势。克而瑞研究中心日前发布的最新数据显示，全国80个重点城市6月前20日新建商品住宅累计成交量达1416万平方米，环比增长18%，较去年同期回落41%。其中，一、二线城市成交环比增长尤其明显。同时，重点35城项目开盘去化率自5月下旬便逐步企稳回升，目前已增至52%，周度环比增长5个百分点。 　　业内人士认为，楼市优化调控政策密集出台对市场预期转好起到了积极的作用。一、二线城市人口密度高，新增人口数量大，对市场环境和政策变化更为敏感。一、二线楼市成交量的企稳回升给市场注入信心，并有望带动三、四线楼市的复苏。 　　一二线城市成交量增长显著 　　“市场的确在回暖，但有所分化。我们公司在上海、苏州、成都等地的项目销售情况不错，但也有一些地区的项目销售情况不尽如人意。”另一家房企高管向记者表示，目前市场热度在回升，但就公司整体而言，销售提升得还不够明显。 　　据克而瑞研究中心监测，全国80个重点城市6月前20日新建商品住宅累计成交量达1416万平方米，环比增长18%。其中，一线城市因上海、北京疫情得到有效控制，成交量环比增长48%；二线城市轮动复苏，成交量环比增长26%，青岛、长春、济南、苏州、杭州等均迎来不同程度放量；三、四线城市成交量环比微增8%，中山、湖州、徐州、珠海、佛山等地成交量环比持平或增长。 　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，当前市场分化比较明显，部分热点城市自5月中旬以来客户到访量、认购率均有一定上升，但也有一些基本面较好的城市，购房者看得多买得少，观望气氛比较浓厚。从销售数据来看，杭州、苏州、佛山等个别城市因为高性价比项目的集中开盘，导致成交量明显增长。 　　中达证券研报数据显示，6月前20天，42城新房成交面积环比增长22.2%，重点城市中高端项目去化改善。从房管局口径数据完整的42城来看，6月以来新房成交有所复苏，其中一、二线城市新房成交复苏更明显。6月前20天，42城中一、二线城市商品住宅成交面积环比分别增长97.6%和21.1%。 　　苏州市场的回暖颇具代表性。据克而瑞苏州房产测评统计，6月上半月，苏州楼市新房供应面积17.44万平方米，环比减少127.69%，同比减少67.09%；成交面积36.13万平方米，环比增加75.56%。在供应量同环比减少的情况下，成交量却实现环比大幅增加，市场需求得到有效释放。 　　“按照目前的市场情况，苏州6月整体新房成交面积预计可达70万平方米。”克而瑞苏常区域总经理戈文问表示，自去年四季度以来，苏州新房成交量已经连续8个月处于低位，目前来看，6月将是近9个月来表现最好的1个月，大概率7、8月会继续环比上行的态势。 　　5月已现环比改善端倪 　　楼市优化政策的影响效果往往是循序渐进的，在一系列政策出台特别是地产资金面对刚需和改善型需求的大力支持下，房地产从供地到竣工的各个环节均呈现近四五个月以来首次环比改善。 　　国家统计局发布的数据显示，5月，全国房地产开发投资环比回升14%，土地购置面积环比增长45.9%，房屋新开工面积环比回升20.1%，商品房销售面积环比增长25.8%，竣工面积环比增长7.4%，房地产开发企业到位资金环比增长14.7%。5月，商品房销售额环比增长29.7%，比商品房销售面积增幅大，显示热点城市、热点区域或楼盘回升更加明显。反映到终端房价上，5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前楼市的回升主要有两个特点：一是不均衡。今年前5个月全国商品房销售金额跌幅（-31.5%）大于销售面积跌幅（-23.6%），显示开发商降价促销；但5月单月商品房销售金额跌幅小于销售面积跌幅，显示热点城市、热点区域、热点楼盘回升更明显。从实地调研看，热点城市高价盘（豪宅）成交显著，但豪宅住房市场只是小众市场，城市整个新房市场并未出现涨价，甚至还在跌价。二是不管是成交量还是价格，二手房市场都比新房市场更弱势，导致“卖一买一”的改善型需求受阻，反过来对新房市场形成制约。 　　虽然楼市各项指标已在回升，但购房者购房的信心以及对未来的预期仍待扭转。在上海松江佘山板块某新盘项目售楼处，销售人员告诉记者，现在来看房的客户中有不少对类别墅产品非常渴望，但这些客户面临着先卖后买的房屋置换需求。同时，出于对未来收入预期的不确定，他们也不愿多贷款，而是希望能够平稳置换买到自己心仪的房子。 　　　整体市场将缓慢回升 　　中原集团研究中心总监刘渊表示，当前不仅是成交数据，几乎所有的指标都有小幅回升。整体来看，肯定是基本面越好、经济越发达的城市，其房地产市场恢复得越快。现阶段既不能搞大水漫灌又要防范化解行业风险，因此在操作上肯定是小步渐进式的做法，市场的回升也会比较缓慢。预计到今年三季度，全国商品房销售面积可能同比持平，四季度全国商品房销售面积或将实现同比正增长。 　　李宇嘉表示，目前来看，房地产触底回升的走势比较艰难，未来一段时间更大程度上是“磨底”或夯实底部的时期。从热点城市传导至非热点城市，从热点楼盘传导至非热点楼盘，从豪宅到改善型需求，再到刚需入市的传导，这些传统的楼市回升路径，目前仍存在一定的不确定性。未来政策选择上，除继续刺激需求外，更多要考虑如何疏通普通住房市场供需的“肠梗阻”。 　　杨科伟预计，今年三季度房地产行业将处于筑底企稳阶段，随着市场供应量的增加，一线城市和个别二线城市成交量会有明显回升。一方面，接下来去年集中供地的项目会在今年三季度形成一个供应高峰；另一方面，随着市场回升，房企也会积极加大推盘及营销力度。在各种因素的综合作用下，房地产市场也在发生一些积极的变化。预计一、二线城市在三季度会率先出现回暖，绝大多数三、四线城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能缓慢复苏。 　　“方向上来说，市场恢复在进行中，地方政府出台楼市优化政策的动作也在继续实施，甚至范围更大、力度更强，但市场及购房者信心的恢复还有一个过程。”一位房企高管说。

住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行近日印发的《全国住房公积金2021年年度报告》显示，2021年，全国住房公积金实缴单位416.09万个，实缴职工16436.09万人，分别比上年增长13.88%和7.23%；缴存额29156.87亿元，比上年增长11.24%；6611.21万人共提取20316.13亿元，提取额比上年增长9.51%。截至2021年末，住房公积金累计缴存总额224991.31亿元，缴存余额81882.14亿元，分别比上年末增长14.89%、12.1%。 　　2021年，住房公积金缴存群体进一步扩大。全国新开户单位79.46万个，新开户职工2220.51万人。新开户职工中，城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位的职工占比达76.85%。同时，住房公积金覆盖人群更广。重庆、成都、广州、深圳、苏州、常州6个城市稳妥推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点，截至2021年末，试点城市共有7.29万名灵活就业人员缴存住房公积金2.92亿元。 　　2021年，住房公积金在支持缴存职工住房消费方面继续发挥积极作用。去年支持1353.93万人提取住房公积金共1258.67亿元用于租赁住房，提取人数、提取金额分别比上年增长10.4%、5.9%。此外，支持1万人提取住房公积金共4.23亿元用于自住住房改造。个人住房方面，2021年，共发放住房公积金个人住房贷款310.33万笔，比上年增长2.5%；发放金额13964.22亿元，比上年增长4.52%。 　　2021年，住建部聚焦提升住房公积金相关事项服务质量和办理效率，推动住房公积金高频服务事项“跨省通办”，共为“跨省通办”业务设立6460个线下专窗和1364个线上专区，办理“跨省通办”业务2338万笔。同时，住房公积金小程序上线运行，全国统一入口、统一受理、统一标准的线上服务渠道建设加快推进。截至2021年底，累计5073.08万人通过小程序查询个人住房公积金信息，办理跨城市住房公积金转移接续55.23万笔、转移资金累计57.19亿元。

据悉，昨日下午，万科董事会主席郁亮在万科举行2021年年度股东大会上就当前投资者最关心的房地产市场形势问题发表自己的观点称，短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程。 对于当前的房地产行业，郁亮认为短期市场已触底。同时，他分享了一组行业数据--虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。一方面，一些政策的出台带来积极影响，另一方面，是4、5月因疫情而延迟的需求释放带来的回补。此外，是季节性因素，每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高峰，最后是因为5月基数比较低。以上因素使得6月环比增速比较快。 郁亮认为，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

28日，深圳金融监管局网站发布《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》(下称《方案》)，其中提出开展金融支持重点领域发展行动，引导金融机构加大贸易金融服务支持力度；促进房地产业良性循环和健康发展等。 　　《方案》旨在从金融政策层面稳增长、促发展、保民生、防风险，持续提升疫情防控常态化下对民营中小微企业等各类市场主体的金融支持。 　　工作任务方面，《方案》明确，一是开展金融支持稳市场主体行动。主要包括通过加大信贷投放力度支持深圳经济稳增长，强化对中小微企业和个体工商户的金融扶持；优化上市培育服务；进一步加大资本市场融资服务力度，通过多种创新工具丰富企业融资渠道，充分发挥期货和衍生品风险管理作用；加大地方金融组织服务实体经济的力度；加大融资担保支持力度，助力受疫情持续影响的行业渡过难关。此外，设立金融驿站提供社区金融服务。 　　二是开展金融支持重点领域发展行动。主要包括通过聚焦先进制造业和战略新兴产业加大金融支持力度；引导金融机构加大贸易金融服务支持力度，支持外贸企业提升应对汇率风险能力；做好金融支持货运物流保通保畅工作；促进房地产业良性循环和健康发展；加大对基础设施和重大项目投资的金融支持力度。 　　三是开展特定群体金融服务提升行动。主要包括提高对受困人群的金融服务质效，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延期还本等方式支持；加大信贷资源供给促进居民安居乐业，合理满足刚性和改善性居民购房信贷需求，向非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；加强居民商业保险保障，鼓励金融机构开发创新专属保险，促进基层群体的普惠保险发展；拓宽我市金融人才实习就业渠道，加大稳就业力度，组织设立金融机构和地方金融组织大学生实习基地，提升金融人才引进数量和培养质量。 　　四是强化制度保障建立长效共享对接机制。主要包括进一步发挥征信服务平台作为地方性金融基础设施功能，推动涉企信用信息归集共享、有序合规开放；设立深圳金服平台专属服务通道，整合金融支持服务政策与产品，提供一站式专属融资服务；强化金融机构激励引导作用，对在加强疫情防控服务实体经济中有重大贡献机构以及突出社会效益和示范性的金融产品和服务案例通过适当方式予以肯定。 　　工作要求方面，《方案》提出，一是营造良好的金融环境。要求发挥财政资金的杠杆效应，撬动更多金融资源；要求完善政银企对接长效机制，助力金融服务下沉；要求建立金融纠纷多元化调解处置机制，加大逃废债打击力度。 　　二是持续提升金融服务。要求政策性银行和其他金融机构按实施方案要求有效触达并服务中小微企业；鼓励金融机构通过发展金融科技，提升服务实体经济水平。 　　三是切实做好政策引导。通过落实中央货币政策、完善监管评价机制等举措，推动建立金融服务小微企业敢贷愿贷能贷会贷长效机制。 　　《方案》强调，助力融资成本持续稳中有降。深入贯彻落实全国稳住经济大盘电视电话会议精神，逐条对照国务院《扎实稳住经济的一揽子政策措施》原文，对标对表一行两会最新政策内容，研究提出金融支持社会经济恢复重振的有力措施，扩大普惠金融覆盖面，增强金融服务的获得感，推动综合融资成本稳中有降。 　　助力普惠金融不断拓面减价。针对中小微企业的融资难、融资贵、融资繁问题，实施方案进一步提出更多、更实的举措，重点落实国务院提出的支持银行年内延期还本付息，不单独因疫情因素下调贷款风险分类，不影响征信记录，并免收罚息、延长降低融资担保费率政策期限等“硬核”措施。 　　助力金融服务加快提质增效。以受疫情影响下市场主体的主要金融诉求为出发点，既提出金融驿站、建立融资绿色通道、银企对接等中短期实效举措，又进一步建立金融助力重点行业企业、保障特定群体金融服务等长效机制，实现远近结合、点面结合。 　　下一步，深圳金融监管部门将进一步引导金融机构在抗击疫情、支持全市经济社会持续稳定发展等方面发挥作用，做好金融支持，彰显金融担当，以金融力量坚定战“疫”的必胜决心。

近日，住房和城乡建设部等八部门发布通知，要求推动阶段性减免市场主体房屋租金工作，帮助服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力。根据通知，被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋的，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。 　　通知提出，对出租人减免租金的，税务部门根据地方政府有关规定减免当年房产税、城镇土地使用税；鼓励国有银行对减免租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。因减免租金影响国有企事业单位经营业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。非国有房屋出租人对服务业小微企业和个体工商户减免租金的，除同等享受上述政策优惠外，鼓励各地给予更大力度的政策优惠。通知同时明确，通过转租、分租形式出租房屋的，要确保租金减免优惠政策惠及最终承租人，不得在转租、分租环节哄抬租金。 　　通知要求，各地住房和城乡建设部门负责做好阶段性减免市场主体房屋租金统计汇总工作；各地财政、税务部门负责做好房产税、城镇土地使用税减免政策落实情况统计工作；各地人民银行、银保监部门负责做好贷款支持政策落实情况数据收集工作；各地管理国有房屋的住房和城乡建设等部门负责做好所管理的出租房屋租金减免情况统计工作；各地市场监管部门要加强市场主体信息共享，配合做好统计工作。

广东省佛山市三水区委宣传部官方微信号“三水发布”21日发布《关于2022年佛山市三水区购房促消费活动的通知》(下称《通知》)，提出6月21日-6月30日举办2022年佛山市三水区购房促消费活动。 　　《通知》明确上述活动以发放消费券方式进行，本次活动共发放消费券1000万元。发放消费券金额分为三类：购买新建商品住房建筑面积90平方米(不含)以下的，发放价值10000元消费券：购买新建商品住房建筑面积90平方米(含)至144平方米(不含)以下的，发放价值15000元消费券：购买新建商品住房建筑面积144平方米(含)以上的，发放价值20000元消费券。

房企融资在持续回暖。国家统计局6月15日发布的数据显示，5月份国民经济运行呈现恢复势头，房地产行业数据出现边际改善。而据统计，2022年以来，已有70家房地产企业在银行间市场发行债务融资工具1475亿元，对应实现净融资454亿元，银行间债市支持房地产企业接续融资力度不减。业内人士认为，由于基数效应等因素，简单根据同比数据判断房地产市场形势会存在误区，应根据环比等多类数据综合判断。随着一系列政策落地见效，下半年房地产市场将得到进一步修复。 　　数据显示，1月份至5月份，全国房地产开发投资额52134亿元，全国商品房销售面积50738万平方米，商品房销售额48337亿元。从环比数据来看，5月份房地产开发投资数据比4月环比增长约14%，销售面积、销售金额环比增速分别为26%、30%。此外，人民银行近期公布的数据显示，5月住户贷款中的中长期贷款增加1047亿元，而4月数据为减少605亿元，环比由负转正。 　　业内专家表示，去年1月至5月房地产市场整体热度较高，新房销售、土地出让等房地产市场核心数据从历年来看均处于相对较高水平。由于高基数的影响，单从同比数据出发作出当前房地产市场仍在持续走弱的判断，容易存在误判。而环比增长更好地反映了房地产行业整体向暖的发展趋势。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从机构统计情况看，今年1月至5月，无论是单月数据还是月度累计数据，很多城市的新房成交同比下跌幅度都超过了50%。严跃进认为，由于去年1月至5月，全国重点城市交易数据处于历史高点，因此今年同比数据容易出现较大跌幅。而去年6月以来，各城市成交开始降温，这也意味着从今年6月开始各城市的同比跌幅会收窄。 　　多项环比数据边际回暖，说明在稳经济大盘之下，房地产市场已经出现了一些新的迹象，尤其随着一系列金融政策的落地见效，下半年房地产市场将得到进一步修复。2021年四季度以来，房地产调控政策逐步转向“支持合理住房需求”和“促进房地产业健康发展和良性循环”。在住房需求环节，金融部门积极推动商业银行加快房贷投放，降低住房按揭贷款利率，有效支持合理住房需求。房企融资环节，金融部门积极推动商业银行合理发放房地产开发贷款，并重点支持优质房地产企业通过并购贷款和发行债券并购出险及困难房地产企业优质项目。债券市场方面，自2021年四季度以来，针对房地产行业下行压力较大的情况，监管部门围绕稳定市场信心、维护债券接续渠道畅通、适度拓宽资金用途等方面推出系列工作举措，积极满足房地产企业合理融资需求，维护房地产企业债券融资渠道稳定畅通。 　　随着一系列支持举措落地，房地产融资持续稳定。今年6月以来，保利发展、保利置地、绿城、铁建地产、电建地产、建发地产、首开等近十家房企在银行间市场发行共计119亿元债务融资工具。“要客观看待房地产市场交易行情的起伏，对后续市场复苏要有足够的信心。”严跃进表示，随着政策的落地见效，购房需求会得到进一步释放，进而使得交易行情有所上升。 　　中国社会科学院6月14日发布的《房地产蓝皮书2022》报告预计，今年房地产市场将持续复苏。房企和购房者的合理资金需求将得以改善，2022年全年房地产交易规模可达22万亿元。 　　市场机构对房地产行业的复苏也表示乐观。中信证券研究报告认为，5月的房地产运行数据已经证明了政策正在起作用，预计三季度起房地产销售同比降幅会进一步明显收窄。中金公司的研究报告认为，市场景气度有望持续复苏。分析人士预计，随着各方政策支持持续，以及全国疫情形势稳定，今年下半年房地产行业有望持续保持逐步向好的发展势头，实现行业的健康稳定和良性循环。

作为出台“房票”政策的首个省会城市，郑州的“房票”政策推出以来备受关注。 事实上，郑州并非首个“敢吃螃蟹”的城市。据新京报记者不完全统计，今年3月以来，全国已有超10个城市陆续出台针对棚户区改造的“房票”政策，包括河南信阳、四川宜宾、浙江丽水以及江苏的常熟、江阴、南京市溧水区等。那么，上述城市的“房票”政策各自特色是什么？出台这一政策背后的原因何在？ 今年3月以来，全国已有超10个城市出台针对棚户区改造的“房票”政策。 图/IC photo “房票”制度再现江湖 在传统征地环节，既存在货币化安置，也存在实物安置。在选择货币化安置的前提之下，又有货币安置的主流模式和“房票”安置的特殊模式。 所谓“房票”安置，是征收人比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（含住宅与非住宅）的一种房屋安置方式。被征收人选择“房票”安置的，视同放弃房屋产权调换。 早在2015年，我国就有城市在棚户拆迁安置中推出“房票”制度。2016年开始，上一轮全国房地产去库存大潮下，越来越多城市推行“房票”制度，如库存高企的内蒙古鄂尔多斯以及浙江的绍兴、金华、义乌、衢州、湖州等地。直到2018年后，随着棚改货币化权限被强制收回，“房票”制度才销声匿迹。 如今，在房地产下行压力之下，“房票”制度再次重启。在郑州之前，信阳、常熟、绍兴、温州、江阴、宜兴、南京溧水区、宁波奉化区等地均已出台“房票安置”政策。之所以郑州“房票”政策赢得更多的关注，也是因为郑州是首个宣布实行“房票”政策的省会城市，影响力度更大。 部分典型城市房票政策及其亮点 （新京报记者根据各地政策和公开资料整理。） 各地“房票”政策亮点不一 通过对比目前已经出台“房票”政策的城市，新京报记者发现，“房票”也讲究“因地制宜”，不同城市的“房票”政策不尽相同。 比如，在奖励金额方面，浙江丽水市的购房补贴标准采取递进制，即被征收人申请并开具一张“房票”的，给予“房票”所含房屋补偿款或期房回购款10%的购房补贴；申请并开具两张、三张以上“房票”的，则分别给予“房票”所含房屋补偿款或期房回购款15%和18%的购房补贴。 值得注意的是，目前出台相关政策的城市大多数不允许“房票”转让，或者仅限于在近亲之间使用，而丽水市的“房票”可以转让。具体而言，丽水市“房票”实行实名制，经莲都区征收指导中心审批后，每张“房票”允许整体实名转让一次，不得分割转让，转让时出让人须提供另有住房证明，并办理转让公证手续。 南京市溧水区的“房票”政策也颇具创新性。在选购房源方面，溧水区搭建了“房产超市”，将商品房、二手房、已分配安置房纳入“房产超市”进行交易，并提供全方位咨询服务，这也是在各地政策中率先将二手房纳入“房票”选房的举措。 更值得一提的是，在目前环境下，部分房企出现“爆雷”情况，购房者往往担心认购新楼盘会有烂尾的风险。对此，宜兴市住建局要求征收房源应确保两年内交付。 此外，不同城市之间还有更多新的举措。比如，常熟的房票是计“房票利息”的，利率原则上不超过出票之日同期央行公布的两年期存款基准利率的2倍；并且，常熟规定“房票”在到期后经过搬迁实施单位同意可以续期。 “房票”背后：库存量高、房价连降 从目前已出台政策的城市来看，除了郑州为省会城市外，其余多数城市为三四线城市，甚至南京市溧水区单独有区域性的“房票”政策。而其背后都是当地楼市库存量高、房价连降。 即便是省会城市郑州也面临着库存量高的难题。据贝壳研究院数据显示，截至2021年末，郑州的商品住宅去库存周期为17.6个月，而近郊商品房库存去化周期为27.5个月，面临较大的去库存压力。 在老百姓看来，“房票”毕竟还是一个新鲜事物，那么，“房票”的接受度如何？使用“房票”时会有哪些顾虑呢？ 在听说“房票”政策后，郑州某城中村被拆迁的居民张大妈向记者表示：“比如在二环有一套100平方米的房子待拆迁，那么大家关心的是，房价安置补偿费每平方米是多少？郑州现在三环内的新房单价每平方米都在一万元以上，那么我们拿着‘房票’能买到什么位置的房子呢？” 另外对于郑州来说，原先的城中村安置房大多数是在原地址上就近建设，相对处于市区比较核心的位置，如果选房地址扩展到全市，能否在好的地段选到好的房源，也是张大妈所顾虑的问题。 对于房票制度的市场影响，IPG首席经济学家柏文喜认为，“房票”制度等于给了被拆迁者一个选择权，以郑州为例，如果选择房票并在12个月内用以抵交购房款，则可以得到额外的8%的奖励和3个月的过渡费。不过从市场反应来看，似乎结果并不如预期的那么积极，这一方面表明在市场信心不足的情况下，定位于改善性需求的“房票”制度似乎并未切中市场心理，另一方面也表明“房票”制度的激励力度和内容设置似乎并未达到市场的心理预期，可能还需要继续增加相关措施以及加大政策力度。

在降低首付、放开限购限售的同时，“房票”安置政策重出江湖，多地出台相关政策以期拉动市场需求并加快推进房地产行业复苏。据澎湃新闻不完全统计，今年以来已有至少20城探索实施“房票”政策。 　　何为“房票”安置？ 　　这里所说的“房票”安置，通常是指在拆迁安置过程中，对现有住宅房屋征收货币补偿方式的一种补充。房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。也就是说，房票安置并非直接领取安置款，而是拿着房票买房，并抵扣房款。 　　以郑州为例，河南省郑州市人民政府办公厅于6月20日发布《关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)的通知》，其中提到，房票安置是征收人比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房(含住宅与非住宅)的一种房屋安置方式。 　　按照政策，被征收人选择房票安置的，安置补偿权益按照房屋征收与补偿相关规定计算后，由征收人给予安置补偿权益金额8%的奖励，作为房票安置政策性奖励，列入房票票面金额，同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。 　　与此同时，被征收人使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数。 　　可以看到的是，郑州并非首个出台“房票”安置的城市。据澎湃新闻不完全统计，仅今年以来，至少包括河南郑州、江苏宜兴、河南开封、江苏南京、浙江温州、江苏张家港、浙江龙港、浙江海宁、浙江金华、湖北鄂州、浙江丽水、浙江宁波、浙江温岭、河南许昌、福建邵武、江苏江阴、安徽界首、江苏常熟、河南信阳、四川宜宾等20城探索实施相关“房票”安置政策。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来各地因城施策优化力度不断提升，但当前政策效果尚不明显，仅部分热点城市市场情绪有所修复。当前部分城市市场仍处深度调整期，库存压力较大，为减轻房地产市场库存积压风险与政府资金周转压力，部分地方政府重新推出房票安置措施。 　　“房票”安置有何作用？ 　　那么，“房票”安置有何作用？ 　　探索“房票”安置被各地政府认为是拉动市场需求、加快推进房地产行业复苏的一大途径。 　　以福建邵武为例，邵武市住房和城乡建设局发布的《邵武市开启房票安置“四个益”》中提到，房票政策特色亮点之一便是拉动市场需求。房票进一步响应国家楼市去库存政策，可用于购买邵武市内新建商品房或国有资产房源，限定了不可转让，且使用、奖励期限为2年，加快邵武商品房去化周期，实现棚户区改造与房地产市场联动，又不会影响原本存在的刚需购房户的购房计划。同时，房票安置有效减轻了征迁补偿财政资金压力，也可以使安置方式灵活，群众受益。 　　按照邵武市公布的数据，今年5月份以来，邵武市已完成成片征迁面积5.69万平方米，其中房票安置面积为3.63万平方米，房票安置占比64%。预计全年完成征迁面积58万平方米，房票安置39万平方米，房票安置占比67%，房票使用期为两年，今年的房票转化为商品房销售20万平方米，房地产税收增加1.5亿元。 　　江阴市住房和城乡建设局发布的关于《江阴市国有土地上住宅房屋征收房票安置实施办法(试行)(送审稿)》的情况说明提及，当前江阴房地产行业形势比较严峻，而房地产业的发展直接关系到很多相关行业的发展，如何促进房地产行业走出困境，成了当前要解决的紧迫而重要的问题。近期，一些周边城市相继出台了房票安置政策，以加快推进房地产行业的复苏。为加快推进江阴房地产业健康发展，市住建局参照周边城市的做法，结合实际，拟订了《江阴市国有土地上住宅房屋征收房票安置实施办法(试行)》(送审稿)。 　　按照江阴市于今年5月16日印发的《江阴市国有土地上住宅房屋征收房票安置实施办法(试行)(征求意见稿)》，房票面值包括：政府货币补偿房票+购房优惠房票。购房优惠房票=购房面积×土储中心与房企谈判确定的优惠底价×5%。 　　龙港市城乡一体化建设中心在发布《龙港市房屋征收补偿房票安置实施办法(试行)》的政策解读中则表示，制定该政策的目的一是丰富安置补偿方式，提供市场化房源，满足群众多样化的安置需求，改善居住环境；二是提升安置速度，缩短群众周转过渡期，节省政府过渡费开支；三是促进房地产市场平稳健康发展。 　　当前，亦有城市正在抓紧编制“房票”安置政策中。开封市住房和城乡建设局官网显示，6月20日，开封市房屋征收办公室组织召开《开封市国有土地房屋征收房票安置实施办法》(征求意见稿)研讨会，开封市房屋征收办主任马卫东在会上对郑州市出台的房票政策进行解读，并要求市房屋征收办相关人员对会上提出的问题进行总结，再继续完善该政策，待条件成熟后予以公布实施。 　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄提到，面对房地产行业下行压力加大，加之疫情反复的背景，楼市去化受阻，尤其是对于部分库存压力大的二线和三四线城市而言，以房票的形式进行安置，并且房票只能用于购买房产，体现了对于去库存的决心，可以达到一举两得的效果。一方面可以完成对未安置群体的妥善安置，保证居民的合法权益，另一方面，对于提振市场信心、加速去化起到一定的积极作用。对于开发商来说，在促进产品去化的同时，政策对安置房产也提出了诸如现房或者主体完工等要求，对开发商的资金能力是一个考验，对于拆迁户而言，多了一种安置方式的选择，合法权益得到有效保证，对于整个房地产市场来说，一定程度上能助力盘活房地产市场，对于去化压力大的城市达到去库存的成效，但是整体来看，房票的市场接受度和效应如何仍待考察。 　　“房票”真的能有效去库存吗？ 　　从目前探索实施相关“房票”安置政策的城市来看，部分城市已实现“房票”换购商品房。 　　张家港市政府官网显示，6月18日，凤凰镇在张家港市率先实施房票政策，允许动迁户将安置房结算成一定面额后，通过房票的形式在凤凰镇相关楼盘自行选购商品住宅。当日，家住凤凰镇杨家桥村的张先生和家人一起，来到该镇定向房票安置办公室，领到了全市首张房票。“我用一套大户和中户安置房在凤语江南换购了一套商品房。” 　　凤凰镇建设管理局房屋征收条线工作人员介绍，“本次房票发放将持续一个月，首批暂定300张，有效期为3个月，房源为凤语江南和一方桃源里两个商业小区。如果动迁户未购买商品住宅，有效期满后，房票失效，仍按原动迁安置方式安置。” 　　另以四川宜宾为例，今年1月，宜宾市政府办公室印发了《关于建立房票安置制度丰富征地征收住房安置补偿方式的通知》，房票安置制度首先在三江新区试点。 　　据《宜宾日报》报道，今年6月2日，20户三江新区待安置群众领到房票，标志着房票安置制度率先在三江新区试点实施。据三江新区有关负责人介绍到，此次首期房票颁发，推出了两个商住小区1492套14种户型的房源，待安置群众可结合自身情况详细咨询。 　　可以看到的是，“房票”安置并非此轮楼市调控下的产物。 　　以具有代表性的内蒙古鄂尔多斯为例，由于鄂尔多斯市库存巨大，从2011年起，政府已经不批新建，专心致志去库存。鄂尔多斯市东胜区为了去库存，于2016年初就推出“房票”制度。当时“房票”的官方称谓是“鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证”，并有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7种面值。 　　那么“房票”安置对去库存真的有效吗？在业内人士看来，房票模式在短期内可缓解房地产稳增长及去库存的压力。 　　据《经济日报》报道，截至2016年1月，鄂尔多斯东胜区建成、在建但未售住宅面积608万平方米、3.39万套。与此同时，还有未改造的棚户区18414户，建筑面积289万平方米，7万多棚户居民生活在基础设施破损、安全隐患严重的“孤岛”。但截至当年5月底，东胜区已消化住宅存量13566套、184万平方米，占住宅库存套数的40%、总面积的30%。 　　广东省规划住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2015年开启棚改、去库存以后，鄂尔多斯楼市逐步回归正轨。过去10年间，鄂尔多斯停止供地，拉长时间消化烂尾楼(如棚改换房票)，为曾经的大量供应买单。一直到2019年，鄂尔多斯的房价才回到10年前的水平，而楼市交易量在2020年才回到历史最高峰。 　　李宇嘉表示，总的来说，从棚改货币化安置到房票安置，是政策的优化调整，有利于去库存，有利于降低棚改成本。同时，目前楼市进入新时代，被拆迁人的需求差异比较大，包括选择居住的区域、房源品质、户型、开发商品牌等，房票模式下，可以满足被拆迁人差异化的需求。 　　“目前房票制度的创新化仍处于探索阶段，但是不可否认的是房票制度对于盘活市场和加速去化是有着积极意义的，未来或许能在库存压力大的二三线城市逐步推广实施。”陈霄说道。

近日，郑州、信阳、许昌、鄂州等地政府近期发布“房票”政策，让不少网友直呼有种穿越到上世纪70年代的感觉。 　　房票实行实名制，持有人为被征收房屋的所有权人，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围内。房票不得转让、赠与、抵押、质押、套现。 　　毋庸置疑，此“房票”已非彼“房票”。但当尚未走出低谷的楼市遇上“老招新用”，是否预示着地产复苏“利器”要来了？ 　　中信证券陈聪、杨帆、于翔、张全国表示，房票模式如果推广，可能有助于因城施策，推动房地产产业链复苏。短期稳增长的压力之下，房票模式具备进一步探索和推广的可能性。 　　郑州率先出“新招” 　　6月20日，郑州发布《郑州大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》。郑州中心城区的棚户区改造将推行房票安置，对被征收人使用房票购买商品住房，给予安置补偿权益金额8%奖励，且不计入家庭限购套数。 　　政策同时为接受房票安置者设置了奖励和优惠政策，涉及资金、购房区域选择、购房资格、契税减免、子女入学资格等。 　　据中新财经，从事房地产销售工作的郑州本地人王淼(化名)表示，房票的推出不难理解。有些人拆迁后便拿着补偿款离开了，没有在本地买房，或者干脆存到银行不动了，没有刺激到本地的楼市交易量和交易价格，郑州便是吸取了这些经验。 　　中指研究院河南公司总经理梁波涛也认为： 　　“首先，房票可以妥善安置城改未安置群体，保障此部分群体的合法权益，同时目前房票在使用金额、区域及政策额度激励方面，有利于盘活郑州房地产市场；其次，政府通过鼓励安置群体的房票安置，可起到托底市场的功能，有利于市场去库存，提振整体房地产市场信心。” 　　“房票”的潜力 　　4月底政治局会议强调“支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”，5月央行降低全国首套房贷款利率下限，同时5年期以上LPR报价下调15bp，地产托底态度十分明确。 　　6月15日国家统计局新闻发言人付凌晖表示：“房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现”。 　　目前地产数据虽较4月有所改善，但是5月销售面积单月同比仍为-32%，房地产开发投资单月同比为-8%，地产支持政策的出台仍十分必要。 　　中信证券认为，当前稳增长压力仍然较大，预计后续逆周期政策将继续加码。或更多以地方政府因城施策为主，其形式将更加灵活、精准。 　　此外，中信证券认为，房票模式如果推广，可能有助于因城施策，推动房地产产业链复苏。 　　相比传统的拆迁补偿模式，包括棚改货币化的主流做法，房票模式之下，地方政府在拆迁补偿方面的支付压力大幅下降了，启动资金的问题得到了解决，而土地出让的回款时间则没有明显变化。 　　由于房票的存在，政府的拆迁补偿款实际是在开发企业完成销售行为之后，以相应对价支付给开发企业，政府现金流出的时间明显推迟了。?对开发企业来说，领取房票的居民是更具确定性的潜在购房人，市场销售热度可能有所提升。?对被拆迁者来说，由于房票金额一般要大于货币补偿金额，其买房的实际负担下降，也取得了实惠。?对全社会来说，房票模式可能加速推进旧改和棚改，释放居民自住和改善性住房需求，拉动房地产开发投资。 　　而且，由于房票是限区域的，故而因城施策是完全可能的，房票一般不会造成一线城市房价上涨。 　　房票模式可能具备潜力，对房地产产业链不宜过分悲观。中信证券认为，当前房地产政策的关键在于，能否找到一个可以因城施策，满足各方需要，不至于刺激核心城市房价上涨，又可以切实推动低线城市销售复苏的手段，正如2015年时棚改货币化的推广一样。 　　虽然当前中国住房的整体存量规模并不低，但老旧房屋数量不小，居民提升居住品质的需求远未得到满足，且短期稳增长的压力之下，房票模式确实具备进一步探索和推广的可能性。中信证券认为，不宜对房地产产业链过于悲观，在诸多政策配合之下，市场基本面有望在三季度开始进一步复苏。

近日，成都住房公积金管理中心印发《成都住房公积金管理中心同城化公积金贷款实施细则(试行)》(以下简称《细则》)。 　　成都住房公积金管理中心贷款业务管理部指出，《细则》主要体现了三个方面的调整：调整住房套数认定范围、开展再交易住房贷款、调整最低首付款比例。 　　在“调整住房套数认定范围”方面，将“认房套数”范围调整为缴存职工在购房所在地的住房。 　　在“开展再交易住房贷款”方面，为了满足缴存职工购房贷款需求，缴存职工购买当地再交易住房也可以申请同城化公积金贷款。同时，对再交易住房的价值按住房所在地住建部门确认的网签备案合同价款、房地产评估机构评估的住房价值两者中的最低值认定并计算贷款额度。 　　在“调整最低首付款比例”方面，将购买首套住房申请同城化公积金贷款的，最低首付款比例从30%调整为20%；购买第二套住房申请同城化公积金贷款的，最低首付款比例从40%调整为30%。

)“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。 　　“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？ 　　温州出新招，系统还在上架中 　　日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。 　　据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。 　　申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。 　　17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。 　　该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。 　　促进市场，减轻压力 　　“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 　　温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。 　　但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。 　　除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。 　　公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。 　　上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。” 　　如何利好？有无风险？ 　　“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。 　　“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。 　　但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。 　　“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。 　　“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。 　　但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。 　　新的贷款模式，靠谱吗？ 　　近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。 　　4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。 　　消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。 　　“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。 　　“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。 　　你愿意尝试类似还房贷的方式吗？

房地产市场总体依然低迷。6月15日国家统计局发布的数据显示，今年前5月全国商品房总销售额同比下降31.5%。 　　下行的市场中，普通刚需住宅与豪宅，却走出了截然不同的行情。一边是普遍打折、“救市”政策频出但迟迟不见效；另一边是任性筛客、大设门槛却开盘“日光”。 　　上海4月至5月全域静态管控，新房销售活动一度停摆，但6月认购重启后，入市的8个单价超10万元/平方米项目均备受热捧，豪宅购房者感受到了“一房难求”，他们比刚需置业者更加焦虑。 　　根据房地产研究机构克而瑞的数据，今年前4月，上海、杭州、合肥共计成交高端住宅6123套，上海单价10万元/平方米以上住宅共计成交2708套，创近年来新高。长三角以外，北京、广州、深圳、武汉等一二线城市的顶级板块高端项目也不乏日光盘，许多有钱人怀揣上千万元却在摇号中铩羽而归。 　　豪宅成交为何能在当前惨淡楼市中走出“逆行情”？根据莱坊国际等机构的报告，近年来无论是在全球还是具体到中国，高净值人群数量都在大幅度增加，全球房地产资产价格也水涨船高，越来越多的私人资本涌入房地产，莱坊国际调研称有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。任泽平团队近期报告中称，财富“马太效应”显现，中国高净值人群不仅数量增长快，而且在资产配置中十分偏好房地产。 　　豪宅客户遭遇“挑客” 　　今年3月下旬以来，长三角受疫情所困，房地产市场近乎全面熄火，上海楼市停摆，周边城市全面承压。 　　6月起，上海终于恢复新房销售活动，一口气上架46个新楼盘，共计超过1.3万套房源。过去，在同一楼市周期内，长三角楼市总是更早启动，因此被认为是全国楼市的“晴雨表”，而上海作为长三角核心，对周围城市更是能产生涟漪般的影响。 　　6月13日，上海部分楼盘已经率先开启了认购，不少刚需购房者反映，本批次新房供应充足、入围比放宽，许多项目销售人员告诉客户大概率不会触发积分，感觉买新房比之前容易了。 　　但对于那些瞄准“单价10万+”豪宅楼盘的购房者来说，想顺利买一套房子绝非易事。 　　13日是北外滩新盘虹玺认购首日，已经关注该盘许久的购房者张盼(化名)当日却突然被销售人员告知，首付七成才可认购。 　　“万万没想到这时候楼盘竟然挑客了，之前这个盘在蓄客阶段时做过一场直播，那时我问销售对首付和贷款有什么限制，销售回答没有特殊要求，只需要收入流水覆盖两倍月供金额即可。”张盼告诉第一财经，他买的是首套房，按照规定只需三成五的首付，去年他也曾几次参与上海市中心区域热门楼盘摇号，最终都没摇上，这次他对第二批次新房开售寄予了很大期望。 　　相关资料显示，该盘位于热门板块虹口北外滩，本批次推出379套房源，均价12.15万/平方米，总价在千万级别。4月下旬该盘曾开启线上认购，意向登记情况良好，三天就认购了770组，认购率达到203%。 　　“当楼盘发现意向客户过多后，就会挑选客户，暗中劝退低首付比例客户，主要目的是提高回款率、加速资金回笼，当然最受欢迎的就是全款客户。”一位华东房地产营销人士对记者表示。 　　“我是首套首贷的刚需客户，楼盘竟然设置首付七成的门槛，销售人员对此无法给出合理合法的解释，只是告知我‘肯定贷不足’。”张盼说，他已经将事情投诉至政府相关部门处。 　　同样一直在核心区域豪宅盘里“打新”的康洪(化名)则盯上了第二批次新房中的苏河世纪楼盘，该盘地理位置优越，毗邻四行仓库和静安大悦城，拥有苏河畔一线滨水景观。康洪手中有千万现金，属于持币待购“全款族”，但他也不能完全放心，原因是最近盛传苏河世纪会推出“装修包”，销售人员对此说法既没承认、也没否认。 　　“已经有至少五六个卖房公众号说，这个楼盘会附加装修包，现在过会价格是13.3万/平方米，而真正的购房落地价格可能会超过14万/平方米。”康洪表示。 　　另一位关注该楼盘的购房者也对记者表示：“据说有装修包，70万-100万，销售现在口风很紧。” 　　但康洪对记者表示，即便最终该楼盘正式公布装修包价格，只要在能力范围内，自己还是会默默接受，但求能摇到房子成功上车。 　　在许多郊区楼盘已经宣布不触发积分之时，这些核心区域豪宅盘还能“任性”挑客，可见其抢手程度。研究机构克而瑞表示，上海虽然4-5月因疫情原因全域静态管控，但6月新房认购重启后，入市的8个单价10万元/平方米以上项目均备受热捧。 　　房企董事长“抢房”败北 　　不止是在上海，长三角的多个核心城市在经历二季度疫情反复影响后，豪宅市场和普通住宅市场走出了完全不同的分化曲线。 　　根据克而瑞数据，若以上海单价10万元/平方米以上、杭州5万元/平方米以上、合肥3万元/平方米以上来定义豪宅市场，今年前4个月，上海、杭州、合肥共计成交高端住宅6123套，其中上海单价10万元/平方米以上住宅共计成交2708套，这些数字均创近年来新高。 　　去年上海单价超10万元/平方米的一手豪宅成交套数达到6887，为一线城市之最，创下历史纪录。在今年4月新房销售活动几乎完全停止，只是网签消化了2月、3月签约新房的情况下，今年前4个月的一手豪宅成交套数已达到去年总量的40%。 　　而6月新房市场开始恢复后，豪宅成交立马开闸放水，克而瑞数据显示，仅6月1日-9日，上海总价3000万以上的一手豪宅成交共23套。 　　克而瑞认为，上海的高端购买力目前置业热情旺盛、实力充裕，首付比例基本都在七成以上。比如：中企海睿滨江项目的意向客户主要以陆家嘴从事金融行业的高收入人群为主；而融创建发苏河望项目因积分入围要求较低，因而80%以上都是年轻客群，父母为子女购置房产，愿意高首付以缓解子女月供压力。 　　杭州的豪宅市场也一向火热，尽管二手房总体已经下行许久，但核心区域的豪宅新盘却根本不愁卖。 　　近日，杭州的滨江盛元·观湖里开盘，共推出288套合院，吸引了788组客户登记，该楼盘的户均总价从1600万—3700万不等，首房首贷客户冻资600万，二套客户冻资900万。结果购房者们发现就连滨江集团董事长戚金兴本人也是摇号大军一员，而且最后他还没摇中，足以说明在杭州抢一套热门豪宅有多难。 　　不久前，杭州的新世界江明月朗园项目开盘，均价超7万元/平方米，初步登记人数超过9000，最终入围公证摇号的家庭就达到5460户，整体中签率低至11%，普通家庭想入围摇号，需要至少缴满165个月的社保。 　　杭州业内人士告诉记者，核心区域不乏“日光盘”的同时，偏远郊区的房子一点也卖不动，很多区域的刚需楼盘去化率低至10%左右。 　　安徽省会合肥楼市整体下行，近期频出救市政策，但核心板块的高端项目却根本不缺客户。6月16日，位于合肥滨湖区省府板块的建发美的珺和府正式摇号，该盘均价近3万元/平方米，共计有417组客户抢66套房，非刚需客户需要冻资八成首付、不低于362万元。 　　豪宅独立行情背后 　　长三角以外，许多一二线城市整体的楼市成交数据滑坡严重，但是豪宅却走出了独立行情。 　　以北京为例，今年5月新房、二手房住宅网签数量同比严重下滑，但豪宅市场却十分火热，5月下旬海淀北四环的中建壹品学府公馆开盘当日714套房源全部售罄，还有1924人没抢到房，该盘单价超过10万元/平方米。 　　5月中旬，北京海淀的一场豪宅法拍更是吸引眼球，经过117轮竞拍后，该豪宅最终以1.09亿元成交，单价高达36万元/平方米。 　　在豪宅市场表现上，广州也不甘示弱。去年，据克而瑞统计，广州千万级豪宅成交量首次突破了2000套，创下历史纪录。今年仅前5个月，总价超过1000万的豪宅成交量就达到了1177套，超越了2019年全年成交量。6月14日，广州侨鑫汇悦台一套顶级豪宅以6330万元成交，单价达到了26.8万元/平方米。 　　在量价齐跌、楼盘普遍打折的武汉市场，竟然也有“日光盘”。今年4月，位于武昌内环滨江的福星惠誉月亮湾壹号二期迎来首次开盘，300套建面约124㎡至158㎡毛坯房源，均价超过3.2万元/平方米，在严苛的认筹条件筛选下，仍有500组有效客户进入开盘摇号环节，最终没有悬念地实现了开盘售罄。 　　豪宅的逆行情，从根本上来说与高净值人群的数量增长及投资偏好有关。近年来无论是全球还是中国，高净值人群数量都在大幅度增加，全球房地产资产价格也水涨船高。 　　莱坊国际《2022年财富报告》显示，全球范围内超高净值人士(净资产在3000万美元以上)数量在近一年内增长了9.3%，相较于一年前增加了5.2万人。该机构还预计到2026年全球超高净值人士的数量将进一步增长28.3%。而且，越来越多的私人资本在涌入房地产，有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。 　　招商银行联合贝恩公司去年发布过《2021中国私人财富报告》，其中称截至2020年年底，中国高净值人群数量达到262万人，与2018年比增加了约65万人，年均复合增长率不断上升，预计到2021年底全国高净值人群数量将达约296万人，持有可投资资产规模达96万亿元。 　　中国高净值人群不仅数量增长快，而且在资产配置中十分偏好房地产。根据任泽平团队的报告，2021年中国实物资产占总财富比重高达69.3%，主要是指房地产，全国住房市值达到了476万亿元，而金融资产占比仅为30.7%。2021年中国通货及存款、理财和房地产规模占居民总资产的比重为89.6%，同期美国银行体系和房地产的资产规模占比仅为33.1%。

5月，楼市趋稳的态势逐渐清晰。 　　积极的变化反映在数据表现上，国家统计局数据显示，5月单月，房地产投资和销售均出现明显的环比增长；进一步观察房价数据，70个大中城市商品住宅销售价格环比降势趋缓，新房市场的边际改善较为明显，房价环比跌幅收窄、下跌城市个数减少。 　　热点城市则正在酝酿回稳曲线，一线城市新房销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；部分典型城市的供需改善，也带动了当地房价的变化。 　　沉寂多时的房地产市场蓄力复苏，与密集出台的稳楼市政策密不可分，监管层与各地合力打出的“组合拳”有力支持了合理购房需求，不断为市场注入信心。供给端也利好频出，房企融资熬过了至暗时刻，案场的到访量与销售环比均有回升，土地市场整体亦有回温迹象。 　　但复苏的路径并不稳定，更能真实反映市场的二手房数据，短期内仍未出现明显恢复，从二手房到新房的转化传导还未进入良性循环。疫情对交易的阻断可能还会有所影响，购房者消费预期与信心扭转仍然需要时间。 　　深度调整之下，6月或将成为一个重要节点，一定程度上预示着下半年的楼市走向。 　　边际改善释放积极意义 　　受信贷收紧影响，房地产交易的降温在去年下半年开始出现，四季度市场下行相对明显。到了今年4月份，70城中新房和二手房价格环比下降的城市数量分别增加了9个和5个，达到47个和50个，市场亟盼回稳。 　　进入5月，房价环比总体延续降势，但降势趋缓，新房销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。 　　价格的改善是成交量改善的结果。5月全国新建商品住宅销售面积和销售额年内首次环比增长，投资和新开工也均环比增长，销售和投资端的积极变化带来价格环比跌幅收窄。 　　与此同时，新房市场体现在一线、三线城市的价格也均有改善。深圳新房价格环比由跌转涨、广州环比涨幅扩大，这带动了一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；三线城市的新房价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。 　　贝壳研究院首席分析师许小乐指出，对整体市场而言，三线城市新房价格环比跌幅收窄释放的积极意义更大，也是房地产有趋稳的一个重要佐证。 　　新房市场的积极变化，得益于5月份密集的稳楼市举措。 　　这其中，监管层自上而下地释放了坚定信号，实施住房公积金阶段性支持政策、保持房地产信贷平稳增长等为市场注入信心，信贷方面，更是给出了重大利好。 　　5月15日，央行、银保监会明确首套房贷利率下限可在LPR基础上最高下浮20个基点，最低可达4.4%；5月20日，央行对楼市定向降息，将5年期LPR下调了15个基点，叠加之下，首套房贷利率最低可降至4.25%。此后多个城市纷纷执行最低房贷利率，有效减轻了购房人的资金负担。 　　各地也从当地实际出发完善房地产政策，优化楼市调控举措的鼓点空前密集。据中原地产研究院不完全统计，5月单月有百余城市发布了稳楼市政策，刷新了历史纪录。 　　其中也出现了不少热点城市的身影，如广州、苏州、青岛等。政策内容应有尽有，主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房、为房企提供资金支持等方面。 　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄告诉21世纪经济报道记者，限购、限售等政策的优化主要集中于新房市场，多重利好叠加对提振市场信心起到了重要作用，房价端由此出现积极变化。 　　热点城市如成都，则演绎了这种变化。5月成都新房、二手房价格涨幅均为0.9%，延续上月的双榜冠军，再次领跑大中城市。政策方面，成都在5月16日和5月31日共发布了两次新政，其中放宽限购家庭认定条件的举措，有效增加了购房需求，供需关系的变化带动整体价格浮动。 　　新房的边际改善，一定程度上让市场看到了曙光。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，5月新房市场开始触底，预计将在未来2个月出现回升趋势。58安居客房产研究院分院院长张波则认为，最为艰难的时刻已经过去，“一二线热点城市的交易市场在政策刺激下正迎来新一轮复苏，部分三四线城市虽然还处于市场底部，但在全国整体回暖的趋势带动下，后续也有望逐步分批迎来反弹。”张波称。 　　市场主体获得暖意 　　房地产产业链内在力量也在积蓄。作为最能感受一线冷暖的市场主体，房企已经开始反馈正向变化。 　　资金是房企的重要命脉，融资端和销售端在5月均有起色。5月以来，龙湖集团、碧桂园、美的置业、新城控股等民营房企采用信用保护工具，共发行4笔债券，实现融资30亿元，同时有多家民营房企表示开始筹备发行工作。据中指研究院监测，受政策鼓励影响，地产信用债进入初夏，5月同、环比均有显著上升，这也是自2021年四季度行业融资环境收紧以来，信用债首次同、环比均呈增长态势。 　　一家总部位于长三角的全国性房企相关负责人透露，五一之后，明显感受到市场的恢复苗头，公司旗下楼盘的5月来访量比4月提升了18%左右。“当然，从来访到去化还需要2-3个月的时间，但我们还是充满信心的，预计全国主要城市的销售回暖应该在三季度可以看到。”该人士表示。 　　另一家2021年销售额位于全国TOP20的房企负责人也表示，随着下调房贷利率、降低首付比、释放限购等相关支持政策的逐步释放，5月销售额环比4月有了明显提升，预计整个5月的销售量会有不错的环比上升表现。 　　与此同时，房企可支配的预售监管资金也迎来了利好。据一家全国性房企高管透露，已经有21个省市开始积极响应优化资金监管的政策，用于帮助开发商提高预售资金的使用效率，提升房企资金的流动性。“高信用等级的民营房企，总体受益比较显著。”该人士补充说。 　　多位房企人士在21世纪经济报道的调研中表示：“目前政策已经见底，叠加疫情陆续基本得到控制，未来几个月销售应该会陆续企稳，甚至赢得一定的增长。” 　　土地市场方面，5月份有19个城市完成了首轮集中供地出让，整体有回温迹象。中指研究院数据显示，底价成交地块合计占比61%，较去年二、三批次明显降低，另外，溢价成交地块和触顶成交地块占比较去年二三批次明显增多。 　　随着房企融资和销售恢复，业内人士分析，在“量入为出”的原则下，各民营房企的拿地节奏也会得到恢复，未来拿地数量会有比较明显的提升，促进楼市进入良性循环。 　　整体市场仍待复苏 　　值得注意的是，二手房价格与新房价格变化并不同步，更能真实反映市场的二手房数据，短期内仍未出现明显恢复。 　　国家统计局数据显示，70城二手房价指数环比下跌0.4%，跌幅比4月份扩大0.1个百分点，二手房价格环比下降城市有53个，比上月增加3个。 　　李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，二手房价跌幅超过新房，一方面是二手房挂牌量增加所致，3-5月份挂牌量月均增幅比1-2月增加40%，5月份比4月份增长10%；另一方面，新房继续降价促销，在价格上有优势，二手房交易成本比较大，也有一定影响。 　　“这对于从二手房到新房的复苏路径来说，并不是好消息，‘卖一买一’的改善需求受到冲击，对新房市场也或将形成拖累。”李宇嘉指出，“近期，二手房挂牌增加，对二手房价继续形成制约，并可能会传导至新房。因此，复苏的路径并不稳定。” 　　中原地产首席分析师张大伟也表示，二手房市场仍在寻底，购房者信心低迷，市场期待更多的积极政策。“相比往年，楼市调整博弈期很长，当下楼市面临的问题也跟疫情之下的市场预期高度相关，需要出台更多更积极的稳楼市政策，二手房置业群体的贷款利率也应该有一定优惠。”他说。 　　展望后市，6月以来地方政策支持力度仍在加强，各地对于稳楼市的努力仍未停止。据中原地产监测，截至6月13日，本月已经有超过60个城市发布了楼市调控举措70多条，而且部分城市在短期内已经多次追加稳楼市政策。 　　许小乐告诉21世纪经济报道记者，6月上半月贝壳研究院监测的50个城市二手房日均成交量较5月日均水平上涨超20%。“预计后期供需两端政策效果持续释放，继续利好市场成交，6月单月新房、二手房销售有望环比改善，带动价格环比跌幅收窄。”许小乐说。 　　6月以来热点城市市场情绪得到进一步改善，中指数据显示，苏州、成都等重点城市商品住宅周度成交面积整体呈上行态势。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，随着政策效果的持续显现，热点城市市场有望率先进入恢复通道，对全国市场情绪的修复亦将带来积极效应，但对于大多数城市来说，市场信心的扭转仍需要时间，市场企稳或在下半年。

《试点实施方案》明确，房屋业主可以将存量房盘活作为租赁住房，运营年限不低于10年，此存量房不纳入家庭住房套数计算。 　　 通过盘活存量方式增加租赁住房供给，既解决新市民、青年人等群体住房问题，又能满足市民对改善性住房需求，不断完善住房保障体系和住房市场体系。 　　5月11日，湖南长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。《试点实施方案》明确，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋业主，可以通过与住房租赁试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》方式，将存量房盘活作为租赁住房，运营年限不低于10年，此存量房不纳入家庭住房套数计算。这一举措打开了租购联动的新思路，一出台便引发热议。目前，该政策推出已有一个多月，效果如何？ 　　据了解，政策出台一个月来，中建信和地产湖南地区销售环比增长61%。碧桂园在长沙六区一县5月份整体销售比4月提升了9%，其中望城区和岳麓区限购区域销售环比增长了76%和145%。“长沙通过盘活存量房用作租赁住房，全面打通了新房、二手房、租赁房市场通道，对供需双方都是满满的信心支撑，市场活跃度将进一步回升。”碧桂园湖南区域总裁包兴建表示。 　　记者了解到，截至6月5日，《试点实施方案》中提到的长房集团、建发集团两家试点企业累计接受咨询4334户，“长沙住房”App累计有2812套存量房提出申请供作租赁住房，累计签约693户；5月单月，长沙市新建商品住宅成交111.88万平方米，环比增长16.58%；5月单月，“长沙住房”App申请购房资格预售家庭为1.88万个，较4月增加7431个。 　　对有改善型需求的购房者而言，政策恰逢其时。家住长沙市雨花区的市民唐玉军在长沙楼市新政出台后，迅速在“长沙住房”App提出申请，将自己名下一套40平方米的住宅性公寓转作租赁住房。“一直想换套大点的房子，终于盼来了购房资格。”唐玉军告诉记者，他和父母、妻儿一家5口住在一套不到90平方米的房子里，较为拥挤，再加上妻子今年怀了二胎，换套大房子的需求更加迫切，但因为自己名下还有一套40平方米的住宅性公寓。根据长沙市2017年出台的“本地户籍限购2套住宅”楼市政策，他不具备再购买房屋的资格，“长沙盘活存量房供作租赁住房试点十分及时，解了我的燃眉之急”。 　　早在2006年，“国六条”楼市调控政策出台，对新建住房结构比例作出规定，要求新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。受该政策影响，部分长沙市民购买了两套90平方米以下的小户型，导致在后来的楼市限购中，部分有换房需求的业主因持有两套小户型而不具备购买改善型住房的资格。 　　近年来，受多种因素影响，当地住宅去化压力不小。据今年1月份数据，长沙目前共有近10万套住房库存，去化周期达36.9个月；今年一季度，湖南房地产总投资900.83亿元，增速为6%，仅长沙的投资就达407.36亿元，增速达18.2%。 　　“既要立足当前，直面矛盾，解决改善型需求的现实问题；又要着眼长远，筹措房源，解决租赁住房的战略问题。”长沙市住建局相关负责人表示，通过盘活存量方式增加租赁住房供给，体现了“因城施策”的要求，既解决好新市民、青年人等群体住房问题，又能满足市民对改善性住房需求，不断完善住房保障体系和住房市场体系，稳步推进租购同权。 　　该负责人表示，新政刺激了新房成交，政府也能更好完成租赁住房指标，大大缓解了财政压力。同时释放的购房需求有助于楼市复苏，土拍出让条件中配建租赁住房比例可能减少，也将提高房企拿地积极性。 　　据湖南中原研究院数据统计，2008年至2021年长沙内六区网签成交套数是168万套，年均成交套数12万套，按照70平方米以下住宅约占总体成交套数的5%左右，假设这部分住宅全部放到租赁市场，那么近13年成交的房源中，理论上可以释放“房票”达8.4万户。业内人士认为，新入市“房票”将主要针对改善型需求人群，对刚需市场不会有较大影响。

据记者了解，“融资+卖房”的两难从去年四季度以来一直未能得到改善，除了卖项目、卖子公司股权等变现手段之外，近期已有上市房企以股权为标的引入国资背景战投，以期应对年内第二波偿债高峰的到来。 　　6月份以来，先是千亿元房企建业地产拟引入河南铁建为战投，紧接着中国金茂拟以最高25.65亿港元的代价将上市公司中国宏泰私有化，再有阳光城48亿元出售项目。据《证券日报》记者不完全统计，从6月1日至6月15日的15天内，超过11家房企公告拟出售或完成资产转让，涉及标的总额超过302亿元。 　　“当下，受让方收并购涉房资产仍较为谨慎，仍以收购合作项目剩余股权为主。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，若项目去化加快，预计收购方收购项目意愿将增强，届时，地产行业收并购力度会加大。 　　持续“瘦身”缓解资金压力 　　6月13日，阳光城公告称，拟转让浙江永康6宗地块予滨江集团，股权转让代价为14.98亿元，滨江集团还需偿还目标公司原有负债33.04亿元，合计代价为48亿元。更早之前，华夏幸福、泰禾集团等较早出现债务违约的房企也相继出让资产。当然，也有如中国电建剥离49.42亿元地产资产，进行业务结构调整的交易。 　　6月14日，远洋集团出售位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目，买家为项目合作方中国平安人寿保险股份有限公司，交易金额为50.15亿元。 　　关于这些房企转让资产或引入战投的目的，据《证券日报》观察，一是将资产变现偿还债务。其中部分房企明确表示出售资产抵债，或用于缓解流动性压力；二是在行业低迷周期中，剥离地产资产，整合公司资源调整业务结构；三是为公司引入“白武士”，求得生机。 　　总体而言，对出让方房企来说，将资产变现的主要目的多是缓解短期流动性困难，避免债务违约。鉴于此，部分现金流较为充裕的房企借机补仓低价优质项目，同时，险资进场配置一线城市商业核心资产，寻求稳定投资收益。 　　至于房地产行业收并购进程相对有所加快，陆续有接盘者出现的原因，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，市场仍有不少潜在价值较高的优质项目，受项目所在城市和近期政策暖风频吹影响，资金较为充足的房企或机构可能会伺机而出。 　　仍有并购难点需要突破 　　尽管6月发以来房企出售资产现象增多，但并购市场仍难言活跃度很高。 　　克而瑞研究中心数据显示，今年前5个月，房企收并购事件只有20余宗，并购金额合计不足500亿元。换言之，摆上货架的资产较多，但已经完成的交易及拟达成的交易却相对较少，足以看出房地产市场收并购已愈发理性。 　　“不会轻易收并购项目，一方面土地市场有较好的机会；二是某些大型项目，股权、债权关系复杂，尽调若不充分，可能引发后续风险；三是市场信心不足，一旦用更多现金去收购，可能会导致财务风险增加。”某房企投资拓展部人士向记者表示，相对而言，央企、国企和高信用民营房企可能会趁着窗口期入手一些优质项目。 　　“房地产市场收并购较为复杂，收并购仍有较多难点需突破。”刘水向《证券日报》记者直言，一是受让企业多持观望态度，当前市场仍处于下行周期，未来走势不明朗，项目可能较难去化；二是出险企业不愿过早出售核心优质资产；三是与收并购项目相比，招拍挂获得的土地无论从财务还是经营角度都更易操作，从投资角度而言，房企也更倾向于直接拿地。 　　刘水进一步称，从出险企业角度来看，如果急于出售项目，一方面资产可能被压价，回笼资金不及预期，并且还会影响手中存货的估值；另一方面若优先出售优质资产，则剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，这样虽然缓解了当期财务风险，长期来看又增加了新的经营风险。 　　但值得期待的是，2021年末以来，监管层密集发声支持房企合理的并购重组融资需求，鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款业务。据克而瑞研究中心不完全统计，截至5月底，今年房企各类并购融资总量约为2119亿元，其中房企获取银行授予的并购贷款额度总计约1960亿元。 　　“希望市场信心能够尽快被修复，如此一来，除了销售回款，出险房企也能够尽快寻得买家，进而凭借资产变现还债和维持日常经营。”上述投资拓展部人士称，彼时，市场并购动作或会增多。

“您要看的这个房子是我们‘清语’新风格，家具家电齐全还配了智能家居。”上海租房管家周伟在解答一位来电租客疑问的间隙，匆忙喝口水润了润喉。在6月1日这天，周伟被9位租客预约了带看房源，他也乐享这份久违的忙碌。 　　就眼下的状况，房产中介可谓最先体会到楼市的冷暖。6月1日在上海迎来复工复产后，中介们便感知到租赁市场的热度正在慢慢上升，不少优质房源频频出现多位租客争抢的情况，甚至还出现了房东要专门“面试”租客的一幕。 　　毕业季临近，大量的租赁需求让房产中介们忙碌了起来。那么，真实情况究竟如何？房产中介忙碌的身影是否可以透视出上海租赁市场的活力？记者就此现象进行了采访。 　　“部分‘适租’房源供不应求” 　　自上海复产复工以来，虹桥一家中介的房产经纪人唐家富和他的同事们，从早晨8点忙到晚上10点才下班。“最近总共带看了10组客户，签约6单，2单定金明天签约，成交率80%，现在基本上当天看房当天定下来，还有部分房源好几个经纪人抢着签约呢。”唐家富说。 　　上海的多位租房管家也表示，本月开始，客源量就开始出现激增，租客致电量、预约看房量、线上咨询量大幅提升，同时有委托意向的房东也多了起来，租住市场又忙碌起来了。 　　作为刚出校门的毕业大学生，租房是真正踏入社会的第一步。“我和同学相中一套两居室房，但我新公司在比较核心的地段，属于学区房区域，这导致需要和陪读家庭竞争。”即将本科毕业的刘婷婷略带遗憾地告诉记者。 　　“事实证明，好房不等人，最近租房真的要下手快。”刘婷婷告诉记者，一方面是优质房源供不应求成交量。另一方面，以为部分房租会下降一些，但房租没有下降反而上涨。 　　来自我爱我家研究院方面的数据，似乎更能印证6月至今租赁市场成交热度的提升，2022年6月1日-12日上海住房租赁交易总量同比增长35.5%。从日度交易量来看，近段时间以来，上海住房租赁市场交易量快速增长，日度交易量基本超过3月“小阳春”时期的日度水平。 　　“随着从租客、业主端到平台端活跃度的提升，部分‘适租’房源供不应求，租住市场有望逐步回到2、3月份的良好状态，尽快恢复正常生产生活秩序。”上海某中介张先生说。 　　“短期租金变化不大” 　　复工复产叠加毕业季，当下无疑是检验市场成色的重要时刻。作为一项重要的生活支出，租金的高低影响着新市民的生活幸福感、获得感。而能否保持租金平稳彰显的是城市综合管理水平和城市温度。 　　陈晓伟是上海体育场附近一家房产中介的门店经理，他告诉记者，由于地处核心区，这里的租金相对较高。他表示，复工后返工人员租赁需求增加，以及高校大学生毕业季都带动了上海住房租赁市场的活跃。 　　“季节旺季，供不应求，上涨也没办法。不过没有网传的20%那么多，基本上在10%左右，传统旺季还算合理。”陈晓伟说，不过，上海郊区租房价格浮动不大，还是很方便的。 　　记者调查发现，虽然租房成交量在高位运行，上海区域租赁市场交易量波动较大，但租金价格却相对平稳。6月1日-12日我爱我家上海区域的整租交易中，整租平米租金同比上涨2.0%。 　　克而瑞租售数据显示，黄埔、静安、徐汇、闵行等白领租住群体聚居地涨幅明显，而青浦、松江、奉贤等区则出现了不同程度的下降。 　　记者进一步梳理后发现，结合克而瑞租售数据，相比于往年春夏季租金上涨幅度来看，今年的涨幅并不算“明显”。而从网友的实际讨论中，同样不难发现，有涨有跌、整体平均才是当下市场最真实的状态。 　　上海交大住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受记者采访时表示，近期，上海确实租房交易量很大，但租金变动并不大，“租金要看同比不能看环比，环比是相对上个月而言，肯定是有涨幅的，同比相对去年同期而言涨幅很小。” 　　上海中原地产首席分析师卢文曦表示，近期，随着复工复产，上海租赁市场回暖，由远郊向市区有序恢复，“在租金上，部分房东与3月相比，涨价了2%-5%，这是个别房东的举动，但是否会影响其他挂牌房源价格同步上行，而市场又会否认同这个涨价行为，还需观察。” 　　“租赁市场或将回归常规交易量” 　　“我一直很关注楼市动态。虽然3月市场受疫情影响，但像我这样的房子空了两三个月，我肯定第一时间租出去的。不过联系我的人也很多，最后我租给了刚毕业的两个女孩。”上海徐汇区一房东万女士告诉记者，下手一定要快，最近租房的人真的不少。 　　“好在，上周有个中介朋友给我很快租掉了。这两天频繁接到电话问我房子租出去了没，一看手机信息，最近上海房租很火了。”万女士说，热度不知道是否会持续，但最近肯定是迎来了一拨租房小高峰。 　　“相比春节后租房热潮持续，毕业季的需求量相对有限，可能一到两个月，租赁市场或许就会回归常规交易量。”卢文曦说。 　　与个人房源租金波动上浮不同，长租机构平台类租金波动较为平稳。据自如研究院数据显示，全国重点10城长租市场租金情况在3月、4月整体平稳，租金月环比波动幅度均在2％以内。同时，同比来看，今年全国10城租金水平均有下降，其中4月同比下降幅度近3％。 　　结合具体城市表现，上海长租市场则呈现微幅波动态势，月均环比波动幅度不足0．5％；北京长租市场近3个月以来，租金水平以每月环比1％的幅度缓步下降。 　　据纬房指数大数据监测，2022年5月，反映全国22个重点城市住房租金综合变动的纬房租金核心指数显示，重点城市住房租金环比上升0.55%。随着租房市场旺季的到来，重点城市止跌回升。 　　对此，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，因为疫情封控政策的不一致，导致以前居住在较远地区的通勤族，被迫放弃低价租房，选择就近租房，从而产生租房市场回暖的特殊现象。 　　综合多方数据及市场观察结果可以看出，受疫情影响，一季度以来，租赁市场整体出现了较为明显的波动，个人房源与机构房源的租金水平也呈现出不同的涨跌趋势。 　　对此，陈杰建议，政府应对租房交易量和租金波动保持关注。首先，是要多发布租房市场真实的整体全面信息，消除信息不对称，让租客不要因为信息不对称被敲诈接受高租金。 　　其次，要加快保障性租赁住房的存量盘活和增量上市，尤其市场最为短缺的那些房源，扮演定海神针、稳压器、压舱石的作用，引导市场预期改变。 　　三是引导租赁企业提供短租房，提供一些鼓励和奖补政策，从根子上化解短期市场供需失衡，就会稳定市场、消除过度波动。 　　城市复苏，烟火气正在回归。“但凡是出来看房的，都是真正想租房的，所以基本带看个两三次，或者甚至只看图，当天就能成交。我们后台的数据也能看出来，预计本月内成交的客户有近六成。”陈晓伟说，这让他们对市场开始有了信心。

随着复工复产有序推进，5月国内生产、投资、消费等经济数据全面修复，其中也包括房地产数据。据国家统计局日前公布的最新统计，5月房地产销售面积、销售金额等均环比转正。业内机构预计，房地产市场景气度有望持续复苏。 5月房地产数据回暖，销售面积、销售金额等环比转正 数据显示, 今年1-5月份，全国房地产开发投资额5.21万亿元，全国商品房销售面积50738万平方米，商品房销售额4.83万亿元。从环比数据看，5月份房地产开发投资数据比4月环比增长约14%，为年内首次环比上升；销售面积、销售金额环比增速分别为26%、30%。 上周央行公布的5月金融数据中，个人房贷增量也环比转正。5月住户贷款中的中长期贷款增加1047亿元，而4月数据为减少605亿元。 除了销售回款可补充“弹药”，房企融资渠道也不断畅通。记者获悉，今年以来已有70家房地产企业在银行间市场发行债务融资工具1475亿元，对应实现净融资454亿元，银行间债市支持房地产企业接续融资力度不减。 值得一提的是，市场上有简单以同比数据判断市场“仍持续走弱”的分析，这存在一定误判。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，去年上半年销售、投资均为历史最高，尤其去年1-2月数据非常高，在高基数下，今年数据同比收窄的态势比较明显，不过现在一些数据环比出现拉升，更能反映行业整体向暖的趋势。另外当前政策环境利好不断，也对市场交易有积极推动作用。 政策密集落地释放利好，预计市场景气度将继续回升 如前述提到的，楼市松绑政策正继续深化。根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至5月31日，年内地方共计出台松绑政策超220次，其中5月单月出台调控政策达99次。“政策之频繁前所未有。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄说道。 信贷端亦迎来利好。5月15日，央行差别化信贷政策允许各地首套房利率可下降20个基点；五天后，5年期LPR下降15个基点，创2019年LPR报价改革来最大降幅，各地房贷利率最低可降至4.25%。 陈霄表示，整体来看，多重利好叠加对提振市场信心起到了重要作用。展望后市，虽然市场端的修复尚未达到预期，但不可否认的是已经出现调整的积极信号，预计接下来针对楼市松绑政策力度将会进一步扩大，市场修复仍在缓慢曲折的进行中，6月将成为一个重要的时间节点，一定程度上预示着下半年的走向。 中信证券研究报告认为，5月的房地产运行数据已经证明了政策正在起作用，预计三季度起房地产销售同比降幅会进一步明显收窄，四季度起，开发投资和新开工的信心会逐渐恢复。中金公司研究报告预计，市场景气度有望持续复苏，同比跌幅受3季度起基数快速走低影响修复或更快。 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖日前表示，从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。“我们知道房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。当然，促进房地产健康发展，还是要坚持房住不炒，还是要坚持满足居民的合理住房需求。”付凌晖称。

其实，真要说就是有涨有跌，很难一概而论”，北京石景山一家房产中介经纪人小吕表示，“5、6月以来，毕业生群体开始找房，租房需求开始多起来，但是防疫情况还不明朗，业主们有的悲观、有的积极，涨租金降租金的都有。” 近来，随着疫情防控形势总体向好、毕业季来临，全国各大城市租房市场纷纷迎来需求增长，同时各地租金价格的变化趋势也吸引着多方关注。 在详细了解了北京、上海等一线城市的多个小区租金价格后发现，当下的租房市场“涨跌并存”——市场占比最大的个人房东房源部分，因为业主群体想法、需求不易，价格经常“日日变、周周改”，相比之下，长租机构房源租金则更为平稳，并且推出了大量优惠打折房源，希望“赶上这一趟夏季租房热潮”。 客源单一致使淡旺季明显，个人房东出租信心易受影响 “个人房源价格变动大是业内的共识，特别是在一些客源比较单一的区域”，一名负责北京天宁寺区域的房产中介机构从业人员介绍道，天宁寺区域距离西二环、金融街近，但是房龄偏老、租金相对较低，是金融白领的热门租住地，“所以这里的租金随求职淡旺季变化非常明显，当找房的租客多起来，业主信心就会回升，一旦高峰开始消退，没有租出去的业主又会急于大幅降价”。 据该中介人员回忆，从去年5月开始，该小区个人房东房源平均租金价格一年内涨幅高达23%，其中年初曾一度月环比上涨超30%，随后又连续两月下跌，租金调整频繁，波动幅度大。而同区域的长租机构房源定价则相对稳定。一位同样负责该区域的自如工作人员称，同时间段内，该小区自如房源单月环比最大涨幅和最大跌幅均不足3%。 除开北京，上海租房市场同样呈现“个人房源价格变化大、机构房源价格变化小”的特点。 以上海中环和润苑小区为例，在致电一位该区域中介机构从业人员后了解到，去年5月，该小区个人房源单月环比下跌超20%，随后为期3个月的上涨，其中6月单月环比上涨33.8%，租金价格波动明显。相比之下，据自如提供的数据显示，在过去一年中，同小区的自如房源单月环比最大涨幅不足5%，单月环比最大跌幅不足4%。 长租机构租金整体趋稳，折扣房源供给充足 实际上，据公开报道的市场统计数据显示，长租机构租金价格一直比较平稳，全国重点10城长租市场租金在3月、4月整体平稳，租金月环比波动幅度均在2%以内，显著小于普租市场租金波动幅度。 需要提出的是，近期有不少网友反馈表示，自己在续约、找房是“感受到了租金在上涨”。对此，查看自如APP却发现，目前北京、上海等城市中的核心地段均有优惠房源且供应充足。如北京海淀中关村地区的双榆树社区、知春里社区等租房热门地区，普遍降价幅度在100元至1000元不等。 “其实目前各大平台都在争相打折，因为前几个月疫情管控导致房源空置、租客减少，现在趁着管控放开、毕业求职潮，赶紧出房是大家的共识”，小吕表示。 针对一些租客“感觉涨了”的情况，小吕提出，大约分两种情况，不少白领租客去年租金低点入手的，今年市场回暖，肯定会高一些，而一些毕业生租客年初就在看房，目前进入旺季，整体租金肯定有一些回调。 上海交大住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，近期，上海确实租房交易量很大，但租金变动并不大，“租金要看同比不能看环比，环比是相对上个月而言，肯定是有涨幅的，同比相对去年同期而言涨幅很小。” 多地房产中介从业人员都表示，因为价格稳定、房源品质更佳等原因，大多数租客都更倾向愿意选择长租机构的房源。“每天接待的客户里，大概有6、7成要求我们带看长租机构房源，有的甚至看完直接就签约了。”

“灵活还、自由还”！浙江温州房贷方面发出大招！ 　　日前，温州市住建局与华夏银行温州分行签订政银合作协议，在省内率先推出“安居贷”产品。按照协议，贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息，旨在减轻购房人贷款后前3年的还款压力。 　　对于这一还款模式，专家认为，这一差异化的还款方式可以减轻购房者在短期内的还款压力，有利于激发消费者购房需求，从而稳定房地产市场。 　　不过，需要说明的是，这并不是房贷利息的减免或者降低，需要消费者结合自身需求综合选择还款方式。 　　温州市创新推出“安居贷” 　　据温州市住建局介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。 　　至于“首套”的认定标准，温州市住建局介绍称，以温州市域范围内住房和贷款信息为准。即使名下在温州有1套住房，但没有贷款或贷款已结清的，购买普通住房都可执行首套首贷优惠政策。 　　华夏银行温州分行相关负责人表示：“新推出的还款方式，一方面能够减轻刚性、改善性贷款购房人的前期还款压力，另一方面也希望通过金融支持购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。” 　　据统计，2021年，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元，比上年增长7.7%。 　　减轻购房者还款压力 　　对于温州市创新发布的“安居贷”产品，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“安居贷”实际上为购房者还款提供了三年缓冲，对于减轻购房者的压力有积极作用。 　　“当前各地对于房贷的投放力度非常大，但主要是局限于首付比例下调和房贷利率下降等，若是有按揭贷款的压力，也最多是给予6个月延期还款的规定。从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的，此次温州政策，吸引力很大，值得推广，也是保护合理住房消费需求的重要体现。”严跃进称。 　　中原地产首席市场分析师张大伟认为，需要提醒购房者的是，这并不是减免利息，前期不还本金，那么长远来看利息就更多。银行降低首套房利率才是切实帮助购房者降低购房成本的办法。 　　融360数字科技研究院分析师李万赋向记者表示，目前这种还款方式在银行业内还比较少，但也不算华夏银行首创，早在今年4月就已有银行在某些受疫情影响地区推广此类产品。这种还款方式可以有效缓释部分住房刚需群体的购房前期还贷压力，促进刚需群体的需求实际转化。 　　某国有大行资深人士对记者介绍，“安居贷”最大的意义在于提供了新的还款方式，但购房者也应当评估自身还款能力进行选择。 　　稳楼市政策力度越来越大 　　中原地产研究院统计数据显示，截至6月13日，6月以来已有超过60个城市发布了稳楼市政策合计70多条。在5月单月超过100个城市发布稳楼市政策，6月再次出现政策井喷，而且不少城市已经多次发布此类政策。 　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从2022年6月全国各地房地产政策来看，调控政策松绑主要有几个特点：一是松绑城市数量刷新了历史纪录；二是松绑城市级别越来越高；三是发布政策次数不断升级；四是政策内容不断升级；五是提供购房补贴的城市越来越多。 　　日前，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，疫情形势正在逐步好转，经济社会秩序加快恢复，房地产市场交易的活跃性上升。“近两周，多地房地产市场高频数据已经显现出这一趋势。” 　　潘功胜强调，下一步，人民银行将继续“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，按照探索新发展模式的要求，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者的合理住房需求，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展。

在2020年疫情之后，美国房地产市场异常火爆。 　　然而，由于抵押贷款利率不断提高，房地产繁荣已急剧放缓，房地美经济学家甚至警示，美国房地产市场正走向自2006年以来“最严重的收缩”。 　　市场降温三大迹象 　　美国自2011年9月以来，房价就在逐年上涨，疫情的发生加剧了上涨速度。 　　2020年疫情暴发后，当年6、7、8月3个传统房地产市场的旺季，房价开始快速上涨。为了刺激经济，美联储放水，房贷利率骤降，公众对于疫情恐惧情绪的消退叠加全美房屋库存的骤降让美房地产市场趋于疯狂。 　　但这种疯狂在今年按下暂停键。 　　全球房产科技集团居外IQI联合创始人、集团CEO卡斯夫·安萨里说，“美国楼市在迅速降温，过去两年楼市的高热度，在高涨了近30%的房价，和史上最高的按揭利率双重夹击下，现已冷却不少。大批买家无力承受买楼和供楼压力，已停下脚步。” 　　抵押贷款利率上升为该国过热的房地产市场降温，过去一年，抵押贷款利率飙升2.75个百分点，其中大部分发生在过去6个月，这在历史上也罕见。到现在抵押贷款利率已至5%以上。今年，从3月到4月，美国的新房销售下降了16.6%， 　　房地美副首席经济学家Len Kiefer在社交媒体警示了房地产市场的下行趋势：“美国房地产市场正处于自2006年以来最显著收缩的开始阶段。” 　　有三个迹象印证了美国房地产市场正在降温： 　　按揭申请大减 　　根据抵押银行家协会(MBA)发布的最新数据，截至6月3日的一周，美国的抵押贷款申请下降了6.5%，降至22年来的最低水平。 　　“过去几个月，购房市场一直受到住房库存持续低迷和抵押贷款利率飙升的影响。这些对潜在的首次购房者来说承担起来更加困难。”MBA的Joel Kan说。 　　带看需求下降 　　全美房地产经纪公司Redfin购房者需求指数(衡量寻找Redfin中介带看的指标)在5月底同比下降9%。由于卖家已经认识到经济放缓，超过五分之一的人已经降价。 　　“虽然我们确实预计房价增长率会下降，但我们预计全国房价不会大幅下跌”，Redfin Economics的Chen Zhao说，“对于试图寻求今年最佳时机入手的购房者来说，等待的主要好处是，随着供应开始增加，购房需求竞争可能会减少。” 　　售房时间更长 　　房屋建筑商研究公司John Burns Real Estate Consulting 5月份的房屋建筑商调查中，建筑统计数据全面下降。 　　得克萨斯州奥斯汀的一位房屋建筑商表示，现在奥斯汀一些完工的房屋需要一个月的时间才能售出，而此前可能仅用几个小时。 　　宾夕法尼亚州哈里斯堡的一位建筑商报告称，他们在5月份未能实现50%的销售目标。 　　田纳西州纳什维尔的另一位建筑商则表示，大多数建筑商正在将投机性房屋(即在没有找到买家的情况下建造的房屋)开工减少15%。还有一些房产商要求买家支付更高的预付款。 　　贷款利率仍可能上升 　　此轮房产市场降温主因是抵押贷款利率仍旧存在上升的可能。 　　上周五，美国消费者物价指数达到8.6%的40年高位，高于预期，令金融市场感到不安。截至上周五收盘，30年期固定抵押贷款平均利率为5.85%。 　　抵押贷款利率还可能超过6%。 　　从历史上看，抵押贷款利率和10年期国债收益率的走势相符。如果10年国债收益率持续走高，抵押贷款利率可能高达6%。穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪表示：“我认为还没有看到美国国债收益率上升的终结。” 　　周三，美联储将发布6月货币政策决定，市场对于美联储加息的预期强烈。 　　从技术上讲，美联储并不决定抵押贷款利率，不过抵押贷款利率通常会随着联邦基金利率的增长而上升。 　　市场加息的预期进一步加大房地产市场的压力。很显然，不断抬升的抵押贷款利率可能会减少买家需求，但由于供应有限和建设低迷，市场仍然吃紧。 　　HousingWire的首席分析师Logan Mohtashami说，即使房地产市场降温，市场上的库存仍然太少。事实上，绝大多数区域房地产市场的库存水平仍比大流行前的水平低50%以上。 　　他说，如果抵押贷款利率再次开始下降，库存紧张水平可能会导致“狂热”卷土重来。 　　卡斯夫·安萨里也认为，美国楼市的基本面没有改变。一方面，疫情使人们衍生出对更大住宅的需求，另一方面，住宅供应严重不足。这决定了美国楼市在相当长的一段时间内，价格还会坚挺。不过，楼市将进入到一个“正常”阶段，楼价年涨幅可能在个位数，买房不再需要要跟几十个人竞争，抄房客退出了楼市。这对普通买家来说不是坏事。美国楼市对外国买家也还保持开放。美国南方州如得州和佛罗里达州，其楼市受益于疫情甚多，价格还相当实惠。

为进一步优化营商环境，减少商办用房租赁交易纠纷，维护租赁当事人合法权益，市住建委会同市市场监管局研究起草了《北京市商业办公房屋租赁合同》示范文本，在面向社会公开征求意见后，于6月14日正式发布。 　　此次示范文本在一般租赁关系的基础上，增加的内容主要包括：一是租金和免租期。考虑商办用房租金计价方式较多，示范文本囊括了按日、按月、按年等计价方式，便于租赁双方核算数额。此外，免租期是商办用房租赁中常见的约定，示范文本也将其纳入条款。 　　二是约定使用费用。示范文本将电费、水费、停车费、物业费等常见的使用期间发生费用的收费标准纳入条款，既体现了事前告知，也具有合同约束力，避免乱收费乱调价。同时增加了遇国家或本市出台租金减免政策的双方约定情形，降低双方的协商成本。 　　三是配合市场主体登记。示范文本提示租赁双方约定租赁房屋能否作为注册登记企业法人等市场主体或非法人组织的住所。如承租人有住所/地址登记需求的，出租人应在按约定配合提供登记所需的，且应由出租人出具的材料。 　　四是配套交接验收手续。示范文本约定双方当事人应当在房屋交付时核对房屋、物品和各项费用缴纳情况，在《房屋交接验收确认单》上签字或盖章，避免后续纠纷。

“7月份、8月份是年内第二个偿债高峰期，有不少房企当下正忙于与债权人和解，试图获得一丝喘息，但成效或许并不大。”6月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，3月份是今年第一个偿债高峰期，彼时，多家“千亿元”房企先后宣布债务违约。6月份以来，这一现象再次加剧，金科股份等多家房企被指商票未如期兑付，债权人对房企偿债信心再度动摇。 　　第三方机构克而瑞最新统计数据显示，2022年6月份，房企将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%。其中，新力控股到期的一只优先票据已经出现利息违约。 　　“7月份、8月份，房企到期债务规模分别为1214.8亿元、1011.7亿元，均超过千亿元。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，当前楼市销售没有明显回暖，房地产融资环境依然严峻，预计未来仍有房企不得不加入债务违约阵营。 　　偿债高峰再度来临 　　熬过了3月份的年内第一个偿债高峰期，并不意味着安全上岸。 　　6月12日晚间，金科股份发布关于深圳证券交易所关注函回复的公告，就此前深交所对公司是否存在票据支付违约、其他金融债务违约以及公司核心商标、部分银行账户及股票等相关资产被查封冻结事项等情况进行了回复。 　　金科股份表示，截至本回函日，公司未按期向联融保理兑付的商业承兑汇票余额为4407万元，占最近一个会计年度经审计净资产的0.11%，未达到《股票上市规则》第七章相关规定的信息披露标准。商业承兑汇票到期未能按期兑付存在客观原因，公司正在和联融保理协商解决问题，对其采取诉前保全方式冻结公司商标以及部分资产的行为并不认可。 　　金科股份表示，截至回函日，公司涉及的债务违约，以及诉讼仲裁、账户资金冻结、资产冻结等情况均未达到信息披露标准。针对可能存在债务违约风险的融资，金科股份表示，将与各合作金融机构一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资，另一方面协商调整存量融资还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持公司良性循环、稳健发展。 　　上述只是冰山一角。今年以来，海外债发行规模锐减，到5月份甚至直接降为“0”，无新发行债券。相比之下，出险房企仍在增加，偿债压力并未缓解。据中指研究院统计，2022年房企一年内到期债务余额为9500亿元。 　　对此，同策研究院表示，“我们统计了36家民营房企的信用债情况，从未来6个月和12个月到期的公开发行信用债统计来看，假设2022年房企还能保持2021年的公开发行信用债的融资水平，那么约60%的房企2022年偿债规模超过2021年，其中20%的房企2022年信用债到期规模是2021年的2倍至5倍。从信用债的融资缺口来看，未来2年至3年内都存在融资缺口，只能靠项目销售回款来偿债，这进一步加剧了房企销售和偿债压力。” 　　融资环境可有改善？ 　　“由于房地产市场恢复进程较为缓慢，‘稳楼市’政策传导至市场需要较长时间，加之疫情反复，居民购房意愿较低，房企回款压力大。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，在这种市场格局下，房企融资环境是否改善，极大地牵动着房地产从业者的“神经”。 　　从当下房企发债融资情况来看，整体上尚未缓解房企偿债压力。“‘借新还债’渠道不通畅，行业信心难以修复，投资人信心有所动摇，整体上房企融资规模仍在下降。”严跃进表示。 　　据中指研究院统计数据显示，今年前5个月，房地产企业债券发行总额为3344.7亿元，同比下降30%。叠加销售市场回款不如预期，不难看出，迈向“黑铁时代”之际，关乎生死的背水一战仍在进行中。但可喜的是，在多重利好政策下，民营房企信用债融资开始“破冰”。 　　中指研究院统计数据显示，在上述近3345亿元的债券中，信用债占比为61%，同比提升17.4个百分点。尤其5月份，房地产行业信用债融资同比上升33.5%，环比上升3.3%，龙湖集团、碧桂园、美的置业、新城控股等采用信用保护工具，共发行4笔债券融资30亿元，同时有多家企业开始筹备发行工作。 　　“民营房企融资环境有所改善，但目前空间有限。金融机构对房地产行业信心没有恢复，对民营房企资金支持仍然十分谨慎。”刘水称。 　　归根结底，还是有待市场信心修复。对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，预计随着部分城市疫情缓解及各地房地产政策持续优化，重点城市市场或将企稳，但多数城市市场大概率要到下半年才会逐步恢复。届时，房地产市场信心有望回归。

买“高龄”二手房可多贷10年，合肥延长二手房贷款年限 　　为促进楼市消费，安徽合肥宣布上调首套房公积金最高可贷额度、延长二手房贷款期限，贷款年限加房龄之和由最长不超过30年调整到40年，这已经是近两年来合肥第二次延长个人住房贷款年限。不过，这并不意味着合肥将打破房贷最长期限30年的红线。 　　6月11日，安徽省合肥市住房公积金管理委员会办公室发布《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》，其中称，将对合肥住房公积金部分贷款政策进行调整完善。具体包括：提高首套首次住房贷款的公积金最高可贷额度，家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元；延长二手房贷款年限，职工使用住房公积金贷款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。 　　而根据合肥市人民政府网站，合肥上一次调整住房公积金贷款年限是2020年8月，当时将贷款最长期限从20年调整为30年(但不得超过借款人法定退休年龄后5年)，贷款额度则与还款能力挂钩，按照缴存余额一定倍数计算。 　　尽管各地对住房公积金贷款期限有不同规定，但一般来说，最长期限不超过30年，借款人年龄不超过国家法定退休年龄，即男不超过60周岁、女不超过55周岁，目前也有许多地方将借款人年龄定为法定退休年龄延后5年。 　　合肥此次公积金贷款新政并不意味着二手房贷款最长期限可以超过30年，合肥《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》中已写明“贷款最长期限为30年”。根据央行要求，个人住房按揭贷款期限最长为30年，所以合肥的新政只是针对楼龄较长的二手房放宽了要求，借此促进二手房市场流通。 　　目前不少城市以及商业银行针对二手房个人住房按揭也有类似规定。招商银行客服对记者表示，针对二手房商业贷款期限，招行的最长授信期不超过30年，房产的房龄一般不得超过30年，贷款期限加抵押房产房龄原则上最长不超过40年，贷款人年龄加贷款年限不得超过70岁。 　　目前上海的规定是，二手房房龄低于5年的，公积金贷款最长期限不超过30年；如二手房房龄为6年至19年，公积金贷款最长期限不超过35年与房龄之差；如二手房房龄超过20年，公积金贷款最长期限不超过15年。 　　广州已于一年前将二手房贷款期限与楼龄之和上调到了50年，即楼龄高达20年的二手房购房者办理公积金贷款时也能贷30年，但公积金贷款期限也不得超过30年。从各地近年出台的举措来看，放宽二手房贷款年限以及对贷款人的年龄要求已成大趋势，这对于老房子出让来说是利好消息。

截至6月12日，以克而瑞发布的5月份销售榜序列为参考，TOP20房企中，除了华润置地尚未披露单月数据，绿地、滨江、金科、华发、建发等5家房企不单独对外披露月度销售数据外，已有14家房企发布了5月份未经审核的营运数据。 　　第一财经对14家房企的销售表现进行统计对比发现，这些头部房企的销售仍有较大的下行压力，但普降的大势下，5月份已有些许改善并出现分化的态势。 　　整体来看，上述14家房企前5月累计销售金额同比降幅、单月同比降幅分别45.2%、52.8%，表现优于同期百强房企52.7%、59.4%的下挫幅度。 　　5月单月，头部房企销售改善亦优于整体。上述14家房企的单月环比增幅约为11.1%，同期，百强房企单月环比增幅约为6.5%。其中，环比涨幅大于20%的房企有5家。 　　具体到房企表现上来看，在5月份，保利以380亿元问鼎单月销售榜，超出万科近80亿元；而据克而瑞披露的碧桂园全口径销售数据显示，该公司5月单月实现约378亿元，亦高于万科，位列第二。 　　中海地产单月销售额仍排在第四，实现约264亿元，环比增长近30%，是14家房企中单月销售环比增长最明显的企业。此外有7家房企单月规模在百亿元以上。 　　累计销售规模来看，除了TOP3房企碧桂园、万科、保利发展之外，尚无房企再突破千亿元的门槛，仅有融创、中海的销售总额超过950亿元；其余房企的销售规模则皆在800亿元以下。而2021年同期，TOP15房企的销售均在千亿以上。 　　颇值得一提的是，在头部房企销售持续向下的同时，首次跻身TOP20行列的越秀地产，在5月单月实现同比2%的增长，是唯一一家同比上涨的房企。尽管其单月销售额不足百亿，但累计销售额实现346.2亿元，同比降幅为15.2%，是14家房企降幅最小的。 　　事实上，上述头部房企中，销售表现已经有所分化。除越秀地产外，5月单月销售同比降幅较低的有中海地产、保利发展，分别为23%、36%；累计前5个月的数据来看，销售同比表现较好的有保利发展、中海地产、碧桂园，跌幅在40%以内，均明显优于百强的表现。 　　而目前已出现债务展期等情况的融创和世茂，5月单月销售额同比跌幅在80%左右，1-5月累计跌幅分别为59.2%、71.9%，跌幅明显大于百强，且呈现扩大的趋势。 　　另据中信证券研报数据显示，5月份，其跟踪的样本企业中，高信用企业销售金额同比下降 42%，较4月的跌幅48%有明显回落；一般信用企业销售金额同比下降76%，较4月跌幅 74%进一步扩大。 　　申万宏源证券地产分析师袁豪也指出，5月房企销售继续低迷，已经连续10个月呈现普降的态势，分化趋势也更为显著，预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大。 　　不过，在各地不断加码，密集出台的支持政策下，销售表现上持续下挫的态势有望得到扭转，市场预计，后续房企销售降幅将逐步有所缩窄。 　　中信证券认为，5月企业销售数据显示需求侧政策的积累在行业下行周期中的托底作用初显，考虑到政策作用的滞后性，下半年市场有望加速恢复。 　　东北证券地产分析师吴胤翔认为，未来两个月销售数据层面的市场底部或将出现，去年 6 月仍然销售较为火热，销售金额环比增长11.3%，7月时则急转直下，销售金额环比下挫26.7%，而今年6-7月销售环比向上趋势有望保持。 　　“但销售数据同比从底部反弹并不代表基本面实质性的回稳，目前市场整体成交仍然处于低位，”吴胤翔指出，4月统计局公布的销售金额8135亿元，距离2020-2021年平均1.48万亿的单月销售金额仍有较大差距。 　　在吴胤翔看来，未来，随着疫情防控形势不断好转，宽松政策进一步向更高能级城市和更大力度工具演进，同时伴随支持房企的融资需求，房地产市场整体或将在三季度末到四季度企稳。 　　支持政策的加码出台，也有助于修复购房者的信心。某华东房企的市场营销总监在近日的一场分享会上表示，“5月初调研时有约6成的客户认为当时的房地产政策没有到位，观望情绪比较浓。现在经过政策的相应调整之后，相信目前客户对于整个市场的预期是有所上升的。” 　　5月，贝壳50城二手房成交量环比增长约14%，同比降幅收窄，超八成城市成交量环比增长，客户看房活跃度提高，50城二手房带看客户量环比增长8%。

6月8日，南京市住房公积金管理中心发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》(以下简称《通知》)，其中提及了阶段性缓缴政策、贷款不作逾期处理和提高职工租房提取额度。 　　在提高职工租房提取额度方面，提高2022年5月至12月租房提取额度，单身职工提取住房公积金支付房租由每月1200元提高至每月1500元，已婚职工夫妻双方由每月2400元提高至每月3000元。 　　另外，受新冠肺炎疫情影响的企业，与职工协商一致，且确定补缴方案的，可以申请缓缴住房公积金，缓缴期限至2022年12月31日，到期后按照补缴计划进行补缴。缓缴期间缴存时间连续计算，职工正常提取住房公积金和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。 　　受疫情影响，2022年5月至12月期间住房公积金贷款不能正常还款的职工，可以提出申请并附相关情况说明，经公积金管理中心审核确认后，可不作逾期处理，即不计罚息，不作为逾期记录报送征信部门。 　　5月19日，南京市住房公积金管理中心曾发布通知称，从5月20日起，南京上调公积金贷款额度，将首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金最高可贷额度由现行的30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。 　　截至2021年末，南京市累计缴存公积金总额4372.68亿元，比2020年末增加16.28%；缴存余额1566.54亿元，同比增长13.61%。2021年，南京市有139.31万名缴存职工提取住房公积金；提取额424.48亿元，同比增长11.94%；提取额占当年缴存额的69.34%，比2020年减少0.99个百分点。2021年末，提取总额2806.14亿元，比2020年末增加17.82%。

近日，承载各方期待的《北京市住房租赁条例》审议通过，将自今年9月1日起施行。作为首部地方版的住房租赁法规，《条例》涉及租金调控、安全规范、服务监管等多方面，为破解租房难提供一份规范性“答案”。 　　根据北京市第七次人口普查数据，截至2020年11月1日，北京市常住人口为2189.3万人，其中外省市来京人口为841.8万人，占常住人口的38.5%。源源不断的居住刚需，促进北京市住房租赁市场规模不断发展。但虚假房源、违规涨价、退押金难等问题时常出现，引发不少矛盾纠纷。这些问题不仅增加了租房者的经济损失、影响了生活质量，也不利于住房租赁市场平稳发展，有必要通过地方性法规加强管理。 　　住有所居、租购并举、职住平衡……《条例》中的一系列具体表述，体现了北京鼓励保障性租赁住房建设，推动实现宜居安居环境的决心。针对住房租赁出现的堵点，《条例》一并考虑并提供了提前规避的指引和遵循。比如，在价格方面，住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，政府可以采取价格干预措施，稳定租金水平；单次收取租金数额一般不得超过三个月租金，减轻租房者资金周转压力。在“二房东”整治方面，规定个人转租住房超过规定数量的，应当依法向区市场监督管理部门申请办理市场主体登记，取得营业执照；房地产经纪机构不得开展住房转租经营业务，不得赚取租金差价。有了这些条件要求，相信住房租赁行业鱼龙混杂的情形将得到扭转。 　　房子是用来住的、不是用来炒的。要让租房者租得放心、住得安心，市场各方必须按规矩行事。从这个角度说，健全法治、依法规范，不是要打压住房租赁市场，而是要补上短板，保障住房租赁市场更健康有序发展。当然，在政策执行过程中，政府部门不可缺位，也不可越位，还需了解出租人、承租人、房屋中介等当事方的所思、所盼、所愿，用一系列柔性配套举措来调动各方积极性，让租房成为更有获得感幸福感安全感的生活选择。

在北京工作的王先生近期向公司人力部门提交了租房合同和发票，申请按实际支付房租提取3个月住房公积金。 王先生告诉21世纪经济报道记者，申请提交5天后，其住房公积金账户到账9300元，比之前多了4800元。 一般而言，在北京无自有住房的职工可申请提取住房公积金用于支付房租，每个月提取额为1500元。为降低疫情影响下职工的租房压力，北京推出住房公积金提取新政，缓解个人住房公积金提取用于租房、申请和偿还住房公积金贷款等压力，还为受疫情影响的企业缓缴住房公积金提供支持。 包括住房公积金“应缓尽缓”在内，6月2日，北京印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》（以下简称《方案》），推出6方面，共45条措施，统筹疫情防控与经济社会发展。 房地产作为国民经济的支柱性产业，既关乎发展，又关乎民生，《方案》也提出“一揽子”与房地产相关措施，包括帮助企业和个人纾困，将今年集中供地次数增加至4次，支持合理住房需求，推动保障性租赁住房等保障性住房建设，推进城市更新等重点领域投资等。 公积金支持政策缓解企业个人压力 为持续加力助企纾困，针对受疫情影响的企业等用人单位，《方案》提出可按规定申请缓缴住房公积金，缓缴期限为2022年4月至12月。 为降低在北京工作职工受疫情影响程度，为职工提取住房公积金用于支付房租和申请住房公积金贷款提供支持，《方案》明确，用人单位缓缴住房公积金期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。职工在本市无自有住房租住商品房，可按实际支付房租提取住房公积金，不受缴存人月缴存额限制。 经办北京住房公积金贷款业务的招商银行石景山鲁谷代办点工作人员向21世纪经济报道记者反馈，目前尚未收到具体的政策执行通知，暂不支持在柜台办理相关业务。 北京住房公积金管理中心下属贷款中心工作人员则向记者表示，用人单位缓缴住房公积金期间，职工可正常办理住房公积金贷款业务，无需提供额外资料或其他手续。 北京住房公积金管理中心海淀管理部延伸柜台的工作人员告诉21世纪经济报道记者，今年用人单位缓缴住房公积金期间，如果职工的住房公积金账户中有余额，就能正常办理住房公积金提取业务。如果职工之前就提取了住房公积金账户的全部余额，目前又没有进账，则不支持提取。 为了减轻疫情期间职工的住房公积金贷款偿还压力，《方案》提出受疫情影响不能正常偿还个人住房公积金贷款的，不作逾期处理，不影响征信记录，并免收罚息。 上述贷款中心工作人员谈到，目前该政策已经实行，到今年年末，未能正常偿还住房公积金贷款的职工，无需证明材料，都不作逾期处理，也不计入征信记录。但需要在明年1月一次性还清今年所有的住房公积金贷款欠款。 另外，为减轻企业租金压力，《方案》推出国有房租减免“即申即享”服务。今年对承租北京各类国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户减免3个月房屋租金，其中对承租朝阳、海淀、丰台、房山、通州、大兴等被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的，减免6个月房屋租金。北京集体企业由各区结合实际情况参照执行。 对承租非国有房屋的科技型孵化器为中小微企业和个体工商户减免房租的，经确认按照减免租金总额的50%给予补贴，其中市级承担20%、区级承担30%。《方案》还鼓励各区结合实际，对减免中小微企业和个体工商户房租的非国有房屋业主或经营管理主体，给予一定补贴。 支持合理住房需求促行业健康发展 除了减轻企业和个人住房公积金、房租等压力外，《方案》与房地产相关政策表述中关于支持合理住房需求，集中供地规则调整内容的市场关注度颇高。 《方案》强调，坚持“房住不炒”，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。 在行业整体仍在低位运行，各地需求端支持政策频出的背景下，部分业内人士认为《方案》发布后北京也有调整购房政策的可能。 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，受就业压力和居民购买力减弱影响，刚需不再是市场购房主力，要撬动改善性群体以加快市场修复进程。北京二套房购房门槛较高，后续通过调整二套房首付比例、贷款利率，更改二套房资格认定标准等措施调整二套房政策，市场或迎来边际改善。 合硕机构首席分析师郭毅亦认为北京有推出调控工具箱的动力，可能涉及普宅认定标准调整、“认房又认贷”规则优化及相应首付比例下调等。郭毅向21世纪经济报道记者谈到，北京将在何时推出何政策，取决于当下楼市环境和企业投资状况等因素。 在郭毅看来，在满足刚性住房需求方面，北京已形成多元化的产品供给梯度，包括廉租房、公租房、保障性租赁住房、人才公寓等多种租赁住房产品和共有产权房、限竞房、限价商品房等产权住房产品。而在满足改善性住房需求方面，北京在 “‘合理’改善性住房”标准认定方面还有调整和宽松的余地。 郭毅提醒，北京政策调控的核心诉求和落点是“稳地价、稳房价、稳预期”，因而政策出台会非常谨慎，即便颁布适度宽松政策，也不会一步到位，而是小梯度、渐进式推出政策，试探市场反应，防止房价出现不稳定的上涨趋势。 北京某品牌房企客研经理则认为今年北京成交虽然有所下滑，但整体仍处正常区间，进行大幅政策调整的可能性不大。由于北京限购政策严格，“认房又认贷”，换房首付要求高，很多改善群体的需求被压制，一旦政策尺度过大，很可能影响市场稳定性。 除了提出支持合理住房需求外，《方案》还提出，上半年完成第二批宅地集中供应后，下半年再完成两批供地，加大保障性住房项目促开工、促建设力度。 上述客研经理向记者谈到，北京此举或有“抢跑”之意，通过增加集中供地频次，增加房企拿地概率，减少流拍。“现在房企就那么多拿地的钱，而且可能只在某个时间点上有钱，比其他城市早供地，供地次数多，土地成交的概率就更大。” 另外，为拉动房地产相关投资，《方案》提出要激发城市更新投资活力，推动出台城市更新条例，出台存量国有建设用地盘活利用、功能混合等规划土地激励政策等。 在老旧小区改造方面，《方案》明确，力争2022年开工300个、完工100个老旧小区改造项目，引入社会资本参与老旧小区改造试点项目累计达40个。

　6月8日，今年上海首轮集中供地继续进行，当日出让的4幅青浦宅地在多家开发商激烈竞争后各归其主。至此，历时5天的上海首轮集中供地在平稳中落下帷幕。此次集中供地，央企、国企依然收获颇丰，外地房企、民营房企也有亮眼表现。 　　“与去年相比，今年上海首轮集中供地降低了竞拍门槛，一定程度上提高了房企参与的积极性。从报名房企数量可以看到，今年的首轮集中供地比去年的第三轮集中供地在热度上有所回升。”一家参与土拍的房企高管说。 　　土拍市场热度回升 　　6月8日上午，青浦区赵巷镇佳迪路西侧B4-01地块率先开拍。该地块吸引了5位竞买人报名参与竞价，经过32轮激烈比拼，4号竞买人212330万元的报价触及中止价，随后进入一次书面报价环节。 　　最终，1号竞买人金地集团旗下太仓市鑫玖房地产开发有限公司从多位竞买人中脱颖而出，以21.447亿元竞得该地块，溢价率为9.09%。这也是金地集团在今年上海首轮集中供地中拿到的第一幅地块。 　　此外，同日出让的青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块被招商蛇口以19.187亿元斩获，溢价率9.08%；中铁置业与中铁诺德联合体以40.22亿元摘得青浦区西虹桥沪青平公路北侧44-15地块，溢价率8.79%；青浦区重固镇毛家角路南侧38-01地块(原13号地块)则被大名城以底价8.8828亿元收入囊中。 　　据中指研究院统计，今年上海首轮集中供地共推出涉宅用地36宗，全部成交，共获土地出让金834.7亿元。其中底价成交19宗，占比52.8%；达到中止价进入一次书面报价环节13宗，占比36%。 　　国企仍是拿地主力 　　纵观上海首轮集中供地成交情况，此次出让的地块主要集中在五大新城，这也是近两年上海重点拓展的方向，要加大五大新城商品房的供应。从连日来的竞价过程看，徐汇、闵行、松江、青浦等区域部分热门地块竞争比较激烈，自贸区临港新片区、嘉定等区域则相对平淡，竞价出让的地块亦有底价成交的情况。 　　中指研究院土地事业部负责人张凯表示，从过程和结果看，疫情和土拍延期并未对房企的参拍热情造成较大影响，在当前环境下，上海首轮集中供地所释放出的“诚意”均得到了回应。传统市区、地铁沿线和学区地块的需求势头依旧强劲，表明市场对于上海当前发展的认可及对于未来各新城建设的看好。虽然自贸区临港新片区地块表现平淡，但在“稳供应”和“经济复苏”的大背景下，由国资拿地也在情理之中。 　　从房企拿地情况来看，央企、国企仍是拿地主力，表现积极且收获颇丰的企业包括招商蛇口、建发、华发、中建八局、中国铁建等。其中，招商蛇口拿到4幅地块，成交总金额约170亿元。中国铁建收获3幅地块，成交总金额约70亿元。中建八局拿下宝山顾村、奉贤新城各1幅地块。中建八局去年就在奉贤拿地，此番再度拿地，深耕上海的意图非常明显。 　　一批外地企业开始逐渐在上海土地市场崭露头角，比如山东黄金和中垠地产联合体、浙江钱江房地产集团和杭州市城建开发集团联合体、南山控股、深业集团等。实际上，去年上海第三轮集中供地中，山东黄金和中垠地产联合体、江苏海鸿、深业集团、安徽交通控股等企业均对上海土地市场虎视眈眈。 　　此外，民企的表现也有亮眼之处。大华继续拿地深耕上海，上海同润投资则在两家本地国企的夹击下拍得浦东新区新场镇一幅宅块。近年来，同润投资在上海土地市场一直比较活跃，2020年9月、2021年12月，该公司在浦东新区新场镇、青浦区朱家角镇先后落子。 　　“中小房企有拿地机会也是上海首轮集中供地的一大特征。”同策研究院研究总监宋红卫表示，从企业规模看，部分中小房企拿地更为积极，这不仅跟上海降低拍地门槛有关，还与上海整个楼市的健康基本面密切相关。 　　宋红卫称，从利润空间看，今年出让地块的利润空间要优于去年，地价房价比平均在50%以下，而去年地价房价比平均值超过50%。从房地价差的角度来看，因楼板价的差异，该值在1.7万元和4.5万之间。因此，拿地的房企基本都有足够的利润空间。 　　地市回稳利好楼市 　　在易居企业集团CEO丁祖昱看来，上海首轮集中供地表现比较平稳，各参与主体不仅有国企、央企，也有外企、民企，来了本地企业，也来了不少外地企业，客户层面的多样性，充分反映出上海的房地产市场是平稳健康的。上海此次推出的36幅地块能全部成交，表明开发商对上海未来是充满信心的。 　　丁祖昱表示，此前发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》提出，要适当增加2022年度建设用地计划。因此，上海可以进一步增加土地供应，比如将原定今年的3次集中供地增至4次，尽快推出第二轮集中供地，让更多开发商可以拿到地。如果能主动调节各区域的供地节奏，一方面可以缓解上海的供求矛盾，另一方面也有助于上海稳定经济发展。土地市场的回稳有利于楼市的回稳，可以再进一步降低土地竞拍门槛，包括将部分区域的地价适度下调，或变相调整一些土地指标，再减少一些限制性的条件，这些都有助于房地产企业更好地参与回稳市场的一些安排。 　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从近期观察的情况看，随着土地市场的平稳推进，上海楼市的活跃度已有明显提升。 　　上海中原地产发布的数据显示，包括端午节在内的一周(5月30日至6月6日)，上海新建商品住宅成交面积8.84万平方米，环比增加141.8%，楼市成交快速反弹。其中，端午假期成交面积约3.12万平方米，占约三成的成交量，对上海市场成交起到一定的支撑作用。 　　“由此可见，上海土地市场回暖，对消费者是一个信心的强化剂，对后续市场进一步复苏，乃至恢复到正常水平都会有很好的促进作用。”卢文曦说。

5月房企融资规模继续下降。来自研究机构的统计数据显示，5月，100家典型房企的融资总量为519.75亿元，同比环比均大幅减少，单月融资规模是2019年以来第三低。值得注意的是，在监管政策支持下，作为首批创设信用保护合约发债示范房企，有5家民营房企相继成功发债融资，意味着民营房企融资困境迎来破局。业内人士预计，随着中央房地产金融措施的推出和落实，房企整体融资前景乐观，融资活动将得到逐步恢复。 　　克而瑞研究中心的数据显示，5月100家典型房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，单月融资规模是2019年以来第三低。其中，债券发行了375.07亿元，环比增加0.6%，同比减少35.2%。 　　对于5月融资规模较3、4月有较大滑坡的原因，克而瑞研究中心认为，主要是过去几个月中作为融资主力的国企央企已经获得了较为充足的资金，因此在5月的融资规模有所减小，而民营房企的融资规模仍然处于低位。 　　具体企业表现来看，5月发债量最大的企业是中海和保利发展，两家企业的融资总量都是60亿元，中海在5月发行了30亿元的公司债以及30亿元的中期票据，保利也发行了30亿元的公司债和30亿元的绿色中期票据。5月发行债券的企业有17家，发债企业家数环比减少5家。从发债年限来看，最长的是保利置业发行的一笔长达12年的ABS(资产支持证券)。从债券发行利率表现来看，金隅集团发行的一笔30亿元超短融利率2.08%最低，另有保利发展、中海地产以及华润置地发行了利率不超过3%的债券。 　　尽管房企融资规模仍大幅下降，但在监管部门的大力支持下，民营房企融资迎来破局。 　　5月16日，深交所宣布，市场首单民营房企信用保护凭证业务正式落地，为龙湖供应链ABS增厚融资信用水平，标志着创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果。据了解，龙湖供应链ABS发行总规模4.02亿元，优先级资产支持证券利率3.50%，投资者认购倍数2.36倍，基础资产为供应链上游306家中小供应商对龙湖的应收账款。 　　5月下旬，作为首批创设信用保护合约发债示范房企，龙湖、美的置业、碧桂园、旭辉、新城控股等5家民营房企相继成功发债。其中，单期发行规模最大的是美的置业，发行规模10亿元，4.5%的票面利率也远低于民营房企平均融资成本。 　　克而瑞研究中心认为，5家民营房企作为示范房企，释放了监管层希望通过优秀范例来引导房企融资回归正常轨道的信号，与此同时5家房企均为民企，也体现了监管层对优质民企在融资上的支持，希望减少投资者后续认购相关债券的顾虑，提升投资者信心与积极性。 　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水也认为，当前民营房企融资艰难，亟待修复。头部民营房企发债获信用保护工具加持，意味着政府支持民营房企融资措施正在加快落地，民营房企融资困境破局，将有更多房企效仿类似增信措施进行发债融资。

政策“工具箱”储备充足 更合适的价格出现意味着买房窗口开启 　　房贷利率下调 现在是买房的时机吗？ 2022年会是买房的窗口期吗？ 　　如果只看今年的前4个月，那一定不是。统计局公布的数据显示，4月份房地产开发投资增速创近十年来最低水平。商品房销售面积同比下跌四成，楼市的“金三银四”和“小阳春”已然失约。 　　但也是从4月份开始，各地的楼市优化政策纷纷袭来，房贷利率也一再下调，尤其是首套房利率最低可至4.4%，接近历史最低水平。接下来楼市该怎么走，就成了业内和购房者共同关心的话题。 　　随着5月末疫情好转，楼市也终于有所起色。据中指研究院数据显示，除了一线城市环比成交下降之外，二线、三线城市成交都有所回暖。对于普通购房人来说，无论是刚需自住还是改善升级，是否会在政策和信贷双双松绑的环境下，迎来购房的窗口期呢？针对这个问题，北京青年报记者采访了业内专家，从政策、土地供应、市场趋势等多个方面详解楼市的最新变化。能否出手买房？或许您将有自己的答案。 　　政策 　　楼市调控优化 　　买房门槛下调 　　现在能不能买房？政策对于楼市的影响是首当其冲的。 　　据不完全统计，截至2022年5月末，全国已经有150多个城市加入政策优化的阵营，调控次数达300次左右。中原地产研究院数据显示，仅5月份全国累计发布的楼市新政就有110余条。 　　如果细致归纳所有的楼市政策，可以归为以下三个要点。 　　一、 使更多的人具有买房资格。包括放宽落户条件、放松限购年限、增加人才引进等。今年以来，包括湖南长沙、江苏苏州、浙江嘉兴、四川成都、广东东莞、陕西西安、河北唐山、辽宁沈阳和大连等多个城市都出台了放宽落户和限购方面的政策，有的是开放落户、取消或降低本市限购门槛，解除外地人的买房限制；有的则是放宽多孩家庭购房条件，允许引进人才购房等，增加需求。 　　二、降低购房门槛。主要表现为调整首付比例，进行契税补贴、消费券补贴等。部分城市为了刺激购房需求，在首付上作出调整。例如，山西太原、河南洛阳、江苏南通等城市首套房首付比例降至20%；海南放宽二手房公积金首付比例。此外，还有直接对购房进行现金补贴的，比如，安徽黄山、四川泸州等城市最高给予总房款2%的补助。河南周口、浙江义乌则对购房契税采取一定比例的补贴。 　　三、降房贷利率。央行在5月份宣布，下调5年期以上LPR为4.45%的基础上，首套房最低利率又可减少20个基点，也就是首套房最低贷款利率为4.25%。在目前的北京楼市中，利率下调也是北京唯一主动跟进的松绑政策。 　　5月末，北京多家银行确认，北京房贷利率跟随最新一期5年期贷款市场报价利率(LPR)下调了15个基点，目前首套房贷利率由之前的5.15%降至5%，二套房贷利率由之前的5.65%降至5.5%。 　　事实上，今年以来，不少城市的银行已经逐步下调其发放的房贷利率。专家普遍认为，LPR还有下行的可能。据此，未来的首套房贷利率下限将可能继续下探，从而更加接近2009年的房贷利率下限水平。购房者也将获得更多实惠。 　　供应 　　优质宅地增加 　　土地定价降低 　　当下，土地市场的供应最能反映出未来市场的走向。住宅用地供应增多，热点地块受追捧，溢价率维持在15%以下，意味着未来楼市供应将比较充足，新盘价格依然被严格限制。 　　据统计数据显示，北京今年两次集中供地，共成交31宗土地，土地出让金近980亿元。 　　从参拍情况来看，房企对北京市场的信心有所修复，参与竞拍的房企达30家，央企、国企、区域城投等“国家队”仍为主力，万科、葛洲坝、首农发展等久违房企再度现身。 　　从供给端看，二批次北京土地地价降低、配建减少，部分地块商品房指导价格甚至出现倒挂现象。例如，再度上架的昌平平坊村地块减少4.75万平方米公租房配建，土桥新城地块地价减少3.2亿元，平西府地块较2021年的商品房指导价降低了3000元/平方米，丰台小瓦窑地块较周边指导价降低了5000元/平方米，太阳宫、亚林西这两个热门地块的限售价与周边二手住宅亦有倒挂。 　　北京链家研究院高级分析师岳微认为，这些变化使得企业拿地成本与销售限价之间的空间扩大，销售前景更佳，有利于区域市场价格水平的长期稳定。 　　趋势 　　“工具箱”储备丰富 　　京城楼市仍有调整空间 　　至于京城楼市现在能不能出手买房，很重要的参照指标就是未来调控的走向。 　　端午假期前，北京市场曾传言将取消“认房认贷”，引发市场波动。但事实上该政策仍严格执行。对此，合硕机构首席分析师郭毅告诉北青报记者，其实，北京的“工具箱”里早已规划了一揽子的政策，但是具体如何实施，要结合市场阶段性的变化，循序渐进地推出。 　　至于是否取消“认房认贷”，郭毅表示，这其实是一个比较敏感的政策，一方面，它对于杠杆的提升会有很大作用；另一方面，一旦取消也可能会让投资、投机需求卷土重来，所以针对“认房认贷”的调整，将是一个谨慎的过程。 　　从政策可能调整的方向上说，北京的调控政策将以实现稳房价、稳地价、稳预期的“三稳”为目标。郭毅表示，随着5月份市场成交量的明显下行，有可能也是一个政策破冰的窗口期，但具体政策优化与宽松的力度，应该还是会保持小步推进，渐进式调整。 　　58安居客房产研究院分院院长张波在接受北青报记者采访时也表示，目前包括北京在内的一线城市，在限购和限贷层面的放松会尤为谨慎，当前房贷利率的下调已经对市场形成了明显影响，未来更多会考虑边际性放松，例如，外围重点区域的有限放松或和生育相结合的适度放松。 　　声音 　　现在是否该出手买房？ 　　许多潜在的购房人都担心，逐渐放宽的调控政策会影响到房价走势。那么，今年是否该考虑出手买房、买哪里更合适就成了大家最关心的话题。 　　可以肯定的是，下半年新盘入市的节奏和总量一定会明显大于上半年，疫情和楼市降温双重因素导致上半年整体新盘去化变慢，“金三银四”以及“红五月”的市场表现都不及预期。随着疫情得到控制，经济恢复发展，下半年的楼市表现会好于预期。 　　张波认为，包括上海、北京在内的诸多城市已基本恢复到正常的生产、生活秩序，购房需求也自然提上日程。因此，从诸多内外部因素看来，都可以支撑起房地产交易量的反弹，但目前居民购房的信心不足，尤其是前期受到疫情的影响，对自己未来的工作和收入乐观预期有所下降，恢复需要一定的时间，因此成交量的大规模反弹预计要到下半年。 　　对于购房自住的“刚需”购房群体来说，当下的确处于一个窗口期，尤其是一线、二线热点城市这段窗口期的时间可能会偏短，需要重点把握。 　　而对于具体的换房策略，郭毅则建议，北京市场的分化是非常明显的，不同片区的价格走势有比较大的差距。比如说，北部的望京、海淀的四环、五环整体房价水平还处在一个企稳小幅上升的状态下，但是北京南部，像大兴、房山片区的二手房却处在阴跌的状态，所以，对于卖旧买新的购房人群来说，换房到哪个区域，还需要综合市场表现，更认真地做调研，做出正确选择。 　　此外，对于新房的选择，业内人士也表示，刚需和改善的购房需求在当前市场下，有更多的话语权，可以更多地逛逛售楼处，认真对比再选择。同时也要参照周边二手房的价格，借助市场的稳定期，跟开发商要到一个相对合理的市场折扣，一旦价格符合心理预期，就意味着买房时机出现了。

陕西省住房资金管理中心就实施住房公积金阶段性支持政策发布有关事项通知。支持政策实施时限暂定至2022年12月31日。 　　通知明确，支持企业缓缴住房公积金。受疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金。企业申请缓缴住房公积金，无需提供缴存困难证明材料，缓缴期间缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款不受影响。缓缴期满后三个月内，企业应补缴缓缴期间的住房公积金，补缴后视为正常缴存。 　　企业可以降低住房公积金缴存比例。受疫情影响的企业，可以申请调低住房公积金缴存比例，单位缴存比例和个人缴存比例均可在5%-12%区间内降低，同时不受“每个缴存年度公积金缴存比例仅可调整一次、调整时间应与缴存基数年度核定时间一致”等条件限制。 　　加大对缴存职工提取住房公积金支持力度。延长提取时限，购买、建造、翻建、大修自住住房、城镇老旧小区改造加建电梯等受疫情影响从2021年12月23日起超过5年规定提取时限的，可延期提取。 　　符合以下情形的，可以办理一次补充提取：因疫情防控线下业务停办，错过2021年度可提取一次住房公积金的业务(偿还购房贷款本息提取、无房职工租房提取)；2022年办理了租房提取业务但未达到18000元金额上限的；父母、子女购买自住住房，在2021年度未按原提取细则规定办理购房提取的。 　　受疫情影响个人贷款不作逾期处理。在阶段性支持政策实施期间，对借款人因受疫情影响确有困难，未正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不计收罚息，不作为逾期记录报送征信部门。 　　上述支持政策实施时限暂定至2022年12月31日。

在6月1日举行的今年北京第二批次集中供地中，中建玖合一战成名。 　　国家队“撑场子”的当下，很多人恍然大悟，原来背靠工程局航母的中建系才是京圈大佬。 　　端午节前，中建玖合以66.8亿元拿下顶流太阳宫地块时，很多媒体报道时使用的词是“幸运”，因其在现场竞价中一牌未举，直接在摇号环节成为天选之子。大悦城+厦门国贸、城建+华润、中海疯狂举牌，金茂、保利+首开+建工安静围观，结果中建玖合在第75轮成为最终赢家。 　　至此，不包括同门师兄中海，中建八个局中已经有过半数的地产公司在北京市场有所布局。据《每日经济新闻》记者梳理统计，今年以来，中建系旗下4家公司已经在北京土拍市场砸下约279.1亿元。 　　不满足于北京郊区布局 　　　“从冬天到夏天，终于有了一个好收获。”前几天拿下太阳宫地块后，中建系一位土拓小伙伴在北京政务服务中心土地交易大厅现场发了条朋友圈，评论区一片祝贺，喜气洋洋。 　　中建玖合拿下太阳宫地块之所以如此受关注，是因为该项目属于新型共有产权房，政府持有比例10%，销售指导价13万元/平方米，刷新了集中供地以来北京指导价新高，实际售价在11.7万元/平方米左右，而附近次新盘红玺台、太阳公元等均价都在16万元/平方米以上。 　　从市场面看，中建系早已不满足于在北京几个郊区布局，比如这次是由二局下属的中建玖合杀入重围。事实上在北京今年一批次集中供地中，加上专门的地产开发平台中海，中建系也表现出了极强的杀伤力。比如，中海32.6亿元拿下昌平区中关村国家工程技术创新基地地块、24.8亿元拿下经开区旧宫镇地块，中建智地8.1亿元拿下房山区拱辰街道地块，中建壹品联合体35.7亿元摘得大兴区西红门地块。 　　除上述地块外，还有二批次时中海联合体26.6亿元拿下石景山区衙门口棚改地块、中海54.7亿元拿下顺义区顺义新城第19街区地块、中建智地29.8亿元拿下朝阳区奶西村棚改地块，中建系在北京市场的表演赛已经开场。 　　据《每日经济新闻》记者梳理统计，今年以来，中建系旗下中建玖合(二局)、中建智地(一局)、中建壹品(三局)，加上中海，已经在北京土拍市场砸下约279.1亿元。 　　在中指研究院1~5月房企权益拿地百强榜上，中海排第四位，中建智地、中建壹品、中建信和(五局)、中建东孚(八局)等中建系房企悉数入榜。而在克而瑞1~4月北京房企全口径金额榜上，除中海外，中建智地也已经拥有一席之地，排名第29位。 　　9年前约定留下极大变数 　　　当下，北京市场的“日光盘”实属不多。5月21日，中建壹品学府公馆线上开盘选房，至当日傍晚18时15分左右，千万级别的714套房源全部售罄，成交金额119.84亿元，基本预定了今年北京销冠。 　　根据每日经济新闻月度全国10城爆款楼盘榜单，今年第一季度，北京销冠是融创学府壹号院，成交金额为66.68亿元。 　　近两年，中建系各局的地产公司开始在北京市场发力，过去这些年里几乎从来不发工作朋友圈的项目总、经理们，也开始转发一些项目的开盘信息或成交喜报；从前开发商们爱宣发的项目销售信息，也开始越来越多地出现在中建集团官网。比如上述案例，中建官网的表述是，“由中建三局中建壹品投资公司和中建五局信和地产联合在京投资开发的中建壹品·学府公馆开盘，该项目住宅一次性开盘售罄，当日销售额超百亿元”，没有过多渲染，一如既往的宣发文风。 　　中建壹品和中建信和的这次合作可以看作是中建系本轮全面杀入北京楼市的开端。 　　2021年，中建壹品初入北京，当年10月的二批次供地，其联手中建信和以93.7亿元总价拿下海淀区京昌路棚改项目两宗地块，至目前首战即告大捷。 　　此后一年间，中建智地以33.2亿元拿下房山区拱辰街道相邻地块，中建方程以3.9亿元拿下延庆区小营村、石河营村棚户区改地块，中建壹品联合体以底价约14.66亿元摘得大兴区瀛海镇住宅地块等。至此，不包括同门师兄中海，中建八个局中已经有过半数的地产公司在北京市场有所布局。 　　不过问题来了。9年前的那场合并重组，本意是将中建的房地产事业部、中国中建地产有限公司(以下简称中建地产公司)及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务全部注入中海，避免中海和中建其他各地产公司的同业竞争。 　　当时的公告还指出，如果相关的土地及房地产发展项目未能透过出售注入公司，中国建筑拟委托公司管理余下的房地产发展项目。此后，中国建筑原则上拟不再新增直营从事纯粹房地产开发业务，但由其属下各工程局及设计院等运营的房地产发展业务除外。 　　“原则上”的这一表述，给双方后来的重组留下了极大的变数。 　　事实上，中建八大局较早成立了自己的三级地产公司，后来中建为了整合中海以外的地产业务，成立了中建地产公司。但如前所述，中海对中建地产的吸收合并并不顺畅，所以各局的地产公司依然各自为营，中建系的地产版图悄然扩大。

2021年8月，住房和城乡建设部发布消息，我国累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助两亿多困难群众改善住房条件，人民群众的获得感、幸福感、安全感不断增强。 　　在这两亿多人中，有人挪出了祖祖辈辈生活的“穷窝”，住上了楼房；有人搬出了大山，从农民变身“新市民”，学了新本领，收入成倍增长；也有人在大城市买下了共有产权房，从此不再是“漂一族”…… 　　两亿多人的“住房之变”，背后是近十年来我国住房保障制度和体系改革的不断深化，特别是党的十八大以来，随着我国保障性住房建设不断“加码”，越来越多老百姓实现了“住有所居”。 　　弥补保障房供应不足 　　让全体人民住有所居是习近平总书记一直牵挂的事。2013年10月，习近平总书记在中共中央政治局第十次集体学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。 　　首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，党的十八大以来，我国的住房保障覆盖面越来越宽，覆盖人群越来越多，使民众有越来越多的获得感。不仅保基本保刚需，各地还因城施策，对各城市需要的人才实施了保障。她观察到，北京市对无房的青年教师给予公租房支持，使青年教师不再为房所累，能够把更多精力用到教学上。 　　“十二五”期间，我国超额完成了建设3600万套保障房的目标。随着城镇保障性安居工程和农村危房改造力度加大，全国累计开工城镇保障性安居工程住房4013万套、其中改造棚户区住房2191万套，改造农村危房1794万户。 　　“加大了保障住房的供应力度。”赵秀池指出，这是对过去保障房供应不足的一种弥补。从房改之初提出的住房供应体系来看，廉租房用于满足低收入人群的住房需求，经济适用房用于满足中低收入人群的购房需求。而中低收入阶层的需求量很大，保障性住房的供应并未完全跟上。 　　每一个目标背后都是一个巨大的工程，对于政府来说，也是一道民生“大考题”。为此，一些地方想尽办法做好住房保障工作。比如设置保障性住房硬指标、增加土地供应等。 　　其中，在危房改造领域，2013年，国家对贫困地区农村危房改造的户均补助标准由7500元提高到8500元。这一年，国家安排农村危房改造补助资金230亿元，支持全国266万贫困农户改造危房。 　　到了“十三五”，保障性住房建设的重点任务主要涉及转变公租房保障方式、推进公租房货币化；基本完成城镇棚户区和危房改造任务；合理确定农村危房改造补助对象和标准。 　　住建部公布的数据显示，2016年至2020年8月底，全国开工改造各类棚户区2300多万套，5000多万名居民搬进新家。 　　“确保让贫困人口不住危房。”2020年9月，住房城乡建设部副部长倪虹曾在国新办新闻发布会上表示，截至2020年6月30日，对全国2340多万户建档立卡贫困户住房安全情况逐户核验的结果显示，全国所有建档立卡贫困户均已实现住房安全有保障。 　　“搬出大山天地宽，幸福家园卯家湾。”这是全国最大跨县建档立卡贫困户安置区——云南省鲁甸县卯家湾易地扶贫搬迁安置区搬迁群众生活的写照。 　　在这里，66栋8866套安置房整齐排列，两所学校、4所幼儿园、1个卫生院、6个社区卫生室及市政道路等已建好，云南昭通5个县3.9万名搬迁群众住了进来，从此，他们告别了高山“忧居”生活，“优居”新生活也从这里正式开启。 　　卯家湾社区居民周应先表示，搬过来之后，他学了新技术，工资也涨了好几倍。搬迁之前，出门买菜要走一个半小时，现在生活变好了，无论是买菜、看病，还是孩子上学，都在家楼下。 　　两大变革应对居民住房需求“升级” 　　“党的十八大以来，保障性住房最大的贡献是实现了保障群体的全覆盖。”中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任、中国人民大学商学院财务与金融系教授况伟大说。 　　况伟大指出，我国的住房保障体系覆盖的人口规模是最大的，相较于其他国家更多的是针对低收入群体，我国基本上覆盖了所有中低收入者。保障性住房既包括产权型保障性住房，也包括租赁型保障性住房，这既关注到了老百姓的基本使用需求，也关注到了老百姓对“拥有一套房”的追求。 　　他认为，党的十八大以来，我国住房保障制度主要实现了两方面的变革：一项变革发生在租赁型保障性住房领域，我国开始将原有的廉租房和公租房进行整合，实现两者的并轨运行。这是因为中低收入群体的住房问题突出，尤其是在人口净流入的大城市、特大城市，一些刚毕业的大学生、外出务工人员租不起房、买不起房的问题尤为突出。 　　另一项变革是对共有产权房的探索。2014年6月，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市成为全国共有产权住房试点城市。 　　况伟大表示，共有产权房可以满足老百姓对房屋产权的需求，相对来说，也与中低收入者的支付能力相匹配，让不少人看到了“拥有一套房”、扎根大城市的希望。然而，由于土地供应不足、资金投入不足以及参与主体积极性不高等因素，共有产权住房发展受到一定制约。在一些大城市，“职住不平衡”(即指在某一地域范围内，居民中劳动者的数量和就业岗位的数量差距明显，处于不失衡状态)现象并不鲜见。保障性住房在一定程度上存在着结构性失衡问题，可以看到，一些地方保障性住房空置率较高。一些打工的年轻人虽然可以申请保障性住房，但房子往往较为偏远，上班通勤时间过长，在住房方面的获得感不强。通过增加保障性住房的货币补贴，可以给予住房困难群体更多自主选择的空间，进一步改善这些群体的住房条件，提升他们的住房获得感、幸福感。 　　明确国家层面住房保障体系的顶层设计 　　2021年7月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(简称《意见》)，其中提出扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。 　　住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪在国新办新闻发布会上表示，这是第一次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。今后国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。 　　曹金彪解释，保障性租赁住房主要是解决新市民、青年人的阶段性住房困难。例如，对于刚毕业的学生来说，一间房或许就可以满足需求，当他们步入人生新阶段，住房需求不断升级，有了一定经济积累，但距离购买商品房还有一定差距，可以申请购买共有产权房。 　　《意见》提出了一系列保障措施为加快发展保障性住房“保驾护航”，比如进一步完善土地支持政策、简化审批流程、中央将对符合规定的保障性租赁住房建设任务给予一定的补助、降低税费负担、执行民用水电气价格、加强金融支持六方面支持政策。 　　解决保障性住房的土地问题是其中一个焦点。曹金彪指出，其中最主要的一项政策是“土地不花钱”建设保障性租赁住房。比如，企事业单位自有闲置土地建设，不补缴土地价款；存量闲置房屋改造，不补缴土地价款等。他说，“只有这样才能让租赁住房转得起来。” 　　一段时间以来，在保障性住房体系中，租赁住房这条“腿”相对比较短。倪虹指出，这是由于在高杠杆、快周转的模式下，开发商不愿意发展长周期的租赁住房。倪虹指出，“(这次出台)这么多优惠政策，就是想让市场主体能够算得过来账，能够去做。这也是企业根据市场需求，实现转型发展的一条新路。” 　　2021年，在人口流入较多的40个重点城市，我国筹集了保障性租赁住房94.2万套(间)，解决近300万新市民、青年的住房困难。 　　赵秀池表示，保障住房种类的变化过程，也是一个与时俱进，不断查漏补缺、让保障对象更精准、不断优化、简化制度，提高效率的过程。 　　在赵秀池看来，党的十九大召开，是保障性住房发展的一条新的分水岭。党的十九大召开后，保障性住房体系逐步由“购租并举”转变为“租购并举”，保障性住房体系的租赁短板逐渐被补上。 　　为进一步促进保障性住房的发展，况伟大建议，充分发挥政府和市场的作用，把保障性住房的实物补贴和货币补贴两种方式进行高效结合，并出台货币补贴的标准以及方式。在他看来，实现住房保障精准施策是一个比较大的挑战，需要相关部门摸清多方面的底数，了解清楚每个城市以及城市不同地段的房价、租金，了解清楚不同群体的收入、住房情况以及需求，并综合考量各级地方政府的财力，逐步建立住房保障长效机制。

5月份中国房企融资规模仍在谷底徘徊。 　　中指研究院8日发布的一份报告显示，2022年5月中国房地产企业证券发行融资额(不含信托)为612亿元(人民币，下同)，同比下降34.3%，环比下降21.2%。海外债暂无新发是房企融资额缩减的主要原因。 　　据该机构统计，5月房企新发信用债规模占比72.8%，海外债占比0%，ABS占比27.2%。具体来看，房地产行业信用债融资同比上升33.5%，环比上升3.3%，回暖趋势明显。ABS融资同比下降51.3%，环比下降47.5%。 　　值得注意的是，房企海外债当月无新发行债券，仅有若干房企交换要约成功，存量债券获得延期机会。当月，中梁和大唐因为交换要约而发行了3笔优先票据。 　　前5个月累计来看，中指研究院数据显示，中国房企证券发行融资规模同比下跌三成。其中，海外债累计融资规模占比仅为4.3%。2020年以来，房企境外融资占比较高的趋势发生扭转，房企融资主力再度转回境内。 　　克而瑞研究中心日前发布的数据也显示，5月，中国100家典型房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，单月融资规模是2019年以来第三低。 　　据克而瑞统计，5月份，100家典型房企中，发行债券的企业有17家。发债量最大的房企是中海和保利发展，两家企业的融资总量都是60亿元。中海当月发行了30亿元的公司债以及30亿元的中期票据，保利也发行了30亿元的公司债和30亿元的绿色中期票据。 　　值得注意的是，据该机构统计，2022年6月，各大房企将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%，这意味着又一波偿债潮即将到来。

在北京工作的王先生近期向公司人力部门提交了租房合同和发票，申请按实际支付房租提取3个月住房公积金。 　　王先生告诉21世纪经济报道记者，申请提交5天后，其住房公积金账户到账9300元，比之前多了4800元。 　　一般而言，在北京无自有住房的职工可申请提取住房公积金用于支付房租，每个月提取额为1500元。为降低疫情影响下职工的租房压力，北京推出住房公积金提取新政，缓解个人住房公积金提取用于租房、申请和偿还住房公积金贷款等压力，还为受疫情影响的企业缓缴住房公积金提供支持。 　　包括住房公积金“应缓尽缓”在内，6月2日，北京印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》(以下简称《方案》)，推出6方面共45条措施，统筹疫情防控与经济社会发展。 　　房地产作为国民经济的支柱性产业，既关乎发展，又关乎民生，《方案》也提出“一揽子”与房地产相关措施，包括帮助企业和个人纾困，将今年集中供地次数增加至4次，支持合理住房需求，推动保障性租赁住房等保障性住房建设，推进城市更新等重点领域投资等。 　　公积金支持政策缓解企业个人压力 　　为持续加力助企纾困，针对受疫情影响的企业等用人单位，《方案》提出可按规定申请缓缴住房公积金，缓缴期限为2022年4月至12月。 　　为降低在北京工作职工受疫情影响程度，为职工提取住房公积金用于支付房租和申请住房公积金贷款提供支持，《方案》明确，用人单位缓缴住房公积金期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。职工在本市无自有住房租住商品房，可按实际支付房租提取住房公积金，不受缴存人月缴存额限制。 　　经办北京住房公积金贷款业务的招商银行石景山鲁谷代办点工作人员向21世纪经济报道记者反馈，目前尚未收到具体的政策执行通知，暂不支持在柜台办理相关业务。 　　北京住房公积金管理中心下属贷款中心工作人员则向记者表示，用人单位缓缴住房公积金期间，职工可正常办理住房公积金贷款业务，无需提供额外资料或其他手续。 　　北京住房公积金管理中心海淀管理部延伸柜台的工作人员告诉21世纪经济报道记者，今年用人单位缓缴住房公积金期间，如果职工的住房公积金账户中有余额，就能正常办理住房公积金提取业务。如果职工之前就提取了住房公积金账户的全部余额，目前又没有进账，则不支持提取。 　　为了减轻疫情期间职工的住房公积金贷款偿还压力，《方案》提出受疫情影响不能正常偿还个人住房公积金贷款的，不作逾期处理，不影响征信记录，并免收罚息。 　　上述贷款中心工作人员谈道，目前该政策已经实行，到今年年末，未能正常偿还住房公积金贷款的职工，无需证明材料，都不作逾期处理，也不计入征信记录。但需要在明年1月一次性还清今年所有的住房公积金贷款欠款。 　　另外，为减轻企业租金压力，《方案》推出国有房租减免“即申即享”服务。今年对承租北京各类国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户减免3个月房屋租金，其中对承租朝阳、海淀、丰台、房山、通州、大兴等被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的，减免6个月房屋租金。北京集体企业由各区结合实际情况参照执行。 　　对承租非国有房屋的科技型孵化器为中小微企业和个体工商户减免房租的，经确认按照减免租金总额的50%给予补贴，其中市级承担20%、区级承担30%。《方案》还鼓励各区结合实际，对减免中小微企业和个体工商户房租的非国有房屋业主或经营管理主体，给予一定补贴。 　　支持合理住房需求促行业健康发展 　　除了减轻企业和个人住房公积金、房租等压力外，《方案》与房地产相关政策表述中关于支持合理住房需求，集中供地规则调整内容的市场关注度颇高。 　　《方案》强调，坚持“房住不炒”，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。 　　在行业整体仍在低位运行、各地需求端支持政策频出的背景下，部分业内人士认为《方案》发布后北京也有调整购房政策的可能。 　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，受就业压力和居民购买力减弱影响，刚需不再是市场购房主力，要撬动改善性群体以加快市场修复进程。北京二套房购房门槛较高，后续通过调整二套房首付比例、贷款利率，更改二套房资格认定标准等措施调整二套房政策，市场或迎来边际改善。 　　合硕机构首席分析师郭毅亦认为北京有推出调控工具箱的动力，可能涉及普宅认定标准调整、“认房又认贷”规则优化及相应首付比例下调等。郭毅向21世纪经济报道记者谈道，北京将在何时推出何政策，取决于当下楼市环境和企业投资状况等因素。 　　在郭毅看来，在满足刚性住房需求方面，北京已形成多元化的产品供给梯度，包括廉租房、公租房、保障性租赁住房、人才公寓等多种租赁住房产品和共有产权房、限竞房、限价商品房等产权住房产品。而在满足改善性住房需求方面，北京在 “‘合理’改善性住房”标准认定方面还有调整和宽松的余地。 　　郭毅提醒，北京政策调控的核心诉求和落点是“稳地价、稳房价、稳预期”，因而政策出台会非常谨慎，即便颁布适度宽松政策，也不会一步到位，而是小梯度、渐进式推出政策，试探市场反应，防止房价出现不稳定的上涨趋势。 　　北京某品牌房企客研经理则认为今年北京成交虽然有所下滑，但整体仍处正常区间，进行大幅政策调整的可能性不大。由于北京限购政策严格，“认房又认贷”，换房首付要求高，很多改善群体的需求被压制，一旦政策尺度过大，很可能影响市场稳定性。 　　除了提出支持合理住房需求外，《方案》还提出，上半年完成第二批宅地集中供应后，下半年再完成两批供地，加大保障性住房项目促开工、促建设力度。 　　上述客研经理向记者谈道，北京此举或有“抢跑”之意，通过增加集中供地频次，增加房企拿地概率，减少流拍。“现在房企就那么多拿地的钱，而且可能只在某个时间点上有钱，比其他城市早供地，供地次数多，土地成交的概率就更大。” 　　另外，为拉动房地产相关投资，《方案》提出要激发城市更新投资活力，推动出台城市更新条例，出台存量国有建设用地盘活利用、功能混合等规划土地激励政策等。 　　在老旧小区改造方面，《方案》明确，力争2022年开工300个、完工100个老旧小区改造项目，引入社会资本参与老旧小区改造试点项目累计达40个。

买房样板间须“所见即所得” 　　逛售楼处看样板间，你会担心楼盘交付后“货不对板”吗？你会因为样板间的“富丽堂皇”与交付后反差太大而苦恼吗？今后，这些问题或许将不复存在。记者6月6日从南京市住房保障和房产局获悉，今年7月31日起，楼盘上市前必须设置清水交付样板间，并保留至交付后三个月，而在之前，仅是“倡导设置清水样板间”。 　　扬子晚报记者了解到，早在2020年，南京就发布了《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》，规范了样板间交付标准展示，对于装修样板间中硬装部分须与交付标准一致，明确要求“所见即所得”。不过，其中对清水样板间的设置要求为“倡导”，而非“必选项”。 　　在最新的一份签署日期为2022年5月30日的内部文件中，南京市住房保障和房产局对样板间设置提出了更为明确的要求，将新楼盘的样板间分为清水交付样板间(“所见即所得”)、展示样板间和工艺展示间三类，其中展示样板间即在清水样板间的基础上，增加家具、电器、装饰品等合同以外非交付的设施设备，以展示房屋功能和效果；工艺展示间则是对墙面、门窗等工程进行施工工艺工法的展示。 　　在最新的文件中，南京要求新楼盘上市销售前，必须设置全装修清水样板间，有升级装修的必须设置升级装修清水交付样板间，此外，还可根据需要设置传统的展示样板间和工艺展示间。为了让买房人心中有“底”，还要求清水交付样板间必须保留至楼盘整体交付后三个月，期间样板间发生迁移的，样板间还应保持一致，并由公证机构对迁移前后的两个样板间一致性进行公证。 　　据悉，上述举措将于2022年7月31日起实施，届时，南京新领预售许可证的楼盘将照此执行。 　　业内人士介绍，从“倡导”变为“必选项”，对于南京买房人来说无疑是一大利好消息。过去，一些买家连样板间都来不及细看便匆匆下定，导致交付后买卖双方扯皮维权的案例不断；现如今，购房者可以货比三家，“所见即所得”的清水样板间能够在很大程度上减少双方的纠纷与矛盾，而且清水样板间必须保留至楼盘整体交付后三个月，相当于在开发商头上套了一道“紧箍咒”，买家拿到房子后可以随时到清水样板间里拿着放大镜仔细比较，依法维权也有了更多依据。

今天(7日)，全国自建房安全专项整治工作推进视频会议召开，住房和城乡建设部等部门要求，各地要集中对经营性自建房开展“百日行动”，特别是重点要排查3层及以上、人员密集、违规改扩建的经营性自建房，对存在严重安全隐患的，要立即采取管控措施。 　　住建部表示，随着我国城镇化的快速发展，城乡房屋保有量逐年增加，量大面广，涉及各行各业，情况复杂。特别是近年来，大量房屋老化，历史累积的安全隐患开始集中显现，安全管控压力不断加大，形势日益严峻。为此，各地要充分认识专项整治的重要性和紧迫性，要对本行政区域内城乡所有自建房进行排查摸底，全面摸清自建房结构安全性、经营安全性、房屋建设合法合规性等基本情况。 　　全国自建房安全专项整治工作部际协调机制办公室副主任 秦海翔：全国自建房安全专项整治的重点，就是要对经营性的自建房集中开展“百日行动”，特别是要聚焦城乡接合部、城中村、安置区、学校医院周边以及工业园区这些范围的经营性的自建房，针对3层以上、人员密集、有过改扩建的这类的经营性的自建房，作为重点排查整治的对象。 　　按照住建部等部门的要求，对发现存在安全隐患的经营性自建房，要快查快改、立查立改。发现安全隐患，要立即采取有效的管控措施，及时消除隐患，坚决防止重特大事故的发生，切实保障人民群众的生命财产安全。 　　据介绍，此次专项整治分为排查和整治两个阶段。按照有关要求，各地在整治过程中，要坚持产权人是房屋安全第一责任人，严格落实产权人和使用人安全责任，按照先急后缓、先大后小的原则，“一户一策”“一栋一策”，推进分类处置。此外，各地还要在开展“百日行动”的基础上，抓紧研究房屋体检、住房养老金和房屋质量安全保险等制度，加快建立健全房屋安全管理长效机制。

“从项目启动到落地只有一周时间，在多方努力下，发行工作圆满完成。”谈及碧桂园公司债券的发行过程，中信建投证券固定收益部行政负责人杜永良如是感慨。 　　2018年多起民企债券违约以来，民企发债难度明显加大。近期，碧桂园、龙湖拓展以及美的置业三家民营房企在信用保护工具的保驾护航下成功发行公司债券，让业内看到了民营房企融资困境破局的曙光。 　　中国证券报记者调研得知，引入信用保护工具是民营房企融资困境反转的关键。对于企业而言，最为关键的是要苦练内功，在市场探底时期积聚实力。 　　融资开闸 　　近日，碧桂园、龙湖拓展、美的置业相继完成境内公司债券的发行，成为首批创设信用保护工具发债的示范民营房企。业内人士直言：“民营房企融资‘破冰’之旅开启。” 　　记者从深圳证券交易所及上海证券交易所获悉，5月20日，碧桂园完成了2022年第一期5亿元公司债券的簿记建档工作，由中信建投证券担任主承销商。同日，美的置业成功发行2022年(第一期)公司债券，发行规模为10亿元，主承销商为申港证券和国泰君安证券。在此之前，龙湖集团间接附属公司龙湖拓展向专业投资者公开发行2022年公司债券(第二期)，发行规模为5亿元，由中信证券担任主承销商。 　　5月24日，据中债信用增进公司披露，其和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，助力新城控股发行2022年第一期中期票据。5月23日，上交所公司债券项目信息平台显示，“绿城房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券”项目状态更新为“已反馈”。 　　东方金诚研报显示，截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行。此次民营房企融资“开闸”备受市场关注。 　　“此次碧桂园发行公司债券吸引了包括国有大银行、股份制银行和证券公司等多家机构踊跃参与投标，全场申购倍数高达1.6倍，票面利率为4.5%，远低于企业同期限债券的可比利率。”杜永良表示。 　　保驾护航 　　值得关注的是，在当前房地产行业融资环境不佳的背景下，民营房企融资能够“开闸”，信用保护工具功不可没。据悉，碧桂园、龙湖拓展以及美的置业等房企在近期发债过程中均引入了信用保护工具。 　　谈及为何引入信用保护工具，杜永良直言是为了提升投资者的认购意愿。地产行业步入下行期，市场投资信心变得敏感，债券市场上民营地产公司债券发行认购数量和规模均有所减少，导致债券融资成本快速上升。以碧桂园为例，2021年12月发行的21碧地04票面利率为6.3%，显著高于2021年9月发行的21碧地03，21碧地03票面利率为4.33%。“今年以来，我们与碧桂园广泛摸排市场投资意向，但市场上有债券认购意向的投资者较少，初步报价也远远超出企业接受的范围，经过多轮摸排仍迟迟无法落实合适的认购意向。” 　　不过，破解上述难题的转机很快到来。进入5月，证监会宣布在交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划。该计划通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。 　　杜永良告诉记者：“中信建投证券联合中证金融向碧桂园提出‘债券发行+信用保护合约创设’的综合服务方案，经多轮沟通后，该方案得到投资者高度认可。” 　　所谓“信用保护工具”，即信用保护卖方和信用保护买方约定在未来一定期限内，信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费用，由卖方就约定的一个或多个参考实体或其符合特定债务种类和债务特征的一个或多个、一类或多类债务向买方提供信用风险保护的金融工具。信用保护工具包括信用保护合约和信用保护凭证。 　　“有了信用保护工具，相当于通过‘低保险费’撬动市场资金参与民营企业债券投资。”中信建投证券执委会委员、董事会秘书王广学形象地说道。在王广学看来，通过创设信用保护工具配合民营房企债券发行，可以利用债券市场投资人风险偏好的差异，吸引风险保守型的投资者认购民营房企债券。 　　有了信用保护工具“护航”，主承销商在推进民营房企公司债券发行过程中遇到的困难也迎刃而解。“从项目启动到落地只有一周时间，但多项工作任务顺利完成，包括准备债券募集材料、启动公司上会流程、申请中证金融联合创设、联系沟通意向投资者、债券簿记建档及合约签署等。”杜永良表示，为了打消投资者顾虑、吸引机构参与投标，中信建投证券还从主动创设信用保护、指导企业完善信息披露、加强与投资机构沟通三大方面提升投资人对此次发行债券的了解和认可。 　　破局可期 　　事实上，在信用保护工具“护航”下，民营房企债券融资“开闸”让业内看到了行业融资困境破局的曙光。 　　“本次碧桂园公司债券成功发行，显示出信用保护工具对民营房企债券融资具有重要的促进作用。”王广学认为，该模式为后续地产企业平稳、有序开展债券融资工作提供了新思路。 　　南开大学金融发展研究院院长田利辉认为，碧桂园等民营房企此次的发债模式为其他民企的债券融资提供了可以借鉴的具体举措，有助于改善行业融资难、融资贵问题。 　　田利辉进一步表示，服务实体经济的金融创新对于经济增长意义重大。“在当前经济环境下，我国更要切实增强金融服务实体经济能力，通过增信、信保等多种金融创新来凝聚市场信心，实现正向反馈和良性循环，在保障投资者应有回报的同时服务企业的融资发展，促进企业稳步发展和经济稳健增长。” 　　田利辉认为，民营房企还可以考虑通过REITs等金融工具实现资产证券化，获取资金，改善现金流。当然，最关键的是企业要苦练内功、改善效率，提升核心竞争力，在市场探底时期积聚实力。毕竟，市场从来都更加认可和青睐有实力的企业。

住房和城乡建设部6月1日发布《城市儿童友好空间建设导则（试行）》（征求意见稿）。导则指出，儿童友好空间建设应在城市、街区、社区三个层级统筹推进，重点工作内容包括公共服务设施、道路空间、公园绿地的适儿化改造和校外活动场所、游憩设施建设。 　　导则指出，要坚持安全第一原则，在各类建设中坚持使用绿色、安全、环保的材料，有效降低儿童密集场所安全灾害事故风险，增强儿童防灾减灾意识与能力。尊重儿童向往自然、好奇探索的心理特征，将自然、艺术、趣味等元素充分融合到儿童友好空间中，为儿童创造安全、健康、绿色、快乐的成长空间环境。 　　在城市层面，导则指出，应落实“小街区、密路网”城市道路建设理念，减小生活街区尺度，提升步行和自行车交通出行品质，提高儿童出行的便捷性。 　　住房和城乡建设部正在就该导则向社会公开征求意见。导则鼓励各城市形成有效的儿童参与机制。涉及儿童的城市建设改造项目在方案制定、建设实施、评估反馈等环节应广泛听取儿童及看护人意见。